«Спрос не понизится, а стройки могут встать»: индекс новостроек Самары накануне роста цен

Самарский министр с «древесным» прошлым

Самарская область по объемам ввода жилья входит в тройку лидеров Приволжского федерального округа наряду с Татарстаном и Башкортостаном — к такому внушающему оптимизм выводу пришел Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ) в своем аналитическом исследовании, подготовленном для регионального Минстроя. По его данным, с января по ноябрь 2018 года (данных за декабрь еще нет) в области было введено в эксплуатацию 1 321,6 тыс. кв. м жилья, что составляет 10,66% от суммарного объема ввода по ПФО.

Чтобы разобраться, кто из застройщиков Самарской области внес в это наибольший вклад, обратимся к рейтингу, составленному по данным Единого реестра застройщиков. Топ застройщиков Самарской области по вводу жилья возглавила компания «Древо». В 2018 году она ввела в эксплуатацию 104,8 тысячи кв. м и смогла таким образом удержать пальму первенства. На сегодняшний день в портфеле «Древа» два крупных проекта по строительству многоэтажек — жилые комплексы «Желябово» и «Южный город».

Отметим, что в конце прошлого года «Древо» получило дополнительные лоббистские возможности. Дело в том, что бывший гендиректор компании Евгений Чудаев возглавил Минстрой Самарской области. Как известно, новоиспеченный министр — сын президента инвестиционно-финансовой группы «БизнесСфера» Николая Чудаева, куда входит и девелоперская компания «Древо».

Бывший гендиректор компании «Древо» Евгений Чудаев возглавил Минстрой Самарской области. Фото minstroy.samregion.ru

Удивительно, но другой крупный игрок самарского рынка жилой недвижимости — «Корпорация Кошелев» не только не смогла удержать 2-е место в рейтинге ЕРЗ, но даже не попала в десятку застройщиков по объему введенного жилья. Потеряв сразу десять позиций, корпорация опустилась на 12-е место. По данным ЕРЗ, в прошлом году она сдала лишь около 10 тысяч кв. м. Однако, как пояснили корреспонденту «Реального времени» в пиар-службе «Корпорации Кошелев», данные рейтинга ЕРЗ еще будут корректироваться — окончательные результаты появятся к концу января.

«Редакция ЕРЗ будет собирать информацию от застройщиков как на этой неделе, так и на следующей. Часто бывает, что чиновники не успевают выдать оригинал разрешений на ввод в эксплуатацию из-за новогодних праздников. А реестр составляется на основе документов. Данные, на которые вы ссылаетесь, актуальны на lll квартал 2018 года», — пояснили в пиар-службе «Кошелева».

Напомним, что корпорация «Кошелев» занимается строительством одноименного микрорайона, который широко известен благодаря федеральным блогерам и журналистам. К примеру, в прошлом году большой материал опубликовала «Медуза». Особенно много едких замечаний получают фотографии «кошелевского» микрорайона, сделанные с высоты птичьего полета. Так, например, блогер Илья Варламов в свое время сравнивал комплекс с концлагерями и бараками для бедных китайцев. Впрочем, надо признать, что подобные малоэтажные ЖК с небольшими квартирками на периферии есть во многих российских городах, разве что по масштабу они меньше «кошелевского» проекта.

Добавим, что динамика цен на проекты корпорации «Кошелев» была положительной. К примеру, однокомнатные квартиры в ЖК «Город чемпионов» в период с октября по декабрь повысились на 8% — в среднем с 52 до 56 тысяч рублей за кв. м.

Подобные малоэтажные ЖК с небольшими квартирками на периферии есть во многих российских городах, разве что по масштабу они меньше «кошелевского» проекта. Фото KC75 / skyscrapercity.com

Поощрение круизами и платная вода от «Амонда»

Так или иначе, «серебро» в рейтинге досталось компании «Русский базар», которая, по данным ЕРЗ, сдала в прошлом году более 49,4 тысячи кв. м жилья. Данных о динамике цен на объекты этого застройщика в аналитическом исследовании нет, поскольку оба дома в жилом комплексе «Олимпия парк» от «Русского базара» сданы в эксплуатацию.

