Парадоксы капремонта: за пять лет затраты на квадратный метр упали в Татарстане в семь раз

Татарстан приблизился к планке в 100 млн кв. м жилфонда

По площади жилищного фонда первое место в ПФО занимает Башкортостан — более 100 млн кв. м на начало 2017 года. Кроме того, РБ в 2016 году продемонстрировала один из самых высоких показателей прироста жилого фонда: 2,7% (фонд вырос за год с 98,3 млн кв. м до 101 млн кв. м). Выше темпы только у Марий Эл — 3,2%, однако в этом регионе площадь жилищного фонда наименьшая в ПФО: всего 17,5 млн кв. м. Тем не менее за пять лет средний показатель ежегодного увеличения жилищного фонда в Башкортостане наивысший — 2,47%. Для сравнения: на втором месте — Самарская область, где с 2011 года жилфонд в среднем растет на 2,44% (этот высокий показатель получился во многом благодаря рекордным 4% в 2014 году — наивысший результат по всему ПФО за последние пять лет). Татарстан по этому показателю — на третьем месте: в среднем жилищный фонд прирастает в РТ на 2,42%. Лучший показатель, 2,5%, Татарстан демонстрировал в докризисном 2012-м и в 2015 году. Республика при этом продолжает оставаться на втором месте по площади жилищного фонда: на начало 2017 года в РТ было введено в эксплуатацию 99,7 млн кв. м. Если же соотнести показатели с численностью населения, то республики поменяются местами. В Башкортостане при 4 066 972 человек населения на одного жителя приходится 24,8 кв. м жилого фонда, в Татарстане (где проживает 3 885 253 чел.) — уже 25,7 кв. м.

Одновременно в Татарстане наименьшая среди регионов ПФО доля ветхого и аварийного фонда в общем объеме жилищного фонда — всего 0,8%. Отметим, в чем разница между этими понятиями: в ветхом жилье тоже высока степень износа конструкций, но опасности их обрушения нет, в отличие от аварийного. Ветхое состояние здания, говоря языком методических рекомендаций чиновников, — это состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеют износ для каменных домов — свыше 70%, для деревянных домов и мансард — свыше 65%. Но несущие конструкции ветхого здания при этом сохраняют прочность, «достаточную для обеспечения устойчивости здания», хотя само «здание перестает удовлетворять эксплуатационным требованиям». Аварийное же жилье имеет «сверхнормативные деформации и повреждения», конструкции здания «потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению… представляют опасность для проживающих».

Иными словами, аварийное жилье — это то же ветхое жилье, но уже непригодное для проживания. Интересно, что согласно судебной практике (в частности, это зафиксировано апелляционным определением Верховного суда Башкортостана), в РФ ветхое жилье считается по определению непригодным для проживания.

Площадь ветхого жилья в РТ выросла впервые с 2011 года

Согласно расчетам аналитической службы «Реального времени», в Татарстане ветхого жилья — 0,62% от общего жилфонда, аварийного жилья — всего 0,18% (итого, как мы уже отметили, 0,8%). Башкортостан находится на втором месте по доле ветхого и аварийного жилищного фонда — 1,1%. Наиболее критичные же показатели у Кировской области (7,4% ветхого и аварийного жилья), Пермского края (4,5%) и Марий Эл (4,4%).

С 2012 года доля ветхого и аварийного жилого фонда в Татарстане сократилась на 42,8% (с 1,4% до 0,8%) — лучший показатель в ПФО. На втором месте — Оренбургская область, строительная отрасль которой сократила эту долю на 35,9% (с 3,9% до 2,5%). В Башкортостане и Саратовской области она за четыре года упала на 15,4%. Худшие регионы в этом смысле — Удмуртия и Самарская область, где доля ветхого и аварийного жилья, напротив, выросла. Так, в Удмуртии с 2012 года она увеличилась на 17,4%, а в Самарской области — на 20%.

Впрочем, 2016 год для Татарстана оказался тревожным: площадь ветхого жилья за год не сократилась, а выросла на 3,1% — с 598,2 тыс. кв. м до 616,9 тыс. кв. м (не исключено, впрочем, что она могла увеличиться за счет сокращения аварийного фонда — путем перевода «аварийного жилья» просто в «ветхое»). Тем не менее пять лет площадь ветхого жилья в Татарстане сокращалась ежегодно в среднем на 6,8%.

При этом рост площади ветхого жилищного фонда был зафиксирован в 2016 году в 10 регионах ПФО. Лишь четыре субъекта РФ в Поволжье сократили этот показатель: в Оренбургской области — на 22% (с 1,2 млн кв. м до 948,8 тыс. кв. м), на 4,2% сократилась площадь ветхого жилья в Чувашии (с 250,1 тыс. кв. м до 239,6 тыс. кв. м), на 4,7% — в Марий Эл (с 666,5 тыс. кв. м до 635,4 тыс. кв. м), на 1,8% — в Саратовской области (с 1,24 млн кв. м до 1,2 млн кв. м).

Несмотря на рост площади ветхого жилья в РТ в 2016 году, в целом с 2011 года она сократилась на 23%: с 800,3 тыс. кв. м до 616,9 тыс. кв. м. Учитывая, что каждый год в РТ вводились новые квадратные метры, неудивительно, что доля ветхого жилья за тот же период снизилась еще сильнее — на 37% (с 4,3% до 3,1%). Тем не менее лучше Татарстана за пятилетку по темпам показали себя Нижегородская область (минус 25%: с 1,4 млн кв. м ветхого жилья в 2011 году до 1,05 млн в 2016 году), Чувашия (минус 25,2%: с 320 тыс. кв. м в 2011 до 239,6 тыс. в 2016) и Оренбургская область (минус почти 40%: с 1,55 млн кв. м в 2011 до 948,8 тыс. в 2016).

Регионы-«миллионники»

В ряде регионов ПФО фонд ветхого жилья с 2011 года лишь нарастал. Так, в Марий Эл его стало больше на 2,3% (с 620,8 тыс. кв. м до 635,4 тыс.), в Ульяновской области — на 5,5% (с 362,3 тыс. кв. м до 382,2 тыс.), в Самарской области — на 12,3% (с 1,18 млн кв. м до 1,25 млн), в Кировской области — на 9,7% (с 1,97 млн до 2,17 млн), в Удмуртии — на 19,7% (с 562,2 тыс. до 673,4 тыс.) Хуже всего дела обстоят в Пензенской области, где ветхого жилья с 2011 года прибавилось на 37% (с 620,6 тыс. кв. м до 850,7 тыс.), и в Мордовии, где его площадь выросла в 1,5 раза — с 249 тыс. кв. м до 384 тыс.

В наших расчетах немаловажное значение имеют и абсолютные показатели: ведь чем больше площадь ветхого жилья, тем больше средств понадобится региональным властям на выведение его с рынка и замену новыми квадратными метрами. В ПФО наиболее затратны в этом смысле Кировская область — 2,17 млн кв. м ветхого жилья в 2016 году, Пермский край — 1,6 млн, Самарская и Саратовская области (более 1,2 млн) и Нижегородская область (более 1 млн).

Площадь аварийного жилья снизилась в Татарстане в два раза

Регионам ПФО в ближайшие годы придется экстренно найти средства на строительство и ввод в эксплуатацию или покупку жилья на первичном или вторичном рынке по меньшей мере 4,6 млн кв. м жилого фонда — именно такова площадь аварийного жилфонда в ПФО на конец 2016 года. Больше всего потратится Пермский край, площадь аварийного жилья в котором за год выросла на 83,5% (!) до 1,1 млн кв. м. С большим отрывом от него идет Самарская область, сумевшая за год сократить аварийный фонд на 7,7% (с 773,5 тыс. кв. м до 713,8 тыс.). На третьем месте Нижегородская область, которой придется изыскать средства на строительство 555,8 тыс. кв. м для расселения жильцов аварийного фонда.

Увы, лишь в четырех регионах ПФО за пять лет удалось хоть как-то сократить площадь аварийного жилищного фонда. Наилучший показатель продемонстрировала строительная отрасль Татарстана: с 2011 года площадь аварийного жилья сократилась здесь более чем в два раза — с 372,9 тыс. кв. м до 181,2 тыс. кв. м. При этом стоит отметить, что в 2012 году площадь аварийного фонда за год выросла сразу на 35,5% (с 372,9 тыс. кв. м до 505,3 тыс.), в 2015 году площадь «аварийки» приросла на 18,2% (с 400 тыс. кв. м до 474 тыс.). Возможно, первая цифра связана с подготовкой к республиканской адресной программе переселения граждан из аварийного фонда, которая начала реализовываться в 2013 году. Резкое сокращение аварийного фонда в РТ в 2016 году (на 61,8% — с 473,8 тыс. кв. м до 181,15 тыс.), вероятнее всего, связано с необходимостью уложиться в сроки программы — в марте этого года президент РТ Рустам Минниханов призвал завершить ее к сентябрю 2017 года (несмотря на активное обсуждение Минстроя РТ с федеральными властями вопроса о переносе сроков реализации программы до 1 января 2019 года).

Фактически строительная отрасль РТ должна была в этом году сдать или купить на первичном рынке 181,2 тыс. кв. м нового жилья — это ей вполне по силам, учитывая, что в 2016 году аварийный фонд был сокращен сразу на 292,6 тыс. кв. м. Тогда, по данным 2017 года, в графе аварийного жилья стоял бы красивый ноль. Ветхое жилье при этом, конечно, никуда не денется — на начало 2016 года его в РТ было 617 тыс. кв. м (рост за год, напомним, составил 3,1%). Учитывая старение фонда, рано или поздно часть ветхого жилья окажется аварийным — если пренебречь капремонтом.

Парадокс, но, судя по сведениям по аварийным домам, введенным в базу ГЖФ РТ по состоянию на 9 ноября 2017 года, в Татарстане было 404,6 тыс. кв. м аварийного жилья — то есть в 2,2 раза больше, чем было в конце 2016 года! Наибольшая его часть была в Зеленодольском районе — 116,7 тыс. кв. м (311 домов, 28,7% от общей цифры по РТ). На Чистопольский район и Казань пришлось более 49 тыс. кв. м (259 и 85 домов соответственно). Немалая часть аварийного фонда сохраняется в Мамадышском районе — 26,5 тыс. кв. м, или 206 аварийных домов. Абсолютный лидер (второй год подряд) — Набережные Челны, где, по официальным данным, нет ни одного аварийного дома. В графе «аварийный жилой фонд» у автограда и стоит тот самый красивый ноль, пока недостижимый для Татарстана в целом.

Почти в 1,5 раза сократили площадь аварийного жилфонда Пензенская и Саратовская область: до 205 тыс. кв. м и 317,25 тыс. кв. м жилья соответственно. Всего на 0,95% уменьшили ее строители Оренбургской области (с 311,4 тыс. кв. м до 308,4 тыс.). В остальных 10 регионах ПФО площадь аварийного фонда с 2011 года, увы, только выросла — в результате в целом по округу аварийный фонд увеличился на 30,2%. Сильнее всего по позициям округа ударили Ульяновская область и Пермский край — в первой площадь аварийного фонда за пять лет выросла в 2,27 раза, с 38,5 тыс. кв. м до 87,53 тыс., во втором — в 2,8 раза, с 388,5 тыс. до 1,1 млн.

Татарстан входит в пятерку регионов ПФО с наибольшим числом проживающих в аварийных домах

Несмотря на то, что реализация татарстанской программы переселения из аварийного жилья вступила в финальную стадию, в 2016 году площадь расселенного аварийного жилфонда упала в РТ на 22,5%: с 63,47 тыс. кв. м жилой площади до 42,85 тыс. кв. м (возможно, впрочем, это как раз и связано с финальной стадией). Еще в 2014 году этот показатель был в республике самым высоким в ПФО — 193,01 тыс. кв. м, Башкортостан на втором месте отставал с большим отрывом — 100,46 тыс. кв. м. По итогам же 2016 года наибольшая площадь расселенного аварийного жилфонда была как раз у Башкортостана: 113 тыс. кв. м, с большим отрывом от него шла Саратовская область, где расселили людей из аварийного жилья площадью 96,9 тыс. кв. м.

Общая площадь расселенного аварийного жилищного фонда в регионах ПФО, тыс. кв. м

С учетом финальной стадии реализации программы переселения из аварийного жилья объем финансирования ее в 2016 году в Татарстане резко снизился — с 1,6 млрд рублей в 2015 году до 407,7 млн рублей (то есть почти в четыре раза). Всего с 2011 года было потрачено 7,5 млрд рублей, основные транши пришлись на 2013—2015 годы (5,1 млрд рублей). Тяжелее всего Татарстану пришлось в 2011—2012 гг., когда программу потребовалось профинансировать на средства республики на 41—46% (оставшуюся часть перечисляла федеральная госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ»), в 2013—2014 годах доля средств Татарстана упала до 14%, однако в 2015—2016 годах она вновь стала расти, составив на конец прошлого года 31,7%. Тем не менее на начало 2017 года в Татарстане в аварийном жилфонде проживали 4 003 гражданина, их численность за год выросла на 26,67%. Интересно, что при этом сама площадь аварийного жилфонда (см. выше) за тот же 2016 год сократилась на 61,8%, с 473,79 тыс. кв. м до 181,15 тысяч. Увы, несмотря на это сокращение, Татарстан входит в пятерку регионов ПФО с наибольшим количеством проживающих в аварийном жилфонде (4 тыс. человек, или 0,1% населения). Больше лишь в Пермском крае (4,33 тыс. человек, или 0,16% населения), Саратовской области (5,813 тыс., или 0,23%) и Башкортостане (8,89 тыс., или 0,21%).

Тонкости подсчета

Остается ветхое жилье. Что интересно, по данным аналитической службы «Реального времени», на конец 2016 года процент износа 348,7 тыс. кв. м жилого фонда в Татарстане составлял свыше 70% — это почти в два раза больше формальных показателей аварийного фонда Татарстана на 2016 год. Большая часть изношенного более чем на 70% жилого фонда приходится на татарстанские города — 203,6 тыс. кв. м, в сельской местности — 145,1 тыс. кв. м. Площадь жилых помещений в РТ, износ которых составляет от 66% до 70%, — 938,7 тыс. кв. м (535,1 тыс. кв. м в городах и 403,6 тыс. на селе). Фактически жилые помещения с износом от 66% можно относить к ветхому фонду. Получается, что в РТ ветхого жилищного фонда на конец 2016 года было 1,3 млн кв. м (или 14 062 здания) — это больше того жилого фонда, который официально относится к ветхому и аварийному (798 тыс. кв. м), в 1,6 раза.

Чтобы ветхое жилье не превратилось в аварийное, а обычное жилье не стало ветхим, регионам приходится ежегодно вкладываться в капитальный ремонт. Татарстан по сумме вложений с 2011 года является абсолютным лидером в ПФО — ежегодный размер затрат в республике каждый год превышает 4,5 млрд рублей, а в 2015 году составил даже 5 млрд рублей. В 2016 году РТ вновь вложила 4,8 млрд рублей, при этом регион начала догонять Самарская область, которая увеличила свои затраты на капремонт в 2015 году в 1,6 раза (до 3 млрд рублей), а в 2016 году — еще на 34,2% до 4 млрд рублей. На третьем месте по размеру затрат на капремонт — Башкортостан (2,8 млрд рублей).

