Тренды рынка ИЖС в Татарстане: агломерация растягивается, дома дорожают и уменьшаются

Ввод домов в ИЖС рекордно вырос, но количество сделок не растет

В 2025 году увеличилось количество вводов в сегменте ИЖС: в Татарстане было введено 2,4 млн кв. м площади частных домов, и это рекорд. Данные привел на встрече вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Но сделок больше не стало.

Количество ипотечных сделок на готовые дома осталось на уровне 2024 года. А вот ипотека с подрядом на строящиеся дома упала в пять раз. Причина — сворачивание программы семейной ипотеки. И если в 2023—2024 годах ипотека с подрядом была самой востребованной, и люди шли на покупку домов с минимальным первоначальным взносом в сумме 500—600 тысяч рублей, то теперь это уже в прошлом. В первую очередь потому что резко сократилось число семей, которым доступен выросший первоначальный взнос.

Количество сделок за наличные деньги тоже не растет. Как и у застройщиков многоквартирных домов, растет процент непроданных объектов и в сфере ИЖС. Рынок весь 2025 год находился в стагнации, и это отметили практически все участники встречи.

Есть надежда на то, что дальнейшее снижение ключевой ставки регулятора «разогреет» рынок за счет отложенного спроса — люди уже снимают деньги с депозитов, и январь показал второй в истории современной России результат по оттоку средств с депозитных счетов. Многие надеются, что эти средства будут вложены в недвижимость. Но рассчитывать на бешеный спрос, по мнению Андрея Савельева, не стоит. Потому что стоимость «квадрата» растет. Сегодня новый дом в Казанской агломерации в радиусе 20—25 км от столицы стоит минимум 7—8 миллионов.

— Средний размер депозита физического лица — около полутора миллионов рублей. Этого совершенно очевидно не хватит на первоначальный взнос на квартиру в многоквартирном доме. Но и частный дом тоже становится все более недоступным по этой программе. Если 2 года назад дом в пределах агломерации можно было купить за 5—6 млн, то сейчас нет. Не говоря уже о Казани — цены на частные дома в черте города порой просто сумасшедшие, и связано это с космическим подорожанием земли, — констатирует Савельев.

Застройщики отмечают падение продаж

Падение продаж — и на готовые дома, и на договоры подряда — в 2025 году отмечают многие участники бранча. Рынок просел по всему Татарстану. Но были исключения. Во-первых, застройщики эконом-сегмента, которые работают в основном с ипотечными клиентами по схеме эскроу.

К примеру, компания «Арлана» работает по такому пути в Зеленодольском районе. Ее заместитель генерального директора Светлана Воронцова объясняет:

— 2025 год мы закончили очень хорошо: просто люди пытались успеть взять ипотеку. 2026 год начался сложнее. Во-первых, сложнее стало получить ипотеку, много отказов из-за неблагополучной кредитной истории. С 1 апреля будет очередное ужесточение — теперь учитываться будет только официальный доход заявителя, справки из банка не будут иметь значения. Так что год нас ждет непростой

Во-вторых, стабильность показал высший ценовой сегмент — как, впрочем, и всегда. В нем спрос не отличается эластичностью и всегда плюс-минус одинаковый. Для клиентов, готовых выложить за дом 30 миллионов, стоимость заемных средств роли не играет, да и подорожание в пределах 10—20% тоже не самый критичный фактор.

Генеральный директор ООО «Маленький Токио» (Иида Групп Холдинг), застройщик ЖК «Литл Токио» Артур Хафизов констатирует в своей компании падение по выручке на 20% за 2025 год. Но это было прогнозируемо, поэтому компания сбавила темпы строительства. В итоге к концу года в «Литл Токио» распродали почти все построенные дома. Стройка нынешнего сезона еще не началась, но люди уже бронируют одноэтажные дома (ранее компания продавала только двухэтажные). Спрос особенно высок на средний сегмент — дома площадью 140—150 кв. м не осталось даже на ближайшую перспективу. Зато в продажу скоро поступят большие дома в премиальной локации внутри поселка.

Интересный выход с диверсификацией бизнеса нашла для себя компания «Родные пенаты» (возведение готовых домокомплектов). Собственник компании Ильнур Канафиев констатирует существенную просадку по ИЖС — примерно на 50%. Но точку роста нашли в том, что строят турбазы и глэмпинги.

— Мы строим их как подрядчики. Есть большая категория людей, которые хотят не жить в доме, а пожить в доме. Они с удовольствием посещают турбазы, и этот сегмент продолжает расти в количестве. Тем более что субсидии на них еще выделяются. Каждый год мы строим минимум одну базу или несколько объектов для аренды, это еще пока растущий рынок, — рассказывает Ильнур Канафиев.