Третье место в топе крупнейших застройщиков Самарской области на данный момент занимает компания «Амонд». Согласно данным Единого реестра застройщиков, в 2018 году она сдала чуть больше 42 тысяч кв. м. Крупный проект, который реализует «Амонд», — жилой комплекс «Волгарь». По большому счету, это еще один микрорайон с жильем эконом-класса, строящийся на выезде из города, хотя, в отличие от того же «Кошелев-проекта», дома здесь многоэтажные. Тем не менее обитатели «Волгаря» сталкиваются примерно с теми же проблемами, что и жители других подобных окраинных «человейников». Как сообщали местные СМИ в прошлом декабре, в жилом комплексе пришлось начать проектирование нового водопровода из-за того, что сейчас в «Волгарь» поступает артезианская вода из подземного источника с повышенной жесткостью. Правда, ждать, пока достроят новый водопровод, придется лет пять, а пока питьевую воду привозят и продают в специальных точках.

Надо сказать, что и цены в «Волгаре» довольно демократичные. По данным аналитической службы «Реального времени», на середину декабря однокомнатные квартиры стоили здесь 39—40 тысяч рублей за кв. м, то есть примерно от 5 до 13% дороже, чем в октябре в зависимости от объекта. При этом есть и система дисконтов, хотя разовые скидки вряд ли можно назвать выгодными для покупателя. К примеру, за каждые 10 кв. м в купленной до конца января квартире застройщик «скидывает» 10 тысяч рублей. Получается, что за самые маленькие «однушки» можно получить всего 35—40 тысяч рублей дисконта. Понятно, что это очень небольшая сумма, когда речь идет о покупке недвижимости. Хотя это уж точно выгоднее декабрьской акции, когда дольщикам «Амонда» выдавали сертификаты на 5 тысяч рублей на круиз.

В конце года застройщик анонсировал новый проект — строительство клубного дома «Лев» в историческом центре Самары. Но подробностей он пока не раскрывает.

Крупный проект, который реализует «Амонд» — жилой комплекс «Волгарь». Фото vk.com/stroysamaru

Кто застроит центр Самары?

Абстрагируясь от рейтинга Единого реестра застройщиков, проанализируем, в каких еще жилых комплексах Самары наблюдался заметный рост цен. В частности, положительная динамика была зафиксирована в жилых комплексах, которые строит компания «Новый Дон» Анатолия Давидюка. К примеру, однокомнатные квартиры в домах 3, 4 ЖК «Сокол» в период с октября по декабрь подорожали в среднем на 13% — с 57,3 до 65 тысяч рублей за кв. м. А вот «однушки» во второй очереди «Фаворита» подорожали примерно на 5% — с 59 до 62 тысяч рублей. Основной дисконт, который предлагает «Новый Дон» — ипотека от 9,3% годовых, которую застройщик выдает совместно с ВТБ. К слову, в рамках перехода к проектному финансированию ВТБ выдал «Новому Дону» кредит на 2 млрд рублей на строительство пятой очереди ЖК «Сокол» сроком на 5 лет. Об этом банк сообщает на своем сайте.

Примерно на 8% выросли цены в 9—16 секциях жилого комплекса «Центральный», который строит компания «Трансгруз» Эдуарда Волкова. Если в октябре однокомнатные квартиры можно было купить здесь за 51 тысячу рублей за кв. м, то в декабре цена выросла до 55 тысяч рублей.

Ожидается, что в скором времени «Трансгруз» может открыть продажи в новом комплексе в историческом центре Самары — на границах улиц Ульяновской, Галактионовской и Самарской. Как известно, прошлым летом застройщик сумел через суд вернуть себе разрешение на строительство многоэтажки. Даже несмотря на то, что она находится в охранной зоне памятника истории и культуры «Ансамбль застройки Самарской площади». Согласно параметрам застройки, опубликованным еще в 2016 году, на участке должен быть построен 25-этажный дом на 107 квартир. Также был предусмотрен трехуровневый паркинг.

Еще один новый проект, который реализуется в историческом центре Самары — ЖК «Преображенский двор» на улице Водников, который строит компания с одноименным названием. У юрлица два собственника — Артем Васюков и Алексей Долматов. Согласно проектной декларации, 7-этажный дом рассчитан на 115 квартир и должен быть сдан в эксплуатацию в l квартале 2020 года. Планируемая стоимость строительства составила 630 млн рублей.

«Разве для вас хорошо, если цены вырастут на 15 процентов?»

