Новости раздела

Жизнь в «человейниках»: как застройщики закладывают бомбу замедленного действия под наши города

Жизнь в «человейниках»: как застройщики закладывают бомбу замедленного действия под наши города Фото: Ирина Плотникова

Огромные муравейники в городах, уплотнительная застройка с устремляющимися ввысь высотками — это все окружает нас в современных российских городах. К чему может привести это увлечение в своей колонке, написанной для «Реального времени», делится Марат Галлямов, директор ФРК «Этажи-Казань».

Все выше и выше

В российских мегаполисах высотное строительство своей актуальности не теряет, да и предпосылок к изменению этой тенденции пока не предвидится. Если население концентрируется в отдельных крупных городах, то плотность застройки и соответственно этажность неизбежно будут возрастать, хотя слишком многое по-прежнему определяется градостроительной моделью, которую выбирают власти. Безусловно, комфортная этажность не существует вне контекста, а всегда зависит от особенностей городского ландшафта: одно дело жить в Нью-Йорке в квартире на 45-м этаже с видом на Центральный парк, а другое, например, в нашумевшем питерском ЖК «Есенин» с видом на соседний дом или на плотно припаркованные машины во дворе, куда, к слову, солнце может проникнуть лишь на 40 минут в день!

Ситуация в Казани не столь критична, как в столице, но тенденции из белокаменной рано или поздно доходят до периферии. Ни для кого не секрет, что непопулярность малоэтажного строительства в черте города традиционно связана с низкой рентабельностью таких проектов для застройщиков. Будет ли приход федеральных застройщиков на рынок Татарстана сопряжен с развитием высотного строительства или малоэтажному жилью также будет уделено достойное внимание, покажет время.

На сленге архитекторов однотипные высотки в спальных районах называются «человейниками» (по аналогии с муравейниками). Фото Максима Платонова

Проблемы жизни в «человейниках»: особенности быта

На сленге архитекторов однотипные высотки в спальных районах называются «человейниками» (по аналогии с муравейниками). Жизнь в «человейниках» связана с рядом проблем, которые стоит осветить отдельно. По словам зарубежных аналитиков, для комфортной застройки максимальная плотность населения не должна превышать 450 человек на гектар. В современных спальных районах российских мегаполисов допустимая норма превышается почти в два раза, как следствие это приводит к проблемам, связанным с отсутствием соответствующей транспортной и социальной инфраструктуры. Кроме того, уже сейчас абсолютно однозначно можно сказать, что через определенное время нас ожидает так называемый кризис неуправляемости в жилищной сфере. Что конкретно я имею под этим в виду? Когда многоэтажный комплекс насчитывает более 2 000 квартир, собрать всех собственников на собрание невозможно, как и осветить и выслушать их насущные проблемы. Вследствие этого «человейники» утратят управляемость своими собственниками, потому что последние определенно попадут в зависимость от управляющих компаний. После того, как управляющая компания перестанет оправдывать ожидания собственников, жильцы дома захотят сменить ее, но за неимением альтернатив проблема решена не будет. В идеале такими мегакомплексами должна управлять специально созданная компания, а если прибегнуть к опыту Запада, то можно проследить, что их управляющая компания отстаивает интересы максимум 10 квартир: при таких условиях жильцам проще прийти к единому консенсусу и решать возникающие вопросы быстро и оперативно.

В наших реалиях, к сожалению, градостроители возводят жилые объекты, не задумываясь о том, как компании будут впоследствии ими управлять. А это, в свою очередь, и кончится тем, что жильцы начнут выходить на улицы и требовать от руководства города решить проблему с управляемостью — так же, как сейчас выходят и требуют, скажем, чтобы расселяли коммунальные квартиры или делали капитальный ремонт.

Многие жильцы, положительно отвечая на вопрос «Нравится ли Вам жить в высотке?», вероятнее всего лукавят. И связано это, в первую очередь, с некой эйфорией, сопровождающей приобретение новой квартиры в собственность. В нашей стране, в отличие от стран той же Европы, недвижимость — это не стандартная покупка. И относясь к недвижимости, как необычному продукту, потребитель зачастую даже не пытается найти недочеты или отрицательные стороны приобретенного жилья. Напротив, на пике необычности, когда такие дома представляют собой совершенно новую среду, люди закономерно испытывают удовлетворение. Но рано или поздно такое жилье станет обыденностью, и как обыватель посмотрит на него тогда — большой вопрос! Ведь наши соотечественники искренне радовались и когда переезжали в хрущевки. Но потом прошло время, и хрущевки стали обыденностью, все недостатки вылезли наружу. Так что когда-нибудь это случится и с новыми высотками.

