Ильдар Халиков: «Проблемы решаются не теми темпами, которыми бы хотелось дольщикам...»
Татарстан предложил федералам решить проблемы дольщиков по-европейски: платить строителям через банки-посредники и частями
Правительство РФ с учетом предложений Татарстана планирует изменения в законодательство о долевом строительстве по западной модели. Речь идет об уходе от прямых расчетов между покупателями квартир и застройщиком в пользу поэтапной оплаты через посредников. Как заявил «Реальному времени» премьер-министр РТ Ильдар Халиков, при такой схеме стройкомпании получают деньги граждан уже по факту завершения каждого из этапов строительства. Первое рассмотрение законопроекта в Госдуме пройдет уже сегодня.
«Просто запретить долевое строительство? Это мы лишим огромное количество людей возможности иметь жилье»
Как выяснило «Реальное время», в ближайшее время Госдума России рассмотрит инициативу о внесении изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие долевое строительство. Об этом рассказали нашему изданию в министерстве строительства Татарстана и подтвердил премьер Халиков, отвечая на вопрос корреспондента «Реального времени».
«На встрече с министром строительства РФ мы принимаем участие в обсуждении этого вопроса и выходим с инициативой пока об изменении законодательства. Для этого могут быть различные документы, какие-то подзаконные акты», — ответил он на вопрос «Реального времени».
По его словам, проблема с долевым строительством гораздо шире, чем предлагаемые изменения в законодательство, но в первую очередь власти беспокоит проблема обманутых дольщиков.
«Она [проблема] состоит из двух частей. Сегодняшние проблемы, которые решаются, к сожалению, не теми темпами, которыми бы хотелось дольщикам, — они в 2016 году даже все не решатся», — признал Халиков. По его словам, сейчас ежегодно вводится в эксплуатацию 2-3 таких дома, и задача республики — сохранить этот темп. «Другой вопрос — как не допустить этого в будущем. Просто запретить строительство? Это мы лишим огромное количество людей возможности иметь жилье. Поэтому необходимо внедрять механизмы. Один из них — долевая система оплаты, которая принята в целом ряде стран Евросоюза. Если человек платит не строительной компании, не подрядчику, а, если брать пример Германии, нотариусу. И нотариус, если появился фундамент, платит подрядчику за фундамент, появилась коробка — платит за коробку, появилась штукатурка — платит за штукатурку. Возможно, это один из путей, мы сегодня изучаем опыт западных стран», — объяснил премьер.
В минстрое РТ вместо нотариусов деньги предлагают переводить через банки. «Поправки в 214-ФЗ, которые предлагает внести Республика Татарстан, заключаются в разрешении привлечения застройщиками денег дольщиков через банки. То есть дольщики кладут деньги на специальный банковский счет, а застройщик кредитуется у банка с этих средств. В свою очередь, банк контролирует ход строительства и финансирования через КС-2 и КС-3. В данный момент законопроект находится на первом чтении в Государственной Думе РФ», — пояснили в пресс-службе министерства.
Законопроект в интересах дольщиков
Отметим, что разговоры о необходимости изменений начали звучать в минстрое еще летом. Но соответствующий законопроект, согласно сайту Госдумы РФ, внесен на рассмотрение правительством России и включен в календарь рассмотрения вопросов на 24 февраля, то есть на сегодня. Он устанавливает требования к размеру собственного капитала застройщиков не менее 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на определяемую Росстатом среднюю цену продаж 1 кв. м общей площади жилого помещения в регионе. Если компания под это требование не подходит, сумма собственного капитала застройщика и его поручителей должна составлять не менее 1 млрд рублей.
Кроме того, долевым строительством, согласно законопроекту, может заниматься только компания, официально раскрывающая свою документацию: аудиторское заключение за год предыдущей работы и разрешение на ввод в эксплуатацию предыдущих объектов, техническая документация по проекту, сведения о бенефициарах и пр. Проект предлагает обязать компании более детально описывать характеристики проекта, включив в них перечень помещений общего пользования, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности дома и прочее, а также установить связь между договором участия в долевом строительстве и проектной декларацией: характеристики объекта в этих документах должны соответствовать друг другу, поскольку сейчас этим несоответствием пользуются недобросовестные застройщики. Расширяются и полномочия контролирующих органов по надзору за целевым использованием средств дольщиков.
«За рубежом так многие делают»
Документ предлагает вводить новые требования к застройщикам поэтапно начиная с 1 марта. С 1 июля законопроектом предусматривается создание и ведение открытого единого реестра застройщиков, привлекающих средства граждан. С 1 января 2017 года законопроект предлагает расширить цели использования средств дольщиков, а также введение механизма банковского проектного финансирования строительства. Речь идет об открытии в банках счетов эскроу для размещения на них средств дольщиков «в качестве одного из возможных способов обеспечения прав участников долевого строительства».
С помощью этого счета можно учитывать и блокировать деньги покупателей жилья: они будут перечисляться застройщику в виде кредита от этого же банка. Предполагается, что такая система станет альтернативой банковскому поручительству, страхованию и членству застройщика во Всероссийском обществе взаимного страхования и поможет обеспечить дополнительную защиту средств граждан. Законопроектом предусматривается, что счет эскроу подлежит закрытию в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон, одностороннего отказа участника долевого строительства или застройщика от исполнения обязательств по договору или в случае произведения расчетов с застройщиком по договору участия в долевом строительстве. При этом открывать такие счета смогут только банки, величина собственных средств которых не менее 20 млрд рублей.
Таким образом, законопроект направлен в основном на соблюдение интересов дольщиков и усложняет работу застройщиков: многие из них на федеральном уровне критиковали проект, ссылаясь на то, что он лишает компании возможности использовать главное преимущество механизма долевого строительства — живые деньги от покупателей будущих квартир. Однако за такой инициативой стоит ряд скандалов, в том числе и в Татарстане — по делу «ФОНа» и «Свея». О необходимости решения проблемы кардинальным образом говорил и президент Татарстана Рустам Минниханов. Он, отвечая на вопрос «Реального времени», сказал, что знает, как решить эту проблему:
«Если бы у меня спросили, как решить проблему обманутых дольщиков раз и навсегда, я бы за 5 минут объяснил, как ее решить. Надо сделать целевой счет в банке, чтобы эти деньги могли потратить только на строительство. Есть инструменты и механизмы. Быстро мы эту проблему не решим, но решать будем и разберемся». По сути, в этом и заключается основная инициатива татарстанских и российских властей по внесению изменений в ФЗ-214.
По мнению Руслана Хабибрахманова, директора АН «Флэт», предлагаемые изменения — это общемировая практика:
— В принципе, это обычная практика — за рубежом так многие делают. Насколько я знаю, в Арабских Эмиратах и некоторых других странах. По сути, таким образом защищают права дольщиков. Есть еще один важный момент: деньги, которые люди вкладывают в определенный проект, идут именно на него, а не на другие проекты этого застройщика. Часто бывает так, что под видом какого-то жилого комплекса застройщик собирает деньги, а потом вкладывает их в другой объект. Я думаю, такая поправка должна обеспечить целевое расходование денег дольщиков. Если идея будет реализована правильно, никаких негативных последствий для рынка она не понесет. Конечно, если будет бюрократизация и злоупотребления, наверное, это выльется в осложнения.