«Неудивительно, что добрались и до рынка аренды жилья»

Суть предложения

Законодатели предлагают создать специальную государственную информационную систему (ГИС). Арендатор обязан в течение 30 дней с момента заключения договора внести в ГИС данные о сроке договора и размере платы. Через эту систему будут вестись и расчеты.

Законопроект отправлен в профильные министерства и ведомства в начале ноября для подготовки внесения в Госдуму весной следующего года. Разработка проекта началась в августе этого года по поручению президента России. Оператором системы выступит Минстрой страны.

Создание и последующая эксплуатация будет финансироваться через «Дом.РФ». Общий бюджет на разработку предварительно составит 1,2 млрд рублей плюс по 200 млн рублей ежегодно на содержание и доработку. Масштаб системы обусловлен размером сегмента съемных квартир и апартаментов — 6,9 млн домохозяйств в России (или 11% от общего числа).

По замыслу инициаторов проекта действующие онлайн-платформы по аренде жилья продолжат работу. Вопрос — насколько наши граждане будут склонны скрывать информацию о найме и размере платы? Ответом служит обязанность именно арендаторов, то есть пользователей услуг, вносить информацию.

Стимулом для арендаторов станут штрафы — в Кодекс об административных правонарушениях внесут поправки, подразумевающие денежные санкции для тех, кто будет проводить расчеты вне ГИС. Для физлиц от 500 до 2,5 тысячи рублей, для юрлиц от 5 тысяч до 10 тысяч рублей. Отказ размещать информацию в ГИС или ее искажение повлечет более строгое наказание — от 3 тысяч до 5 тысяч рублей для граждан и от 30 тысяч до 50 тысяч рублей для организаций.

Зачем это делается и каковы перспективы проекта

Не секрет, что рынок аренды жилья остается вне контроля налоговой службы, по сути, серой зоной. По подсчетам экспертов, бюджет недополучает в год порядка 162 млрд рублей налогов, возможных в этой сфере деятельности.

По данным ВЦИОМ, в России сдается 250 млн квадратных метров жилья или 7% от всего объема жилого фонда. 95% арендодателей — это физлица, которые получили жилье в рамках приватизации или купили ее в инвестиционных целях. Естественно, мало кто стремится декларировать доход от сдачи в аренду, тем более это очень сложно контролировать и, как следствие, мы имеем низкую собираемость налогов с участников рынка аренды жилья.

Но вот первые шаги в этом направлении сделаны, и они подкреплены административными штрафами. По прогнозам Минстроя РФ, создание ГИС позволить дополнительно собрать 62,8 млрд рублей в 2023—2025 годах.

По замыслу инициаторов проекта, система также позволит арендаторам проверить добросовестность арендодателей — даже без регистрации пользователем будет видна информация о недобросовестности (обман арендаторов, неуплата налогов и так далее). По мнению профильных юристов, такая практика распространена во многих странах мира, где регистрируют даже договоры аренды недвижимости на сроки менее года. В пояснительной записке к проекту закона говорится, что основной целью будущей ГИС является обеление рынка и защита интересов нанимателей.

С другой стороны, проект открыто ни с кем не обсуждался, с бизнесом консультаций не было. Такая практика уже входит в моду у нашего правительства, когда решения принимаются в одностороннем порядке. Ведь создание единого оператора монополизирует рынок и будет способствовать уходу многих текущих игроков с рынка, несмотря на заверения Минстроя.

Арендатору нет смысла не пользоваться ГИС, тем более ему светит штраф, если поймают. На мой взгляд, введение обязательной регистрации будет способствовать росту серого рынка сдачи жилья в аренду, у нас люди любят рисковать и не исполнять законы. Тем более отследить все сдаваемые квартиры и их собственников невозможно чисто физически. На кону НДФЛ в размере 13% от дохода, так что это «хороший» стимул рискнуть. Арендодатели будут снижать цены немного, договариваясь с арендаторами. На рынке появятся агентства-прослойки, которые будут помогать людям в регистрации договоров в ГИС за отдельную плату.

Интересен факт, что при оплате аренды через информационную систему арендатор будет платить комиссию оператору платформы, а также банку или другому платежному агенту. Размер комиссии пока не определен, но это наталкивает на мысль, что мы имеем дело с чьим-то бизнес-проектом, красиво обернутым в упаковку «обеления» и «упорядочивания хаотичного рынка аренды жилья».

Нужен налоговый вычет за съем жилья

В заключение, хотелось бы отметить, что проект в целом лежит в русле проводимой в последнее время политики огосударствления всех сфер экономической активности. Неудивительно, что добрались и до рынка аренды жилья. Этот сектор всегда находился в тени, и у государства просто не доходили до него руки. Повальная цифровизация позволяет теперь создавать системы, способные выдерживать нагрузки и давать результат. Угроза немаленьких штрафов заставит участников рынка пользоваться системой.

Параллельно с введением ГИС можно было бы подумать и о введении налогового вычета на сумму в размере арендных платежей и снизить госпошлину за регистрацию долгосрочных договоров аренды. Эти меры позволят стимулировать развитие рынка аренды и дадут мотивацию арендаторам заключать «белые» сделки.

Сейчас для 40% россиян покупка жилья финансово недоступна даже при низкой ипотеке. Долгосрочная аренда могла бы стать выходом из ситуации — налоговый вычет за съем жилья приведет к снижению арендной платы на 13%, позволит сделать аренду более распространенным вариантом решения жилищного вопроса, повысить прозрачность рынка в целом, за что так ратуют инициаторы проекта ГИС.