Три основные категории покупателей в экономе: одиночки, которые не выходят из дома; совсем молодые семьи; пожилые люди, которым приобретают квартиру их дети. Фото Максима Платонова

«Человейники»: кто их вообще покупает?

Основной контингент жильцов в высотках составляют в основном переселенцы из других городов или те, кто переезжает из ветхого жилья. И те варианты жилья, которые они приобретают в больших городах, в любом случае выигрышнее тех, где они жили до этого. Безусловно, есть категория избирательных клиентов, которые изучили нормативы и пусть находятся в поиске квартиры экономкласса, но при этом требовательно подходят к выбору вариантов.

В основном люди покупают жилье в «человейниках» с целью как можно быстрее переехать в мегаполис и осесть в нем и вовсе не думают оставаться в этой квартире надолго. На самом деле многие остаются там жить навсегда. Три основные категории покупателей в экономе: одиночки, которые не выходят из дома; совсем молодые семьи; пожилые люди, которым приобретают квартиру их дети. Тут странно рассуждать о том, что они могут хотеть каких-то изысков от архитектуры: наличие лифта и парковочных мест во дворе уже воспринимаются как огромные бонусы при покупке такого рода жилья.

Бизнес-класс: а бизнес ли?

В роли малоэтажной застройки на первых порах вполне мог бы выступить так называемый «бизнес-класс». Когда застройщик анонсирует какой-то свой объект как бизнес-класс, он надеется повысить его маржинальность. По факту дома одинакового качества с идентичными планировками в рамках одного квартала в городе могут называться экономклассом и бизнес-классом. Просто в случае с позиционированием дома как «бизнес-класс», например, входную зону отделывают искусственным мрамором — вот и весь бизнес-класс. А ведь бизнес-класс — это прежде всего инфраструктура, этажность и комфорт жильцов. По факту от реального бизнес-класса — лишь метро в шаговой доступности и супермаркет на первом этаже. Когда девелопер заявляет о намерении построить бизнес-класс, он отдает себе отчет в том, что его конечным клиентом будет не представитель бизнес элиты, а заурядный обыватель, готовый доплатить дополнительные деньги за название «бизнес-класс» с целью похвастаться перед друзьями и родственниками, что он повысил статус и может позволить себе жизнь такого уровня. На самом деле нормальный бизнесмен предпочтет недвижимость из другого разряда.

В нашей стране относительно дорого заниматься девелопментом экономкласса. Потому что разница между строительством и созданием инфраструктуры бизнес-класса от эконома составляет плюс 20 %. При этом маржинальность бизнес-класса, а также уровень предлагаемого комфорта в разы больше, чем в экономе. Поэтому на сегодняшний день в ходу две перспективы: строить огромные многоквартирные новостройки дешево либо малоэтажный уютный «бизнес-класс» и сбывать его по завышенной стоимости. Среднего сегмента как такового нет: либо много дешевого, либо мало элитки.

В ближайшее время мы ожидаем прихода на рынок Казани федерального застройщика, который позиционирует свои объекты как бизнес-класс. Я надеюсь, что игроки примут во внимание потребности покупателя и создадут действительно стоящие проекты.

По факту от реального бизнес-класса — лишь метро в шаговой доступности и супермаркет на первом этаже. Фото Максима Платонова

Зарубежный опыт: а как у них?

Оценивая опыт зарубежных коллег, мы, в первую очередь, конечно, ориентируемся на страны со схожим с нами климатом: на скандинавские страны. Наши специалисты, переехавшие в Финляндию после нескольких лет работы в российских бюро, подтверждают, что их проекты и отношение к строительству в целом существенно отличаются от нашего подхода. За рубежом даже к самому дешевому жилью предъявляют жесткие требования, а рынок настолько перенасыщен, что борьба за клиента идет на уровне предложения ему как можно большего количества фишек — дизайнерских, планировочных, ландшафтных и прочих. У нас же даже при таком перегретом рынке до сих пор в ходу поговорка «и так сойдет». Потому что отечественный девелопер в массе своей не знает и не хочет знать, что такое хорошо. А доверчивый апатичный покупатель также не знает, что такое хорошо, и покупает то, что диктует рынок. И найти общий язык им вряд ли удастся в ближайшем будущем.

