Новости раздела

Рынок недвижимости накопил рекордный запас квартир

Продано лишь 34% строящегося в Татарстане жилья

Рынок недвижимости накопил рекордный запас квартир
Фото: Реальное время

Первичный рынок недвижимости в первом квартале 2024 года начал буксовать вслед за почти парализованной «вторичкой». По оценкам риелторов, в Татарстане сегодня накопился рекордный объем нераспроданных квартир. Основная причина — в высокой ключевой ставке. Одновременно на рынок давит и ужесточение льготных программ. Ждет ли застройщиков падение, которое им пророчат с начала 2022 года, или строителям удастся вырулить из крутого пике — в обзоре аналитической службы «Реального времени».

Спрос на новостройки снижается

«В абсолютных цифрах мы видим рекордный рост объемов нереализованных квадратных метров в Татарстане», — отмечает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Согласно аналитике Минстроя РФ, в республике строится 2,9 млн кв. м жилья, из них продано лишь 34%.

Объем нераспроданного жилья в новостройках Татарстана, по данным на 1 мая 2024 года, не снижается, подчеркивает Гизатова.

«Если у застройщика непродуманные планировки, неэргономичные квартиры с большим метражом или «локация на любителя», то распродавать квартиры будет все сложнее», — прогнозирует она. Причин, по ее мнению, несколько: татарстанцы стали менее активно скупать недвижимость, однако девелоперы по-прежнему активно запускают новые проекты и очереди.

— Если мы посмотрим уровень реализации строящегося жилья в зависимости от срока ввода жилого дома, то обнаружим, что в домах, которые вводятся в 2024 году, не распродана треть новостроек, в 2025 году их доля составляет уже 70%, — приводит пример Анастасия Гизатова.

Ситуация за ближайшие месяцы обещает улучшиться, так как страх отмены льготной ипотеки и изменения семейной программы будут подталкивать людей к покупке, и в мае — июне это давление усилится. «Но с июля нас ждет глубокое падение, даже если все программы продлят, — прогнозирует Гизатова. — Это будет особенно видно на фоне рекордных выдач ипотек прошлых годов».

«Скоро начнут предлагать готовые квартиры с мебелью, как в Турции и ОАЭ»

На самом деле не все так страшно: рынок, наоборот, сейчас становится более сбалансированным. Согласно аналитике «Этажи Девелопмент», новостройки в Татарстане продаются даже быстрее, чем надо. «Трехлетние запасы нераспроданного жилья реализуются за два года», — подчеркивает учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов.

При сбалансированном рынке запасов строящегося жилья должно хватать на 2—3 года. Но в Татарстане, согласно аналитике «Этажей», все новостройки продают менее чем за 2 года. В среднем по России этот показатель составляет 2 года и 1 месяц. В Московской области — 2 года и 4 месяца.

Сбалансированность строительного рынка в регионах-лидерах

Регион

Запасы строящегося жилья, лет

Срок реализации нераспроданного строящегося жилья, лет

Соотношение распроданности к стройготовновсти,%

1

Москва

3,4

2,1

72%

2

Московская область

2

2,4

72%

3

Краснодарский край

3,2

2,9

64%

4

Санкт-Петербург

2,5

2,3

76%

5

Ленинградская область

2,6

3,5

65%

6

Новосибирская область

3,1

1,9

77%

7

Тюменская область

3,2

1,7

97%

8

Ростовская область

3

1,8

90%

9

Татарстан

3,4

1,9

86%

10

Россия

2,8

2,1

80%

Нормальный уровень

2—3 года

2—3 года

70%

Данные «Этажи Девелопмент»

«Глубокое падение будет, но не в Казани, а если в Казани, то не у всех, — считает Марат Галлямов. — Падение будет в сегменте эконом, там где были продажи без использования первоначального взноса. Это характерно для жилых комплексов за чертой Казани. Хорошие локации в Казани всегда будут на вес золота, и дефицит здесь будет сохраняться».

— Тот факт, что сегодня не распродано жилье, которое вводится в 2024 году, не является плохим показателем для рынка. Это у нас в Татарстане, где на уровне строительства четвертого этажа скупали весь дом, считается нонсенсом. Но это нормально для многих городов России. Поэтому в Казани и такие цены. Третье место по РФ, не считая Сочи.

Теперь ситуация меняется: можно прийти и купить новую готовую квартиру и сразу приступить к ремонту. «Пойдет борьба за качество и за клиента. Скоро начнут предлагать готовые квартиры с мебелью, как в Турции и ОАЭ. Так что вывод: это, наоборот, хорошо для клиента, что квартиры нераспроданные. А застройщики найдут выход, как продать», — считает Галлямов.

— Я думаю, это ожидаемая была история, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. — Даже господдержка подорожала. По ИТ-ипотеке у многих банков лимиты закончились. У тех, у кого они есть, андеррайтинг более жесткий стал. Не все могут получить одобрение. По семейной ипотеке тоже есть ограничения, и она дороже стала стоить. Все это привело к тому, что спрос на рынке потихоньку остывает.

    Застройщики, по словам Хабибрахманова, не торопятся цену снижать, но уже начинают это делать выборочно: «По конкретным клиентам они могут предоставить скидку, — отмечает он. — В целом, по жилым комплексам мы наблюдаем появление льготных программы от застройщиков».

