Непопутный ветер в «Парусах»: в новом жилкомплексе Казани идет «война» управдомов
Собственники жилья «опрокинули» в суде отказ Госжилинспекции передать им дом в управление, но ГЖИ и УК не сдались
Полномасштабная война управдомов — с судебными баталиями, взломом дверей, скандалами и взаимными обвинениями в нарушениях развернулась в новом казанском ЖК «Паруса» на ул. Аделя Кутуя в Казани. Недовольные деятельностью двух управляющих компаний, одна из которых сменила другую за очень короткий промежуток времени, собственники квартир создали ТСН — товарищество собственников недвижимости. Однако, как это обычно бывает, управляющая компания не пожелала уйти добровольно. В материале «Реального времени» — подробности спора за право управлять домом.
От суда до взлома замков
Яблоком раздора в споре с управляющей компанией стал дом по ул. Аделя Кутуя, 110 корп. 2. Будучи недовольными работой УК, в конце декабря 2021 года жильцы решили отказаться от ее услуг и создали ТСН «Паруса».
— Наш дом — второй корпус ЖК «Паруса» — застройщик сдал в конце января 2021 года, заключив сразу же договор на управление с аффилированной ему УК «Ореол», которая решительно не справлялась со своими обязанностями, — рассказал «Реальному времени» представитель созданного ТСН «Паруса» Булат Габдуллин. — У нас даже дворников не было! Собственники стали искать выход и из двух вариантов — найти другую управляющую компанию или создавать ТСН — выбрали второй. Мы начали создавать ТСН, не имея ни опыта, ни знаний, поэтому дело шло медленно. Тем временем городской комитет ЖКХ провел торги и передал дом в управление другой компании, опять же аффилированной застройщику — ООО «Управляющая организация «Парус». Мы зарегистрировали товарищество в конце декабря 2021 года, подали документы в Госжилинспекцию на внесение изменений в сведения ГИС ЖКХ, так как по закону с момента регистрации ТСН оно должно начать управлять домом.
Но ГЖИ отказала товариществу собственников недвижимости в праве на управление домом.
— И мы тогда пошли в суд и выиграли его, однако управляющая компания до сих пор не дает нам работать, — возмущается представитель ТСН. — Они вскрывают подвалы дома, не дают нам доступа к коммуникациям, чинят всяческие препятствия в работе ТСН. А на меня подали заявление в УБЭП якобы за мошеннические действия.
По словам Габдуллина, конфликт с представителями УК достиг апогея 15 сентября:
— 7 августа мы вскрыли замки в подвальных помещениях. Мы ликвидировали утечку, происходившую прямо за стеной помещения управляющей компании, осушили затопленный подвал, который все это время затапливался, потому что УК ничего не делала. Мы начали работать. Но 15 сентября, когда я уехал в суд, сотрудники УК при участии сотрудника УБЭП, который проводил проверку по заявлению на меня, вскрыли замки подвала. Представитель МВД, таким образом, участвовал в нашем конфликте с УК, и это в свое служебное время! Этот факт зафиксирован жильцами на видео. Я приехал, когда вскрывали последнюю дверь, а полицейский удалился только после того, как я начал звонить в полицию, дежурному по городу. По фактам порчи замков, вскрытия замков мы писали заявления в полицию, но реакции не было. А после событий 15 сентября я обратился с заявлением в Управление собственной безопасности МВД по РТ.
«Собственники вправе расторгнуть договор с УК»
Как следует из материалов дела, ТСН «Паруса» действительно одержало судебную победу, но не над управляющей компанией, а над Госжилинспекцией, которая нарушила утвержденный порядок при работе с заявлением ТСН о начале деятельности по управлению жилым домом — корпусом №2 ЖК «Паруса».
В решении Арбитражного суда РТ говорится: «В качестве единственного основания для отказа ТСН «Паруса» во внесении изменений в реестр лицензий Республики Татарстан жилищная инспекция со ссылкой на п. 2 ч. 5 ст.1 62, ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указала на то, что смена способа управления многоквартирным домом до истечения одного года со дня заключения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, невозможна. При этом жилищная инспекция не проводила проверку представленных документов ТСН «Паруса» на соответствие требованиям к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр.».
Суд также напомнил, что «согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом». И что собственники вправе также расторгнуть договор с УК, если их не устраивает качество ее работы.