Марат Галлямов
Справка

Исследование «Абстрактный квартал» наглядно показало, что согласно действующим нормам можно строить дома средней этажности 5—8 этажей вместо 25, не увеличивая размер участка, при этом сохраняя ту же плотность — 450 человек на гектар. Проекты предлагают наличие паркингов прямо под домами, концепцию «двор без машин» и как результат более близкие отношения с соседями.

По всему миру именно города с малоэтажной застройкой уже сейчас становятся полигонами для инноваций: доставки товаров дронами, роботизированной торговли, внедрения технологий искусственного интеллекта, и вообще — «автономного плавания» жильцов.

НедвижимостьОбществоВласть Татарстан
комментарии 34

комментарии

  • Анонимно 09 июня
    Насчет предпочтительности малой этажности все верно сказано. Хотя уже все это давно всем известно. А как повлиять на инвесторов неясно?
    Ответить
    Анонимно 09 июня
    повлиять можно понятными при предельной плотности 450 жителей на гектаре и простыми правилами застройки, требованиями к нагрузкам инженерных сетей на этом участке территории города, утвержденными жителями города. Суета по генплану Казани показала, что архитекторы способны навертеть массу ошибок при планировании, и не отвечать за свои промахи..
    Ответить
    Анонимно 09 июня
    ну архитекторы разные бывают, в большинстве своем они как раз понимают пагубность высотной застройки, но ничего поделать не могут. Обслуживают инвесторов, иначе он уйдет к другим. А без работы долго не протянешь. Думаю реально повлиять может только градостроительный регламент. Например в определенной зоне нельзя строить выше 7-8 этажей и все, выкручивайтесь как можете. Только так
    Ответить
    Анонимно 14 июня
    В московской области строят дома вообще без инженерных сетей -- централизованной канализации нет, слив на рельеф, а водопровод и электричество проведены только для отчётности и не выдерживают полной нагрузки. Повлиять ни на кого невозможно.
    Ответить
  • Анонимно 09 июня
    Про Сувар точно написано, однотипные свечки с кучей студий
    Ответить
  • Анонимно 09 июня
    вот я часто езжу в ОАЭ, климат конечно другой, но то что там высокоэтажки, мне больше всего и нравится. высокие свечки, отличные лифты. смотря как к этому относится.
    Ответить
    Анонимно 09 июня
    арабы вынуждены размещать жителей с обеспечением защиты от солнечных лучей в пустыне... ни травы, ни леса... иначе им пришлось бы рыть землянки или долбить скалы...
    Ответить
    Анонимно 09 июня
    Арабы как раз таки яркий пример как не надо строить для людей в наших условиях. У них очень сильно все отличается от нас. Нам ближе примеры Дании, Швеции, Финляндии
    Ответить
  • Анонимно 09 июня
    Школьные и вузовские зубрилы способны только копировать...
    Ответить
  • Анонимно 09 июня
    Не надо изобретать велосипед.Просто верните советские СНИПы раздел Генпланы.Там есть все разрывы между домами.Сравните кварал 38,39 советской застройки и так называемые элитки у Казанки.Дома слов нет хорошие но зачем мне такая элитка если из соседнего дома напротив человек может читать газету на моём столе.Но люди уже голосуют рублём.В столице стоят целые кварталы пустых домов да и в Казани полно квартир пустующих годами.А с запретом долевого строительства когда люди покупали красивые картинки каждый человек сможет пощупать свою квартиру руками и определится стоит ли покупать квартиру.Тогда и застройщики перестанут гнать вал а будут уже работать на конечный результат.
    Ответить
    Анонимно 09 июня
    Советские СНиПы как раз таки дают возможность делать устаревшую высотную застройку. Старые СНиПах не учитывали современные реалии. Например тот же расчет машин, нагрузки от кондиционеров и прочей техники и многое другое. А новые СП не сильно то от них отличаются. Градорегламенты НАОБОРОТ(!) требуют обновления. Только обновлять должны умные головы с учетом развития среды
    Ответить
    Анонимно 09 июня
