Земельный рынок: сколько стоят сотки в «четырех поясах» вокруг Казани

Уроки географии

В первых материалах, рассказывая о новых коттеджных поселках и девелоперах, мы часто делали оговорку, что цена во многом определяется не только расстоянием от Казани, но и географическими направлениями.

Например, у группы «ДАР» (Ипотечное агентство РТ) отмечается следующая тенденция: с увеличением дистанции от мегаполиса растет и стоимость участков в соответствующих поселках. Если в «Золотых ключах» в трех километрах от столицы РТ (Зеленодольский район, запад) участки предлагаются по 235-300 тыс. рублей за сотку, то в «Мешинских усадьбах» (по трассе М-7 на восток РТ) уже всего за 45-70 тыс. рублей. Фактически рост расстояния от Казани в 9 раз.

Четыре пояса света и семь направлений

Мы проанализировали цены на рынке земельных участков под ИЖС (индивидуальное жилое строительство) в радиусе 50 км от города, разделив их, во-первых, на пояса. 1-й пояс — пригород и удаление на 1-7 км от города; 2-й пояс — 7-15 км; 3-й пояс —15-30 км; 4-й — 30-50 км.

Во-вторых, объекты условно поделили на направления: северное (от пос. Борисоглебское и Кадышево в 1-м поясе до Дубъязов и Мемделя в 4-м поясе), северо-восточное (от пос. Дербышки в 1-м поясе до Куркачей и Хохлово в 4-м), южное (от пос. Мирный в 1-м до Тетеево в 4-м), юго-восточное (пос. Вишневка — Лаишево и Зимняя горка), юго-западное (Моркваши — Рудник), восточное (Алтай и Малые Клыки — Пестрецы и Шали), западное (Аракчино — Большие Ключи и Урняк).

Судя по данным Росреестра, средняя стоимость одной сотки в соответственных поясах и направлениях довольно сильно отличаются друг от друга. При этом самое дорогое направление — южное: там землю в среднем продают за 279,3 тыс. рублей за сотку. Второе место по престижности занимает западное — 266,5 тыс. рублей за сотку. Третье место, уже с большим отрывом от лидеров, у северо-восточного и юго-восточного направлений (165,5-166,5 тыс. рублей). Пиковых значений стоимость земли достигает в 1-м поясе западного направления (в поселках Аракчино, Игумново, ст. Лагерная, Н. Аракчино) — 414 тыс. рублей! В 7-15 км к западу от города стоимость земли резко падает (именно там расположены, к слову, «даровские» вышеупомянутые поселки и унистроевская «Ореховка»), а в третьем поясе (15-30 км) вновь вырастает до 363 тыс. рублей. Рост вполне понятен, если учесть, что в этом поясе находятся Раифа, одноименное озеро, озеро Бело-Безводное и т. д. В этот дорогой пояс входят Ильинское, Куземетьево, Обсерватория, Раифа, Садовый, Щурячий остров.

Черта города и берег Волги взвинчивают цену

Высокие цены в первом поясе по всем направлениям понятны (пригород Казани, можно легко добираться до работы): средняя цена сотки 1-го пояса почти везде (за исключением юга, о нем ниже) выше, чем в других, — 293,8 тыс. рублей. А задранные вверх цены в первом поясе западного направления понятны тем более. И для этого предлагаем читателю взглянуть на карту, скажем, в Google Maps в пос. Аракчино: все перечисленные выше поселки 1-го пояса западного направления находятся не только в черте города, но и на берегу Волги. Взгляд на карту многое объясняет и в случае с третьим поясом запада, скажем, в поселке Ильинское: хотя до Волги не так близко, но вокруг леса и рядом озера. А тот же Щурячий полуостров находится на Волге (первая береговая линия).

