«Попытка передела рынка»: в крупном ЖК Казани назревает война «управдомов»
За последний год взять в свои руки управление жилкомплексом «Победа» пытались уже четыре компании
Как стало известно «Реальному времени», за право управлять домом №139 казанского ЖК «Победа» на одноименном проспекте развернулась баталия между двумя компаниями. Претендующая стать у руля УК обещает жильцам более качественные услуги при условии увеличения платы за свои услуги. В той УК, которая управляет домом сейчас, считают «перевыборную кампанию» незаконной. Подробнее о сложностях выбора и нарушениях при смене управдомов — в нашем материале.
«Начинается движение к переменам»
В Советском районе Казани разгорелся спор за право управлять 139-м домом по проспекту Победы. Выбирая между двумя конкурирующими компаниями, население также разделилось на два лагеря.
— Нашим домом управляет УК «Жилище и комфорт премиум», эта компания нормально работает, но ни с того ни с сего в дом пришла с предложением своих услуг другая УК — «Сервис индустрия», — обратилась в редакцию «Реального времени» жительница ЖК «Победа» Луиза Гилязова. — Мы поинтересовались, довольны ли ее работой жильцы домов, которыми она управляет, даже съездили в некоторые дома, и выяснилось, что довольны не все, есть претензии. Голосовать за смену УК у нас многие собственники квартир не собираются, нас устраивает действующая УК. Но, потому как развиваются события, мы боимся, что представители «Сервис индустрии» проведут голосование, а мы даже не сможем проконтролировать его результаты.
Сомнения в отношении УК «Сервис индустрия», говорит она, у жильцов вызвало наличие у учредителя и по совместительству руководителя этой УК Михаила Рожко сразу нескольких управляющих компаний, и наличие к ним претензий у жильцов и надзорных органов, о чем в открытом доступе имеется информация.
Однако в жилом комплексе есть жители, настроенные прямо противоположным образом. К примеру, 6 июня в группе дома в соцсети появилось объявление о проведении внеочередного собрания собственников, в повестке дня которого значится вопрос о досрочном расторжении договора с действующей УК и выборе новой, а также ряд других вопросов, в частности об определении ежемесячного взноса на капремонт, об установке платной системы видеонаблюдения, платной охране двора, об ограничении размещения автомобилей на территории МКД («Двор без машин»), а также о передаче Совету МКД широкого спектра полномочий. Его разместила одна из инициаторов собрания — жительница дома №139 Айгуль Мухаметвалеева, сопроводив комментарием: «Этот день настал — сегодня начинается движение к переменам для ЖК «Победа».
Возможно, в доме найдется немало желающих голосовать против многих пунктов «перевыборной» повестки, особенно тех, которые ведут к увеличению расходов жителей на оплату ЖКУ. С другой стороны, судя по тому, что в нее включены такие животрепещущие вопросы, как определение мест складирования снега во дворе (достаточно вспомнить, как остро стояла эта проблема минувшей зимой), о текущем ремонте, о заключении собственниками коммерческих помещений прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, что ограждает жильцов от рисков переплатить за потребленные ими воду, тепло и свет, вероятно, найдутся и те, кто будет голосовать за смену УК в надежде на решение этих проблем.
«Чем крупнее — тем эффективнее»
«Реальному времени» удалось связаться с руководством компании, которая может сместить действующую УК.
— Взять в управление дом №139 на проспекте Победы нас попросила инициативная группа жильцов, — рассказал изданию замдиректора УК «Сервис индустрия» Сергей Гришин. — Сектор ЖКХ таков, что у жильцов всегда могут возникать те или иные вопросы к управляющим компания. К нам таких уж серьезных претензий из домов, которыми мы управляем, не поступало.
Он заверил редакцию, что при подготовке и проведении очно-заочного голосования нарушений допущено не было:
— Все необходимые документы представлены, они есть у инициаторов собрания. А договор, который мы предлагаем заключить, неоднократно поправлялся инициативной группой, и для каждого дома (корпуса дома №139 — прим. ред.) утверждается та редакция, которая согласована с его жителями.
Гришин уточнил, что предлагаемые в договоре тарифы на управление домом тарифы УК «Сервис индустрия» рассчитала самостоятельно, однако они равны тарифам МО Казань, утвержденным исполкомом города, за исключением тарифа на текущий ремонт, который вдвое больше муниципального — «для более быстрого приведения дома в порядок». По его словам, ремонтировать в доме нужно многое — от входных групп до лифтов и второго уровня парковки, однако двойной тариф будет введен, только если собственники за это проголосуют.
— Экономическая модель и практика показывают, что управляющие компании наиболее эффективны, когда у них в управлении находится 500—700 тысяч квадратных метров жилья, — подчеркнул замдиректора УК, отвечая на вопрос «Реального времени», как может УК качественно управлять большим количеством домов и ничего не упускать из вида. — У нашей компании в управлении всего порядка 300 тысяч квадратных метров.
«Это собрание не состоялось»
В свою очередь замдиректора УК «Жилище и комфорт премиум» Ильнур Газизов заявил «Реальному времени», что голосование по смене управляющей компании организовано с нарушениями:
— Договор не был представлен на собрании собственников, тарифы в денежном выражении не были озвучены. Мне показали видео — я посмотрел и считаю, что это собрание не состоялось, потому что там даже не выбрали председателя собрания и счетную комиссию. Как голосовать, не видя договора? Кроме того, речь идет не об одном доме, а о двух — в ЖК «Победа» входят дома №139 и 139а, которые состоят из пяти обособленных зданий — пяти объектов недвижимости. По закону собрание может проводиться в одном объекте недвижимости, а тут голосуют разу два дома.
По его мнению, организация внеочередного собрания в доме №139 — это «очередная попытка передела рынка жилищных услуг»:
— Это очень легко организуется: находят пять-шесть-десять недовольных жителей, которые всегда имеются, и путем посулов уговаривают их инициировать собрание. А потом люди голосуют и подписывают такое. Во вред себе. Я видел такие договоры, где уже собрания проходили.
На вопрос, будет ли УК «Жилище и комфорт премиум» оспаривать результаты голосования, если они окажутся не в пользу управляющей компании, Ильнур Газизов ответил вопросом:
— А почему мы должны оспаривать? Я считаю, это должны делать жители дома. А если они пассивные — они получают то, что заслуживают.
И привел в пример другой объект, которым до недавнего времени управляла его компания:
— Была многоуровневая парковка у нас в управлении, не в этом доме — собственники от наших услуг отказались, и с апреля 2023 года сидят без света, воды и прочих услуг. Жилые дома закон не позволяет оставлять без управления, но после смены УК, я уверен, жильцы начнут платить за каждый чих.
Что же касается передела управленческого рынка, то он, как выяснилось, в Казани идет полным ходом:
— За год, с августа 2022-го, это уже четвертая по счету компания, которая хочет сменить нас в ЖК «Победа». Процесс идет, инициаторы вначале запускают процесс, потом узнают о негативных отзывах о предлагаемой ими компании, и предлагают следующую, а потом еще следующую и еще.
Претензии есть ко всем
Судя по информации в открытых источниках, бизнес, сосредоточенный в руках казанского предпринимателя Михаила Рожко действительно весьма разветвлен и включает несколько фирм, специализирующихся на управлении жилищным фондом. По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО УК «Сервис индустрия», штат которой на конец 2022 года состоял из 12 человек, завершила его с доходом, превышающим 16 млн рублей и чистой прибылью в 1,5 млн. Кроме того, Рожко является председателем казанского ТСЖ «Игелек-2», председателем правления ТСЖ «Наш дом-3».