Несмотря на то, что последние месяцы года традиционно считаются сезоном увеличения спроса, средние цены на самарские новостройки практически стояли на месте. По крайней мере, к такому выводу можно прийти, проанализировав отчет СОФЖИ, сделанный по заказу регионального Минстроя. По его данным, в ноябре средняя цена квадратного метра выросла всего на 0,4%, или на 208 рублей.

Любопытно, что и годовая динамика оказалась не такой значительной. Неумолимая статистика СОФЖИ утверждает, что с ноября 2017-го по ноябрь 2018 года первичное жилье в Самаре подорожало только на 2,4% — с 46,9 до 48 тысяч рублей за кв. м. При этом на графике видно, что пиковые показатели были достигнуты в августе прошлого года.

Самарские застройщики и сами не скрывают, что повышали цены с большой осторожностью.

«В Самаре цены не менялись, спрос стабильный. То, что мы выставляем на продажу, все удачно реализуется. У нас, как у застройщика, занимающегося комплексным развитием территории, достаточно большой запас мощности и прочности для того, чтобы не шокировать нашего потребителя и обеспечивать стабильные цены на протяжении всего года», — сообщили «Реальному времени» в пиар-службе корпорации «Кошелев».

Мы попытались выяснить, почему же в отличие от, к примеру, казанских девелоперов самарские не хотят повышать цены. Ведь, казалось бы, это вполне логично — для покупателя выгодно, чтобы его квартира со временем дорожала.

«Взять вас как покупателя квартир — разве для вас хорошо, если вы планируете, копите деньги на первоначальный взнос, и вдруг цена вырастает на 15 процентов?» — уклончиво ответили в корпорации «Кошелев».

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов отметил, что Татарстан и Самарскую область отличают в том числе и уровень доходов населения. Это значит, что и динамика цен на жилье в регионах будет разной.

«Сравнивать Татарстан и Самарскую область, на мой взгляд, не совсем корректно. Это регионы с разными темпами жизни, уровнями дохода. Объединяет их потребность в качественном современном жилье. Если смотреть динамику цен, по нашему объекту с начала 2018 года цены выросли на 8 процентов. Сегодня средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Южный Бульвар» составляет чуть более 45 тысяч рублей», — сообщил Юсупов.

«Сколько раз мы проходили кризисы, все выравнивалось»

Однако другие участники рынка отмечают, что в январе девелоперам все же пришлось повысить цены на свои объекты.

«Спрос повысился в сентябре прошлого года, но цены еще удерживались, либо какие-то квартиры не выставлялись в продажу. В январе, когда все вышли после каникул, многие застройщики и подрядные организации подняли цены. Я думаю, что это только начало и дальше цены будут однозначно расти», — говорит Александра Русаева, руководитель отдела «Новостройки» компании «Агентство недвижимости Ивановой Дарии».

По ее мнению, может сбыться даже пугающий прогноз роста цен до 15% после перехода на продажу квартир через эскроу-счета. В этом случае покупать квартиры будут, скорее всего, ипотечники с высоким уровнем дохода. При этом эксперт считает последнее повышение ипотечных ставок некритичным, тем более что застройщики продолжают субсидировать их дополнительно. Кроме того, банки готовы делать скидки клиентам агентств недвижимости, с которыми они сотрудничают.

«Спрос не понизится — сколько раз мы проходили кризисы в России, ничего страшного не происходило. Все выравнивалось, и жилье снова продавалось. А вот стройки могут встать», — опасается Русаева. Источники «Реального времени» при этом считают, что изменения на рынке могут подкосить не только мелких застройщиков, но и крупные компании, давно присутствующие на рынке.

Руководитель отдела долевого строительства агентства недвижимости «Визит» Елена Мироненко также отмечает увеличение спроса и прогнозирует рост цен.

«В конце 2018 — начале 2019 года наблюдается повышенный спрос на новостройки. Это связано и с перераспределением спроса в пользу новостроек, и с тем, что у многих застройщиков есть дома, которые введены в эксплуатацию, много жилых комплексов, которые сдаются в ближайшее время. С 1 июля 2018 года рынок в связи с изменениями в ФЗ-214 взбудоражен, у многих застройщиков произошло повышение цен, и рост цен продолжается. На настоящее время цены повысились примерно на 15—20 процентов, — констатирует Мироненко и добавляет: — После вступления в силу изменений в законе о «долевке» цены на новостройки могут вырасти еще до 15 процентов».