Повышение капитализации с помощью Борового Матюшино

Нам осталось только объяснить рост стоимости земли в южном направлении от Казани, где, вопреки ранее установленной зависимости, с увеличением расстояния от столицы РТ цена сотки растет. Объясняется это на самом деле двумя причинами. Во-первых, в отличие от западного направления, поселки которого выходят к берегу Волги уже с первым поясом, поселки южного направления с ростом дистанции от мегаполиса к берегу Волги лишь приближаются, окончательно выходя к реке только в третьем поясе. Так, поселки Габишево и Песчаные Ковали, земля в которых и рядом с которыми уже стоит 360 тыс. рублей за сотку (вполне сравнимая стоимость с 3-м поясом западного направления, в той же Раифе, где комплекс «Северная Раифа» строит «Альфа» — бизнес-сегмент), хотя рядом с ними пока нет Волги, но есть озера. Однако вторая причина отчасти следует из первой, объясняя всю дороговизну южного направления поселками 3-го пояса юга. Дело в том, что в 3-м поясе располагается престижный поселок Боровое Матюшино. Именно поселки 3-го пояса окончательно выходят к берегу Волги, и земля в них по стоимости взлетает до 390 тыс. рублей за сотку. И хотя и отстает от дороговизны земли в 1-м поясе западного направления (берег Волги, да еще в пригороде Казани), но занимает второе место по стоимости земельных участков в принципе. Не исключено, что именно близость к престижному Боровому Матюшино и, как следствие, к тем природным богатствам, которые окружают южное направление в 3 поясе, взвинчивает цены на землю и во 2-м, и в 4-м поясе юга.

Пожалуй, юг — единственное исключение из правил, когда стоимость земли в 3-м поясе выше, чем в 1-м. В целом же корреляция прослеживается всегда. Так, средняя цена сотки в 1-м поясе — 293,8 тыс. рублей, во 2-м — 195 тыс. рублей, в 3-м — 182,6 тыс. рублей, в 4-м — 86 тыс. рублей.

Новая «Рублевка» на Щурячьем острове по 750 тыс. руб. за сотку и скандалы вокруг нее

Теперь с нашими вводными данными гораздо понятнее и любопытнее станет наша сводная таблица по всем поселкам и направлениям и примерами из объявлений о продажах земельных участков соответственной стоимости. Если проранжировать этот список по цене за сотку, мы подтвердим наши выводы о дороговизне запада и юга. Топ-6 занимают поселки именно в тех географически и природно привлекательных местах, которые можно было лишь предположить по карте местности. Так, первое место занимает Щурячий остров — именно он взвинтил цены в 3-м поясе западного направления до средней в 363 тыс. рублей. Среди объявлений можно найти как участок стоимостью в 8,5 млн рублей (2,125 млн рублей за сотку), 6,5 млн рублей (812,5 тыс. рублей за сотку) так и участки по 264,7, 271,4, 270,5 тыс. рублей за сотку.

На втором месте идет уже известная татарстанцам другая местная «Рублевка» в Лаишевском районе — Боровое Матюшино с дачами чиновников и бизнесменов. Это тоже третий пояс и тоже на берегу Волги. Средняя цена сотки здесь — 614,3 тыс. рублей. Среди предложений встречается как очень дорогая земля (в 460, 500 и даже 900 тыс. рублей за сотку), так и участки по 251 тыс. рублей за сотку. Именно в Боровом Матюшино продаются одни из самых дорогих участков на сегодняшний день: 0,7 га за 17,6 млн рублей или 17 соток за 15,3 млн рублей.

Недалеко по стоимости участка ушел и Зеленый Бор, расположенный неподалеку от Б. Матюшино на том же берегу Волги в том же районе. Здесь средняя цена сотки — 555,9 тыс. рублей. При этом также встречаются случаи продажи обширных участков в 20 или 13 соток по 10,5 млн рублей.

