«Если Минсельхоз не дал возражений, значит, ответ положительный»: как инвестору взять землю
С 1 марта ужесточилась процедура перевода земель сельскохозяйственного назначения — без одобрения Минсельхоза России не обойтись
С 1 марта 2026 года изменились правила перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. Вводится «принцип двух ключей»: сначала перевод земли осуществляется на региональном уровне, а затем необходимо пройти согласование с федеральными властями. «Если Минсельхоз РФ не дал возражений, значит, ответ можно считать положительным», — так объяснил принцип работы глава Минземимущества Татарстана Фаниль Аглиуллин. Для будущих инвесторов на селе процесс выведения земель из оборота стал сложным и многоступенчатым — просто так поставить промышленный парк больше не получится. Зато заметные поблажки в законодательстве сделаны для тех, кто использует земли в рамках комплексного развития территорий (КРТ). Есть ли прецеденты с изъятием земель у неэффективных собственников и почему не нужно вызывать кадастрового инженера — в материале «Реального времени».
Собственники земель получат «вольную» в определении вида использования
С 1 марта этого года заработали серьезные законодательные изменения в регулировании сферы земельных отношений. Весенние новеллы затрагивают интересы широкого круга инвесторов, застройщиков и промышленников. О том, что конкретно меняется в регулировании оборота земель разного назначения и чем могут обернуться преобразования, журналистам рассказал глава Министерства земельных и имущественных отношений Фаниль Аглиуллин на брифинге в Доме правительства РТ.
Речь идет о вступлении федерального закона №295, которым запускается масштабная реформа всего земельного законодательства в стране. Она направлена на установление единых правил использования земель, упрощение выбора вида разрешенного использования (ВРИ), закрепление прав на самостоятельный выбор ВРИ из классификатора и усиление контроля за использованием сельхозугодий.
— Законом проведена систематизация законодательства: ряд норм, которые регулировались Градостроительным кодексом РФ, перенесены в Земельный кодекс РФ с сохранением прежнего толкования. Таким образом, проведена консолидация земельно-правовых норм, — отметил Фаниль Аглиуллин.
С другой стороны, при унификации земельных норм были введены серьезные нововведения, которые благоприятно скажутся на бизнесе.
Во-первых, раньше не разрешалось вносить изменения в договор аренды земельного участка, который был получен по итогам аукциона. Арендатор не мог сам изменить вид разрешенного использования участка. «Общий запрет сохранился: арендатор по-прежнему не вправе выбирать иной вид разрешенного использования. Однако законодатель ввел важное исключение: теперь это ограничение не распространяется на арендаторов земельных участков, с которыми заключен договор о комплексном развитии территории (КРТ)», — отметил он. Добавим, что на условиях КРТ ведется застройки улицы Портовой в Казани.
Во-вторых, урегулирована проблема тех собственников, кто приобретает новые земельные участки поблизости. Раньше они не могли самостоятельно выбирать вид разрешенного использования. «Если исходный участок использовался с нарушением действующих правил землепользования и застройки, правообладатель был вынужден сохранять устаревший вид использования, называемый «преобразуемым участком». Это создавало препятствия для приведения земельного участка в соответствие со специальными требованиями градостроительных документов», — рассказал Фаниль Аглиуллин.
Теперь собственнику дается свобода выбора. Он может либо сохранить прежний вид использования, либо выбрать новый из перечня, предусмотренного правилами землепользования, сообщил глава МЗИО РТ.
В-третьих, облегчено регулирование процедуры объединения и перераспределения земельных участков с различными видами разрешенного использования. Раньше отсутствовал четкий правовой механизм. Теперь же собственник может самостоятельно определить вид разрешенного использования для участка, выбрав его из перечня, установленного для соответствующей градостроительной зоны.
Перевод каждого сельхозучастка должны одобрить Госсовет РТ и Минсельхоз РФ
В отличие от либерального отношения к собственникам застраиваемых участков, законодатели ужесточили оборот земель сельскохозяйственного назначения. С 1 марта года вступили в силу положения Федерального закона №52-ФЗ («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Ими вводится принцип «двух ключей»: решение о переводе земель сельхозназначения должны одобрить Госсовет РТ и Минсельхоз РФ. Само решение должно быть оформлено в виде проекта закона РТ на каждый участок вне зависимости от его размеров.
— Проект закона РТ о переводе сельхозугодий направляется раисом Татарстана для получения заключения в Министерство сельского хозяйства Российской Федерации и одновременно вносится в Госсовет РТ, — сообщил Фаниль Аглиуллин.
Основанием для перевода земель может быть желание фермера расширить производство или необходимость сельского поселения расширить границы. Иначе говоря, для перевода каждого земельного участка предстоит выходить с законодательной инициативой в парламент и одновременно в Минсельхоз РФ.
— А если последует отрицательное заключение [Минсельхоза РФ], что тогда делать? — поинтересовалось «Реальное время».
— Если Минсельхоз РФ не дал возражений, значит, ответ можно считать положительным, — ответил министр земельных и имущественных отношений.
По его словам, время ожидания отзыва Минсельхоза РФ не должно быть больше 20 дней. Таким образом, процедура перевода может стать редким исключением, а не стандартной практикой. Это сделано, чтобы предотвратить уменьшение площади сельхозземель.
Предусмотрен переходный период. Все ходатайства, поданные до 1 марта 2026 года, рассматриваются по старым требованиям.
Только 5% земельных участков не прошли кадастровую работу
В республике готовы к работе по новым правилам. Во-первых, на 100% внесены сведения о границах Татарстана, муниципальных образований и других территориальных зон. «Татарстан, наряду с четырьмя субъектами РФ, участвовал в пилотном проекте внедрения Национальной системы пространственных данных и провел огромную работу по наполнению ЕГРН необходимыми сведениями», — объяснил Фаниль Аглиуллин.
Во-вторых, продолжается проведение государственной кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Всего предстоит актуализировать кадастровую оценку порядка 1 млн 733 тысяч земельных участков, или 5% оставшихся, сообщил заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ Нияз Галиакбаров. На основании оценки будет начисляться земельный налог с 1 января 2027 года.
В 2026 году также запланированы комплексные кадастровые работы за счет средств федерального бюджета. «На это предусмотрено, соответственно, финансирование, и объем работ будет составлять порядка 32 000 объектов недвижимости на территории 153 кадастровых кварталов», — рассказал он.
Зачем это нужно? Замглавы Росреестра Нияз Галиакбаров объяснил, что уточнение границ поможет избежать конфликтов при продаже участков. «К примеру, имеется два земельных участка, между ними установлен забор. Но его установка не соответствует тем координатам, которые содержатся в ЕГРН. Между соседями спора нет, но при продаже одного из участков покупатель сможет предъявить претензии к старому соседу, обязать перенести забор. А по результатам КК эти все случаи выявляются», — рассказал он. Проведение кадастровых работ для собственников бесплатное.
Другая новация — с 2028 года в России начнут изымать неиспользуемые земельные участки. Это коснется наделов, которые годами не осваивались и не применялись по назначению. Сначала владельцу выдадут предписание исправить ситуацию. Если в течение месяца земля не будет приведена в порядок, вопрос будет решаться через суд. Мониторинг обработки участков будет вести Россельхознадзор, но в Росреестре не ждут черных дней.
По словам чиновников, собственник сможет представить объяснение, почему участок не использовался, ему должны будут выдать несколько предупреждений. «Прецедентов с изъятиями в республике не было, мы не ставим целью отнимать, но подозрительный участок будет на карандаше», — рассказали в кулуарах представители Управления Росреестра по РТ.