Новости раздела

Юлия Прохорова: «Девелоперам стоит наравне с государством популяризировать рождение детей»

Эксперт в сфере недвижимости — о падении продаж казанских новостроек по итогам второго квартала года

Юлия Прохорова: «Девелоперам стоит наравне с государством популяризировать рождение детей»
Фото: Роман Хасаев/ realnoevremya.ru

Во втором квартале продажи строящихся квартир в Казани сократились на 70%, но при этом за март и апрель застройщики продали почти в 3 раза больше плана. А вот рынок вторички действительно столкнулся с падением спроса — число сделок упало на 23%, отметила эксперт в сфере недвижимости, управляющий партнер Perfect RED Юлия Прохорова. В авторской колонке для «Реального времени» она приводит очередной обзор рынка жилья татарстанской столицы и прогнозирует, как ситуация повлияет на первичный рынок.

Индикаторы рынка

В связи со снижением количества сделок с жилой недвижимостью с мая по июнь 2022 года появились прогнозы о надвигающемся обвале рынка недвижимости. Чтобы понять, что происходит на самом деле, достаточно углубиться в динамику объемов продаж хотя бы на 4 года. Анализ данных первого полугодия показал, что реальное снижение объемов продаж происходит только на вторичном рынке. При этом в основном к показателям «исключительного» прошлого года. Данные по количеству сделок на первичном рынке говорят не о падении, а о незначительном приросте к аналогичному периоду прошлого года даже с учетом провальных месяцев II квартала 2022. Во втором квартале продажи строящихся квартир сократились на 70%, но при этом за март и апрель текущего года застройщики продали почти в 3 раза больше плана. А вот рынок вторичной недвижимости действительно столкнулся с падением спроса. Количество сделок уменьшилось на 23% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. И это повлияет в дальнейшем на первичный рынок: часть продавцов квартир со вторичного рынка перекладывает средства от продажи в старящиеся объекты.

Ипотека

Несмотря на недешевую ипотеку, снижение объема ипотечных сделок тоже не столь критично. Так, в прошлом году мы наблюдали самые низкие ипотечные ставки за всю историю рынка недвижимости. А в этом году четыре месяца ставка для заемщиков была неподъемной. Вторичный рынок тормозит тоже именно по причине высокой ставки по ипотеке. Динамика последних лет показывает значительный рост как размера кредита — с 1,7 млн рублей в 2018 году до 3,5 млн рублей в 2022 году, так и срока кредитования — с 15,5 до 23 лет. Неуверенность потребителей в постоянстве своих доходов в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией сохраняется.

Таблица №1. Динамика количества сделок по ДДУ в Республике Татарстан за 6 месяцев года

2018

2019

2020

2021

2022

Количество заключенных ДДУ за период с января по июнь 2022, шт.

10 335

12 017

9 688

9 690

10 812

Как показывает количество заключенных ДДУ за первое полугодие, страх инфляционных рисков превалирует. Многие эксперты продолжают говорить об альтернативных источниках сохранения капитала. Тем более ипотека скорее ведет к потерям в инвестиционном плане. Но альтернативных инструментов инвестирования, доступных и с тем же уровнем риска, пока на рынке немного. Угроза «отмены» доллара, риски с иностранными активами, память о ненадежности банковских вкладов и тем более обвалившийся рынок акций снова подталкивают инвесторов к сбережению средств и инвестированию в квартиры, в том числе с привлечением ипотеки.

Используя государственную программу поддержки «Материнский капитал», правительство продолжает помогать застройщикам увеличивать количество новых дольщиков. Спрос на квартиры генерируют семьи с двумя и более детьми. Поэтому девелоперам стоит перенимать опыт зарубежных компаний и наравне с государством популяризировать рождение детей, тем самым увеличивая свою целевую аудиторию. Так, например, компания Nike когда-то увеличивала количество потребителей за счет популяризации спорта среди населения.

Таблица №2. Динамика ипотечных сделок в Республике Татарстан в разрезе первичного и вторичного жилья за 6 месяцев года

2018

2019

2020

2021

2022

Количество ипотечных сделок на первичном рынке, шт.

867

807

1 288

1 449

640

Количество ипотечных сделок на вторичном рынке, шт.

3 343

2 412

3 073

4 678

1 442

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов на первичном рынке, тыс. руб.

1 823

1 940

3 141

5 222

3 471

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов на вторичном рынке, тыс. руб.

5 382

4 306

5 891

10 600

3 933

Средневзвешенная ставка на

первичном рынком, %

9,1

9,4

5,9

4,9

3,8

Средневзвешенная ставка на

вторичном рынке, %

9,7

10,5

8,6

8,2

9,7

Средняя сумма кредита, тыс. руб.

1 711

1 940

2 071

2 582

3 556

Средний срок кредита, лет

16

18

17

20

23

Цены продажи

Из-за резко возросшего спроса на инвестиционное жилье в конце февраля 2022 года цены подскочили на 36%. Покупатели, побежавшие в «бетон», стимулировали очередной скачок цен. При этом впервые с 2006 года стоимость строящихся объектов стала существенно превышать стоимость жилья на вторичном рынке — на 12,5%. Причин несколько:

  • доступная ипотека на первичную недвижимость (завуалированные скидки застройщиков под ставки 0,1%);
  • практически полный переход на эскроу-счета (застройщики не получают денег дольщиков до окончания строительства и им неинтересно продавать со скидкой на старте продаж);
  • возросший спрос на «быструю» сделку в феврале — апреле (квартиры на вторичном рынке сложнее проверить за короткий срок, а вложить дешевеющие деньги на фоне СВО надо было срочно).

Такой разрыв стоимости между новостройками и вторичным рынком охлаждает инвестиционный интерес, так как создается эффект «мерседеса, выезжающего из салона и сразу теряющего в стоимости». При этом существует риск дальнейшего падения стоимости вторичного рынка на фоне кризиса, который мы наблюдали в 2009 и 2016 году. Рост цен повлиял и на размер ипотечного платежа, который становится заградительным на вторичном рынке. На момент исследования сравнение средних цен на рынке первичного и вторичного жилья в разрезе ежемесячного платежа за ипотеку выглядит следующим образом: средняя двухкомнатная квартира на вторичном рынке обойдется в 52 709 рублей в месяц, а в строящемся объекте — 35 586 рублей в месяц, и это не считая затрат на ремонт и аренду квартиры до окончания строительства.

Для расчета берем средние ставки по рынку кредитования и субсидированные ставки от застройщиков.

Таблица №3. Динамика средней стоимости продажи жилья в г.Казани, тыс. руб./кв. м

Год

Средняя стоимость продажи, тыс. руб./кв. м

Вторичный рынок

Первичный рынок

2006

27,1

30,7

2007

40,2

36,4

2008

42,4

39,9

2009

37,8

37,1

2010

40,3

38,9

2011

46,5

41,6

2012

56,7

48,2

2013

59,2

51,5

2014

63,2

53,2

2015

67,7

58,6

2016

65,1

62,0

2017

67,4

65,9

2018

73,8

74,2

2019

82,0

81,2

2020

85,2

80,2

2021

108,5

110,2

2022

124,4

133,0

Прогнозы

При прогнозе цен важно смотреть не только на динамику спроса, но и на динамику предложения. В последние годы количество строящегося жилья увеличивалось, но при этом росло и поглощение. На рынок Казани вышли крупные федеральные игроки: ПИК, «Самолет», «Эталон». Последний приобрел финскую компанию ЮИТ, которая ушла с российского рынка. В Казани «Эталон» возобновил строительство ЖК «Сюита» на ул. Павлюхина, начатое финнами.

Фото: Олег Тихонов, realnoevremya.ru

На середину 2022 года строящегося жилья на рынке не больше, чем в 2018-м. При падении спроса избыток предложения приведет к снижению цен. Существует сценарий, при котором крупные федеральные игроки станут наращивать количество проектов. Новые жилые комплексы, скорее всего, будут реализовываться на прилегающих к Казани территориях. Вскоре нам предстоит вводить новую терминологию для обозначения субрынков при анализе рынка жилья: субрынки «Казань» и «Новая Казань» (по аналогии с «Новой Москвой»). Если данный сценарий будет реализован и на рынок одновременно выйдет много новых проектов, то произойдет корректировка цен на жилые проекты, расположенные в агломерации, в сторону снижения. То, что спрос напрямую зависит от доступности ипотеки, говорят давно. Прогнозы по темпам продаж и цене квадратного метра приходится делать исходя из доступности ипотечного кредитования. На текущий момент максимальная сумма первоначального платежа по ипотеке составляет 1 154 тыс. рублей, а ежемесячный платеж не более 35 тыс. рублей. Снижение доходов населения и рост безработицы ведут к сокращению спроса на жилье. С точностью сказать невозможно, но если падение спроса по итогам года составит не более 10%, то застройщики смогут и дальше удерживать текущие цены. 90% квартир будут продаваться до завершения строительства по ДДУ. Застройщики будут продавать меньше, но дороже (как, например, газ и нефть). При таких условиях цены на вторичном рынке скорректируются в сторону снижения до 15%. На дальнейшее развитие ситуации на рынке значительное влияние окажет фактор государственной поддержки. Ситуация может разворачиваться в двух направлениях: снижение ставок на проектное финансирование для увеличения объемов строительства и выделение господдержки на финансирование ипотеки для приобретения вторичного жилья.

Во-первых, государству выгодно поддерживать объем строительства, который поддерживает уровень занятости населения в смежных отраслях. Во-вторых, наиболее послушный гражданин — это человек с обязательствами в виде ипотечного кредита на 20 лет. При финансировании ипотеки на вторичном рынке, вероятен дальнейший рост цен на новостройки и стагнация цен на вторичном рынке.

Юлия Прохорова
Справка

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции «Реального времени».

АналитикаНедвижимостьБизнес Татарстан

Новости партнеров

комментарии 6

комментарии

  • Анонимно 11 авг
    Пока политика государства в отношении собственных граждан не изменится никакой девелопер не поможет !
    Ответить
  • Анонимно 11 авг
    Пусть сами рожают
    Ответить
    Анонимно 11 авг
    точно)))
    Ответить
  • Анонимно 11 авг
    А может надо государство стимулировать на создание помощи при покупке жилья ?!
    Ответить
    Анонимно 11 авг
    какую вы чушь говорите.
    Ответить
  • Анонимно 23 авг
    6-7млн это нормальня цена на 1к квартиру в Москве, а не в Казани. Задрали в 2 раза цены на недвижимость -поднимайте и среднюю зп в 2 раза, тогда и будет разговор.
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии