Роман Котенков, ТЦ «Республика»: «Мы не конкурируем с «Кольцом» за покупателя. Мы, скорее, дополняем»

«В городе нас так и звали — «Медиа Маркт» или «Детский мир»

— Роман, у торгового центра, которым вы управляете, непростая история. Пожалуй, казанцы даже запутались, какие названия были у него. Кто и как управлял этим комплексом?

— Сдали здание в эксплуатацию в 2007 году. С тех пор у торгового центра было несколько собственников — группа компаний «АФК Система» и ООО «УК Проект-сити». До 2014 года самыми значимыми якорями нашего ТЦ были «Медиа Маркт» и «Детский Мир». Этот факт нам в будущем принесет немало неудобств: необходимо будет сломать стереотип о нашем ТЦ как о здании с двумя арендаторами, в городе нас так и звали — «Медиа Маркт» или «Детский мир».

Сейчас управление ТЦ «Республика» осуществляет ООО «УК Проект-сити», команда профессиональных московских девелоперов, которые поверили в возможность успешного развития торгового центра в текущих рыночных условиях. Сегодня мы развиваем концепцию специализированного детского торгового центра, где родителям удобно и выгодно совершать покупки для детей. Для Казани данный торговый центр станет уникальным: мы с особой тщательностью комбинируем ассортимент детских товаров как по товарной линейке, так и по разнообразию ценового предложения. Кроме того, мы подкрепляем свою концепцию развитой инфраструктурой для удобного пребывания родителей с детьми, совершенствуем инфраструктуру центра.

Необходимо будет сломать стереотип о нашем ТЦ как о здании с двумя арендаторами, в городе нас так и звали — «Медиа Маркт» или «Детский мир»

— Когда вас пригласили управлять ТЦ, в каком состоянии вы приняли «Республику»?

— Я пришел на должность в конце 2014 года. В это время на казанском рынке торговых площадей сложилась тяжелейшая ситуация — это был пик очередного кризиса в России, безумный взлет доллара и евро, высокие докризисные ставки по долгосрочным договорам аренды в евро или долларах. Перед нами одновременно встал вопрос об удержании арендаторов и развитии концепции объекта. В отношении сохранения наших арендаторов — мы их считаем даже друзьями и партнерами — были приняты решения по переходу на рублевые ставки, а части операторам были предложены льготные условия. Мы гибкие, и если у нас с нашими арендаторами единые цели, мы обоюдно заинтересованы друг в друге, то мы всегда договоримся. Время расставило все на свои места: со слабыми и неинтересными магазинами мы расстались, а с единомышленниками продолжаем двигаться вперед!

Эффективная работа нашего торгового центра показала и то, что даже в кризис спрос на качественный детский ассортимент высокий, поэтому мы начали постепенно развивать свою детскую концепцию. Сейчас у нас есть «Детский мир», Mothercare, «Gloria Jeans» и развлекательные операторы.

Также в этот период мы приняли решение о размещении в ТЦ «Республика» нового якоря — гипермаркет «Магнит Семейный». Мы хотели, чтобы у жителей в центре и офисных сотрудников был большой ассортимент товаров повседневного спроса — в центре с этим тяжело. И казанцы полюбили наш гипермаркет: удобно, недорого и качественно — вот слагаемые этого успеха.

«На сегодняшний день мы сократили долю вакантных площадей с 70% до 30%»

— Какая доля вакантных площадей в «Республике» сейчас? Приемлемый ли это показатель?

— Я горжусь тем, что в тяжелое время мы не растеряли доверие наших посетителей, более того, за 2015 год ТЦ «Республика» сделал стремительный рывок в сторону коммерческой популярности своего бренда. На сегодняшний день мы сократили долю вакантных площадей с 70% до 30%, определили вектор развития, смогли поддержать нужные нам магазины и привлечь новые бренды. После рестарта объекта у нас растет посещаемость и развивается дополнительное направление — активно развивается ресторанная группа в продвинутом молодежном формате. Мы сами не ожидали такой популярности этого направления. Однако за последний год нам удалось открыть три качественных кафе (Free Hugs, «Кафетериус», #Kamonbecon) и они очень успешные. Сейчас мы готовимся к следующему этапу развития: укреплению ассортимента товаров и услуг для детей, а также активной рекламной кампании с целью популяризации бренда ТЦ «Республика» среди казанцев и гостей города.

За 2015 год ТЦ «Республика» сделал стремительный рывок в сторону коммерческой популярности своего бренда. На сегодняшний день мы сократили долю вакантных площадей с 70% до 30%, определили вектор развития, смогли поддержать нужные нам магазины и привлечь новые бренды

— Чем была обоснована необходимость в реконцепции? Какой объем работ был выполнен в рамках реконцепции? Каких инвестиций это потребовало?