С 2015 по 2018 гг. он руководил ООО «Сервисная компания «Территория комфорта», выручка которой, как свидетельствуют открытые источники, в 2018-м достигла почти 130,9 млн рублей, а чистая прибыль — 72,4 млн (в последующие годы эти показатели были почти на порядок ниже).
Перечисленные компании имели нарекания от надзорных органов в связи с ненадлежащим управлением жилыми домами. В частности, в открытом доступе сохранились сведения о нарушениях, выявленных республиканской Госжилинспекцией в домах, находившихся в управлении «Территории комфорта», а также о том, что в 2019 году ГЖИ имела претензии к УК «Сервис индустрия» в части разрушения облицовки и качества окраски лестничных клеток в находящемся у нее в управлении доме №11а по Вишневского, в 2021-м — к плохому состоянию стен в доме №13б на ул. Интернациональной в поселке Константиновка и ряде других. А еще в начале 2023 года Михаила Рожко наказал мировой суд — оштрафовал на 5 тыс. рублей за то, что его компанией не была «актуализирована информация об индивидуальных приборах учета жилого помещения, не размещена информация о платежных документах жилого помещения».
В феврале 2022 года Административная комиссия Вахитовского, Приволжского и Советского районов г. Казани оштрафовала УК «Сервис индустрия» на 200 тысяч рублей за нарушение Правил благоустройства Казани — за то, что в декабре 2021 года перед домом №2 по ул. Александра Попова дорога и тротуар не были очищены от снега и наледи. Этот штраф ответчики пытались оспорить в Арбитражном суде РТ, но получили отказ.
А в феврале 2023 года в Арбитражный суд РТ поступил иск к УК «Сервис индустрия» от ТСЖ «Новый век» стоимостью почти 7,5 млн рублей. Собственники жилья хотят взыскать с управляющей организации средства, поступившие по статьям «Техническое обслуживание и текущий ремонт жилого здания», «Техническое обслуживание и текущий ремонт внутридомовых сантехсетей», «Техническое обслуживание и текущий ремонт внутридомового центрального отопления», «Техническое обслуживание и текущий ремонт внутридомовых электросетей» в период с января 2021 года по февраль 2023-го, включая проценты за пользование чужими денежными средствами — 892,6 тыс. рублей. Ранее ТСЖ «Новый век» подавало в Арбитражный суд РТ иск о взыскании с УК «Сервис индустрия» неосновательного обогащения по статье «капитальный ремонт» за период с июля 2012 года по август 2020-го в общей сложности на 1,1 млн рублей, и первоначально иск был удовлетворен, но в апелляционной инстанции истец отказался от своих требований.
В августе 2022 года иск к УК «Сервис индустрия» подал Фонд ЖКХ РТ. В числе требований значились: взыскание 8,5 млн рублей задолженности по платежам за капитальный ремонт МКД, 3,05 млн рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с июля 2014 года по ноябрь 2021 года и с 1 декабря 2021 года по день фактической оплаты долга. Также истец просил суд обязать ответчика заключить договор о взаимодействии по вопросам обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Но исковое заявление суд возвратил, поскольку оно было подано с нарушением требований.
К работе УК «Жилище и комфорт премиум», которая завершила 2022 год с выручкой в 14,2 млн рублей и чистой прибылью 140 тыс., у надзорных органов тоже имеются претензии. В частности, в декабре 2019 года за то, что в домах №88 на ул. Фучика и №1 на ул. Вербной был нарушен ряд требований по электробезопасности. А в 2020 году ГЖИ обнаружила, что этой УК были нарушены требования статьи 46 Жилищного кодекса РФ по выбору способа управления многоквартирным домом.
В 2022 году Фонд ЖКХ РТ через Арбитражный суд взыскал с ООО «УК «Жилище и комфорт премиум» 322,6 тыс. рублей — проценты за пользование денежными средствами в период с октября 2018 года по март 2022-го. Саму задолженность в размере 4 млн рублей ответчик ликвидировал добровольно.