В Казани продают «полуживой» доходный дом купца Сурина

00:00, 14.05.2021 13

Эксперты считают, что желающие купить дом в плачевном состоянии за 200 млн рублей вряд ли найдутся

Как выяснило «Реальное время», собственники доходного дома Ивана Сурина 1913 года постройки выставили объект культурного наследия на продажу. Старинный особняк на ул. Горького, 26 — это трехэтажное здание площадью в 2 тысячи кв. м. У строения есть внутренний двор, в который можно попасть с улицы через арку. За весь комплекс его владельцы хотят выручить 200 млн рублей. Эксперты по продаже недвижимости считают, что цена сильно завышена.

Собственник здания хранит инкогнито

Собственники Дома Сурина продают здание за 200 млн рублей через агентство «Ханский дом». В стоимость входит участок в 50 соток под зданием, варианты использования объекта — представительство, медицинский центр, офисный центр или гостиница. В компании не назвали имя владельцев.

Достоверно установить собственника не удалось: в базе Росреестра нет информации по этому зданию. Еще в 2018 году казанские СМИ сообщали, что объект якобы принадлежит депутату Казгордумы, гендиректору ГК «ЖИК» Эмилю Хуснутдинову. Однако сам Хуснутдинов в разговоре с «Реальным временем» опроверг эту информацию. В его декларации о доходах объект недвижимости с подобными характеристиками также не фигурирует.

В июле 2018 года, после неоднократных требований архитекторов Казани и республиканского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, доходный дом Сурина, наконец, был признан объектом исторического наследия республиканского значения и до настоящего времени находился на консервации. Согласно данным публичной кадастровой карты Росреестра, дом на Горького, 26 — это «Многоквартирный дом со встроенным детским садом (код 2.5), площадь 4 833 м², введение в эксплуатацию — 05.03.2018».

Доходный купеческий дом превратили в коммуналку

У доходного дома казанского купца Ивана Сурина (1873—1929) интересная история и архитектура. Трехэтажное здание на улице Горького является одним из образцов архитектурного русского модерна и было возведено в 1913 году по проекту казанского архитектора Василия Трифонова. Дом Сурина входит в комплекс из четырех зданий, которые вместе напоминают известные питерские дворы-колодцы. Купец занимался торговлей лесом, а также входил в состав руководства Казанского купеческого банка. После революции ему вместе с семьей удалось эмигрировать в США, где в 1929 году он умер и был похоронен на Сербском кладбище в Сан-Франциско.

До 1917 года в здании были многокомнатные квартиры, которые купец сдавал казанцам и приезжим. Как и было заведено в то время, в доме было два входа — парадный и черный, который предназначался для обслуги: им пользовались кухарки, горничные, слуги, а за порядком следил швейцар. Парадной же лестницей, которая была выложена мозаикой, пользовались жильцы дома и их гости. Сейчас парадный подъезд со стороны улицы Горького заколочен и расписан граффити.

В той части дома, что выходит окнами на ул. Горького, а раньше на Большую Лядскую, жил сам Сурин с семьей. В 1923 году владелец доходного дома эмигрировал, само здание национализировали и превратили в коммуналку. В этом доме до своей смерти в 1956 году жил и первый главный архитектор Татарстана Василий Егерев.

Цена вне рынка или адекватна?

Дать свою оценку историческому зданию, выставленному на продажу и входящему в список объектов культурного наследия республики «Реальное время» попросило экспертов недвижимости Казани. Так, заместитель генерального директора компании «А-девелопмент» Владимир Шайхиев считает, что в городе много памятников архитектуры республиканского значения, и это здание может быть интересно потенциальному инвестору, но при условии, что цена за квадратный метр ниже рыночной.

— Известно, что любой подобный объект из списка ОКН предполагает очень высокие затраты по его восстановлению, реновации. Нужно делать проект приспособления, который и предполагает реконструкцию здания, а этот процесс, в свою очередь, предполагает участие Минкульта РТ, и не факт, что оно согласится на какие-то изменения в облике или внутренней отделке здания. Кроме того, все эти проектирования, согласования, утверждения — это не только достаточно длительная процедура, но и дорогостоящая. Здесь еще стоит учесть на что в этом доме накладываются охранные обязательства: они могут касаться, например, только фасада — это одна история, если по внутренней части — потолки, ризы, архитектурные элементы, двери, изразцы, какая-то плитка, лестница и прочее — надо понимать, что это приводит к удорожанию, а любые изменения согласовываются с Министерством культуры. Соответственно, при той цене, 200 млн рублей за этот объект — цена абсолютно не в рынке тем более с учетом состояния дома. Если даже дополнительно заложить в стоимость как памятника от 50 до 70 тыс. рублей за кв. метр, то цена в итоге станет от 160 до 170 тыс. за квадратный метр, и этот проект вообще никогда не окупится. При этом ставка аренды на метр, которая будет приносить нормальный доход, и благодаря которой здание окупилось бы — 2,5 тыс. руб./метр за всю площадь — у нас даже ставок нет таких.

По мнению эксперта, бывший дом купца Сурина можно приспособить под офисное здание или апартаменты как для временного, так и для постоянного проживания. Такие варианты в Казани уже развиваются, они не имеют статус жилья, поскольку являются коммерческим объектом.

— Я считаю, что все же этот объект для человека, который ищет себе проблемы и может их найти, приобретя объект за такие деньги и в таком состоянии. На мой взгляд, «красная» цена за квадратный метр с учетом состояния этого здания должна быть не выше 25 либо 35 тысяч рублей — это пиковая цена, и если миллионов за 50 это здание выкупят, то это нормально — там же все менять нужно: разводку, коммуникации, кровлю, полы, плюс реконструкция. И цена в 200 млн для этого дома сильно завышена, — уверен Владимир Шайхиев.

С ним согласен и глава АН «Реагентство» Юрий Чикиров. По его мнению, «охранное обязательство накладывает свои ограничения на возможное применение объекта, и оно может быть интересно под реконструкцию с жилыми функциями, по аналогии с близлежащим строящимся объектом «КамаСтройИнвест».

— По факту и характеру объекта цена, на мой взгляд, завышена, состояние тех же балконов, приямков на фотографиях, которые находятся в аварийном состоянии и требуют ремонта.

При цене 100 тыс. руб. за квадратный метр сумма вложений в реконструкцию достигнет цифры вне рынка. Да и согласовательные процедуры по проекту приспособления, учитывая статус ОКН, также не в пользу экономики объекта. Также нужно смотреть и наличие объемов коммуникаций.

Основная ценность здания — в его местоположении и земельном участке. Реальная цена, за которую этот объект можно приобрести с учетом дальнейших капиталовложений, должна быть ниже на 1,5—1,7 раза, считает собеседник издания.

Совсем иное мнение у владелицы АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой. Она считает, что объекты ОКН можно отнести к антиквариату или произведениям искусства: