Брат экс-главы ГЖФ отстоял 69 га сельхозземли под Казанью

Договор аренды прекратил действие

Глава КФХ «Семиозерка» Шавкат Абдуллин отстоял почти 70 га земли в Высокогорском районе, за которые боролся около 8 лет. Эту землю он получил еще в 1996 году, заключив договор аренды сроком в 99 лет с АО «Высокогорская сельхозтехника», которое позже было ликвидировано. Документ был зарегистрирован на основании постановления главы Высокогорского района в ноябре 1996 года.

В апреле 2015 года КФХ «Семиозерка» обратилось в республиканское Управление Росреестра с заявлением — просило зарегистрировать договор аренды земельного участка, заключенный в середине 90-х. Однако в ответ аграрное предприятие получило отказ. Ведомство мотивировало его тем, что в договоре аренды отсутствуют характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества, а также сведения об арендной плате.

В 2021 году Абдуллин пытался получить от исполкома Высокогорского района признания договора аренды от 31 мая 1996 года заключенным, на основании чего предоставить в аренду этот земельный участок, а от республиканского Росреестра — регистрации этого документа. Однако так и не добился удовлетворения этих требований ни от самого ведомства, ни затем в арбитражном суде, удовлетворять исковые требования отказались апелляционная и кассационная инстанции. Арбитраж тогда констатировал, что из-за отсутствия сведений о правопреемниках «Высокогорской сельхозтехники» договор аренды прекратил свое действие «без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам».

Требование предоставить землю в аренду суд тоже отклонил. Пояснив, что согласно Земельному кодексу и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятому в 2002 году, предусмотрен публичный порядок предоставления земли в аренду, то есть право аренды можно получить через торги. Этим же мотивировал свой отказ и апелляционный суд.

Новый спор — с Палатой имущественных и земельных отношений района

Не оставляя надежды, в сентябре 2022 года глава КФХ вновь попытался получить в аренду земли, ставшие предметом раздора, но уже через районную Палату имущественных и земельных отношений. В заявлении Шавкат Абдуллин просил ведомство предоставить те самые 69 га в аренду сроком уже на 49 лет и без проведения торгов. Но снова получил отказ. Полагая его неправомерным, КФХ «Семиозерка» снова обратилось в арбитражный суд.

В своем иске крестьянско-фермерское хозяйство «Семиозерка» потребовало признать отказ Палаты в заключении нового договора аренды земельного участка незаконным и обязать в течение месяца после вступления судебного решения по данному делу в законную силу заключить с КФХ договор. Судом было инициировано новое дело.

В ходе заседания суд пояснил, что гражданин или юрлицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, был предоставлен в аренду и в отношении которых отсутствует информация о выявленных нарушениях законодательства, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор в порядке, который предусмотрен Земельным кодексом.

При этом заключение договора аренды земли, предназначенной для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов можно по закону. Главное, чтобы заявление о заключении нового договора такого земельного участка было подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора.

На основании пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из трех действий:

• готовит проекты договора в трех экземплярах и их подписание, а также направляет их для подписания заявителю;
• принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
• принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа.

Как указал суд, причиной отказа составления нового договора аренды стало отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах КФХ «Семиозерка» на испрашиваемый земельный участок.

Исходя из буквального толкования нормы права, изложенной в подпункте 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка без торгов обусловлено наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Такое право закон предоставляет арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. Причем возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на участки земель сельхозназначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования. Если же при использовании такой земли были выявлены нарушения, они должны быть устранены к моменту подачи заявления.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен КФХ в аренду сроком на 99 лет на основании договора аренды, заключенного в 1996 году, и используется фермерским хозяйством на его основании более 3 лет по целевому назначению в соответствии с условиями договора. КФХ обратилось в Палату до истечения срока действия договора аренды. Информация о выявленных нарушениях законодательства при использовании этой земли в Высокогорском районе отсутствует, также со стороны КФХ не выявлено нарушений земельного законодательства и договора аренды. Данные обстоятельства не были опровергнуты представителем районной палаты имущественных отношений.

При этом довод ведомства об отсутствии регистрации договора аренды суд признал ошибочным и отклонил, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам. Дело в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Госрегистрация таких прав в государственном реестре проводится по желанию их обладателей.

Признать отказ незаконным

Поскольку закон о госрегистрации недвижимости вступил в силу с 1998 года, а договор аренды спорной земли был зарегистрирован двумя годами ранее, то право аренды КФХ Шавката Абдуллина на земельный участок в Высокогорском районе признается юридически действительным даже при отсутствии госрегистрации такого права в ЕГРН.

Кроме того, договор аренды заключен согласно действовавшему на тот момент Земельному кодексу РСФСР, а спорный земельный участок находился в неразграниченной собственности Высокогорского муниципального района, правами иных лиц, кроме КФХ, обременен не был. Доказательств иного в материалы дела не представлено, как и сведений об оспаривании данного договора аренды в судебном порядке и признания его судом недействительным либо не заключенным.

Исходя из этих обстоятельств, суд нашел доказанным и документально подтвержденным факт владения КФХ «Семиозерка» спорным земельным участком и надлежащего его использования и пришел к выводу, что истец вправе приобрести спорный земельный участок в аренду на новый срок без проведения торгов, а у высокогорской Палаты земельных и имущественных отношений отсутствуют основания для отказа в аренде. По мнению суда, выданный прежде отказ не соответствует требованиям земельного законодательства, нарушает права и законные интересы агропредприятия в сфере предпринимательской деятельности.

В итоге татарстанский арбитраж своим решением удовлетворил иск, поданный КФХ Шавката Абдуллина, признав незаконным отказ МКУ «Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района» в заключении нового договора аренды земельного участка площадью 69 гектаров сроком на 49 лет, а в целях восстановления нарушенного права обязал Палату района в течение месяца после вступления решения в законную силу подготовить и направить заявителю проект договора аренды земельного участка.

От выращивания зерновых до производства минеральной воды

«Реальное время» направило запрос обеим сторонам спора с просьбой высказать свою позицию, на момент публикации ответа от главы КФХ «Семиозерка» Шавката Абдуллина и руководителя высокогорской Палаты имущественных и земельных отношений Салавата Мингазова редакция издания не получала. По получении комментарии будут опубликованы.

Согласно данным из открытых источников, КФХ «Семиозерка» в одноименном селе в Высокогорском районе Татарстана ведет работу уже четверть века. Основным видом деятельности агрохозяйства, которым на протяжении 20 лет руководит брат бывшего исполнительного директора Госжилфонда Татарстана Шавкат Абдуллин, является выращивание зерновых культур. Помимо этого КФХ зарегистрировано в 14 категориях ОКВЭД, в том числе разведение сельскохозяйственной птицы, искусственное воспроизводство морских биоресурсов переработка и консервирование мяса и мясной пищевой продукции, разведение овец и коз. Также агрофирма добывает и производит минеральные воды, выпуская их под брендом «7 озер».

С 2016 года организационно-правовая форма агрофирмы была изменена с «крестьянское (фермерское) хозяйство» на «крестьянские (фермерские) хозяйства». За последние 5 лет одним из самых успешных для «Семиозерки» стал 2020 год, который хозяйства завершили с выручкой в 9,4 млн и чистой прибылью в 35 тысяч рублей. Но вот последний отчетный 2021 год оказался для аграриев не таким продуктивным в финансовом плане: выручка снизилась на 63% — до 3,5 млн рублей, прибыль упала на 83%. При этом активы КФХ составили почти 55 млн рублей.