Дорогая западная земля на левобережье Волги — от 472 тыс. рублей за сотку

4-е место — Куземетьево — в западном направлении (тоже, как Щурячий остров, 3-й пояс) на левом берегу Волги также не обходилось без скандала. В свое время жители Куземетьево выходили на протесты, связанные с застройками их полуострова (он вдается в Волгу в районе Юдино, недалеко от моста трассы М7) и пытались «запретить вырубку Куземетьевского леса и зеленых насаждений по левому берегу Волги, прекратить засыпку Волги, озер Большое, Кривое, Затон в районе Займища». Сегодня земля здесь стоит 472 тыс. рублей за сотку. Фактически именно эти места вкупе с участками Щурячьего острова создали 3-му поясу западного направления славу «дорогой земли». Кроме того, Куземетьево в нашем топе — первый поселок непосредственно в пригороде столицы РТ и расположенный ближе, чем Боровое Матюшино. В отличие от первой тройки разброс цен здесь не так велик, зато преимущественно «распыляется» вокруг отметки в 450-500 тыс. рублей. В числе предлагаемых участков, впрочем, есть и земля стоимостью больше 600 тыс. рублей за сотку. Самые большие «угодья» в этом районе — продающаяся за 12,1 млн рублей земля площадью 20 соток.

Наконец, еще один западный поселок, попавший в верхние строчки списка, — другой пригород Казани, расположенный еще ближе к мегаполису, нежели Куземетьево, на том же берегу Волги — Аракчино (1-й пояс). Видимо, в части цены здесь уже играет роль и экологическая составляющая: для продавцов эта земля чуть дешевле, хотя и ненамного (можно предположить, что при большем предложении цены в Куземетьево и Аракчино будут примерно равны): 466,8 тыс. рублей за сотку. Здесь по отдельным предложениям разброс цен еще больше, встречаются участки как по 177 тыс. рублей за сотку, так и по 600 тыс. рублей.

Большая распродажа в Песчаных Ковалях и дорогие северные Бирюли

На 6-м месте — стоящий на берегу озера Ковалинское поселок Песчаные Ковали (в паре километров от Борового Матюшино, также недалеко расположился не менее дорогой поселок Мирный и Петровский) в южном направлении 2-го пояса. Земля здесь стоит в среднем 440 тыс. рублей за сотку. Этот поселок в нашем топе примечателен немалым предложением. По-видимому, ряд девелоперов вошел в активную фазу распродажи земли. В основном на продажу выставлены не маленькие, по 4-5 соток, участки, а большая земля по 15-20 соток. Это очень похоже на ситуацию с Боровым Матюшино (много предлагаемых участков с немаленькой площадью), но даже в последнем предложение ограничено.

Первый поселок не западного или южного направления, попавший в наш список «дорогой земли», — Бирюли, расположенный в северо-восточном пригороде Казани (здесь, к примеру, имеет дачу Рифкат Минниханов) — 3-й пояс удаленности. Напомним, в прошлом материале мы обращали внимание на неожиданно высокие цены именно в Высокогорском районе, где Бирюли и находятся. Средняя стоимость земли — 419,5 тыс. рублей за сотку. Примечателен поселок поразительным разбросом цен. В этом поселке предлагается земля как бюджетной стоимости по 60 или 70 тыс. рублей за сотку, так и участки ценой 750 тыс., а то и 1,3 млн рублей за сотку. Кроме того, в сравнении, скажем, с Ковалями, здесь, кажется, почти нет свободной земли: предложение довольно ограничено.

Как поселки Царицыно и Большие Клыки подняли цены на восточный пригород

8-е и 10-е места занимают поселки восточного направления 1-го пояса. Это Царицыно (непосредственно пригород Казани) и расположенные чуть южнее Большие Клыки. Цена за сотку здесь соответственно — 400 и 383,3 тыс. рублей. По сути, это уже даже не пригород, а окраины Азино. Между прочим, видимо, именно здешние земли так «удорожили» пригородный восток, который по стоимости земли в 1-м пригородном поясе уступает только западным пригородам на берегу Волги (414 тыс.): восточная земля стоит в среднем 298 тыс. рублей. При этом если в Царицыно предложение участков сегодня уже немаленькое, то в Больших Клыках оно пока попросту огромно, и, как следствие, разброс цен на здешние земли тоже немал.

На 9-м месте поселок Новый Петровский — как и старый поселок Петровский (11-е место), представитель 1-го пояса южного направления, располагающийся вдоль трассы Казань — Боровое Матюшино. Новый Петровский по стоимости земли выглядит дороже старого: 390 тыс. рублей за сотку против 375 тыс. рублей. Однако если в старом поселке предложение участков, мягко говоря, немаленькое (что и могло статистически сказаться на ценах), то в Новом Петровском мы нашли только два продаваемых участка площадью 23 и 11 соток по 7,8 и 4,8 млн рублей соответственно.

Восточная большая распродажа в Константиновке и западная в Туре

Самые дорогие направления востока, помимо уже перечисленных, это Малые Клыки (362,8 тыс. рублей), некогда бывший эталоном дороговизны Алтан за пр. Победы (350 тыс.), Привольный (278) и пос. Константиновка. Дешевая земля в Шигалеево (3-й пояс — за трассой М7) — 73,4 тыс. рублей за сотку, в Ленино-Кокушкино (еще дальше в том же направлении, 4-й пояс) — 52,4 тыс., Дюртелях — 46,6, Шихазде — 41,8 и, наконец, в Шали, расположенных на трассе М7 в восточном направлении. На востоке самое впечатляющее предложение по числу участков, а следовательно и по ценам, — в Константиновке, и чуть меньше — в Самосырово (222,8 тыс. рублей). Напомним, рядом с Константиновкой расположен комплекс УК «Евромет Девелопмент» — поселок «Султан Ай» — экономсегмент.

Престижный запад представлен также Беляевским (266,6 тыс. рублей), Воронино в зеленой части Кировского района (235,5), унистроевской «Ореховкой» за Новой Турой, о которой мы писали в прошлом материале (218,1 тыс. рублей), и Юдино (209,4 тыс.). Любопытно, что в число поселков с самой дешевой землей вошло Ильинское (в том же поясе, что и дорогой Щурячий остров и Куземетьево) — расположенное на озере Ильинском рядом с трассой А295, оно радует бюджетными вариантами участков: средняя цена за сотку здесь — всего 78,9 тыс. рублей. По-видимому, сказывается удаленность от берега Волги. Недорогая земля и в Ремплере (в пригороде Казани за ул. Залесной) — 91,2 тыс. рублей. Труднодоступное в плане инфраструктуры Ивановское (севернее Раифы, рядом с зеленым массивом Красно-Октябрьского лесничества) предлагает землю за 98,3 тыс. рублей, при этом предложение в этом районе немаленькое. Для сравнения, Айша, расположенная ближе к Зеленодольску, а значит, и к Волге, уже дороже: здесь средняя цена сотки уже переваливает за сотню (102,4 тыс. рублей). Самое дорогое предложение в западном направлении представлено Турой (средняя цена — 133,2 тыс. рублей).

Север. Как разнятся цены в пос. Голубое озеро и в «Голубом озере»

Не упомянутое до сих пор северное направление тоже имеет свои престижные участки. Так, в пос. Северном, что в черте Казани, стоимость сотки самая дорогая — 253,8 тыс. рублей. Пос. Голубое озеро на р. Казанка — тоже недешевый: 250 тыс. рублей за сотку. Впрочем, в строящемся там одноименном комплексе цена сотки — уже 350 тыс. рублей, а вместе с домом на 4,4 сотки придется отдать 5 млн рублей. Как и в Кадышево на трассе М7 — 216,4 тыс. рублей, и Борисоглебском — 210,7 тыс. рублей за сотку. Все они находятся в 1-2 поясах. Для сравнения, 4-й пояс уже заметно снижает цены. В Дубъязах, расположенных относительно далеко на севере от Казани, земля стоит всего 41,5 тыс. рублей, то есть в 6 раз меньше, чем в том же Северном. В Мемделе участок можно приобрести за 37,7 тыс. рублей за сотку. Самое дорогое предложение по числу участков, выставленных на продажу, — в Каймарах (84 тыс. рублей — средняя цена), Шигалях и Борисоглебском. Напомним, однако, что рядом с пос. Шигали один девелопер строит одноименный комплекс, причем в элитном сегменте: средняя цена за сотку, впрочем, там сравнительно (для элитного сегмента) невысока — всего 90 тыс. рублей.

