Елена Стрюкова: «Еще десятилетия нужны, чтобы онлайн-продажи сравнялись с продажами офлайн»

К Гильдии присоединились другие города республики

— Елена, расскажите, как пережила РГУД в Казани прошлый год? Изменился ли ее численный состав?

— Что касается нашего сообщества в Татарстане, могу сказать, мы дружно пережили этот период. Так случилось, что несколько лет назад я создала нетворкинг-клуб для участников рынка недвижимости. Встречались мы несколько раз в год, общались, азартно играли в «Мафию». Для решения оргвопросов у членов клуба была общая группа в WhatsApp. «Мафия» — это социальная игра, тренирует навыки по ведению дискуссии, — для нас она своеобразная отдушина, а также повод собраться вместе участникам рынка, обменяться новостями. В группе были собраны личные телефоны собственников объектов, управляющих. И где-то в середине марта, когда стало понятно, что ограничения коснутся коммерческих объектов, пришлось эту группу срочно реформировать, расширить численный состав и переименовать в «Арендные отношения».

Только сейчас могу оценить, насколько это было точное попадание в контекст. Если говорить про состав членов представительства Гильдии, то благодаря этой кризисной ситуации, можно сказать, сбылась моя мечта. К нам присоединились собственники коммерческих объектов, торговых центров, гостиничного бизнеса из Набережных Челнов, Нижнекамска, Альметьевска.

До этого момента в основном участники были представителями казанских объектов. Теперь татарстанское сообщество представлено управляющими офисных, гостиничных, торговых и индустриальных объектов, а также девелоперами и застройщиками рынка жилой недвижимости и крупнейших агентств недвижимости. Я считаю членами представительства всех, кто активно участвует в его жизни, вносит предложения, делится информацией.

«Была общая позиция — не молчать»

Ситуация в середине марта была неопределенная: как действовать и к чему готовиться было непонятно. Как полномочный представитель РГУД, я выкладывала в группу полезную информацию. Например, постановления, разъяснения по ним и опыт коллег из других регионов. Участники нашей группы получили возможность задавать вопросы и получать ответы от коллег. Так, например, была ситуация в одном из бизнес-центров, где подтвердили случай заболевания коронавирусом и Роспотребнадзор потребовал обработать это здание. А как? В соответствии с каким протоколом? У нас вообще тогда не было никаких инструкций на этот счет. И вдруг начала поступать совершенно конкретная помощь от коллег из группы, кто имел подобный опыт. Я была приятно удивлена: включились в работу представители объектов, которые обычно держатся обособленно в силу определенных причин (кого-то сдерживают корпоративные правила, кто-то в целом не очень настроен делиться информацией).

Минувшей весной стерлись все рамки, связанные с должностями, участники группы открыто обсуждали свои проблемы, делились решениями. Благодаря группе мы всегда были в курсе, где проходят проверки Роспотребнадзора, что проверяют, на что внимание обращают. Все члены представительства Гильдии управляющих и девелоперов слились в едином порыве! Трудности сближают, решения проблем искали сообща, много советовались.

Минувшей весной стерлись все рамки, связанные с должностями, участники группы открыто обсуждали свои проблемы, делились решениями. Благодаря группе мы всегда были в курсе, где проходят проверки Роспотребнадзора, что проверяют, на что внимание обращают

Что касается взаимодействия с властями, мы написали четыре групповых обращения к президенту республики. Сначала обращались с просьбой о помощи по мерам государственной поддержки коммерческим объектам, потом предлагали свое видение по перечню мер безопасности, при которых торговые объекты могут возобновить свою работу, просили нас открыть. 27 марта вышло постановление Кабинета министров РТ и торговые центры закрыли, а открыли только 15 июля.

Много взаимодействовали с ТПП по проблемным вопросам для нашей отрасли. Управляющие коммерческих объектов жаловались на проблемы, связанные не только с коронавирусом. Многих волновал вопрос тарифов по вывозу мусора. Недовольство было связано с тарифами, которые начислялись исходя из площади объекта, а не фактического количества мусора. Кроме того, предпринимателям выставляли счета за 3,5 месяца, когда они не работали и фактически вывоз мусора не осуществлялся.

— Удалось помочь в этом вопросе?

— Не во всем, к сожалению. Много сил и времени было затрачено на сбор всех мнений участников рынка, обобщения, корректировки, рассылки писем в министерства. Хотя, надо отдать должное, собственники объектов активно помогали, в том числе и в сборе подписей для коллективных обращений.

Все прекрасно осознавали, что шансов для финансовой поддержки было немного просто потому, что количество коммерческих объектов огромное. В Минземимуществе посчитали, если брать торговые центры от 3 тыс. квадратных метров, их более 450 штук в Татарстане… Мы понимали это, но была общая позиция «не молчать» — озвучивать проблемы, информировать о состоянии отрасли.

Что касается взаимодействия с властями, мы написали четыре групповых обращения к президенту республики. Сначала обращались с просьбой о помощи по мерам государственной поддержки коммерческим объектам, потом предлагали свое видение по перечню мер безопасности, при которых торговые объекты могут возобновить свою работу

«Арендодатели стали лучше понимать арендаторов»

— Сколько игроков в разных сегментах в прошлом году Татарстан потерял, а, может быть, приобрел?

— Представительство РГУД в Татарстане пополнилось новым участником: в наши ряды вступил бизнес-центр «Урбан».

Что касается торговых марок, то в этом году закрылись магазины «Идеал», Mixit, «Другие подарки»… Новые бренды — это в основном приобретения ТРЦ KazanMall: «Технопарк», Calliope, ресторан японской кухни «Тануки», Molecule, Cacharel, Kaporal, Mustang. В «Меге» открылся United Сolors of Benetton, Farш, пельменная «Лепим и Варим», а в «Корстоне» — Traveler's coffee и несколько новых для Казани операторов быстрого питания (Sladko&Polezno, Pho Hang Pho, KGBurgers, «Mатrёshka фри» и др.)

— Что происходило с арендными ставками на коммерческую недвижимость в разгар кризиса? Много ли оказалось пустующих площадей?

— В торговых центрах потерь больше всего среди небольших арендаторов. Если федеральная сеть может пережить несколько месяцев с низкими показателями, то у мелких арендаторов для этого нет ресурсов. Количество вакантных площадей в этом сегменте увеличилось примерно на 10—15% в целом по республике. Бизнес-центры тоже пострадали. Но в их случае чаще речь шла не столько о закрытии офисов, сколько об оптимизации, сокращении площадей. Складские, производственные помещения не выиграли, но и не потеряли. В большинстве случаев арендодатели шли навстречу — снижали ставки аренды, предоставляли отсрочку, чтобы компании не покидали арендуемые площади.

Думаю, весной все были заняты переговорами об отмене или снижении ставок аренды. ТПП привлекала меня в качестве третьей стороны, просили высказать мнение по вопросам споров между арендаторами и арендодателями. Арендаторы просили войти в их положение, но собственники тоже были связаны по рукам и ногам, потому что им никто не отменил налоги, не предоставил серьезных финансовых преференций. Очень хотелось примирить стороны. По итогам локдауна, думаю, большинство арендодателей стали лучше понимать бизнес своих арендаторов. Если раньше все, что хотели знать собственники о своих торговых арендаторах, — это размер их розничного товарооборота, то сейчас стали глубже вникать. Даже те арендаторы, которые вернулись к прежним показателям товарооборота, открыто говорят о существенных изменениях его состава. Люди стали покупать больше дешевых товаров, экономить. Для ретейлеров это означает падение доходов.

По итогам локдауна, думаю, большинство арендодателей стали лучше понимать бизнес своих арендаторов. Если раньше все, что хотели знать собственники о своих торговых арендаторах, — это размер их розничного товарооборота, то сейчас стали глубже вникать

«Торговые центры себя не изжили, вопрос — в формате»

— Насколько пострадали торговые центры, розничная торговля?

— Помимо общественной позиции в Гильдии, у меня в управлении большой портфель торговых центров не только в Татарстане, но и в пяти других субъектах РФ. Если говорить в целом про торговые центры, то коллеги рапортуют, что доходы составили от 60 до 80% к позапрошлому году, потери, соответственно, 20—40%, это очень существенно.

Мы работаем за невысокую маржу, расходов требует эксплуатация коммерческих объектов, охрана, персонал, уборка. В 2020 году были безумные траты, связанные с покупкой расходных материалов для обработки поверхностей, обеспечения масками и перчатками персонала и посетителей. Не говоря уже о том, что доходы за 3,5 месяца просто выпали. А после открытия ТЦ мы вынуждены делать существенные скидки для арендаторов, пока посещаемость восстановится.

