Новости раздела

Кадастровые войны: кто оспаривает налогооблагаемую базу казанских ТЦ

Бывшему торговому центру «Техносилы» на Московской удалось убедить Росреестр «скинуть» больше 200 млн рублей

Кадастровые войны: кто оспаривает налогооблагаемую базу казанских ТЦ

Как стало известно «Реальному времени», на рынке торговой недвижимости произошел второй случай, когда девелоперу удалось изменить кадастровую стоимость своего торгового центра. Согласно сайту Росреестра, 23 июля 2015 года владельцу объекта, принадлежащего ООО «Эталон» (проходит как ТЦ «Техносила», на Центральном рынке — ул. Московская, д. 48), удалось снизить стоимость с 495 млн до 271 млн рублей.

ЦУМ и «Эталон» добились своего

Ранее, как сообщала газета «Реальное время», прецедент удалось создать собственникам старейшего советского ТЦ — ОАО «Торговый дом «Казанский ЦУМ». 23 января ЦУМу было отказано в изменении кадастровой стоимости, но в соответствии с решением комиссии от 20 марта 2015 года стоимость была снижена с 1,8 млрд до 1,1 млрд рублей.

Говоря об ООО «Эталон», следует сказать, что он имеет площадь 8 029,3 кв. метров и его бенефициаром является уже не «Техносила» (хотя поначалу компания братьев Зайцевых действительно вложилась в реконструкцию, но по итогам кризиса 2008 года сеть фактически канула в Лету), а Рустам Галимзянович Зарипов (согласно «Контур-Фокус», учредитель ООО «Гео-Инженеринг», ООО «РусРемСтрой», ООО «Энергоинвест»).

По данным Росреестра, всего в 2015 году было подано 73 заявления об установлении рыночной стоимости, 64 из них были рассмотрены, 41 заявление было отклонено. Фото Артема Костина tatar-inform.ru

Загадочный Суворов

Эти два случая, однако, практически уникальные. Помимо указанных двух торговых центров, снизить кадастровую стоимость объектов в 2015 году удалось только Анатолию Суворову, однако речь здесь идет не о здании, а об участках земли для строительства автомобильных дорог. Заявление Суворова было удовлетворено 6 марта. Первый объект площадью 25,5 тыс. квадратных метров расположен на улице Фахретдина в Альметьевске, он предназначен для размещения автомобильной дороги. Второй аналогичный участок площадью 870 кв. м расположен там же и для тех же целей. Стоимость объектов удалось снизить с 18 до 1 млн рублей и с 603 тысяч до 36,5 тыс. рублей соответственно.

Основная же масса заявлений об установлении рыночной стоимости в результате заседаний комиссии была отклонена. Всего в 2015 году было подано 73 заявления, 64 из них были рассмотрены (результаты известны в отношении не всех из них). 41 заявление было отклонено. Количество объектов, поданных в рамках 73 заявлений, — 127.

Какие торговые центры не согласны с оценкой их стоимости

Среди отклоненных можно обнаружить несколько заявлений от собственников крупных торговых центров и предприятий торговли. 29 мая нынешнего года комиссия отклонила заявление одного из автосалонов города — ООО «КАН АВТО-3» — по отношению к объекту на Сибирском тракте, 52.

Также 26 июня 2015 года были отклонены заявления ЗАО «Казстройинвест» в отношении объекта на проспекте Победы, 91 (ТЦ «Южный») и ООО «Максидом» в отношении объекта на Зорге, 11 (одноименный магазин). Не была установлена рыночная стоимость и в отношении объектов ООО «Агава» — на Гаврилова, 5 и 2-й Азинской, 7б (торговые центры «Мегастрой»).

В сентябре будет рассмотрено изменение стоимости объекта на Петербургской, 9 (адрес ТЦ «Детская республика») и торгового центра «Мега» на проспекте Победы, 141. Фото Романа Хасаева

На август назначены заседания комиссий по поводу заявлений на установление рыночной стоимости еще в отношении нескольких объектов недвижимости.

14 августа определялась судьба стоимости объекта на улице Межлаука (ООО «Муравейник»), 28 августа — на Петербургской, 1 (ОАО «Гипермаркет «Кольцо»). Результаты этих заседаний на данный момент не указаны на официальном сайте Росреестра.

4 сентября состоится заседание, где будет рассмотрено изменение стоимости объекта на Петербургской, 9 (адрес ТЦ «Детская республика») управляющей компании «Проект-Сити» и торгового центра «Мега» на проспекте Победы, 141 (собственник — ООО «ИКЕА МОС (торговля и Недвижимость)».

Представитель компании «ИКЕА» прокомментировал заявление так: «В данный момент мы проводим работу по оптимизации кадастровой стоимости наших объектов. Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости подготовлены и прошли экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков. Эти отчеты будут рассмотрены в комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Татарстан».

По словам Марии Евневич, фактические затраты на строительство здания ТД «Максидом» были практически в два раза меньше нынешней кадастровой стоимости. Фото chief-time.su

Суд как место поиска истины

Напомним, что на брифинге, посвященном оспариванию кадастровой стоимости, замглавы Росреестра по РТ Артем Костин в качестве вопиющего примера приводил ТД «Максидом», который требовал снизить кадастровую стоимость с 45 644 до 16 325 рублей за кв. метр. Больше всего Костина возмутил тот факт, что в ходе экспертизы оценщики для аналогии использовали не торгово-складские комплексы, а складские распределительные центры.

Сам «Максидом» категорически не согласен с подобной оценкой. По словам члена совета директоров «Максидом» Марии Евневич, фактические затраты на строительство здания были практически в два раза меньше нынешней кадастровой стоимости. А с учетом того, что здание не новое и амортизировалось, сейчас оно стоит еще дешевле.

— У нас не многоэтажный торговый комплекс с лифтами и подземным паркингом, а одноэтажный конструктивно простой гипермаркет из сэндвич-панелей.

Аналоги для сравнения со зданием «Максидома» выбирались исходя из сходности назначения, объема здания, а также класса качества, где в первую очередь учитывался материал стен. Кроме того, они были выбраны адекватно позиционированию объекта. Например, складская, производственная, торговая недвижимость или недвижимость смешанного назначения — торгово-развлекательная, производственно-складская. И здания под складские распределительные центры как раз наиболее соответствовали этим критериям, говорит Евневич.

Согласно данным, опубликованным на сайте Верховного суда РТ, начиная с 1 января было подано 62 иска по оспариванию кадастровой стоимости. Фото prokazan.ru

Добавим, что «Максидом» уже обратился в Верховный суд РТ с тем, чтобы обжаловать кадастровую стоимость. И это уже далеко не первый иск: не добившись пересмотра в комиссии Росреестра РТ, торговые центры начали обращаться в судебную инстанцию.

Согласно данным, опубликованным на сайте Верховного суда РТ, начиная с 1 января было подано 62 иска по оспариванию кадастровой стоимости. Кроме «Максидома», в суд уже обратились «Агава» и «КАН АВТО-3». По мнению экспертов, в ближайшее время количество обращений в суд может увеличиться. Все зависит от того, как будет складываться судебная практика. Заметим, что к настоящему времени ни один иск от юрлиц не был удовлетворен.

Заявитель

Дата поступления

Решение

ООО «Агава»

30.07.2015

Заявление возвращено заявителю

ООО «Единство-Капитал» (Набережные Челны)

ООО «Максидом»

17.07.2015

ООО «Трансторгсервис» (Набережные Челны)

07.07.2015

Производство по делу приостановлено в связи с назначением судом экспертизы

ООО «КАН АВТО-3»

01.07.2015

ООО «Восток-Т»

10.06.2015

Производство по делу приостановлено в связи с назначением судом экспертизы

ООО «Торговый дом «Палитра ЛТД»

13.05.2015

Производство по делу приостановлено в связи с назначением судом экспертизы

ООО «Деловой центр Челны»

13.05.2015

Производство по делу приостановлено в связи с назначением судом экспертизы

Максим Матвеев, Гуландам Зарипова

Новости партнеров

комментарии 6

комментарии

  • Анонимно 27 авг
    зачем тогда меняли правила, если их так легко можно оспорить? пусть вернут старую систему для всех
    Ответить
    Анонимно 27 авг
    Почему легко? Не легко, многим иски не удовлетворяют
    Ответить
  • Анонимно 27 авг
    еще одни счастливчики после цумовцев
    Ответить
  • Анонимно 27 авг
    бред какой-то с этим кадастровым налогом
    Ответить
  • Анонимно 27 авг
    Суду работу подкинули с нововведением, снимут его скоро, все будет по-старому, инициатива провалилась
    Ответить
  • Анонимно 27 авг
    Налог этот несправедливый!
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии