«Повышение ипотечных ставок остановит рост цен на вторичном рынке»

Ипотека на «первичку» подорожала на 0,5 п.п.

После того как крупные российские банки подняли ставки по ипотеке уже во второй раз за последние 4 месяца, многие покупатели с досадой вспомнили о прошлогодних обещаниях правительства РФ опустить ставку ниже 8% годовых. Увы, намеченная цель в очередной раз отдалилась после повышения ключевой ставки ЦБ до 7,75 п.п. По данным аналитической службы «Реального времени», на середину января средняя ставка по ипотеке на покупку первичного жилья в Татарстане составила порядка 10,6%. Для сравнения — к началу ноября получить кредит на покупку новостройки можно было по ставке в среднем 10,1%.

Впрочем, не будем говорить о средней температуре по больнице и проанализируем динамику в конкретных банках. В первую очередь остановимся на двух китах — Сбербанке и ВТБ, на долю которых приходится большая часть ипотечных кредитов в стране. По данным нашей аналитической службы, при получении ипотеки на первичное жилье на 15 лет с первоначальным взносом 30% в Сбербанке ставка составит 10,9% (без учета стимулирующих акций). А это значит, что ставка повысилась на 0,7 п.п.

«Изменение процентных ставок является следствием адаптации к текущим рыночным условиям после увеличения ключевой ставки ЦБ, изменением коэффициента риска, инфляции, а также общими макроэкономическими изменениями», — прокомментировала пресс-служба Сбербанка (стиль и орфография сохранены, — прим. ред.).

В ВТБ на тех же условиях на ставку повлияет площадь приобретаемого жилья. Фото Олега Тихонова

При получении ипотечного кредита в ВТБ на тех же условиях на ставку повлияет площадь приобретаемого жилья: если она будет больше 65 кв. м, то ставка составит 10,1%, если меньше — то 10,5%. Динамика по сравнению с данными на ноябрь составила 0,6 п.п.

Довольно значительным оказалось повышение в банке «Открытие» — на 0,8 п.п. На 0,75 п.п. подорожала ипотека на новостройки в «Акибанке», на 0,65 п.п. — в «Энергобанке», на 0,6 п.п. — в Ак Барс Банке, на 0,5 п.п. — в «Татсоцбанке», «Абсолют банке», «Дельтакредите». Более подробно с динамикой ставок на ипотеку на первичное жилье можно ознакомиться в таблице.

Динамика ставок по ипотеке на новостройки в Татарстане

Ставки на «вторичку» сравнялись со ставками на новостройки?

Отметим, что ставки по ипотеке на приобретение вторичного жилья выросли меньше. Тем не менее это не значит, что покупка вторички окажется дешевле. По данным аналитической службы «Реального времени», средняя ставка по ипотеке на готовое жилье на середину января составила 10,67%, то есть примерно столько же, сколько и по ипотеке на новостройки.

При получении ипотеки на вторичное жилье в Сбербанке сроком на 15 лет с первоначальным взносом 30% ставка без учета стимулирующих акций составит 11,4%. Для сравнения: ипотеку на тех же условиях в начале ноября можно было взять по ставке 10,4%.

Динамика ставок по ипотеке на вторичное жилье в Татарстане

В ВТБ ставка по ипотеке на «вторичку» такая же, что и при покупке новостроек: если площадь квартиры превышает 65 кв. м, ставка составляет 10,1%, если нет — то 10,5%.

С 9,10 до 10,2% увеличилась ставка на приобретение готового жилья в Ак Барс Банке. Еще три кредитные организации — «Татсоцбанк», «Абсолют банк», «КБ Дельтакредитбанк» подняли ставки 0,5 п.п. Почти на столько же, а именно на 0,45 п.п., подорожала ипотека в «Промсвязьбанке». Чуть меньше подросли ставки в банке «Открытие» — с 8,95 до 9,3%, то есть на 0,35 п.п.

В прошлом году больше покупали «вторичку»

Именно невысокие ставки в прошлом году стали одним из основных факторов, поддержавших спрос на ипотеку. Это подтверждает и статистика, полученная от банков. При этом наблюдательный читатель наверняка обратит внимание, что кредитов на покупку готового жилья выдавалось больше, чем на приобретение новостроек.

По данным, предоставленным «Реальному времени» пресс-службой Сбербанка, на приобретение первичного жилья в 2018 году в Татарстане банк выдал 5 559 кредитов. Данный показатель вырос на 17,1% по сравнению с предыдущим годом. Еще более значительной оказалась динамика выдач ипотек на покупку готового жилья. В 2018 году Сбербанк выдал в регионе 23 093 жилищных кредита — это на 28,3% больше, чем в 2017 году.

В ВТБ тоже зафиксировали увеличение спроса на ипотечные продукты.

«По итогам 11 месяцев 2018 года около четырех тысяч жителей республики приобрели недвижимость в строящихся домах, что на 27% выше по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. На вторичном рынке региона ВТБ выдал более пяти тысяч ипотечных кредитов. В данном сегменте рост составил 16%», — прокомментировала пресс-служба ВТБ.

На покупку готового жилья Ак Барс Банк выдал ипотечных кредитов на 17 млрд 166 млн рублей. Фото Дарьи Турцевой

В крупнейшей татарстанской кредитной организации, Ак Барс Банке, отмечают увеличение как количества ипотек, так и общей суммы выданных ипотечных кредитов. По данным, предоставленным «Реальному времени», в 2018 году на покупку первичного жилья в Ак Барс Банке было выдано ипотечных кредитов на сумму 6 млрд 560 млн рублей, что почти на 23% больше, чем в 2017 году (5 млрд 365 млн рублей). На покупку готового жилья Ак Барс Банк выдал ипотечных кредитов на 17 млрд 166 млн рублей, что почти вдвое больше, чем в 2017 году (8 млрд 801 млн рублей).

На рост ипотеки повлиял отложенный спрос, отмечает заместитель директора сети операционных офисов «Райффайзенбанка» по Республике Татарстан Ольга Даминова.

— Количество ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья, выданных «Райффайзенбанком» в Казани в 2018 году, по сравнению с 2017 годом выросло почти в 3,5 раза (более 230%). Такая взрывная динамика обусловлена, в том числе низким спросом на этот вид кредитования в предыдущие 2 года. Динамика выданных ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке за 2018 год в нашем отделении составила почти 160%, — отмечает Даминова.

Маленькие и бюджетные: квартиры для ипотечников

Снижения спроса на ипотеку из-за роста ставок эксперты не ожидают — но это только в краткосрочной перспективе.

— За последние месяцы средняя ставка по ипотеке продолжает медленно повышаться. Но пока это повышение еще не отыграно рынком жилья. Высокий спрос в конце прошлого года лишь заложил предпосылки для рыночного спада в текущем. Несмотря на повышение ставок в район 10%, эта цифра не является критичной для текущего рынка жилья. После недолгого периода адаптации потенциальные заемщики к ней привыкнут. Рыночный риск скрыт в дальнейшем росте, — считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков.

С тем, что покупатели сумеют подстроиться под новые условия, согласна и управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. Но, судя по всему, речь идет о том, что им придется ужиматься, делая выбор в пользу более дешевых или маленьких квартир.

— На данный момент рано давать прогнозы. Однако стоит напомнить, что мы наблюдали подобные ситуации неоднократно. Если отталкиваться от практики прошлых повышений, есть основания предполагать, что пару месяцев будет относительное затишье по спросу именно на ипотеку, потому что покупателям будет необходимо время, чтобы осознать повышение ставок — время на раздумье. Но жилищный вопрос — некая константа, решать его необходимо в любом случае. Вероятно, ипотечные покупатели будут брать меньшую сумму, квартиру меньшей площади, более бюджетное жилье, однако продолжат приобретать и по новым ставкам, — отмечает Толстик.

Стоит отметить, что январское повышение ставок — уже второе за последние полгода. Первое последовало после роста ключевой ставки в сентябре на 0,25 п.п. Тогда ипотечные ставки подросли в среднем на 0,5 п.п. Как показывает статистика, после осеннего удорожания спрос на ипотеку не только не снизился, но даже подрос. По данным Сбербанка, в IV квартале (т. е. после роста ставок) на покупку первичного жилья было выдано 1 514 ипотечных кредитов, что на 7,8% больше, чем в III квартале (1 404 кредита). Положительная динамика по ипотеке на «вторичку» была еще более заметной — число кредитов выросло на 13,5% (6342 сделки в IV квартале против 5 585 в III квартале).

Вероятно, в данном случае надо иметь ввиду, что, во-первых, IV квартал характеризуется наибольшей активностью на жилищном рынке. Во-вторых, спрос могли подстегивать и словесные интервенции о том, что в начале 2019 года ставки продолжат расти. И, в общем-то, эти прогнозы сбылись.

О том, что в долгосрочной перспективе стоит ждать снижения покупательской активности, говорят и федеральные эксперты.

— Базовые ипотечные ставки по программам кредитования крупнейших банков за полгода возросли примерно на один процентный пункт, то есть с 9—9,5 процента до 10—10,5 процента. Безусловно, повышение стоимости кредитов приведет к постепенному снижению спроса на жилую недвижимость, так как свыше 50% всех сделок сейчас проходят с привлечением заемных средств. В массовых новостройках Москвы ипотеку используют 60—70 процентов клиентов. При этом напомню, что в конце 2017 года, когда наблюдался текущий уровень ставок по ипотеке, спрос был на 30 процентов ниже, — говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

«Повышение ставок остановит рост цен на вторичном рынке»

Надо сказать, что прогнозы на 2019 год большого оптимизма не внушают. Многие из опрошенных нами экспертов полагают, что ставки продолжат расти и в ближайшем будущем. Так, Мария Литинецкая не исключает, что уже к весне жилищные займы обойдутся населению в 11% годовых. В числе причин она называет ускорение инфляции, увеличение налоговой нагрузки на население и бизнес, ужесточение кредитно-денежной политики.

По законам рынка в противовес удорожанию ипотеки цены на квадратные метры должны если не снижаться, то хотя бы держаться на текущем уровне. Но, как отмечают участники рынка, есть риск, что сдерживать цены не удастся. По мнению аналитиков Ак Барс Банка, в результате ужесточения законодательства в жилищном строительстве предложение со стороны строительных компаний по вводу нового жилья ограничится. Это приведет к повышению стоимости жилья и росту рисков, связанных с возможностью застройщика построить дом и сдать его вовремя.

«Все эти риски также будут учитываться банками и отражаться в повышении ставок по ипотеке. Также ожидается замедление роста спроса на жилье со стороны физических лиц — в основном из-за низкого показателя роста реальных доходов населения и заработной платы, а также роста ставок по ипотечному кредитованию», — сообщили нам в пресс-службе Ак Барс Банка.

Ольга Даминова также обращает внимание, что изменения в законе «о долевке» приведут к удорожанию строительства, что закономерно отразится на стоимости недвижимости. В то же время рост ставок может оказаться сдерживающим фактором для рынка «вторички».

Ольга Даминова также обращает внимание, что изменения в законе «о долевке» приведут к удорожанию строительства, что закономерно отразится на стоимости недвижимости. Фото Максима Платонова

— А условия по ипотечным программам, в свою очередь, зависят от размера ключевой ставки, установленной регулятором. В совокупности эти факторы могут отразиться на доступности жилья для потенциального покупателя. Одновременно можно полагать, что повышение ставок остановит рост цен на вторичном рынке, что также будет влиять на популярность ипотечного кредитования, — отмечает Даминова.

Впрочем, оптимизма россиянам могли добавить слова президента и председателя правления Сбербанка Германа Грефа, сказанные им на Всемирном экономическом форуме в Давосе, о том, что «ставки в целом могут пойти вниз» к концу 2019 года.

«Не вижу причин, почему правительство захочет заниматься благотворительностью»

Впрочем, есть еще один путь, на который надеялись участники рынка, — субсидирование ипотеки правительством. В конце прошлого года федеральный Минстрой вроде бы даже обещал поддержать ипотеку таким образом, если спрос на жилищные кредиты снизится. Впрочем, конкретные предложения озвучены не были. И вот буквально вчера министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев предупредил, что «потенциал снижения ставок в краткосрочной перспективе исчерпан».

Опрошенные нами эксперты также не ожидают, что правительство предложит реальные меры поддержки в ближайшее время.

— Я полагаю, что возврат к тотальному субсидированию ипотеки может произойти только при достижении ставками более высокого уровня, скажем, 13—14 процентов. Поскольку наше правительство при профицитном бюджете повышает налоги, не вижу причин, по которому оно решит заняться благотворительностью и начнет субсидировать ипотеку, — отмечает Мария Литинецкая.

По мнению Михаила Хорькова, в случае, если инфляция будет расти, а ключевая ставка и дальше повышаться, рынок ипотеки окажется более уязвимым и рынку жилья придется смириться с сокращением объема продаж. Хорьков считает критичным для рынка жилья возврат ипотечных ставок в район 12%. Но эксперт уверен, что для устойчивого развития недостаточно даже господдержки.

— Логично предположить, что в этом случае государству придется вернуться к опыту субсидирования процентной ставки для того, чтобы поддержать активность рынка жилья и сохранить положительную динамику развития. Но это будет лишь оперативным вмешательством. Для долгосрочного развития рынку жилья нужен рост доходов населения и стабильное экономическое развитие, а в этом вопросе механизмов субсидирования пока не выработали, — говорит Михаил Хорьков.

• 

  Илья Володько владелец, генеральный директор консалтинговой компании MACON

  Пока поднятие ставок не такое существенное, но любые полпроцента для рынка очень чувствительны. Прошлые 2 года мы видели рост спроса на ипотечные кредиты, и он был спровоцирован исключительно снижением ставок. Теперь мы будем наблюдать существенное уменьшение спроса на ипотечные кредиты. Есть еще самое печальное — мы не можем сказать, что этот рост ставки остановится. Пока есть вероятность, что и в феврале ставка Центробанка России может быть поднята. Это значит, что через какое-то время ставки еще могут вырасти.

  Самый умеренный прогноз будет заключаться в том, что объем ипотечного кредитования останется в 2019 году на прежнем уровне. Но есть сценарий, что эти объемы могут быть снижены на 10—15 процентов. Для рынка недвижимости это плохой сигнал, потому что других факторов, которые могли бы повлиять на рост спроса на недвижимость, помимо ипотеки нет.

  Я думаю, субсидирование ставок государством возможно. Но это может произойти, если застройщики почувствуют резкое падение спроса. Если будет снижение спроса на 10—15 процентов, то это не повод для дополнительного субсидирования. Надо учитывать, что мы ждем снижения объема предложений на рынке в связи с изменениями в законодательстве. Нет никакого смысла, чтобы при этом спрос рос, потому что тогда вырастет и цена.

• 

  Марат Хасиятуллин директор филиала Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) в Татарстане

  Незначительное увеличение ставки не окажет серьезного влияния на спрос на покупку жилья в 2019 году. По прогнозам аналитиков УБРиР, конъюнктура рынка недвижимости продолжит развиваться, а средняя ипотечная ставка не превысит 10—10,5 процента.