К тому же люди много болели, поэтому собственники торговых объектов вынуждены были привлекать временный персонал, чтобы обслуживать площади. Большинство объектов закредитованы, и далеко не всем владельцам банки пошли навстречу. Нужно исполнять обязательства и перед банками — платить по кредитам, и перед государством — платить налоги.

— Когда торговля уходит в онлайн, будут ли востребованы новые большие торговые центры, такие как KazanMall, будут ли они заполняться?

— Окончательных цифр по 2020 году пока не видела, но, по прогнозу Ассоциации компаний интернет-торговли, оборот российского рынка интернет-торговли может достичь 2,9 трлн рублей. Это порядка 10% в общем обороте розничной торговли страны. И несмотря на то, что за последние 10 лет e-commerce вырос в 11 раз, еще десятилетия понадобятся, чтобы онлайн-продажи сравнялись с продажами офлайн.

И даже тогда, я убеждена, будет место торговым центрам. Тут уместнее говорить об актуальном формате торговой недвижимости. Лично я вижу будущее за небольшими объектами, которые расположены в непосредственной близости от мест проживания людей, в спальных районах.

Что касается крупных торговых центров, то новым объектам придется серьезно пересмотреть роль якорных арендаторов и соотношение торговой площади к местам общего пользования и времяпровождения. KazanMall открылся в непростое время. По данным с официального сайта девелопера, на момент открытия ТРЦ был заполнен на 65%. Мне кажется, это можно назвать успехом. Я помню 2014 год, когда новые ТЦ открывались с заполняемостью галереи не выше 30%. Уверена, что торговый центр со временем найдет своих арендаторов, а посещаемость можно будет оценивать не ранее 6 месяцев с начала работы.

— Как, по-вашему, возможно возрождение ЦУМа?

— Там работает команда, которая долгие годы обслуживает ТРЦ «Южный». Недавно появилась официальная информация о новой концепции ЦУМа. Мне кажется, когда за объект берутся профессионалы, когда есть инвестиции, и учитывая бесспорною удачную локацию, у ЦУМа есть все шансы, что он задышит, заживет новой жизнью. Успех в торговле зачастую определяет место. Есть еще фактор привычки. Будет непросто, потому что люди немного отвыкли посещать ЦУМ. Для шопинга существуют другие объекты, но это вопрос времени и состава арендаторов. Примеры подобной успешной реновации ЦУМов в городах-миллионниках есть.

Что касается крупных торговых центров, то новым объектам придется серьезно пересмотреть роль якорных арендаторов и соотношение торговой площади к местам общего пользования и времяпровождения

Застройщики снова били рекорды

— Как сегодня чувствуют себя застройщики?

— В Гильдии выходит ежегодный справочник с краткими обзорами различных сегментов рынка недвижимости. В конце декабря готовила все обзоры по Казани. Что касается жилой недвижимости, в Татарстане, по итогам 11 месяцев прошлого года, количество сделок по ДДУ выросло на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. В октябре 2020-го было совершено 3 042 сделки по ДДУ. Это является абсолютным рекордом в месяц за последние 3 года. Понятно, что это обусловлено ростом курса валюты, снижением ипотечных ставок, связано с отложенным спросом: во время ограничительных мер не особенно покупали. Думаю, большинство застройщиков более чем удовлетворены результатами года.

Беспокоит динамика выдачи разрешений на строительство в Казани. В минувшем году разрешений на строительство выдали 47, что на 28% меньше, чем в 2019 году.

— С чем связан такой спад?

— Разрешение на строительство — это не такая вещь, что сегодня ты решил строить, а завтра — получил документы. На это порой уходит до 2 лет. Думаю, здесь влияет целый комплекс причин, связанных с тем, что рынок перешел в 2019 году на новые рельсы с эскроу-счетами, и подготовить участки в Казани достаточно сложно на текущий момент. Цена на жилье росла в 2020-м бодро. Поэтому если бы было что вывести в стройку, конечно, застройщики строили бы больше. Средняя стоимость квадратного метра на первичку по Казани 93 тыс. рублей. По данным сайта «Домофонд», по отношению к четвертому кварталу позапрошлого года рост составил 19%. Это существенно. Если выборочно смотреть по некоторым объектам, рост цен составил 30—35%.

«Цены растут, когда растет курс валюты»

— Недавно президент республики Рустам Минниханов обратился к федеральному центру с просьбой снова продлить действие пониженной ипотечной ставки. Некоторые же эксперты полагают, что сохранение низкой ипотечной ставки раздувает «пузырь» на рынке?

— Есть такое мнение, что ипотечную ставку уменьшают, а цена только растет. Надо сказать, рост цен на недвижимость всегда происходит, когда есть рост курса валюты. Если вспомнить 2014 год, то события тогда развивались по очень похожему сценарию. Люди хоть как-то пытаются сохранить свои доходы. Когда курс валюты вырос, мы все разом стали зарабатывать на 25% меньше в валюте. Естественно, имея хоть какие-то накопления, люди стремились стабилизировать их. Скупалось все: и новостройки, и квартиры на вторичном рынке, и коммерческая недвижимость.

Рейтинг застройщиков по количеству строящихся квадратных метров с 2019 года немного изменился. Лидер позапрошлого года «Унистрой» в 2020-м уступил место компании «Ак Барс Дом», у которой в работе почти 300 тыс. кв. м. На втором месте — «Суварстроит». В топ-10 застройщиков всего один не татарстанский — «Талан», который строит в Челнах. В двадцатке еще есть подмосковное «Садовое кольцо», которое завершает проект «Савин хаус», и «Комосстрой» из Удмуртии.

Казань развивается как агломерация. Продажи в пригороде демонстрируют потрясающие темпы на общем фоне их роста. Этот продукт оказался востребованным. По демографической ситуации Татарстан — один из немногих субъектов, которые показывают положительный рост по численности населения, в основном, конечно, не за счет естественного прироста, а за счет миграции. И этот фактор увеличивает спрос на жилую недвижимость в пригороде.

В октябре 2020-го было совершено 3 042 сделки по ДДУ. Это является абсолютным рекордом в месяц за последние 3 года

«На 10-й саммит были грандиозные планы»

— Отельеры жалуются на то, что не могут проводить в своих конференц-залах крупные мероприятия, на которые к ним не едут люди из других городов и стран. Многие оценили онлайн-формат и активно его используют. Не планируете ли и вы провести Рождественский саммит онлайн?

— Понятно, что гостиницы, развлекательные комплексы, общепит попали в список наиболее пострадавших отраслей экономики. Они потеряли клиентов, но в то же время получили хоть какую-то поддержку от правительства. За минувший год я приняла участие во множестве онлайн-семинаров. В ноябре мы все-таки рискнули и провели небольшое, камерное офлайн-мероприятие, в котором приняли участие 15 гостей. Отведенные полтора часа растянулись до 2,5 часа. Тогда я почувствовала, насколько коллеги соскучились по такому формату общения: вживую обсуждать, дискутировать, задавать вопросы. Надеюсь, что летом ограничения закончатся, и отельеры почувствуют, что такое отложенный спрос. Но собрать сегодня аудиторию, например, в 300 человек, а завтра кто-то окажется в больнице — нет, это огромная ответственность. Очень грустно, конечно, что в 2020 году не удалось провести юбилейный саммит в Казани. Это должен был быть 10-й по счету саммит, и у меня были грандиозные планы!

Мы, наверное, соберем какую-то небольшую пресс-конференцию в начале года, но делать 10-й саммит онлайн точно не будем. Может быть, летом проведем, когда эпидемиологическая ситуация будет спокойнее.

— Какие задачи ставит РГУД в Казани на новый год?

— Недавно в очередной раз перечитывала устав Гильдии. Наши задачи все те же, что и заявлены. Это некоммерческое партнерство создавалось как площадка для обмена мнений среди профессионалов рынка недвижимости и с целью взаимодействия с властями. Думаю, что в 2020 году наше представительство отработало обе эти цели по полной программе.

— Какие выводы сделали, подводя итоги прошедших 12 месяцев?

— Все, что не убивает, делает нас сильнее. И все же было много хорошего. Несмотря на сложную ситуацию, год был наполнен слаженной работой, открытиями новых магазинов и операторов. Появились новые объекты. Объемы продаж на рынке жилья и ипотечные программы — тоже повод для радости застройщиков.

— Елена, что бы вы хотели пожелать в наступившем году себе, коллегам, всем представителям бизнеса?

— Хочется пожелать стабильности и планомерного воплощения планов в жизнь в 2021 году!