Почему не нужно использовать маткапитал для покупки недвижимости?

Не торопитесь выделять доли детям

Запомните первое важное правило! Не торопитесь в купленной за 5 млн рублей квартире выделять по ¼ доле каждому несовершеннолетнему. Чем меньше доля у детей, тем проще будет получить разрешение органов опеки на последующую сделку. Однако доля, распределяемая между всеми членами семьи, не должна быть меньше доли маткапитала в приобретаемом жилье. То есть если маткапитал составлял 1/13 от стоимости квартиры, то именно эта 1/13 должна распределиться в равных долях на всех членов семьи.

Любые сделки с этой недвижимостью до достижения детьми совершеннолетнего возраста можно совершать только с разрешения органов опеки и никак иначе, проще говоря, семья попадает в зависимость от них. Если за время, пока вы выплачивали ипотеку и снимали обременение со своей квартиры, в семье появились еще дети, то и их вы обязаны наделить долями. И это вершина айсберга!

Не каждый банк даст кредит под сделку, где собственниками будут дети

Предположим, что семья купила однокомнатную квартиру за 5 млн рублей, выполнив все требования законодательства и наделив должным образом всех членов семьи по ¼ доли. Спустя время они решили расширяться и приобрести двухкомнатную. Свободных денег у молодой семьи с детьми нет, поэтому они намерены воспользоваться ипотекой, продав при этом ранее купленное жилье.

Во-первых, не каждый банк готов дать кредит под сделку, где собственниками будут несовершеннолетние дети. Для банков — это значительный риск. Органы опеки в свою очередь не разрешат продажу однокомнатной квартиры без наделения детей долями в покупаемой недвижимости (двухкомнатной). При этом банк не даст разрешение на выделение детских долей в новой квартире, пока действует ипотека. Замкнутый круг. То есть фактически возможность получения ипотеки, как и перечень банков, готовых предоставить ипотечный кредит в такой ситуации, снижается. Плюс ко всему нужно получить одобрение органов опеки на проведение подобной сделки, а это очень непростая задача. В большинстве случаев обычная семья самостоятельно без помощи компетентного риелтора и юриста не справится. И тут у покупателей появляются дополнительные, существенные затраты, которые во многом возникли из-за примененного маткапитала.

Идем дальше. Перед тем как дать разрешение на сделку, органы опеки будут сравнивать детские доли в продаваемой и покупаемой квартирах. Равнозначны ли они по квадратным метрам и стоимости? И здесь семью тоже может поджидать засада. Допустим, вы хотите продать квартиру в городе и переехать за город (в район) в свой дом. Органы опеки будут запрашивать документы БТИ по двум объектам недвижимости и сравнивать их. И такая практика — не редкость. Буквально на днях я консультировала семью, которой органы опеки отказали в покупке загородного дома, потому что такая сделка, по их мнению, нарушает интересы детей. А они, между прочим, уже и задаток за дом внесли.

Как поступить с маткапиталом

Что я могу рекомендовать?

• По возможности не используйте материнский капитал: при высокой стоимости недвижимости, которая намного превышает размер самого капитала (большой вклад маткапитал не сделает, а привязка с долями детей будет железной); при покупке первичного жилья, если в ближайшие годы вы планируете его продать.
• Не выделяйте большие доли детям, тем более в домах и в квартирах большой квадратуры.
  
• Пользуйтесь услугами компетентных специалистов в решении своих жилищных вопросов. Выгода, которую вы получите от их работы, с лихвой перекроет стоимость их услуг, а также сохранит ваше время и нервы.