Самые престижные поселки северо-восточного пригорода, помимо вышеупомянутых Бирюлей, — Новая Сосновка в черте города (350,7 тыс. рублей) и Нагорный (317,2). В Киндерях, следующих за ними по цене участка, к слову, можно приобрести и квартиру в доме. Здесь землю продают в среднем по 259,6 тыс. рублей — вполне сопоставимо, к примеру, с пос. Северным и Голубым озером северного направления. Для сравнения, расположенные в 3-м и 4-м поясах Татарская Айша, Чепчуги, Куркачи заметно дешевле: здесь сотка стоит в среднем 35, 37 и 53,5 тыс. рублей соответственно. Огромный выбор по участкам в Усадах (171,9 тыс. рублей — средняя цена сотки), дорогое предложение также в Высокой Горе.

Юго-Восток. Любимые девелоперами южные районы Лаишево и камское побережье

Дорогие участки в юго-восточном направлении начинаются также в черте города с поселком Вознесенское (за рекой Нокса) — 308 тыс. рублей, и Восточный (там же) — 288,9 тыс. рублей. Чем дальше от центра города, тем ниже цены: уже в Салмачах цена за сотку падает до 259 тыс. рублей, а в Усадах Лаишевского района — до 238 тыс. Рядом с Усадами свои коттеджные поселки, напомним, строят «Дрим Строй» («Удачный») и АН «Пассаж» («Радужный»): 80-100 тыс. рублей за сотку в одном и 180 тыс. рублей в другом. Оба, что показательно, экономсегмент. Тогда как, к примеру, Тангачи, вроде бы «побеждающие» другие поселки юго-востока по близости к большой воде (расположены примерно в районе слияния Волги и Камы), проигрывают в расстоянии к Казани (то же Боровое Матюшино на берегу Волги к столице РТ гораздо ближе): в итоге земля стоит здесь гораздо дешевле — 47,4 тыс. рублей. Тем не менее именно здесь, только ближе к берегу Камы, строят свои поселки сразу две компании, причем в бизнес-сегменте. Это «Новые Тангачи» (45-50 тыс. рублей за сотку) и «Умырзая» от компании «МИК» (50-110 тыс. рублей за сотку). Вообще, как известно, Лаишевский район давно облюбован девелоперами, поэтому неудивительно, что, скажем, рядом с далекими от мегаполиса Пальцовкой и Державино, где сотка тоже недорогая (54,3 и 60,4 тыс. рублей соответственно), тот же АН «Пассаж» строит сразу два комплекса — «Восточное Державино» (45-55 тыс. рублей за сотку) и «Державинские просторы» (45-55 тыс.).

В юго-восточном направлении примечательно также Столбище — здесь одно из самых дорогих предложений земли в целом (средняя цена — 184 тыс. рублей за сотку). Напомним, именно рядом с этим селом расположены новые коттеджные поселки «Энергоинвеста» в элитном сегменте — «Европейский» (120 тыс. руб.), и ГК «Инвент» в экономсегменте — «Озерная долина» (тоже 120 тыс. рублей). Россыпь участков также предлагается в Салмачах и Куюках (144 тыс. рублей за сотку).

Юго-Запад: Недорогие земли Услона для экономсегмента и «бизнес»-Моркваши

Юго-западное направление — одно из самых дешевых в принципе: топовые места здесь начинаются с Верхнего Услона и Введенской слободы (4-й пояс) по 132,7 и 120 тыс. рублей за сотку. Напомним, рядом с В. Услоном строится поселок «Новый» в экономсегменте (девелопер ООО «УслонИнвестСтрой»), где сотка стоит 22-25 тыс. рублей. Тогда как в Коргузе вообще смешные цены: 16,2 тыс. рублей за сотку. Дорогие предложения по этому направлению в основном представлены В. Услоном и Введенской слободой. Но немало выставлено на продажу и в Набережных Морквашах: напомним, рядом с ним ГК «Дар» строит поселок «Пятидворье» в элитном сегменте (185-190 тыс. рублей), а «Билдинг Хауз» строит в бизнес-сегменте «Моркваши Village» (в продаже нет).

Как Боровое Матюшино притягивает покупателей окрестных мест по берегу Волги

Из мест южного направления, чьи топовые поселки «оккупировали» нашу десятку, стоит еще упомянуть пос. Мирный, Студенцы и Тетеево. Мирный входит в топ-10 самых дорогих мест этого направления (293 тыс. рублей за сотку), и здесь свою «Казанскую усадьбу» строит «Ак Барс Эстейт» в бизнес-сегменте (250-350 тыс. рублей). В Студенцах (средняя цена — 153 тыс.руб.) одноименный поселок строит АН «Пассаж», в экономсегменте (50-80 тыс. рублей за сотку). В Тетеево же, где цена сотки снижается до 77 тыс. рублей, расположен одноименный поселок в бизнес-сегменте (55-100 тыс. рублей за сотку). Цель девелопера понятна: место находится на берегу Волги, только южнее того же Борового Матюшино. Примечателен также Нижний Услон, где сегодня существует одно из самых больших предложений по участкам, что объяснимо расположением его на противоположном от Борового Матюшино берегу Волги.

Самые дорогие пригороды: Аракчино, Царицыно, Новое Петровское

Стоит также отметить, что самые дорогие «первопоясные» поселки (пригород Казани) — это находящиеся на разных направлениях Аракчино, Царицыно и Новый Петровский (466-390 тыс. рублей). Самый престижный 2-й пояс — Песчаные Ковали, Новая Сосновка, Вороновка (440-324 тыс. рублей). 3-й пояс вообще оказывается самым дорогим — он в своих первых строчках (Щурячий остров, Боровое Матюшино, Зеленый Бор, Куземетьево) почти аналогичен нашему большому рейтингу. Самые дорогие поселки 4-го пояса, наиболее удаленные от Казани: Кордон (225 тыс. рублей), Бишня (196,6 тыс) и те же Студенцы.

Самый дорогой дом — на юге, из дерева, одноэтажный

Наконец, упомянем тот забавный факт, что стоимость одного квадратного метра не совсем коррелирует со стоимостью участка. Так, самая высокая средняя стоимость квадратного метра (среди домов из кирпича и дерева) на юге и юго-востоке Казани — 28,5 тыс. рублей. Запад здесь даже не в тройке лидеров, его опережают поселки восточного и юго-западного направлений. При этом интересно, что дороже всего владельцу дома встанет деревянный дом с одним этажом: средняя цена квадратного метра такого дома составляет 27,3 тыс. рублей. Двухэтажный деревянный дом приведет к снижению стоимости до 24,7 тыс. рублей. Цена одного квадратного метра кирпичного домика — 23,7 тыс. рублей, того же домика из двух этажей — 22 тыс. Самый же дорогим дом окажется для владельца участка в южном направлении, если он решит сделать его деревянным и одноэтажным — 38,5 тыс. рублей за кв. м.

Фото на постере kazved.ru

Часть 2. Коттеджные поселки Казани: главные девелоперы загородной недвижимости

Часть 1. Коттеджные поселки Казани: девелоперы переориентировались на беднеющий средний класс?