Новостройки Казани: цены вверх, «однушки» мимо кассы и напуганные инвесторы

Подорожавшие «однушки» «Унистроя» и «Сувара»

Как следует из ежемесячного мониторинга, по объектам «Унистроя» выросли в цене сразу несколько предложений по новостройкам. Наиболее заметно подорожали двухкомнатные квартиры в «Арт Сити» в строениях 4.1 и 4.2. Цена квадратного метра поднялась приблизительно на 18 тысяч рублей: с 62,8 до 81,02 тыс. руб. за кв. метр.

Средняя стоимость «квадрата» выросла и в домах 2.1 и 2.2. У «однушек» — с 82 до 83,75 тыс. за кв. м, у «двушек» — с 71,95 до 74 тыс. руб. за кв. метр. В этих домах подешевели только «трешки»: с 78,35 до 75,43 тыс. за кв. метр. Отметим, что на цену объекта могут влиять самые разные факторы — от степени готовности до этажа и вида из окна.

По другим проектам застройщика больше всего подорожали однокомнатные квартиры. В среднем на 5 тыс. руб. подорожал квадратный метр в 9-м строении того же комплекса (с 78,4 до 83,52). В ЖК «Весна» в 3-м доме цена «квадрата» «однушек» выросла на 3 тысячи (с 65,6 до 68), в 6-м — на 8 тысяч (с 60 до 68,3).

В «Залесном Сити» в доме №1-5 июльские цены в августе практически не изменились. Однокомнатные квартиры «Сувар» предлагает за те же 51,6 тыс. за кв. м, двухкомнатные — за 50,06, трехкомнатные — за 48,8.

Во «Временах года» «квадрат» в среднем подешевел на тысячу: с 54,7 до 53,85, в «трешках» — с 53,4 до 51,68. Примерно на столько же выросли в цене квартиры во второй очереди ЖК «Столичный»: двухкомнатные — с 70,5 до 71,13 тыс., однокомнатные — с 70,5 до 72,2.

Заметно подняли стоимость жилья во второй очереди «Южного парка» в 1-м доме. Квартиры подорожали в среднем от 1 до 4 тысяч рублей за «квадрат». «Однушки» — с 42,05 до 45,6, «двушки» — с 41,4 до 44,2, «трешки» — с 42,8 до 43,54.

Но самое большое повышение у «Сувара» произошло в ЖК «Сказочный лес» в доме 1.1 «Кипарис» на 308 квартир, сдать которые застройщик планирует в первую половину следующего года. Здесь «однушки» подорожали в среднем на 11 тысяч рублей за «квадрат»: с 50,2 до 62,82. В строении 2.1 того же комплекса прилично подорожали и «двушки» — на 7 тысяч за кв. м (с 55,05 до 62,4). А в ЖК «Станция «Спортивная» в домах 1.4, 1.5 и 1.9 выросли в цене «трешки» (с 40,7 до 43,51).

Руслан Хабибрахманов: «Когда некоторые застройщики выводят свои объекты на рынок, немного неправильно рассчитывают стоимость и потом вынуждены уменьшать ее, чтобы конкурировать с другими застройщиками». Фото Романа Хасаева

Скидки «Сити-Строя» и рост у АБД

Существенные скачки цен произошли и у ряда других застройщиков. Впрочем, не всегда в сторону повышения. Так, у «Сити-Строя» в ЖК по ул. Камая, ЖК «Романтика» в 3-м доме на три тысячи за «квадрат» подешевели «трешки» (с 60 до 57,14). В ЖК «Голливуд» в августе снизились цены на все квартиры, но более всего на «однокомнатные» (с 67,5 до 61,89) и трехкомнатные (с 56 до 52,68).

«Ак Барс Девелопмент» в «Светлой долине» в доме 11.2, напротив, поднял цены, больше всего на двухкомнатные квартиры: с 54,95 до 62,86 в среднем за «квадрат». По остальным казанским новостройкам значительных изменений по стоимости жилья не наблюдалось.

— Наверное, это связано с тем, что, когда некоторые застройщики выводят свои объекты на рынок, немного неправильно рассчитывают стоимость и потом вынуждены уменьшать ее, чтобы конкурировать с другими застройщиками. Но мы не наблюдаем, чтобы на первичном рынке цены сильно падали. По многим застройщикам, наоборот, постепенно с динамикой строительства увеличивается и стоимость, чем ближе к сдаче, а снижения цен как такового нет, — заявил директор АН «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов.

— У нас цены были очень сильно ниже рынка на начальном этапе, поэтому продажи шли хорошо. Сегодня покупателей меньше, чем продавцов, поэтому они диктуют свои условия: просят какие-то отсрочки, скидки, преференции. Где-то застройщикам нужно увеличить обороты, поэтому они идут на это. Сейчас покупатель правит рынком, — добавил глава СК «Фарус» Рустем Юнусов.

Отложенный спрос «подогрел» июль и август

Как застройщики, так и риелторы отмечают, что рынок жилья в июле и августе сохранил свою активность. Продажи идут хорошо во всех сегментах. Большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры.

— «Двушки», «трешки» идут хорошо. Нам трудно судить по всему рынку, у нас проект в последней очереди, проходит итоговую проверку. Наших квартир осталось немного, и продажи идут нормально, даже большие площади расходятся. Малогабаритные квартиры, конечно, лучше продаются. Потому что у нас цена на квадратные метры относительно ниже рынка, но из-за того, что квартиры очень большие по размерам, конечная сумма получается выше. А покупателю не столько важна стоимость «квадрата», сколько сумма в конце договора, — отметил Рустем Юнусов, директор СК «Фарус».

Застройщик реализует свои новостройки на Лаврентьева,11 от 54 до 60 тыс. руб. за кв. метр. При этом однокомнатных квартир у компании в продаже почти не осталось, только большие по площади «однушки» до 60 кв. м и «трешки» — 120 кв. метров.

О небольшом спаде продаж говорят в ИСК «Варикус», хотя до лета дела у компании шли хорошо. Девелопер недавно переквалифицировался из субподрядчика, реализовав свой первый проект в жилищном строительстве — ЖК «Взлетная полоса» в Авиастроительном районе. Впрочем, на 90% квартиры здесь уже распроданы.

Анастасия Гизатова: «Не знаю данные Росреестра, но мне кажется, что июль, что август — очень активные. Объективно — не успеваем работать». Фото Максима Платонова

— Летние месяцы всегда спад, начало лета — просто ужас, до дрожи в коленях. Но к концу лета люди стали возвращаться. Мы раньше этим хвастались, а сейчас можем спокойно об этом говорить. Поначалу спада не было, шел постоянный рост. Рынок «прыгал»: осень, зима, пики, декабрь, лето, а у нас продажи постоянно росли, мы вне рынка были. Но сейчас уже ближе к окончанию продаж мы эту общую тенденцию прочувствовали. И все же потребность в жилье у людей очень большая, у покупателя в глазах страх, что останется без квартиры, — говорит директор ИСК «Варикус» Айрат Нагимов.

По мнению главы АН «Счастливый дом», несмотря на рост цен в экспозиции, реальные цены на новостройки в Казани падают. По оценке риелтора, в среднем на 5% в месяц.

— Цены, заявленные в экспозиции и которые прошли в реализации, отличаются. Рынок очень активный, мы вот работаем без выходных и каждый день уходим после 22.00. Не знаю данные Росреестра, но мне кажется, что июль, что август — очень активные. Объективно — не успеваем работать, — добавляет глава агентства Анастасия Гизатова.

Традиционно в конце лета часть квартир покупают студентам, они прибавили спрос на новостройки. Но основные причины, по мнению риелтора, в отложенном спросе.

— Причем началось даже до снижения ипотечных ставок, то есть сказать, что это Сбербанк повлиял, — нельзя. Люди не видят сильных улучшений, у них не выросли зарплаты. Те, которые ждали улучшений, у них ситуация не улучшилась, они решили жить в существующих реалиях — просто привыкли к сниженным доходам и как-то смирились, — полагает Гизатова.

Затоваривание «однушками» и активные заемщики

В структуре сделок по-прежнему больше всего ипотечных. По оценкам риелторов и девелоперов, от 40% до 60%. Ряд экспертов по-прежнему фиксируют наплыв инвесторов в лице вкладчиков банков.

— Многие переходят в недвижимость в ущерб себе. Я им говорю: давайте рассчитаем. Я считаю, нецелесообразным переходить с банковских вкладов в жилье, вы в любом случае теряете. Слова о том, что вклад застрахован, их тоже не убеждают. Варианты с дробильщиками и доверительным управлением настолько напугали, что идут в недвижимость, хотя я считаю, что сейчас лучше остаться в банке, — убеждена директор АН «Счастливый дом».

Впрочем, сейчас инвесторов уже не так много, говорят другие эксперты. В пример приводят застройщиков, у которых «застряло» в продажах много квартир. Глава агентства недвижимости «ФЛЭТ» отметил, что сегодня «однушки» у многих застройщиков продаются в последнюю очередь. Хотя еще недавно тенденция была обратная. Вот тогда и было время инвесторов.

— В настоящее время наоборот. Сначала покупается двух- или трехкомнатная квартира — это то, что покупается для себя, для жилья, не в целях перепродажи. Поэтому, на самом деле, это один из признаков того, что не так много инвесторов на рынке. Все-таки среди покупателей больше людей, у кого реальные жилищные проблемы, — говорит Руслан Хабибрахманов. По сути, сейчас рынком правят молодые семьи, которые идут на расширение, использую интересную ситуацию с ценами и выгодными ипотечными ставками.

При этом эксперт отмечает довольно большое затоваривание «однушками» на рынке новостроек Казани. «Вот реальный пример по Казани: в некоторых домах практически все квартиры были однокомнатными. Жилье построено уже, а они до сих пор не проданы. У застройщика порядка 70% таких квартир в доме, остальные — трехкомнатные. «Трешки» продались, а «однушки» — только маленький процент».

Тенденция снижения спроса на «однушки» началась с момента, когда цены на жилье перестали расти. «Просто кто-то вовремя на это отреагировал, а кто-то по инерции продолжал лепить однокомнатные квартиры», — критикуют риелторы. Впрочем, не все застройщики признают проблему с избытком нераспроданных квартир. Некоторые связывают это с неумением коллег подстраиваться под рынок и ссылаются на то, что в России по-прежнему большая потребность в жилье.

— Цифры по среднему обеспечению россиян жильем по сравнению с другими странами, даже не очень развитыми, пугают. У нас нет и 25 «квадратов» на каждого человека! Мы за всю историю не построили 25 «квадратов» на жителя, а, допустим, Чехословакия построила 48 квадратных метров. Финны вообще с ума сошли: по 70 «квадратов» строят! Показатели — в 2 раза выше, чем в России. Поэтому, если за год мы построим две России, вот только тогда можно поговорить с теми людьми, кто говорит о затоваривании рынка. Дорого продают, продавать надо дешевле! А потребность в жилье гигантская, — убежден девелопер Айрат Нагимов.