Новости раздела

«В Казани застройщики смогли выстроить рынок так, что он для них является интересным»

В столице Татарстана рост цен на новостройки обусловлен низкой конкуренцией между девелоперами, считают эксперты

«В Казани застройщики смогли выстроить рынок так, что он для них является интересным» Фото: Максим Платонов

Казанские застройщики умело поддерживают рост цен, благодаря небольшому числу игроков и невысокому уровню предложения. Такое мнение на панельной дискуссии федерального саммита Pro Development высказал гендиректор MACON Илья Володько. При этом эксперт уверен, что повышать цены на новостройки не стоит даже после введения эскроу-счетов, в противном случае спрос снизится. Правда, не согласны с ним сами девелоперы, они утверждают, что в Казани невысокая конкуренция между застройщиками обусловлена скорее жесткими нормативами. Подробнее о том, какие тенденции характерны для жилищного, складского и торгового рынков Казани — в репортаже «Реального времени».

Предел потребительских возможностей

Часть панельной дискуссии, посвященная жилищному строительству Татарстана, началась с выступления генерального директора MACON Ильи Володько. На первом слайде его презентации была представлена схема, из которой следовало, что средняя цена за квадратный метр в российских новостройках варьируется от 35 до 100 тысяч рублей без учета Москвы и Санкт-Петербурга.

Отвечая на свой же вопрос, почему разброс цен оказывается таким большим, Володько отметил, что одной из причин является разница в себестоимости строительства. Правда, он тут же привел цифры, которые доказывали, что это не решающий фактор: себестоимость строительства в разных городах отличается в 1,7 раза, а стоимость жилья — в 3,8 раза. По мнению Ильи Володько, в городах с оттоком населения недвижимость будет покупаться хуже. Но есть еще один фактор, который позволяет удерживать цены на недвижимость на более или менее высоком уровне — это действия застройщиков.

— Поведение застройщиков может обрушить рынок или держать в состоянии баланса. В Казани смогли выстроить рынок так, что он для них является интересным, — отметил Илья Володько.

Далее он привел статистику, которая доказывала, что в Казани наблюдается даже некоторый дефицит предложения. По данным Володько, объем строительства в Казани составляет 1,1 млн кв. метров. По словам гендиректора MACON, это мало. Для сравнения: в Краснодаре объем строительства составляет 5,6 млн кв. м, в Ростове-на-Дону — 2 млн кв. метров.

На относительно невысоком уровне остаются и уровни продаж казанских новостроек. По словам Ильи Володько, с 2011 года на первичном рынке совершалось около 13 тысяч сделок. В 2015 году произошел кризис и рынок просел на 20 процентов. В прошлом году на первичном рынке было совершено порядка 13 тысяч сделок. По мнению эксперта, эта цифра не растет не только из-за проблем со спросом, но и из-за ограниченности предложения.

При этом темпы роста цен на казанские новостройки Володько назвал высокими. Средневзвешенная стоимость первичного жилья в Казани, по его данным, составляет 77,4 тысячи рублей за кв. метр.

— Почему такую ситуацию удалось создать на рынке недвижимости? В Казани небольшое число застройщиков — порядка 30 сильных игроков. Все компании достаточно профессиональные и свой рынок рушить не позволяют. Рассмотрим историю некоторых рынков, где был профицит предложения. Это, допустим, Новосибирск и Краснодар, где огромные объемы строительства, и там работало больше 100 строительных компаний, а иногда и 150. Огромная конкуренция обрушивала цены, и по этим ценам невозможно было работать. Поскольку рентабельность была 7 процентов, невозможно было ни создать нормальный продукт, ни даже достроить объекты. В этих городах объем незавершенных и проблемных объектов — 30—35 процентов, — рассказал гендиректор MACON.

По его словам, были в России и другие примеры, когда строительные компании, как и в Казани, контролировали ситуацию, обеспечивали рост цен, делали рынок привлекательным для себя. Но потом на рынок приходило несколько новых федеральных игроков, которые тут же наращивали объемы строительства, снижали цены — рынок рос на глазах, но при этом местные компании теряли свою долю. Сам Володько назвал это «плохой историей».

— По моему ощущению, тот уровень цен, который сейчас есть в Казани, — это предел потребительских возможностей, и мы уже вряд ли добьемся нового повышения цен, в том числе с изменениями в законодательстве. Дальнейший рост, на мой взгляд, будет вести к значительному падению спроса, — отметил эксперт.

А вот генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов решительно не согласился с тезисом о том, что казанские застройщики сами создают условия для роста цен и сохраняют комфортные для себя условия.

— Наши застройщики сталкиваются в действительности с жесточайшим контролем по нормативным актам. Отсюда и качество, отсюда и сложный вход на этот рынок. Общаясь с коллегами из других регионов, понимаешь, что там намного легче, — заметил Сиразетдинов.

— А легче только для внешних игроков? Или для местных правила такие же жесткие? — поинтересовался Володько.

Девелопер ответил, что закон един для всех, и пояснил, что больше всего сложностей приходится преодолевать при сдаче объектов.

Слабое развитие рынка складской недвижимости

На панельной дискуссии затронули тенденции развития не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Как рассказал генеральный директор технополиса «Химград» Айрат Гиззатуллин рынок складской недвижимости развивается не столь динамично. По его оценкам, предложение по качественной складской недвижимости класса А и В составляет порядка 500 тысяч кв. метров.

Три основных площадки, где сосредоточено основное предложение по складам класса А, — «Биек-тау», Q-park, комплексы ГК «Смайл».

— Если говорить об итогах 2018 года — начала 2019-го, можно отметить, что все три крупнейших складских комплекса прошли или проходят процедуру банкротства. Причины были разные, результат один. Никаких крупных проектов, рассчитанных на спекулятивный спрос, сейчас в Татарстане нет и в ближайшее время не будет, — отметил Айрат Гиззатуллин.

По его словам, инвестиции в складскую недвижимость становятся непривлекательными из-за разрыва между стоимостью строительства складских комплексов и арендной ставкой, которая составляет около 3—4 тысяч рублей за кв. м без НДС и эксплуатационных затрат.

Гиззатуллин рассказал, что каждый год на рынок выходит около 50 тысяч кв. м складов и примерно половина из них формата build-to-suit, то есть строится под разные крупные компании. При этом спросом пользуются небольшие склады площадью до 5 тысяч кв. метров.

— Спрос предъявляется компаниями, которые в основном работают на татарстанский рынок. То есть мы такая глобально конечная точка — к нам пришли какие-то товары, произошло распределение по близлежащим регионам, но говорить о серьезном транзите не приходится, — заметил гендиректор «Химграда».

Он усомнился, что Татарстан в обозримом будущем станет логистическим хабом. Конкуренцию в значительной мере, по мнению Гиззатуллина, выиграла Самара.

Еще одна особенность татарстанского рынка складской недвижимости — отсутствие роста ставок при низкой вакансии. По складам класса А она составляет около 5%, класса В — около 12%.

Когда выступление Гиззатуллина закончилось, гендиректор «КамаСтройИнвест» поинтересовался, отразится ли перенос промышленных зон и складов за пределы города, предусмотренный генпланом Казани, на рынке складской недвижимости. Спикер ответил, что ждать краткосрочного эффекта от этого решения не стоит и что сильное административное давление с большой долей вероятности может привести к схлопыванию рынка.

В какие ТЦ вкладывать инвестору?

В сегменте торговой недвижимости, по словам руководителя коммерческого отдела «УК Проект-сити» Лилии Мухаметовой, высокая динамика строительства обусловлена высоким спросом. Говоря о структуре рынка Татарстана, она представила классификацию типов торговых центров, которые успешно функционируют и у которых есть хорошая капитализация. Всего таких типов было выделено четыре:

  1. микрорайонные ТЦ, площадь — около 5 тысяч кв. м,
  2. окружные ТЦ, площадь — 10—20 тысяч кв. м, иногда 30 тысяч кв. м,
  3. региональные ТЦ, площадь — около 40 тысяч кв. м,
  4. суперрегиональные ТЦ, площадь — 50—200 тысяч кв. м.

— Микрорайонные, окружные и суперрегиональные торговые центры с точки зрения инвестирования в строительство самые выгодные объекты, — отметила Лилия Мухаметова. По ее словам, окупаемость зависит от правильно выбранной концепции. Для микрорайонных ТЦ это могут быть оpen air с доступными услугами. Кроме того, при их проектировании и разработке концепции можно привлекать местных жителей. А вот суперрегиональный ТЦ должен отражать формат полного цикла, когда человек может приехать утром и уехать поздно вечером. В таких торговых центрах должны быть и фуд-корт, и развлечения.

Гуландам Фатхуллина
Недвижимость Татарстан
комментарии 6

комментарии

  • Анонимно 17 апр
    В столице Татарстана рост цен на новостройки обусловлен низкой конкуренцией между девелоперами, считают эксперты
    Источник : https://realnoevremya.ru/articles/136605-panelnaya-diskussiya-sammita-pro-development

    А у нас и конкуренции нет! У нас всего пара достойных застройщиков и они уже давно поделили рынок...вот и цены такие
    Ответить
  • Анонимно 17 апр
    Цены росли и будут расти! Это было всегда
    Ответить
    Анонимно 17 апр
    Вот только зарплаты не растут, результат будет один, покупать вначале перестанут те кому жить, потом инвесторы и чиновники т.к. некому перепродавать, итог будет банкротство застройщиков, и обманутые остатки покупателей. Весь город обклеян арендой коммерческой недвижимости, бикборды, вот и первый звоночек
    Ответить
  • Анонимно 17 апр
    хорошо что у нас еще есть достойные застройщики
    Ответить
    Анонимно 17 апр
    Да в том то и суть, что их всего несколько. И они не конкурируют друг с другом, а живут "по соседски"...вот и цены высокие
    Ответить
  • Анонимно 17 апр
    Задрали цены до уровня Питера, теперь спад продаж, за 1 квартал 2019 продано меньше квартир, чем за 1кв 2018.
    Жизнь поставит все на место, цены должны пойти в сторону средней зарплаты по городу 35-40тр.
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии

Новости партнеров