Регуляторика и инфраструктура взвинтили цену на землю, и это расширило границы Казанской агломерации

Застройщики в сфере ИЖС подтверждают факт сильного подорожания земельных участков. Иван Лашков (компания «Комплит Дом») рассказывает, что в 2025 году участки в селе Рождествено в Лаишевском районе были по 150 тысяч рублей за сотку. Но в 2026 году продажи в коттеджном поселке «Рождествено Эко Парк» он планирует начать уже с 200—250 тысяч. Это общая тенденция, и чем ближе к Казани, тем дороже земля под индивидуальную застройку. Участники бранча привели свои наблюдения: в 20—30 километрах от города сотка стоит 250—300 тысяч, в Сокурах цена доходит до 350—400 тысяч рублей, в Кабанах можно найти сотку и за миллион. Процесс будет продолжаться, по совокупности целого комплекса причин. Первая — ужесточение регуляторики.

— Нас ждет сильное повышение цен — дома будут дорожать за счет подорожания земли. Во-первых, потому что сейчас все новые поселки будут проходить процедуру согласования плана территории с Минстроем РТ. У меня эта процедура длится уже полтора года: различные изыскания, ТУ на связь, увеличение обязательной ширины проездов — теперь 15 метров, а не семь, как раньше. Все это для нас означает замороженные инвестиции. Сейчас заканчиваются поселки, размежеванные в старые времена. «Шанхай» заканчивается. Будут появляться новые поселки с увеличенной шириной дорог, обязательным благоустройством и озеленением, а это значит, что с гектара земли ты получаешь меньше участков на продажу. Значит, их стоимость вырастет. Многие застройщики сейчас продают готовые дома, которые строили на земле, купленной давно и дешево. Они закладывают свою норму маржи и продают эти дома сейчас. Поэтому сейчас пока еще продаются дома в тех же Сокурах по 9 миллионов рублей. Но они кончаются. Новые, построенные в этом году, будут стоить уже 11 миллионов, — рассуждает застройщик.

Руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Ягода Малина» (Зеленодольский район) Ильяс Фахрутдинов рассуждает, что буквально три года назад земля в районе поселка стоила вдвое меньше. Темпы подорожания, по его мнению, сохранятся из-за того, что Казанская агломерация развивается в плане инфраструктуры и дорог. Это вторая основная причина роста стоимости заветной сотки. Пример — деревня Камыш в Пестречинском районе, где после открытия Вознесенского тракта цена на участки взлетела в два — два с половиной раза.

В стремлении купить дом за имеющиеся средства люди готовы уезжать все дальше от Казани. Граница агломерации сдвинулась, и это общая тенденция, которую подмечают участники рынка.

— В 2010-х годах казалось, что Кабаны — это где-то очень далеко, а Тетеево — беспросветная глушь. А сейчас люди в Рыбной Слободе покупают дешевые земельные участки целыми гектарами и строят фамильные поместья. Если раньше мы за агломерацию считали 15—20 километров от Казани, то теперь она доходит уже до 40—50 км. 30—40 минут езды до города на работу сегодня — это нормально. Пять—шесть лет назад это было немыслимо. Мы приближаемся к Москве, где час езды — это близко, — размышляет Андрей Савельев.

«Площадь домов уменьшилась, люди готовы жить в 50 «квадратах»

В рост цен на готовые дома добавляют свою лепту и другие факторы. Растет себестоимость строительства, например, за счет зарплатного фонда строителей и подорожания некоторых (но далеко не всех) стройматериалов, которое связано с ростом налогов. Иван Лашков, который работает в Лаишевском районе, прогнозирует, что в 2026 году дома подорожают в среднем на 20%. Руководитель отдела продаж компании «Арис Строй» Никита Беганский рассказал, что в начале года застройщик уже поднял цену на готовые дома на 10%:

— Как будет дальше — пока неясно. Нам уже начали звонить некоторые поставщики стройматериалов и просят приготовиться к росту цен на 5—6%. Первыми нас «обрадовали» оконщики и производители кирпича. У себя мы пока цену держим, но, скорее всего, еще поднимем.

Заместитель директора строительной компании «Арлана» Светлана Воронцова рассказывает: их поставщик кирпича уже предупредил, что с 1 апреля цена на материал вырастет на 10—12%. В таких условиях «Арлана», работающая в эконом-сегменте, надеется удержать подорожание домов для покупателя в течение года в пределах 10%.

Ильназ Нуриахметов из Домкит.рф обращает внимание на каскадное подорожание стоимости услуг строительного персонала, которое обязательно возникнет в течение сезона.

— В мае все начнут заливать фундаменты — и монолитчики на рынке задерут цену в два-три раза. В июне настанет черед каменщиков. В июле — августе, когда начнется монтаж стропильных систем и кровли, цены кратно поднимут кровельщики. Людей на строительной площадке все меньше, и кадры дорожают, — говорит Ильназ Нуриахметов.

А управляющий партнер «Вижн Хаус» Руфат Киямов обращает внимание собравшихся на то, что при строительстве премиальных домов с готовой внутренней отделкой ключевым фактором ценообразования выступает стоимость привлечения узкопрофильных специалистов (плиточников, отделочников и др.). В сезон повышенного спроса их услуги закономерно дорожают, что напрямую влияет на итоговую цену объекта.

В результате в эконом-сегменте наблюдается уменьшение среднестатистической площади дома. Это вынужденная мера (ту же тенденцию Казань уже несколько лет наблюдает на рынке многоквартирных домов). Собственник компании «Родные пенаты» Ильнур Канафиев объясняет:

— Рынок сжался, и строители под это адаптируются. Квадратура домов уменьшилась, люди готовы жить в 50 «квадратах». Строители умудряются даже 35 квадратов с двумя спальнями строить — это, конечно, дачные домики, но в целом тенденция ясна. Есть решения, когда застройщики заключают договор только на работу, не закладывая в него стоимость материалов. Чтобы как можно дешевле было — если у заказчика есть возможность своими силами купить материал подешевле. Словом, рынок подстраивается как может.

«Массовая стройка идет в сторону индустриализации»

Еще одна интересная тенденция на рынке ИЖС — использование готовых домокомплектов. Это тоже своеобразный ответ на подорожание классического строительства. О так называемом брендовом домостроении, когда крупные бренды строят заводы по производству префаб-домов, рассказали два участника бранча.

Ильназ Нуриахметов из Домкит.рф говорит, что его компания перешла на такой способ возведения домов:

— Крупные бренды приходят со своими готовыми домокомплектами и формируют пользовательский опыт. Это могут быть компании, которые работают в сегменте стройматериалов (например, «Сегежа») или вообще в других областях экономики (такие как «Северсталь»). Возможно, это решит еще одну проблему рынка — поможет выработать определенные стандарты.

Кроме того, индустриальное домостроение снимает проблему дефицита строительных кадров на площадке. Дом возводит бригада из четырех человек, занимает это несколько недель.

Ильназу Нуриахметову вторит Ильнур Канафиев, чья компания тоже занимается сборкой готовых домокомплектов:

— Массовая стройка идет в сторону индустриализации. Массовый поток будет конвейерным. А кому хочется каменный дом на века — для тех всегда есть премиальный сегмент. Причем домокомплект — это не всегда «эконом». У нас на фабрике есть три комплектации дома: зимняя дача, круглогодичный дом и «Евростандарт». Цена за дом в 100 «квадратов» в максимальной комплектации будет порядка 7,5 миллиона.

Если прибавить сюда стоимость земельного участка — получается около 10,5 миллиона. Дома из готовых домокомплектов, как правило, сдаются уже с чистовой отделкой и зачастую даже с сантехникой.

Тренд на дома с отделкой

Тренд на готовые дома с отделкой есть и в высоких ценовых сегментах. К примеру, Иван Лашков наблюдает интересный сегмент потребителей: люди, переезжающие в Татарстан из других регионов. Они, как правило, приезжают уже с наличными деньгами от продажи своего прежнего жилья, и им требуется дом с готовым ремонтом, под ключ.

— Ниша эта растет, и рынок меняется в эту сторону. Мы как строители кирпичных домов приходим к выводу, что и нам надо разработать типовой проект дома с готовым ремонтом, — комментирует Лашков.

Артур Хафизов (Иида Групп Холдинг, застройщик ЖК «Литл Токио») был одним из первопроходцев в этой концепции:

— Мы сдаем дома с готовым ремонтом. Когда заходили в эту нишу, нам говорили: «В Татарстане никто не будет покупать готовый дом с отделкой, все хотят обои в цветочек, и у каждого он разный». В итоге все не так. Мы, конечно, можем продать дом в теплом контуре или в черновой отделке. Но в основном у нас покупают дома в чистовой отделке, и даже с меблировкой (кухонный гарнитур с техникой, встроенная мебель и сантехника). У нас в «Литл Токио» заселены уже более 100 домов из 180 планируемым, и не более 5% были куплены в предчистовой отделке.

Руфат Киямов рассказывает, что «Вижн Хаус» тоже планирует строить дома высокого ценового сегмента с чистовой отделкой. По его словам, спрос на это есть, и он довольно стабилен.

Покупка же в черновой отделке зачастую становится не предметом особого желания покупателя, а вынужденным шагом. Дело в том, что закон об эскроу-счетах предполагает раскрытие счета при постановке дома на кадастровый учет. А для такой постановки не нужна ни наружная, ни внутренняя отделка. И чтобы «вытащить» свои деньги быстрее, подрядчики сдают дома в таком виде. Об этом рассказывает Артур Хафизов. И задается риторическим вопросом: если вы покупаете «теплый контур» без внешней и внутренней отделки, с кого потом будете спрашивать за отделку фасада или некачественное подключение сетей?

— По сути, это недострой с низкой ликвидностью. Вероятно, в будущем вы не сможете продать такой «дом» по цене, достаточной, чтобы погасить ипотечный кредит, — предупреждает эксперт.

Ценовой парадокс Татарстана: почему дома дешевле квартир?

Есть и положительные тенденции, их отмечает Анастасия Гизатова, руководитель АН «Счастливый дом».

— Во-первых, все-таки доля ИЖС в структуре ввода жилья стабильно растет. По сути, подавляющую долю того, о чем рапортует Минстрой, обеспечивают застройщики ИЖС. В 2025 году из 3,5 млн «квадратов», введенных в Татарстане, 68% — это частные дома. Во-вторых, анализ числа договоров купли-продажи земельных участков (по данным Росреестра) в феврале в 2026 году, хоть и незначительно, но вырос, по сравнению с 2025-м (5 332 сделок против 5 164), — рассказывает Анастасия.

Третий фактор, на который обратила внимание собравшихся Анастасия Гизатова: цена трехкомнатной квартиры в среднестатистической новостройке часто соответствует нижнему порогу стоимости частного дома в том же районе. Опросы покупателей жилья в АН «Счастливый дом» показали реальную конкуренцию: люди задумываются, а не купить ли за ту же цену готовый дом вместо квартиры в ЖК по соседству, который даже еще не введен в эксплуатацию.

Этот ценовой парадокс, кстати, характерен только для рынка недвижимости Татарстана. Андрей Савельев рассказывает, что в Челябинске квадратный метр дома стоит на треть дороже, чем квадрат в квартире. Дома дороже и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Ситуация эта на рынке недвижимости Татарстана сложилась исторически. Вице-президент Гильдии риелторов РТ объясняет:

— История рынка ИЖС началась в 2005—2006 годах, когда появились первые типовые коттеджные поселки в Зеленодольском направлении. Случился бум на рынке. Потом все захотели жить в индивидуально построенном доме, потому что в коттеджном поселке коммуналка выше, дома однотипные, есть ограничения на архитектуру. С 2008-го по 2014-й массовый застройщик был частным, строил непонятно из чего, дешево и некачественно. Эта тенденция и заложила ценовое отставание частных домов от квартир. Застройщики МКД, наоборот, развивали конкуренцию — а вот на рынке ИЖС цивилизованной конкуренции долго не было, строили «шабашники».

Ильяс Фахрутдинов (КП «Ягода Малина») объясняет, что частные застройщики действительно внесли в процесс свою лепту, но не согласен с тем, что дом дешевле квартиры:

— Например, в нашем коттеджном поселке генеральный застройщик возводит дома по цене частного застройщика. Дом площадью 100 «квадратов» с земельным участком по стоимости выходит порядка 7—8 миллионов. Но дальше, как и в квартире, ты делаешь ремонт, потом ставишь забор, благоустраиваешь участок — и у тебя сумма сразу начинает расти.

Руфат Киямов отмечает, что для их бизнеса позитивный момент — активный рост цен на квартиры сегментов «комфорт плюс» и «бизнес» в Казани. Это, по его мнению, ориентирует клиента в пользу ИЖС того же класса: покупатели не видят смысла в приобретении «трешки», которая стоит существенно дороже частного дома. На этом «Вижн Хаус» и планирует основывать свои продажи.

В качестве резюме перспективы роста спроса на индивидуальные дома описывает Анастасия Гизатова. По ее словам, отрасль строительства, в том числе ИЖС, оживет, только когда снизится ставка ЦБ до 10%. Но даже самые оптимистичные прогнозы ЦБ говорят на этот год лишь о 15—14%. Это говорит о том, что рынку предстоит еще один непростой год.

— С другой стороны, растет недоверие к банковскому сегменту. Добавились ограничения по снятию долгосрочных накоплений пенсионеров. Любой стрессовый фактор всегда положительно влияет на рынок недвижимости. Следовательно, я считаю, что в ИЖС ситуация летом улучшится, и к вам дойдут деньги, которые граждане сняли с депозитов зимой. По нашим оценкам, ценообразование в сегменте ИЖС многие считают прозрачным и справедливым — люди видят, за что платят. Спрос разворачивается с многоквартирных домов в сторону ИЖС. Мне кажется, наступает ваш звездный час, на вашей стороне козыри! — говорит гостья бранча.

Продолжение следует