За пять лет размер затрат на капремонт одного метра в Татарстане упал в семь раз

С 2012 года доля региональных средств в общем объеме выделенных на капремонт денег в Татарстане растет. Так, если в 2012 году на федералов (из того же Фонда содействия реформированию ЖКХ) приходилось 12,8% затрат, или 558,8 млн рублей, то в 2015 году их доля упала до 0,6% (27,7 млн рублей), а в 2016 году — и вовсе до нуля. При этом сам бюджет РТ в среднем вкладывается каждый год примерно одинаково — 29,5%, или 1,3 млрд рублей, так же одинаково (в среднем 23,2%, или 1,07 млрд рублей) вкладываются и местные бюджеты. Таким образом, основная доля затрат на капремонт приходится на самих собственников жилых помещений: так, с 2012 года доля ТСЖ, ЖК, ЖСК, собственников помещений в многоквартирных домах выросла с 31,2% до 48%, или с 1,36 млрд до 2,275 млрд рублей. Большая часть средств, затраченных на капремонт многоквартирных домов, приходилась все эти годы на Казань (31,4%) и Набережные Челны (23,8%).

Интересно, что, несмотря на примерно одинаковые суммы вложений в капитальный ремонт в Татарстане (в 2012—2016 годах в среднем 4,85 млрд рублей), размер затрат на капремонт одного квадратного метра падает. Так, в 2012 году на 4,8 млрд рублей было отремонтировано 398,1 тыс. кв. м жилых домов, включая общежития: на ремонт 1 кв. м потратили более 12 тыс. рублей. В 2013 году на примерно ту же сумму (4,79 млрд) было отремонтировано уже 814,5 тыс. кв. м, но в пересчете на 1 кв. м вложения составили всего 5,8 тыс. рублей. В 2014 году на 4,7 млрд рублей отремонтировали 719,2 тыс. кв. м, таким образом, на 1 кв. м пришлось 6,5 тыс. рублей. В 2015 году на 5 млрд рублей отремонтировали уже 2,2 млн кв. м, на 1 кв. м пришлось лишь 2,2 тыс. рублей. В 2016 году за 4,8 млрд рублей отремонтировали почти 3 млн кв. м жилья, но на 1 кв. м пришлось уже всего 1,6 тыс. рублей. Нельзя исключать и возможности строительных компаний снижать свои затраты: чем меньше вложения на 1 кв. м, тем, очевидно, больше прибыль самих строителей — таким образом, можно предположить, что в докризисные годы строители неэффективно средства транжирили. Очевидно, что возможность действительно эффективного капитального ремонта с 2012-го по 2016 год изрядно сократилась.

Объем средств, выделенных на капремонт многоквартирных жилых домов Республики Татарстан в 2012—2016 гг.

В РТ — минимальный размер взноса на капремонт

Интересно, что, несмотря на успехи Татарстана в капремонте, в РТ же можно констатировать и минимальный размер взноса в месяц на капремонт среди регионов ПФО: в 2017 году он составил 5,85 рубля за кв. м жилья (в 2016-м — 5 рублей). Больше всего платят жители Пермского края — 8,28 рубля, и Кировской области — 7,9 рубля, что вполне понятно (см. выше), учитывая, что в этих регионах площадь ветхого жилфонда самая высокая в ПФО.

Впрочем, наиболее правильным и эффективным представляется дифференциация размера взноса в зависимости либо от территории проживания (муниципального района субъекта РФ в ПФО), либо от этажности домов: логично, что проживающий, скажем, в двухэтажном доме в Елабуге должен платить меньше, нежели казанец или челнинец, проживающие в девятиэтажках. Подобная дифференциация существует в шести регионах ПФО: лишь в одном из них она территориальная — в Саратовской области (размер взноса варьируется от 2,41 рубля до 6,33 рубля). В Самарской области жители домов до пятого этажа платят 5,45 рубля, жители домов выше пятого этажа — 6,27 рубля. В Башкортостане «линия водораздела» проходит по шестому этажу, и размер взноса в «низких» домах составляет 5,2 рубля, а в высоких — 5,8. В Ульяновской области дифференциация «тройная»: 5,4 рубля платят проживающие в домах выше девятого этажа, 5,5 рубля — в домах с пятью — девятью этажами, 5,6 рубля — жители домов ниже пятого этажа. В Оренбурге дифференциация похожая, только касается она домов выше шестого этажа, домов с четырьмя — пятью этажами и домов с тремя этажами и менее (4,62 рубля, 5,86 рубля и 7,42 рубля соответственно).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт в регионах ПФО