Рынок недвижимости накопил рекордный запас квартир
Продано лишь 34% строящегося в Татарстане жилья
Первичный рынок недвижимости в первом квартале 2024 года начал буксовать вслед за почти парализованной «вторичкой». По оценкам риелторов, в Татарстане сегодня накопился рекордный объем нераспроданных квартир. Основная причина — в высокой ключевой ставке. Одновременно на рынок давит и ужесточение льготных программ. Ждет ли застройщиков падение, которое им пророчат с начала 2022 года, или строителям удастся вырулить из крутого пике — в обзоре аналитической службы «Реального времени».
Спрос на новостройки снижается
«В абсолютных цифрах мы видим рекордный рост объемов нереализованных квадратных метров в Татарстане», — отмечает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Согласно аналитике Минстроя РФ, в республике строится 2,9 млн кв. м жилья, из них продано лишь 34%.
Объем нераспроданного жилья в новостройках Татарстана, по данным на 1 мая 2024 года, не снижается, подчеркивает Гизатова.
«Если у застройщика непродуманные планировки, неэргономичные квартиры с большим метражом или «локация на любителя», то распродавать квартиры будет все сложнее», — прогнозирует она. Причин, по ее мнению, несколько: татарстанцы стали менее активно скупать недвижимость, однако девелоперы по-прежнему активно запускают новые проекты и очереди.
Ситуация за ближайшие месяцы обещает улучшиться, так как страх отмены льготной ипотеки и изменения семейной программы будут подталкивать людей к покупке, и в мае — июне это давление усилится. «Но с июля нас ждет глубокое падение, даже если все программы продлят, — прогнозирует Гизатова. — Это будет особенно видно на фоне рекордных выдач ипотек прошлых годов».
«Скоро начнут предлагать готовые квартиры с мебелью, как в Турции и ОАЭ»
На самом деле не все так страшно: рынок, наоборот, сейчас становится более сбалансированным. Согласно аналитике «Этажи Девелопмент», новостройки в Татарстане продаются даже быстрее, чем надо. «Трехлетние запасы нераспроданного жилья реализуются за два года», — подчеркивает учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов.
При сбалансированном рынке запасов строящегося жилья должно хватать на 2—3 года. Но в Татарстане, согласно аналитике «Этажей», все новостройки продают менее чем за 2 года. В среднем по России этот показатель составляет 2 года и 1 месяц. В Московской области — 2 года и 4 месяца.
Сбалансированность строительного рынка в регионах-лидерах
Регион | Запасы строящегося жилья, лет | Срок реализации нераспроданного строящегося жилья, лет | Соотношение распроданности к стройготовновсти,% | |
1 | Москва | 3,4 | 2,1 | 72% |
2 | Московская область | 2 | 2,4 | 72% |
3 | Краснодарский край | 3,2 | 2,9 | 64% |
4 | Санкт-Петербург | 2,5 | 2,3 | 76% |
5 | Ленинградская область | 2,6 | 3,5 | 65% |
6 | Новосибирская область | 3,1 | 1,9 | 77% |
7 | Тюменская область | 3,2 | 1,7 | 97% |
8 | Ростовская область | 3 | 1,8 | 90% |
9 | Татарстан | 3,4 | 1,9 | 86% |
10 | Россия | 2,8 | 2,1 | 80% |
Нормальный уровень | 2—3 года | 2—3 года | 70% |
Данные «Этажи Девелопмент»
«Глубокое падение будет, но не в Казани, а если в Казани, то не у всех, — считает Марат Галлямов. — Падение будет в сегменте эконом, там где были продажи без использования первоначального взноса. Это характерно для жилых комплексов за чертой Казани. Хорошие локации в Казани всегда будут на вес золота, и дефицит здесь будет сохраняться».
Теперь ситуация меняется: можно прийти и купить новую готовую квартиру и сразу приступить к ремонту. «Пойдет борьба за качество и за клиента. Скоро начнут предлагать готовые квартиры с мебелью, как в Турции и ОАЭ. Так что вывод: это, наоборот, хорошо для клиента, что квартиры нераспроданные. А застройщики найдут выход, как продать», — считает Галлямов.
Застройщики, по словам Хабибрахманова, не торопятся цену снижать, но уже начинают это делать выборочно: «По конкретным клиентам они могут предоставить скидку, — отмечает он. — В целом, по жилым комплексам мы наблюдаем появление льготных программы от застройщиков».
