Новости раздела

«Земель для начала строительства нет»: почему в Казани замедлился ввод жилья

Девелоперы фиксируют просадку продаж, прощаются с финскими лифтами и ждут льготную ипотеку для «вторички»

«Земель для начала строительства нет»: почему в Казани замедлился ввод жилья
Фото: Максим Платонов

За I квартал года власти Казани выдали разрешений на строительство жилья почти в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Опрошенные «Реальным временем» эксперты отметили, что, хотя о стагнации строительного рынка говорить нельзя, в столице Татарстана действительно есть проблемы с площадями для застройки. Кроме того, отрицательно влияют рост цен на стройматериалы и введенные санкции, которые особенно сильно сказываются на жилье премиум-класса. Также наши собеседники отмечают, что назрела необходимость вводить льготную ипотеку на «вторичку», которая оживит продажи.

«Новые проекты поставили на «стоп»

За I квартал года власти Казани выдали 29 разрешений на строительство жилья. Это почти в два раза ниже аналогичного показателя за прошлый год, который, впрочем, ознаменовался строительным бумом. Тогда «добро» получили 185 объектов, из них в I квартале — 59. Означает ли это стагнацию строительного рынка столицы? «Реальное время» опросило экспертов отрасли. Часть из них считает, что для объективной картины нужно брать данные не за один квартал, а за год.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов подчеркнул, что показатели за такой короткий период сравнивать не совсем корректно.

— Первый квартал — не показатель, потому что в начале года может быть выдано много разрешений, а потом три квартала быть по нулям. Это я, конечно, утрирую. Правильнее сравнивать год. Выдача разрешений не носит сезонного характера. Это зависит только от того, как скоро застройщик успеет подготовить документацию, — отметил он.

Обычно от покупки участка до получения разрешения на строительство проходит как минимум 2 года, но бывает и больше. Тот же «Унистрой» работал над подготовкой документации для одного из своих проектов 3 года. Раньше, по мнению Юсупова, это было быстрее.

В то же время наш собеседник отметил, что планы девелоперов сильно изменила политическая ситуация, связанная с проведением специальной военной операции. И это тоже могло сказаться на цифрах.

— В первые 2 месяца этого года ничего такого не происходило, что негативно влияло бы на строительную отрасль. То есть разрешения получали все, как обычно. А в марте, да, большинство компаний, включая нас, новые проекты поставили на «стоп» — до стабилизации обстановки. Хотя уже в апреле какие-то из них мы возобновили, решив, что идем дальше, — заметил замруководителя «Унистроя».

Эксперт рынка недвижимости, бывший коммерческий директор СК «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова добавляет, что для корректности сравнения нужно смотреть не на количество объектов, а на количество квадратных метров, так как разрешения выдаются как на индивидуальные дома, так и на многоквартирные (заметим в скобках, что в 2021 году было выдано разрешений на 22 жилых комплекса, в 2022-м — на 16).

— Небольшие объекты — это одно, а огромный многоквартирный дом — это совсем другое. Процесс выдачи разрешений обычно идет неровно. По моим ощущениям, объемы строительства сокращаются, но не в два раза.

Обычно от покупки участка до получения разрешения на строительство проходит как минимум 2 года, но бывает и больше. Фото: Максим Платонов

«Мало, мало, мало земли»

Гендиректор Жилищной инвестиционной компании (ЖИК) Эмиль Хуснутдинов считает, что в Казани осталось мало земельных участков, на которых можно начать строительство. И это тоже сказалось на статистике.

— Сейчас ведется подготовительная работа по выводу больших земельных массивов на рынок Казани. Но они еще не готовы. Поэтому все и замедлилось. Есть процедурные моменты, которых не избежать. Но очень много проектов на выходе. Поэтому в этом году, если все будет хорошо, появится достаточное количество предложений на рынке, — отметил Хуснутдинов.

Разделяет его мнение о дефиците земель руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Правда, она не столь оптимистична и считает, что до конца года ситуация не выправится.