«Выбор иной управляющей организации или изменение способа управления многоквартирным домом является безусловным основанием для расторжения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, ранее управлявшей домом, — указано в судебном решении. — Реализация таких правомочий собственниками жилых помещений в многоквартирном доме вопреки доводам жилищной инспекции не ограничена определенным временным периодом, в связи с чем указание жилищной инспекцией на наличие правовых оснований для внесения изменений в реестр лицензий только по истечении срока действия договора управления МКД суд признает безосновательным… Наличие выбранной по результатам конкурса управляющей организации не препятствует реализации права собственников на выбор иной управляющей организации».
В итоге суд признал решение ГЖИ РТ недействительным и обязал инспекцию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем повторного рассмотрения заявления Товарищества собственников недвижимости «Паруса» о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом.
С ГЖИ в пользу ТСН «Паруса» были взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, а впоследствии еще и расходы на оплату услуг представителя ТСН «Паруса» — 22,7 тыс. рублей.
Аффилированная организация или «неправильная информация»
Практика застройщиков оставлять новые дома в управлении аффилированных компаний распространена по всей России. Тем более что на момент сдачи дома провести собрание собственников и обеспечить выбор определенной УК застройщику нетрудно, если основная часть помещений еще не распродана и он обладает большинством голосов.
А мнение членов ТСН «Паруса» об аффилированности «РентСити» УК «Ореол», а затем УО «Парус» косвенно подтверждается данными сервиса «СПАРК-Интерфакс», согласно которым директор двух компаний в настоящее время — одно и то же лицо, Тимофей Просалов. К тому же на сайте ЖК «Паруса», осуществляющем рекламу и продажу квартир от имени ООО «РентСити», черным по белому написано: «Все вопросы по обслуживанию ЖК «Паруса» берет на себя собственная управляющая компания от застройщика. Одним из главных преимуществ УК является прозрачная бухгалтерия, полный доступ к информации каждого собственника дома и быстрая обратная связь».
«Реальное время» обратилось к представителю застройщика ЖК «Паруса» ООО «РентСити» — гендиректору ООО «РентСити К» Ильдару Вафину за подтверждением этих сведений, однако тот все опроверг:
«Рекламный ход» и тихий уход УК в другие руки
— Ни первая, ни вторая управляющая компании — ни ООО «Ореол», ни ООО «УО «Парус» не аффилированы застройщику, — сообщил «Реальному времени» по телефону помощник руководителя ООО «РентСити» Елены Сагдиевой Дамир Салимов.
Отрицает аффилированность с застройщиком также директор и собственник ООО «УК «Ореол» и ООО «УО «Парус» Тимофей Просалов:
— Информация на сайте о продажах квартир, о которой вы говорите — не более чем рекламный ход. Мы приняли дом у застройщика, но он, как собственник части помещений, наравне со всеми оплачивает жилищные и коммунальные услуги и не имеет никаких поблажек. Мы не аффилированы застройщику, мы работаем с ним вообще впервые.
Он рассказал, как получилось, что вначале он стал директором предыдущей управляющей компании в ЖК «Паруса» — ООО «УК «Ореол», а затем УК поменялась:
— Та управляющая компания была новая, не очень опытная. Люди поняли, что не тянут, и решили продать компанию. Мы приобрели ее в декабре 2021 года, но сочли, что с точки зрения сбора документов проще выиграть конкурс с новой управляющей организацией. И мы его выиграли.
«ГЖИ вынесла повторный отказ»
На вопрос о «войне управдомов» в ЖК «Паруса» Тимофей Просалов ответил, что несмотря на выигрыш в Арбитражном суде РТ, ТСН «Паруса» победителем из баталии за дом №2 не вышло:
— Резолютивная часть данного решения касается только корпуса 2, и суд решил, что ГЖИ должна рассмотреть документы ТСН «Паруса» повторно. Инспекцией вынесен повторный отказ, но на других основаниях. В первый раз отказ был основан на том, что наша управляющая организация взяла этот дом в управление согласно результатам конкурса по отбору управляющей компании, который проводил исполком. По правилам проведения этого конкурса, договор заключается на три года, но не менее чем на один год. ТСН «Паруса» подали заявление в ГЖИ в январе 2022-го, по окончании новогодних праздников, а мы выиграли конкурс в 20-х числах декабря 2021 года, следовательно, мы должны управлять домом до декабря 2022 года. На этом основании ГЖИ им первоначально и отказала. Но это представителей ТСН не устроило, и он подал в Арбитражный суд РТ, и суд признал, что ГЖИ допустила нарушения и должна их устранить.
Просалов утверждает, что по итогам повторного рассмотрения документов ТСН «Парус» ГЖИ рассмотрела все обстоятельства дела и все равно вынесла отказ:
— В этом документе было указано на нарушения, допущенные при проведении общего собрания, при передаче протокола общего собрания, на то, что из собственников 367 квартир о проведении общего собрании собственников корпуса №2 не были уведомлены более 180 собственников. На момент проведения собрания первый, нежилой этаж был полностью в собственности у застройщика, множество квартир также не были проданы, а застройщик в собрании не участвовал, не голосовал, так что легитимность решения этого собрания — под большим вопросом. А протокол этого собрания оспаривается в Советском райсуде Казани одним из собственников: Наиб Шейхмагомедов подал иск к председателю ТСН Резеде Габдуллиной о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, а также общего собрания ТСЖ.
Рассказывая о «войне управдомов» в ЖК «Паруса», руководитель управляющей компании посетовал:
— Ни один из собственников, а также сотрудников нашей компании ни разу не видел в глаза Резеду Габдуллину, все делается ее представителем по генеральной доверенности, что само по себе является нарушением, поскольку передоверить председательство в ТСЖ невозможно.
Два взгляда на «косяки застройщика»
Одной из причин «войны управдомов» в «Парусах», по словам представителя одноименного ТСН Булата Габдуллина, стало безобразное отношение управляющей компании к работе по устранению застройщиком недоделок.
— Следует учитывать, что собственники не совсем понимают, что именно является гарантийными обязательствами застройщика, и по ошибке требуют от него устранения повреждений, нанесенных действиями третьих лиц (грузчиками, отделочниками и т.п.) во время ремонта квартир, — прокомментировал эти разногласия Тимофей Просалов. — Данные виды работ не попадают в категорию гарантийных обязательств застройщика, а будут выполняться уже управляющей компанией за счет средств, собранных по статье «Текущий ремонт жилого дома». Обычно ремонт и модернизация подъездов проходит через 3—5 лет после ввода объекта в эксплуатацию, когда большинство квартир уже заселены и закончили ремонт. Но все зависит в первую очередь от самих жителей, процента неплательщиков и отношения к общему имуществу.
Между тем на сайте kazannovostroyka.ru имеется ряд негативных отзывов про ЖК «Паруса». «Сдали дом с косяками. Не исправляют. Только сплошные обещания. Паркинг постоянно топит. Проблемы с лифтами, вентиляцией», — написал некто «Дядя Бублик». «Трещины в подъездах все больше и больше», — утверждает Эльвира.
«Двор не соответствует заявленному. Просто отвратительное отношение застройщика к собственникам. Двор не сделали закрытым. Парком даже не пахнет. 70% бесплатного паркинга отвели под места для инвалидов. Эвакуаторы работают бесперебойно. Машину поставить негде. Дом обслуживает подозрительная УК «Ореол». Которая насчитывает неправильно счет-фактуры, обманывая очень прилично. Детская площадка в плачевном состоянии. Насыпали ПГС, что небезопасно для детей. Конструкции вообще непонятного назначения. Мусор не вывозят, — возмущается Олег. — Детская площадка всю зиму, да и сейчас весной завалена снегом и уже даже мусором, всю зиму перед подъездами не ходили, а катались и падали».
Справедливости ради следует отметить, что все эти отзывы были написаны в период, когда дом находился в управлении УК «Ореол».
— Застройщик устраняет существующие недоделки и дефекты в соответствии с гарантийными обязательствами, — пояснил «Реальному времени» позицию застройщика представитель ООО «РентСити» Дамир Салимов. — Если бы этого не происходило, собственники квартир обращались бы в суд, а таких исков к ООО «РентСити» в Советский райсуд Казани не поступало. Отсутствие судебных дел служит косвенным подтверждением того, что все вопросы, связанные с дефектами, мы решаем в досудебном порядке. Однако недавно в суд обратилась истица Габдуллина. Она просит демонтировать систему домофона и устранить повреждения, нанесенные дому при монтаже домофонов.