Отрасль жестко зависит от банков
«Главная проблема сейчас и для застройщиков, и для покупателей — высокая ключевая ставка. С вводом проектного финансирования и эскроу-счетов вся отрасль жестко зависима от ситуации в банковском секторе и кредитно-денежной политики, проводимой ЦБ, — говорит генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. — Это значит, что вся коммерческая ипотека идет со ставками, близкими к 20%, что с учетом текущей стоимости квадратного метра приводит к огромным ежемесячным платежам и отсекает примерно 99% покупателей. Это хорошо видно по вторичному рынку — сегодня его практически не существует».
«Как итог, рынок буксует, хотя мы видим, что спрос есть. Это хорошо видно по итогам первого квартала. Как вы помните, в начале года были сложности с льготной ипотекой из-за того, что банки внезапно ввели для застройщиков дополнительную комиссию на покупку квартир по программам с господдержкой. В итоге доля сделок с льготной ипотекой заметно снизилась, зато стала довольно популярной программа с рассрочкой от застройщика, — приводит в пример Галеев. — Это очень ярко иллюстрирует позицию покупателей — откладывать покупку жилья больше нельзя, но они ждут и надеются на стабилизацию ипотечного рынка в будущем».
Галеев отмечает, что застройщики сегодня ждут новых условий по программе семейной ипотеки. «Мы поддерживаем предложение раиса Татарстана Рустама Минниханова увеличить лимиты по этой программе — большая благодарность Рустаму Нургалиевичу за то, что он слушает и слышит и строителей, и покупателей», — говорит Наиль Галеев.
Кроме того, есть надежда на снижение ключевой ставки к концу этого или в начале следующего года: «Если она приблизится к 10—11%, то можно говорить о некой общей стабилизации рынка. Пока же на короткой дистанции определенно будет падение. Свое слово скажут и майские праздники, и начало летнего сезона — затишье в это время вполне традиционное, если нет каких-то особых триггеров», — прогнозирует застройщик.
Ипотека больше не является драйвером рынка жилья
«Ситуация на рынке недвижимости для основных игроков всегда бывает разная. Есть рынок первичный и вторичный, бывают взлеты и падения в зависимости от того или иного временного периода, — говорит директор по девелопменту ООО «Грань» Ольга Волчкова. — Цены на новостройки продолжают медленный рост. Он связан с тем, что стоимость строительных материалов ежемесячно увеличивается. Рост цен зашкаливает на ЖБИ-изделия, окна, витражную продукцию, цемент».
Динамика роста цен сохраняется, несмотря на расширение экспозиции, связанное с выводом новых комплексов на рынок. Покупательский спрос на рынке, по ее словам, сдержанный, показывающий то всплеск, то стагнацию.
Многих покупателей ограничивает требование банков к размеру первоначального взноса, который увеличился и составляет теперь от 30 до 50%.
«Последнее время эксперты все чаще говорят об исчерпанности ипотеки как основного ресурса для развития рынка жилья, а застройщики активно ищут альтернативные механизмы привлечения средств для реализации новых проектов. Одним из таких механизмов на первичном рынке могут стать ссудо-сберегательные кассы», — привела пример Волчкова. Она настаивает, что рынок недвижимости при любой экономической ситуации в России всегда растет и увеличивается в стоимости и всегда является ликвидным.
Меняются подходы к покупке недвижимости
«В 2024 году на рынке поменялись подходы и мотивация покупателей. Если раньше значительную часть фонда раскупали инвесторы с целью приумножения средств на отложенной продаже, то теперь все больше — с целью их сбережения и пассивного дохода от сдачи жилья на долгий срок, — говорит управляющий партнер «БМП Групп» Максим Николаев. — Спрос на нее в Казани растет на фоне увеличения турпотока и перехода профессиональных рантье на посуточную аренду».
Что касается долей нераспроданных квартир в домах высокой и низкой готовности, то примерно такое соотношение было всегда, говорит Николаев:
— Чем выше готовность дома к сдаче, тем меньше нераспроданного жилья. И наоборот. При этом в любом проекте есть продукты низкой ликвидности — квартиры, которые продаются дольше других: большого метража, со сложной планировкой, на первом и последнем этажах, — перечисляет эксперт.
Девелоперы ждут отмены льготной ипотеки или ее трансформацию. В результате этого, по мнению Николаева, вектор интереса покупателя будет смещен в сторону загородной недвижимости. Причем не домов, поскольку это продукт для специфического покупателя, а квартир в многоквартирных домах в ближнем пригороде, которые намного более доступны по цене, чем квартиры в городе.