    Отрасль жестко зависит от банков

    «Главная проблема сейчас и для застройщиков, и для покупателей — высокая ключевая ставка. С вводом проектного финансирования и эскроу-счетов вся отрасль жестко зависима от ситуации в банковском секторе и кредитно-денежной политики, проводимой ЦБ, — говорит генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. — Это значит, что вся коммерческая ипотека идет со ставками, близкими к 20%, что с учетом текущей стоимости квадратного метра приводит к огромным ежемесячным платежам и отсекает примерно 99% покупателей. Это хорошо видно по вторичному рынку — сегодня его практически не существует».

    — Рынок новостроек еще как-то держится за счет льготных государственных программ, но их условия уже не соответствуют текущим реалиям — в городах-миллионниках кредитные лимиты не покрывают стоимость квартир, — отмечает Галеев. — Ко всему прочему, из-за парализованной «вторички» не работает схема «продал старую квартиру — купил новую», что тоже сказывается на динамике продаж.

    «Как итог, рынок буксует, хотя мы видим, что спрос есть. Это хорошо видно по итогам первого квартала. Как вы помните, в начале года были сложности с льготной ипотекой из-за того, что банки внезапно ввели для застройщиков дополнительную комиссию на покупку квартир по программам с господдержкой. В итоге доля сделок с льготной ипотекой заметно снизилась, зато стала довольно популярной программа с рассрочкой от застройщика, — приводит в пример Галеев. — Это очень ярко иллюстрирует позицию покупателей — откладывать покупку жилья больше нельзя, но они ждут и надеются на стабилизацию ипотечного рынка в будущем».

    Галеев отмечает, что застройщики сегодня ждут новых условий по программе семейной ипотеки. «Мы поддерживаем предложение раиса Татарстана Рустама Минниханова увеличить лимиты по этой программе — большая благодарность Рустаму Нургалиевичу за то, что он слушает и слышит и строителей, и покупателей», — говорит Наиль Галеев.

    Кроме того, есть надежда на снижение ключевой ставки к концу этого или в начале следующего года: «Если она приблизится к 10—11%, то можно говорить о некой общей стабилизации рынка. Пока же на короткой дистанции определенно будет падение. Свое слово скажут и майские праздники, и начало летнего сезона — затишье в это время вполне традиционное, если нет каких-то особых триггеров», — прогнозирует застройщик.

    Ипотека больше не является драйвером рынка жилья

    «Ситуация на рынке недвижимости для основных игроков всегда бывает разная. Есть рынок первичный и вторичный, бывают взлеты и падения в зависимости от того или иного временного периода, — говорит директор по девелопменту ООО «Грань» Ольга Волчкова. — Цены на новостройки продолжают медленный рост. Он связан с тем, что стоимость строительных материалов ежемесячно увеличивается. Рост цен зашкаливает на ЖБИ-изделия, окна, витражную продукцию, цемент».

    Динамика роста цен сохраняется, несмотря на расширение экспозиции, связанное с выводом новых комплексов на рынок. Покупательский спрос на рынке, по ее словам, сдержанный, показывающий то всплеск, то стагнацию.

    — Если проанализировать ситуацию продаж в нашей компании, то в 2024 году показатели нашего плана продаж выполнены и даже в некоторые месяцы перевыполнены. Вектор развития на ближайшие месяцы определит политика банков — возможно, рынок столкнется с частичной стагнацией из-за сокращения льготных программ.

    Многих покупателей ограничивает требование банков к размеру первоначального взноса, который увеличился и составляет теперь от 30 до 50%.

    «Последнее время эксперты все чаще говорят об исчерпанности ипотеки как основного ресурса для развития рынка жилья, а застройщики активно ищут альтернативные механизмы привлечения средств для реализации новых проектов. Одним из таких механизмов на первичном рынке могут стать ссудо-сберегательные кассы», — привела пример Волчкова. Она настаивает, что рынок недвижимости при любой экономической ситуации в России всегда растет и увеличивается в стоимости и всегда является ликвидным.

    Меняются подходы к покупке недвижимости

    «В 2024 году на рынке поменялись подходы и мотивация покупателей. Если раньше значительную часть фонда раскупали инвесторы с целью приумножения средств на отложенной продаже, то теперь все больше — с целью их сбережения и пассивного дохода от сдачи жилья на долгий срок, — говорит управляющий партнер «БМП Групп» Максим Николаев. — Спрос на нее в Казани растет на фоне увеличения турпотока и перехода профессиональных рантье на посуточную аренду».

    Что касается долей нераспроданных квартир в домах высокой и низкой готовности, то примерно такое соотношение было всегда, говорит Николаев:

    — Чем выше готовность дома к сдаче, тем меньше нераспроданного жилья. И наоборот. При этом в любом проекте есть продукты низкой ликвидности — квартиры, которые продаются дольше других: большого метража, со сложной планировкой, на первом и последнем этажах, — перечисляет эксперт.

    Девелоперы ждут отмены льготной ипотеки или ее трансформацию. В результате этого, по мнению Николаева, вектор интереса покупателя будет смещен в сторону загородной недвижимости. Причем не домов, поскольку это продукт для специфического покупателя, а квартир в многоквартирных домах в ближнем пригороде, которые намного более доступны по цене, чем квартиры в городе.

    Юлия Гараева
    Аналитика Татарстан

    Новости партнеров

    Фондовый рынок
    • Татнефть710.8
    • Нижнекамскнефтехим99.45
    • Казаньоргсинтез107.7
    • КАМАЗ170.5
    • Нижнекамскшина68.85
    • Таттелеком0.944