    Советские снипы вычисляли разрывы между домами в зависимости от этажности.Вдобавок были нормы ГО по завалам в случае войны.Единственное в них были советские нормы машин.Но это проще всего исправить потому что советские квартала с машинами справляются а вот в элитках не проехать.
    Ответить
    Анонимно 13 июня
    советские снипы рассчитаны на невозможность возведения баррикад
    Ответить
  • Анонимно 09 июня
    В Казани вообще с любыми жильем все плохо, строят откровенное говно за большие деньги,
    Ответить
    Анонимно 09 июня
    именно шулай
    Ответить
  • Анонимно 09 июня
    Унистрой качественно строит
    Ответить
    Анонимно 09 июня
    Только кто не покупал у них поверит.
    Ответить
  • Анонимно 09 июня
    Не хочу конуру в высотке. Я лучше в своем доме. Соседей не слышно, вышла-своя земля. Правда, все тянуть =газ,свет,вода для кармана дорого- но этажки не дешевле.
    Ответить
    Анонимно 10 июня
    купите участок с коммуникациями
    Ответить
    Анонимно 11 июня
    Полностью согласен - сам живу в частном доме и ни в какую квартиру, хоть в пентхауз, под расстрелом не пойду. Все минусы частного дома(прежде всего, владение частным домом - это труд) с лихвой перевешиваются плюсами.
    Ответить
  • Анонимно 09 июня
    Видели бы вы как живут в Рио))
    Ответить
  • Анонимно 09 июня
    Господи! Наконец-то человек из отрасли говорит что-то не людоедское! Может эти простые идеи и до застройщиков дойдут...
    Ответить
  • Анонимно 10 июня
    В нашей стране, в отличие от стран той же Европы, недвижимость — это не стандартная покупка.
    ---------------
    Остается только удивляться, почему у нас в большинстве своем жилье в собственности, а в Европе арендованное.
    Ответить
    Анонимно 11 июня
    потому что, у нас, арендная плата сравнима с ипотечными взносами.
    Ответить
    Анонимно 13 июня
    крепостных нужно привязывать к месту собственным жильем
    Ответить
  • Анонимно 11 июня
    Варламов постоянно об этом говорит!
    Ответить
  • Анонимно 12 июня
    Прежде всего соверменные многоэтажки не выдерживают никакой критики по шумоизоляции, строят все перекрытия тонкие, жить в таких домах очень некомфортно. Например у меня одна стена из шлакоблоков у которой слышимость как будто стены вобще нет, мне интересно как гос. комиссия это чудо строительства принимала? :)
    Ответить
  • Анонимно 13 июня
    В Ставрополе тоже строят такие "человейники"компания ЮгСтройИнвест,нагромождение домов низкого качества,да и какого качества можно возвести дом в 17-18 этажей и 5-6 подъездов за год объяснять не надо!
    Ответить
  • Анонимно 13 июня
    Автор упустил, что застройщики сажают свои УК обслуживать построенные ЖК. И собственники с этого кормятся. Посмотрите на мусинские схемы для примера ))
    Ответить
  • Анонимно 13 июня
    потому что шумоизоляция это чистовая отделка, а у нас почти все жилье предчистовая.
    Ответить
    Анонимно 14 июня
    Неправда, шумоизоляция по хорошему заложена в сам конструктив. В изоляцию панелей, если они панельные. Или стены от перекрытий потолка и пола.
    Ответить
  • Анонимно 13 июня
    Живу в Питере в ЖК,этажность 17 эт,комплекс построен по типу сталинких больших дворов,что позволило сохранить пространство и отсутствие эффекта окно в окно.С фасадной части открытое пространство парков,так что никакой стесненности нет.Зато за нашим комплексом строят и построили эти человечейники,где окно в окно.Это вопрос выбора,кстати там квартиы дороже ,чем наши.Парадокс ипотечного покупателя.
    Ответить
  • Анонимно 15 июня
    мало квартирные дома клубные дорого обходятся
    например легато ул муштари 1ка 6млн без парковки без отделки
    жк весна мамадышкий дракт 1ка 2млн
    выбирайте сами
    Ответить
    Анонимно 21 июня
    Где это вы весну за 2 млн увидели ? Они уже побольше 3 млн стоят... на выселках и такие цены
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии