«В Казани застройщики смогли выстроить рынок так, что он для них является интересным»

Предел потребительских возможностей

Часть панельной дискуссии, посвященная жилищному строительству Татарстана, началась с выступления генерального директора MACON Ильи Володько. На первом слайде его презентации была представлена схема, из которой следовало, что средняя цена за квадратный метр в российских новостройках варьируется от 35 до 100 тысяч рублей без учета Москвы и Санкт-Петербурга.

Отвечая на свой же вопрос, почему разброс цен оказывается таким большим, Володько отметил, что одной из причин является разница в себестоимости строительства. Правда, он тут же привел цифры, которые доказывали, что это не решающий фактор: себестоимость строительства в разных городах отличается в 1,7 раза, а стоимость жилья — в 3,8 раза. По мнению Ильи Володько, в городах с оттоком населения недвижимость будет покупаться хуже. Но есть еще один фактор, который позволяет удерживать цены на недвижимость на более или менее высоком уровне — это действия застройщиков.

— Поведение застройщиков может обрушить рынок или держать в состоянии баланса. В Казани смогли выстроить рынок так, что он для них является интересным, — отметил Илья Володько.

Далее он привел статистику, которая доказывала, что в Казани наблюдается даже некоторый дефицит предложения. По данным Володько, объем строительства в Казани составляет 1,1 млн кв. метров. По словам гендиректора MACON, это мало. Для сравнения: в Краснодаре объем строительства составляет 5,6 млн кв. м, в Ростове-на-Дону — 2 млн кв. метров.

На относительно невысоком уровне остаются и уровни продаж казанских новостроек. По словам Ильи Володько, с 2011 года на первичном рынке совершалось около 13 тысяч сделок. В 2015 году произошел кризис и рынок просел на 20 процентов. В прошлом году на первичном рынке было совершено порядка 13 тысяч сделок. По мнению эксперта, эта цифра не растет не только из-за проблем со спросом, но и из-за ограниченности предложения.

При этом темпы роста цен на казанские новостройки Володько назвал высокими. Средневзвешенная стоимость первичного жилья в Казани, по его данным, составляет 77,4 тысячи рублей за кв. метр.

— Почему такую ситуацию удалось создать на рынке недвижимости? В Казани небольшое число застройщиков — порядка 30 сильных игроков. Все компании достаточно профессиональные и свой рынок рушить не позволяют. Рассмотрим историю некоторых рынков, где был профицит предложения. Это, допустим, Новосибирск и Краснодар, где огромные объемы строительства, и там работало больше 100 строительных компаний, а иногда и 150. Огромная конкуренция обрушивала цены, и по этим ценам невозможно было работать. Поскольку рентабельность была 7 процентов, невозможно было ни создать нормальный продукт, ни даже достроить объекты. В этих городах объем незавершенных и проблемных объектов — 30—35 процентов, — рассказал гендиректор MACON.

По его словам, были в России и другие примеры, когда строительные компании, как и в Казани, контролировали ситуацию, обеспечивали рост цен, делали рынок привлекательным для себя. Но потом на рынок приходило несколько новых федеральных игроков, которые тут же наращивали объемы строительства, снижали цены — рынок рос на глазах, но при этом местные компании теряли свою долю. Сам Володько назвал это «плохой историей».

— По моему ощущению, тот уровень цен, который сейчас есть в Казани, — это предел потребительских возможностей, и мы уже вряд ли добьемся нового повышения цен, в том числе с изменениями в законодательстве. Дальнейший рост, на мой взгляд, будет вести к значительному падению спроса, — отметил эксперт.

А вот генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов решительно не согласился с тезисом о том, что казанские застройщики сами создают условия для роста цен и сохраняют комфортные для себя условия.

— Наши застройщики сталкиваются в действительности с жесточайшим контролем по нормативным актам. Отсюда и качество, отсюда и сложный вход на этот рынок. Общаясь с коллегами из других регионов, понимаешь, что там намного легче, — заметил Сиразетдинов.

— А легче только для внешних игроков? Или для местных правила такие же жесткие? — поинтересовался Володько.

Девелопер ответил, что закон един для всех, и пояснил, что больше всего сложностей приходится преодолевать при сдаче объектов.

Слабое развитие рынка складской недвижимости

На панельной дискуссии затронули тенденции развития не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Как рассказал генеральный директор технополиса «Химград» Айрат Гиззатуллин рынок складской недвижимости развивается не столь динамично. По его оценкам, предложение по качественной складской недвижимости класса А и В составляет порядка 500 тысяч кв. метров.

Три основных площадки, где сосредоточено основное предложение по складам класса А, — «Биек-тау», Q-park, комплексы ГК «Смайл».

— Если говорить об итогах 2018 года — начала 2019-го, можно отметить, что все три крупнейших складских комплекса прошли или проходят процедуру банкротства. Причины были разные, результат один. Никаких крупных проектов, рассчитанных на спекулятивный спрос, сейчас в Татарстане нет и в ближайшее время не будет, — отметил Айрат Гиззатуллин.

По его словам, инвестиции в складскую недвижимость становятся непривлекательными из-за разрыва между стоимостью строительства складских комплексов и арендной ставкой, которая составляет около 3—4 тысяч рублей за кв. м без НДС и эксплуатационных затрат.

Гиззатуллин рассказал, что каждый год на рынок выходит около 50 тысяч кв. м складов и примерно половина из них формата build-to-suit, то есть строится под разные крупные компании. При этом спросом пользуются небольшие склады площадью до 5 тысяч кв. метров.

— Спрос предъявляется компаниями, которые в основном работают на татарстанский рынок. То есть мы такая глобально конечная точка — к нам пришли какие-то товары, произошло распределение по близлежащим регионам, но говорить о серьезном транзите не приходится, — заметил гендиректор «Химграда».

Он усомнился, что Татарстан в обозримом будущем станет логистическим хабом. Конкуренцию в значительной мере, по мнению Гиззатуллина, выиграла Самара.

Еще одна особенность татарстанского рынка складской недвижимости — отсутствие роста ставок при низкой вакансии. По складам класса А она составляет около 5%, класса В — около 12%.

Когда выступление Гиззатуллина закончилось, гендиректор «КамаСтройИнвест» поинтересовался, отразится ли перенос промышленных зон и складов за пределы города, предусмотренный генпланом Казани, на рынке складской недвижимости. Спикер ответил, что ждать краткосрочного эффекта от этого решения не стоит и что сильное административное давление с большой долей вероятности может привести к схлопыванию рынка.

В какие ТЦ вкладывать инвестору?

В сегменте торговой недвижимости, по словам руководителя коммерческого отдела «УК Проект-сити» Лилии Мухаметовой, высокая динамика строительства обусловлена высоким спросом. Говоря о структуре рынка Татарстана, она представила классификацию типов торговых центров, которые успешно функционируют и у которых есть хорошая капитализация. Всего таких типов было выделено четыре:

1. микрорайонные ТЦ, площадь — около 5 тысяч кв. м,
2. окружные ТЦ, площадь — 10—20 тысяч кв. м, иногда 30 тысяч кв. м,
3. региональные ТЦ, площадь — около 40 тысяч кв. м,
4. суперрегиональные ТЦ, площадь — 50—200 тысяч кв. м.

— Микрорайонные, окружные и суперрегиональные торговые центры с точки зрения инвестирования в строительство самые выгодные объекты, — отметила Лилия Мухаметова. По ее словам, окупаемость зависит от правильно выбранной концепции. Для микрорайонных ТЦ это могут быть оpen air с доступными услугами. Кроме того, при их проектировании и разработке концепции можно привлекать местных жителей. А вот суперрегиональный ТЦ должен отражать формат полного цикла, когда человек может приехать утром и уехать поздно вечером. В таких торговых центрах должны быть и фуд-корт, и развлечения.