— Исторически наш торговый центр сформировал в себе очень интересный и востребованный пул детских операторов, начиная с 2013 года: у нас один из самых популярных трогательных зоопарков в городе, у нас три крупных федеральных оператора «Детский Мир», Mothercare и Gloria Jeans. С декабря прошлого года мы обновили наш детский развлекательный центр на третьем этаже, сейчас у нас яркий и веселый «Игрозавр» с большой зоной для развлечения маленьких детей. Но хочется особо выделить и наши «маленькие якоря», которые присоединились со временем к нашей команде и поверили в нас: это наш творческий тандем — «Оранжевый слон» и «КнижкиФишки» с прекрасными творческими решениями для детей и очень внимательными к своим покупателям продавцами, это наш ресторанный пул в лице Free Hugs, «Кафетериус» и #Kamonbecon с качественным и доступным меню для любого требовательного покупателя, включая детей, это очень стильные магазины одежды для детей MiNiMi, KANZ и Button Blue, магазин детской обуви Abbika. Сейчас мы активно расширяем линейку предложений нашего торгового центра Gloria Jeans в мае открылись магазины радиоуправляемых моделей «НеИгрушки» и велосипедов «Леоганг». У нас также широко представлены товары для будущих мам, для грудных детей и товары для творчества. С мая посетители могут у нас купить сувениры и празднично упаковать свои подарки. Поэтому ответ о легкой корректировке концепции лежал фактически на поверхности. Мы его просто подхватили и развиваем сейчас поэтапно: сделать из ТЦ «Республика» первый детский торговый центр в Казани, в котором будет удобно и весело делать покупки любым нашим посетителям — и взрослым, и детям!

«Наша товарная специализация снимает вопросы конкуренции с «Кольца»

— А насколько вообще оправдана ставка на детское направление?

— Можно сказать, что нам повезло и выбор концепции произошел естественным образом. За 7 лет работы нашего комплекса рынок сформировал нас как Детский торговый центр. Поэтому нам не нужно придумывать искусственные решения — у нас уже есть верное направление, в котором нужно двигаться. Мы находимся в непосредственной близости от одного из ключевых ТРЦ Казани — гипермаркет «Кольцо», поэтому задача эффективно синергировать с данным объектом, использовать его преимущества, дополнять друг друга. Наша товарная специализация снимает вопросы конкуренции с «Кольца», а для его посетителей мы являемся большим детским магазином, где они смогут выбрать все, что необходимо по лучшим ценам. Поэтому мы не конкурируем с «Кольцом» за покупателя, скорее, мы дополняем ассортимент этого торгового центра в сегменте детских товаров.

Согласно исследованию, которое было выполнено по заказу нашей компании, в Казани сейчас проживает порядка 108 тыс. семейных пар с детьми. А это порядка 200 тыс. детей в возрасте от 0 до 14 лет, около 16% казанцев, для которых родители ищут товары и услуги, качественные развлечения. При этом, как мы видим из исследования, в центре города, например, как магазины детских товаров, так и развлечения, представлены очень скудно. Таким образом, мы собираем необходимый пул арендаторов, альтернативы которому не представлено ни в одном торговом центре.

Согласно исследованию, которое было выполнено по заказу нашей компании, в Казани сейчас проживает порядка 108 тыс. семейных пар с детьми. А это порядка 200 тыс. детей в возрасте от 0 до 14 лет, около 16% казанцев, для которых родители ищут товары и услуги, качественные развлечения

— Решение вопроса с парковкой было для вашего торгового центра основной задачей?

— Да, это был первый этап работ. Учитывая наше уникальное расположение, в географическом центре города, получить место для уличного большого паркинга практически невозможно. Поэтому приходилось искать альтернативные варианты, и они нашлись. Спасибо нашим соседям — гипермаркету «Кольцо», с которыми мы договорились об использовании нашими посетителями их крытого многоуровневого паркинга. Для этого мы разработали проект и выстроили между зданиями паркинга и ТЦ «Республика» два крытых перехода на первом и третьем этажах нашего торгового центра, поэтому наши посетители могут воспользоваться паркингом, не выходя на улицу. Затраты были немалыми, но удобство нашего посетителя дороже.

«Хочется обратиться к руководству города с просьбой вдохнуть жизнь в нашу пешеходную зону на Петербургской»

— Какие работы предусмотрены в рамках последующих этапов реконструкции торгового центра?