— Многие застройщики «застряли» на оформлении разрешительной документации. Земель для начала строительства нет. Учитывая события конца февраля — начала марта, девелоперы «тормознули», не стали форсировать события, ускорять подготовку документов. То есть можно сказать, что ситуация с выдачей разрешений на строительство в этом году не выправится, их будет немного. И ввод квадратных метров недвижимости за год будет происходить исключительно по старым разрешениям: это завершение строительства старых объектов и ввод их в эксплуатацию — и за счет индивидуальных жилых домов, — комментирует эксперт.

Девелоперы ждут снижения ставки ЦБ и субсидий на «вторичку»

В марте, по данным Управления Росреестра по РТ, спрос на квартиры в новостройках Татарстана вырос на 50%. За месяц было зарегистрировано около 3 тысяч договоров участия в долевом строительстве, а всего за I квартал — около 7 тысяч ДДУ или почти на половину больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Вместе с тем уже в апреле собеседники издания отметили падение покупательского спроса. Но не потому, что квартиры стали не нужны, а потому, что у людей не хватает денег на их приобретение.

— Потребность в жилье у населения есть, но сокращается финансовая возможность его покупки, потому что 80% сделок всегда проходили по ипотеке, а текущие ставки — либо ты берешь под 17% и выше, либо ты умещаешься в сумму кредита в 6 млн рублей, не соответствуют текущему среднему чеку на рынке Казани. Под такие суммы сейчас подходят только жилые комплексы, строящиеся в пригородах. А внутри города такой чек встречается нечасто, — говорит Антонина Дарчинова.

Замгендиректора компании «Унистрой» также отмечает заметное проседание спроса в апреле и прогнозирует, что не следует ожидать оживления и в мае.

— Причина этого понятна: ипотека была под 7% годовых, а стала — 12%. Успокаиваем себя тем, что сумму кредита повысили, что хорошо, но ставки все равно резко выросли. В марте все старались успеть купить квартиры, поэтому в этом месяце достаточно хорошие показатели, а в апреле — закономерно хуже. Но когда происходят такие резкие изменения на рынке, людям нужно принять новую реальность, и, я думаю, к июню продажи оживятся. Просто май еще из-за длительных праздников традиционно слабый месяц по продажам. Другое дело, что и людям сейчас особо ехать отдыхать некуда и возможно этот отпускной сезон не так сильно ударит по рынку, как обычно это происходило все прошлые годы, — считает Юсупов.

Девелоперы также надеются на снижение ключевой ставки Центробанка, которую анонсируют уже 29 апреля. И это будет позитивным сигналом для рынка, особенно вторичного жилья. Поскольку субсидированных ставок для «вторички» не предусмотрено, то сейчас кредиты на покупку такого жилья стартуют от 16,4%. Со снижением ключевой ставки ЦБ уменьшится и банковский процент.

В марте, по данным Управления Росреестра по РТ, спрос на квартиры в новостройках Татарстана вырос на 50%. Фото: Ринат Назметдинов

Солидарен с Юсуповым гендиректор ЖИК, считающий, что пришло время позаботиться и о покупателях вторичного жилья .

— Должна быть льготная ипотека на вторичное жилье. Потому что многие улучшают свои жилищные условия, продав старые квартиры. А их тоже не продашь за деньги, без ипотеки. Вот здесь одно с другим не стыкуется, — отмечает Хуснутдинов.

Что касается конкретно Жилищной инвестиционной компании, то падения спроса здесь не наблюдают.

— Для нас это неощутимо. Старые проекты мы практически продали, а на новые еще не вышли. Но насколько знаю, в целом есть просадка по продажам. Потому что стоимость ипотеки выросла. А без ипотеки мало кто может приобрести жилье. Богатых людей не так много.

Лифты и котлы — под санкциями

Еще одна проблема, которую отмечают девелоперы — это рост цен на стройматериалы. Соответственно, это толкает вверх и ценник на квартиры.

— Себестоимость строительства с конца прошлого года выросла процентов на 20, некоторые позиции подорожали до 40 процентов. И это учитывая то, что весь прошлый год был рост цен на стройматериалы, а сейчас они сильно скакнули в связи с валютными колебаниями. И хотя официальный курс опустился до прежних значений, по факту цены никто не пересмотрел. Они как взлетели — так на том же уровне и остались, — рассказал Искандер Юсупов.

— Мы несколько лет жили вполне стабильно, инфляция была невысокой и мало влияла на отрасль. Сейчас стоимость материалов сильно поднялась, и себестоимость строительства выросла. На какие-то материалы ценник поднялся не так сильно, а на какие-то ощутимо вырос, — отметил Эмиль Хуснутдинов.

Сказались на отрасли и введенные санкции, которые тоже ведут к удорожанию итогового продукта. Особенно уязвимыми оказались дома класса премиум и люкс.

— Некоторые вещи уже просто нельзя получить. Нельзя купить, например, лифты финской компании Kone, которые мы раньше ставили на своих объектах. Это не смертельно для отрасли, так как есть другие, в том числе и отечественные поставщики, но это приводит к временным трудностям. Для жилья премиум-класса процент импортных комплектующих гораздо выше, и это может болезненно сказаться. Но доля таких проектов небольшая, а в массовом сегменте — класса стандарт и комфорт — это временные сложности, — рассказал Искандер Юсупов.

Антонина Дарчинова отметила, что на замену финским лифтам, которые считаются лучшими в своем сегменте, придут китайские или российские аналоги, правда, с потерей качества. А вот, например, российских газовых котлов вообще нет.

— В плане закупки импортных комплектующих санкции, конечно, сказались. Лифты, например, почти все были импортные, как и газовые котлы. Переориентация на китайских партнеров занимает время и, естественно, идет переоценка с точки зрения себестоимости.

Дарчинова отметила, что установка импортных агрегатов прописывается еще в проекте жилого комплекса. Поэтому многие девелоперы закупают их заранее, к тому же их поставляют по предоплате. Поэтому покупателям, заключившим договоры на уже строящиеся дома, переживать не стоит.

— В текущих проектах, я надеюсь, большинство застройщиков успеет поставить те лифты и котлы, которые были изначально запланированы. Исключение — те проекты, которые сейчас стартуют. Девелоперам нужно искать и изучать новых производителей, с ними заново договариваться о поставках, качестве. Словом, там есть что сверять, — подчеркнула эксперт.

Элеонора Рылова
НедвижимостьЭкономикаБизнесАналитика Татарстан Хуснутдинов Эмиль НаильевичЮсупов Искандер ИльдаровичАгентство недвижимости «Счастливый дом»

Новости партнеров

комментарии 12

комментарии

  • Анонимно 26 апр
    Город растет, много еще незастроенных земель, даже в сторону РКБ тут много свободных площадей
    Ответить
    Анонимно 26 апр
    они не хотят строить на отшибе, им подавай центр города
    Ответить
    Анонимно 26 апр
    вообразили что казань равна венеции запретили сносить старье вот и не хватает земель.
    стали называть мусор дворцами вот и получили..
    Ответить
    Анонимно 26 апр
    вам бы все снести, такие как вы уже успели посносить к тысячелетию
    Ответить
    Анонимно 26 апр
    ну правильно, центр же резиновый
    Ответить
    Анонимно 26 апр
    В центре места много. Очень много. Город для людей должен быть
    Ответить
    Анонимно 26 апр
    сносили трущобы. трущоб в городе быть не должно. Людей вытащили из развалин. снесли правильно
    Ответить
    Анонимно 26 апр
    рядом с РКБ это уже не казань. ЦЕнтр надо застраивать социальным жильем.
    к примеру район петербургской тихомирнова и прочее пустует земля вообще.
    москвоская улица затроена хибарами ..надо сносить и строить дома. вс ятукаевская пустует посути
    Ответить
  • Анонимно 26 апр
    сейчас строительство важная часть экономики города, дает много рабочих мест
    Ответить
  • Анонимно 26 апр
    ждите ждите
    Ответить
    Анонимно 26 апр
    недолго ждать. скоро все разорится. и начнем застраивать центр и сносить ваши памятники никому ненужные
    Ответить
  • Анонимно 12 май
    Еще в 2015 году сказали что земель под строительство в городе нет. Оказалось что сейчас выжимают все остатки по завышенным ценам ! Дом на доме уже не стесняются строить - между домами наверное метров 15 оставляют.....
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии