Кому в 2026 году выгодно рефинансировать ипотеку
С 1 февраля в России меняют правила рефинансирования жилищных кредитов
В феврале российский ипотечный рынок ждут важные нововведения. Правила выдачи семейной ипотеки ужесточат: на семью будут выдавать лишь один льготный кредит. Зато для тех, кто взял комбоипотеку, вводят выгодные условия. Россияне смогут рефинансировать коммерческую часть займов по более низким процентам. Эксперты уже прогнозируют всплеск таких сделок, подробнее — в материале «Реального времени».
Семейную ипотеку в одни руки, а комбо — на рефинансирование
Российских супругов обязали выступать созаемщиками по одному договору ипотеки с господдержкой — с наступлением февраля они больше не смогут брать льготный кредит каждый в отдельности. Ограничение ввели во избежание злоупотреблений, когда в семьях брали второй заем не для улучшения жилищных условий, а для сдачи квартиры в аренду или ее перепродажи. Считается, что это также позволит избегать схем, при которых граждане с детьми оформляли на себя ипотеку для тех заемщиков, что не проходили по условиям программы.
Второе новшество касается рефинансирования комбинированной ипотеки. Так называют жилищные кредиты, где под льготные 6% «семейки» выдают деньги только в пределах лимита: 12 млн рублей в столичных регионах и 6 млн в остальной России, а недостающую часть средств — по рыночным ставкам.
Обычно квартиры в новостройках стоят куда дороже 6 млн рублей, зачастую в два раза, как, к примеру, в Казани, так что вторая часть займа, выданная на коммерческих условиях, ложится на семью тяжелым финансовым бременем.
До сих пор в случае рефинансирования это означало пересчет всего кредита комбоипотеки по рыночным ставкам. Однако с февраля семья получит возможность рефинансировать лишь рыночную часть займа, а льготную — сохранить по прежней ставке.
Кому и когда выгоднее всего рефинансировать ипотеку
Сегодня многие российские заемщики задаются вопросом, как снизить финансовую нагрузку по ипотеке. Особенно это касается тех семей, кто взял кредиты на пике «ключа», по заградительным ставкам под 30% годовых, как раз в расчете на дальнейшее рефинансирование.
Как говорят эксперты, рефинансировать ипотечные займы выгодно даже при разнице между прежней и новой ставкой в 1%. Но с учетом того, что Банк России уже пять раз подряд снижал ключевую ставку, советуют дождаться момента, когда разница достигнет хотя бы 2–3 процентных пунктов.
Бум рефинансирования ипотек во втором полугодии
С каждым снижением ставки ЦБ банки начинали осторожно корректировать ипотечные ставки. Эта тенденция сохранилась после достижения «ключа» 16% в декабре и продолжилась в начале 2026 года. В среднем ставки по ипотеке в ряде кредитных организаций снизили до 19,6%, а в некоторых — до 18,5—19%.
Прогнозируется, что в ближайшие месяцы ставка по рефинансированию приблизится к 16,9%, а к концу 2026 года — может снизиться до 13—14%. Поэтому большинство участников рынка недвижимости полагает, что основной объем таких сделок придется на второе полугодие.
— Значимый рост рефинансирования возможен в II полугодии 2026-го, если продолжится тенденция к последовательному снижению ключевой ставки. В первой половине года спрос на продукт будет сдержанным на фоне ожиданий по более медленному смягчению ДКП из-за роста цен после повышения налоговой нагрузки, — подтвердила Екатерина Щурихина.
Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов привел данные портала «Дом.РФ», согласно которым средние ставки по рыночной ипотеке за прошлый год снизились на 8 п.п. и сейчас составляют немного более 21%. На таком фоне, по его словам, в стране в последние месяцы фиксировалась определенная активизация выдач по рыночным программам, хотя их доля в общих выдачах все еще остается небольшой.
Спикер подтвердил, что рефинансирование ипотеки будет выгодным, если новая ставка окажется ниже прежней на 1-2 п.п. Но также напомнил про дополнительные расходы, связанные с оформлением нового кредита (страховка, комиссии, оценка недвижимости и т.д.).
«Возможно, стоит подождать, чтобы разница в ставках увеличилась хотя бы до 3 п.п. В принципе это справедливо и для рефинансирования рыночной части комбинированной ипотеки, однако тут надо смотреть конкретные условия последней. И рефинансирование будет безусловно выгодным, если человек купил квартиру по рыночной ипотеке, а впоследствии стал подпадать под условия одной из льготных ипотечных госпрограмм», — заключил собеседник издания.