— Впереди у нас большие планы, как и инвестиции в них — только в дизайн мест общего пользования для создания «детской» атмосферы мы планируем вложить более 15 млн руб. Дополнительно обновим и расширим зону бесплатных развлечений на третьем этаже. Особое внимание мы уделяем безопасности внутри нашего центра — запланированы существенные вложения в обновление системы видеонаблюдения, установки так необходимых в современных условиях, рамок металлоискателей на входных группах здания. Обновим и внешний вид наших входных групп на Петербургской и Тихомирнова — нашими дизайнерами разработаны технические решения по усилению освещенности входных групп, что придаст фасаду здания привлекательности и визуального выделения зон входа в ТЦ с любой точки улицы.

В дополнение к уже существующим развивающим и развлекательным мероприятиям, которые мы проводим у себя в «Республике» на регулярной основе, таким, как мастер-классы по кулинарии во Free Hugs и по творческим поделкам в «Оранжевом слоне», брейк-данс баттлам, научно-развлекательным опытам, мы планируем добавить образовательную и развивающую часть для наших маленьких посетителей.

Мы также планируем запустить этим летом новый проект на втором этаже центра — Kids Market. Это будет единая торговая зона, площадь ориентировочно 500 кв. м, для покупок всего спектра детских товаров и развлечений в одном месте по доступным ценам. Очень надеемся, что этот проект поддержат малые предприниматели нашего города!

Впереди лето и хочется обратиться к руководству города с просьбой вдохнуть жизнь в нашу пешеходную зону на Петербургской — от площади Тукая до ул. Айдинова. Это потрясающе красивая и благоустроенная улица для прогулок в любое время года

Обращу внимание наших читателей на важную составляющую для ТЦ «Республика» — это туристический трафик на улице Петербургской и вовлечение немалой территории этой улицы в активную жизнь Казани. Впереди лето и хочется обратиться к руководству города с просьбой вдохнуть жизнь в нашу пешеходную зону на Петербургской — от площади Тукая до ул. Айдинова. Это потрясающе красивая и благоустроенная улица для прогулок в любое время года, и кроме привлечения туристов, здесь можно проводить любые массовые мероприятия, от коммерческих до социальных. Эту площадку можно сделать культовым местом встречи и времяпровождения казанцев в течение всего года! В свою очередь, мы оживим эту часть тремя летними верандами наших кафе: Free Hugs, «Кафетериус» и #Kamonbecon. Так же мы планируем размещения детских площадок на прилегающей территории.

— Опишите, пожалуйста, ситуацию, которая сложилась сегодня на рынке коммерческой недвижимости Казани. Какой расклад сил на рынке торговой недвижимости?

— На сегодняшний день рынок Казани подвержен общим тенденциям, сложившимся на внутреннем рынке коммерческой недвижимости. В качестве основных трендов можно выделить следующие: переход на рублевые договоры, более сильная, устойчивая позиция арендатора относительно арендодателя, снижение потребительского спроса, введение комбинированных арендных ставок — fix+% от ТО. В целом, рынок коммерческой недвижимости Казани, является одним из наиболее «зрелых» в стране и ключевые изменения на нем происходят существенно раньше, чем на рынках других сопоставимых регионов.

«Будет расти качество районных и микрорайонных ТРЦ»

— А какова расстановка сил — какие торговые центры, на ваш взгляд, чувствуют себя лучше всего?

— Если говорить о расстановке сил, то довольно устойчиво себя чувствуют топовые объекты за счет размеров («Мега», «Южный») — влияние уменьшающегося рынка отразилось только в рамках временных шагов навстречу ряду арендаторов при относительно стабильном пуле. Все остальные объекты почувствовали экономические изменения острее — увеличился процент экспонируемых площадей. В целом, относительно расстановки сил, основные позиции остались неизменны, опять же из-за того, что рынок Казани сформировался достаточно давно (за прошедшие 3-5 лет не было существенных изменений).

В Казань сейчас активно приходят операторы DIY, появляются новые продуктовые сети в формате гипермаркетов, однако операторы данных форматов заинтересованы, скорее, в земельных участках или объектах, концепция которых будет формироваться уже исходя из наличия данных операторов.

Вероятно появление двух-трех объектов городского масштаба. Однако уже несколько отличающихся от тех, что мы привыкли видеть — в них будет представлена либо большая доля развлечений, либо они будут специализированными по цене или ассортименту. Также будет расти качество районных и микрорайонных ТРЦ. 7 лет назад такие объекты были не слишком интересны для инвесторов, сейчас есть все предпосылки для совершенствования данных форматов.