Переход на эскроу-счета: «Застройщик думает — поработаю с одним банком, с другим…Тут как «женился», так все»
«Развод» с банком и комплексная застройка территорий с 1 июля 2019 года станут проблемой
Общественная палата Татарстана сегодня собрала застройщиков, банкиров и чиновников, речь снова об изменениях на рынке строящегося жилья, связанных с необходимостью перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года. По данным Минстроя РТ, половина застройщиков в республике заявила о готовности перехода, остальных сегодня торопили. Несмотря на то, что осталось всего три месяца, на некоторые вопросы нет ответов. Застройщики и банки пришли к выводу, что затруднительной будет, например, комплексная застройка. Подробности в материале «Реального времени».
Застройщика «поженят» с банком на всю жизнь?
Переходить на эскроу-счета застройщики должны с 1 июля, но до сих пор на некоторые вопросы нет ответа, причем не только у строителей и банков, но и представителей государственных структур.
Из совместного обсуждения стало понятно, что очень сложной будет реализация проектов комплексной застройки, учитывая тот факт, что стоимость земли, передаваемой под залог банку, не может быть оценена более чем в 15% от бюджета стройки.
— У нас есть застройщик, у которого земельный участок под комплексную застройку стоит 1 млрд, 1 млрд — стоимость самого дома. Вы будете оценивать землю в 150 млн? Межевать под отдельные дома никто не будет. Потому что застройщик столкнется с таким понятием, как ГПЗУ, это откатит его на год назад, и нет гарантий, что он получит это разрешение, потому что есть активные жители, которые могут быть не согласны с параметрами, — рассказал замначальника управления жилищной политики исполкома Казани Айрат Ахметханов.
Представители банка «Открытие», приглашенные на встречу, ответили, что другого выхода, кроме как размежевать участок, нет. В рамках одного ГПЗУ можно строить в несколько очередей, но только с одним банком. Финансирование несколькими банками при комплексном освоении становится невозможным.
— При вступлении в такой проект идеально, если застройщик будет выделять отдельно земельные участки. Если это невозможно, то надо понимать, что, вступив в сделку с банком, вы будете с ним до завершения строительства, — сказал начальник управления кредитования недвижимости и транспорта банка «Открытие» Евгений Мандрыкин.
— Застройщик думает — «здесь поработаю с одним банком, потом с другим…» Тут как женился — так и все, — сравнил Ахметханов.
Как «развестись» с банком и что делать тем, кто не подходит под проектное финансирование
«Жениться» на всю жизнь — не всем застройщикам по душе. Какова процедура расторжения «брака», если, например, компания найдет более выгодное предложение от другого банка, тоже пока не ясно. «Такой практики пока нет, но эти программы прорабатываются», — ответили представили финансовых учреждений.
Что делать тем, кто частично реализовал объект по договорам долевого участия, но не достиг параметров 30/10 (от перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года могут быть освобождены проекты с 30%-ной готовностью, а также с 10% площадей, проданных по ДДУ)? Этот вопрос тоже интересовал застройщиков, но на него также нет ответа.
— Этот вопрос пока открыт, есть неопределенность с точки зрения закона, — ответил представитель банка.
Начальник отдела развития жилищного строительства Минстроя Татарстана Рустам Маннанов дополнил, что для застройщиков, которые не проходят по требованиям проектного финансирования, рассматривается вариант финансирования со стороны «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК) на условиях гарантии субъектов России. Это должно быть прописано в отдельном постановлении, которое пока не вышло.
«Заскочить в последний вагон будет тяжело»: застройщиков призвали скорее перейти на эскроу-счета
По данным Минстроя РТ, в Татарстане из 91 застройщика 44 полностью подтвердили готовность перейти на проектное финансирование, 47 не смогли утвердительно ответить, смогут они это сделать или нет.
— Лучше сейчас начните работу с банками по открытию счетов эскроу. Если у вас есть ДДУ, то это должны быть реальные продажи, а не «ООО Ромашка», которое будет по уступке потом перепродавать. Потому что у Фонда долевого строительства есть возможность понять, что вы это сделали, чтобы не переходить на эскроу-счета. Иначе он заберет этот объект и достроит. Вам выгоднее пересмотреть модель и заранее обратиться в банки, заскочить в последний вагон будет тяжело, — убеждал застройщиков представитель жилищной инспекции.
Государственный компенсационный фонд долевого строительства имеет право в случае неисполнения застройщиком обязательств сроком более трех месяцев обратиться в Арбитражный суд с ходатайством о признании должника банкротом. Фонд может учредить дочернюю организацию, которая при процедуре банкротства забирает объект и достраивает его.
— То есть права гражданина будут защищены, и дом будет достроен. Но застройщики должны понимать, что объект уйдет фонду и они не получат прибыль, — предупредил застройщиков Ахметханов.
Он напомнил о необходимости обновлять информацию об объектах в Единой информационной системе жилищного строительства: «Это ваша репутация. На все недочеты застройщиков составляются акты, они размещены в системе. Граждане будут видеть документы, наличие актов реагирования того или иного органа. Ранее застройщик никогда не раскрывал информацию, где что нарушил».
Работа с эскроу-счетами для застройщиков будет обходиться дороже, но платить, по сути, будут дольщики как за коллективную страховку, признали представители банков и компаний-застройщиков.
