Коттеджные поселки Казани: девелоперы переориентировались на беднеющий средний класс?

Рынок коттеджей в кризисный 2015 год замер в ожидании

В последние годы строители развели нешуточную активность на рынке загородного жилья — особенно под Казанью и в прилегающих к ней районах. Неизвестно, как девелоперы поведут себя с началом кризиса в строительной отрасли, на которую тяжелую лапу наложила и ситуация со скакнувшей вниз кривой платежеспособности населения, особенно среднего класса — основного потребителя, на которого до сих пор рассчитывали инвесторы, строившие поселки. Поэтому газете «Реальное время» стало любопытно положение дел с этим рынком в настоящий момент: что стало с ценами, и как поменялась их «роза ветров» по казанскому периметру. Первое, что бросается в глаза при взгляде на таблицу по поселкам, где сегодня выставлены на продажу дома с участками, — ценовой штиль. Во всяком случае, цены снижаться точно не намерены, но и вверх ползут неохотно. Как если бы за год в экономике страны и Татарстана ровным счетом ничего не изменилось, а рынок «первички» и «вторички» не начало по-настоящему лихорадить. Особенно незыблемыми оказались цены на землю в элитных поселках. По-видимому, девелоперы рассчитывают на то, что клиент, чтобы спасти деньги от инфляции и падения курса рубля, решит вложиться в недвижимость (справедливости ради, именно в кризис такое решение может оказаться вполне разумным).

Самые дорогие проекты — в черте Казани: первое место у «Голубого озера»

Так, еще год назад на рынке в элитном сегменте были представлены 8 поселков: «Загородный клуб», «Золотая рыбка», «Ясная поляна», «Голубое озеро», «Пятидворье», «Шигали», ЖК «Гривский», «Европейский». В нашем сегодняшнем исследовании их стало 6, включая смешанные «бизнес»/«элит». Однако в действительности за год все дома были распроданы лишь в загородном комплексе застройщика ООО «Мета» «Золотая рыбка» (к тому же он позиционировался в сегменте «бизнес»/«элит»), на лето 2014 года при этом открыты были предложения лишь по 3 непроданным участкам. Из нашего исследования нам пришлось исключить проект ЖК «Гривский», реализованный, но планирующий расширяться в центре Казани, так как там земля отдельно не продается, и потому анализировать его по общим параметрам некорректно. Все остальные элитные поселки находятся либо в черте Казани, либо совсем недалеко от нее (удаленность от города — от 3 до 19 км). Так, самый дорогой элитный поселок сегодня — «Голубое озеро» девелопера Тимура Фаттахова в черте столицы (14 км), в Авиастроительном районе. Здесь продается 250 участков, стоимость земли — 350 тыс. рублей за сотку (в прошлом году нижняя планка стоимости начиналась от 250 тыс.). При этом в действительности, конечно, девелопер предлагает готовый дом площадью 127 кв. м на участке в 4,4 сотки, общей стоимостью 5 млн рублей.

Зеленодольские проекты «Ипотечного агентства»: рост стоимости строительства дома — до суммы 8 млн руб

Приближается по стоимости сотки к «Озеру» и долгосрочный проект группы компаний «ДАР» (ребрендировавшееся ОАО «Ипотечное агентство РТ») «Загородный клуб» (стартовал в 2005 году, финишировать должен в 2016-м) в Зеленодольском районе (3 км от Казани). Напомним, это пилотный проект в рамках концепции минстроя РТ «Большой Зеленодольск», подразумевавший малоэтажную застройку обширных территорий. Инициатором было то самое Ипотечное агентство РТ, возглавляемое Андреем Симаковым (ИА РТ сейчас готовится работать под новым брендом — группа компаний «ДАР». Здесь ценовой разброс по участку — 250-330 тыс. рублей, и одна из самых высоких цен на постройку самого дома — 52,5-85,5 тыс. рублей за кв. м. Всего «Клуб», рядом с которым располагаются «Ореховка» (все участки распроданы) ГК «Унистрой» и «Золотые ключи» того же девелопера, предлагает 366 участков (после завершения последней очереди — 398 общей площадью 66,7 га). Что любопытно, девелопер на этом объекте поднял цены: еще в прошлом году стоимость сотки составляла 230-300 тыс. рублей, а цена квадратного метра коттеджа колебалась в районе 47 тыс. рублей. По-видимому, сказался рост цен на стройматериалы. Соответственно, немного выросла и стоимость «комплекта» дом плюс участок: если в прошлом году она начиналась от 7,8 млн рублей, то в этом году поднялась до 7,95 млн. Наконец, у того же «ДАР» есть еще один проект в элитном сегменте (всего девелопер реализует 7 проектов во всех сегментах в Зеленодольском, Пестречинском, Лаишевском, Верхнеуслонском районах и в самой Казани) — это «Пятидворье» («бизнес/элит») в Верхнеуслонском районе, в 10 км от столицы РТ, вблизи «Моркваши Village». Стоимость сотки — 185-190 тыс. рублей, цена кв. м дома — 45,6-48,6 тыс. рублей. Всего проект предусматривает 258 участков (завершиться он должен в 2018 году), а продано из них 58. Вышеупомянутыми причинами объясняется и концентрация портфеля «ДАР» в Зеленодольском районе — их здесь у него три, все при этом, что любопытно, в разных сегментах: «Клуб» — элитный, «Золотые ключи» — бизнес-сегмент, «Благодатное» — экономкласс.

Активные продажи в «Ясной поляне», и как «элитные» поселки дешевеют с отдалением от столицы РТ

Активно идет продажа участков и в элитном поселке «Ясная поляна» одноименного девелопера в Приволжском районе Казани, где стоимость участка колеблется в диапазоне 160-190 тыс. рублей за сотку, а кв. м дома — порядка 30-45 тыс. Если в прошлом году продано было 35 участков, то в к августу этого года из 389 участков «Поляны» реализовано уже 176.

Наконец, относительно недорогие, если говорить об элитном сегменте, участки с домами предлагаются в 15 и 19 км от Казани ООО «Энергоинвестом» — проект «Европейский», а также предпринимателем Динмухаметовым Ш. — проект «Шигали» («элит/«бизнес»/эконом»). Как видим, с ростом удаленности от мегаполиса цена участков резко снижается. В «Европейском», расположенном в Столбищах, стоимость сотки — 120 тыс. рублей, предлагается за 3,95 млн рублей домик площадью 125 кв. м на 8 сотках участка. Показательно, что из 245 участков 75 уже продано. В «Шигалях» в Высокогорском районе цена сотки уже всего 90 тыс. рублей, на продажу выставлено 450 участков. «Шигали» собираются финишировать лишь в 2022 году, когда будет сдана последняя очередь, на территории в 680 га должно располагаться к тому времени больше 3 тыс. участков.

Бизнес, раскупив участки, спасает деньги, вкладывая их в недвижимость?

Если в прошлом году на рынке предлагалось 25 поселков в бизнес-сегменте, то этим летом их осталось всего 17. Получается, что как минимум 8 поселков, реализовавших свои участки за этот год, в настоящий момент закрыли продажи. Можно только предположить, что на волне кризиса многие бизнесмены решили сохранить свои деньги, вложившись в недвижимость.

Два проекта приходится на ГК «ДАР» — это «Золотые ключи» и «Мешинские усадьбы» в Зеленодольском и Пестречинском районах соответственно. При этом поселки разведены территориально, что сказывается и на ценах. Так, «Ключи» в трех километрах от Казани предлагают участки по 235-300 тыс. рублей за сотку, а «Мешинские усадьбы», расположенные аж в 28 км от городской черты, — уже за 45-70 тыс. рублей! Фактически уменьшение расстояния от Казани в 9 раз приводит в случае с «ДАР» к росту стоимости участка в 4-5 раз. Также по два проекта приходится на портфель компании ООО «МИК», о них подробнее ниже.

Успешные продажи в «Солнечной долине», «Алтын Яре» и «Зимней горке» при почти стабильных ценах

Стоит также упомянуть в сегменте «бизнес», так сказать, «кандидатов на вылет» — проекты, которые почти полностью реализовали свои дома и участки. К примеру, «Солнечная долина» в Лаишевском районе (ООО «Вольный ветер», которое контролирует Ильдар Муртазин) в 64 км от Казани (стоимость участка — 32,7-52,7 тыс. рублей за сотку) почти закрыл свои продажи, реализовав 720 из 780 участков. Возможно, еще и потому, что цена участка за год упала с 65 тыс. рублей. Однако при этом стоит заметить, что, во-первых, проект реализуется сразу по двум сегментам — и «бизнес», и «эконом», — а во-вторых, стартовал он лишь в 2013 году, и планируется по нему 5 очередей на 1 200 участков. По-видимому, в этом году закрывается лишь одна из них. Еще один проект, успешный на рынке продаж, — небольшой поселок «Алтын Яр» компании «МИК» в Лаишевском районе, в 70 км от Казани (80-95 тыс. рублей за сотку) — здесь реализованы 30 из 44 участков. Однако опять же компания готова строиться до 2018 года и расширяться до 53 гектаров. Стоит заметить, что в отличие от «Долины» в «Алтын Яре» цена выросла аж в 1,5 раза с тех же 65 тыс. рублей. Наконец, неплохо себя чувствует «Зимняя горка», реализовав 340 из 350 участков в Лаишевском районе, где стоимость участка колеблется в похожем ценовом диапазоне — 80-90 тыс. рублей. Дом в «Горке» площадью 134 кв. м можно приобрести по 3,25 млн рублей. «Зимняя горка» тем самым почти полностью оправдала строительство третьей очереди. Интересно, что при этом за год стоимость участка фактически не изменилась — в 2014 году их продавали тут по 80 тыс. рублей за сотку.

Дорогие «бизнес»-коттеджи от «ДАР» по ценам вполне «элитные», и почти распроданные «Семь озер»

По меньшей мере три поселка в сегменте «бизнес» вполне сопоставимы по ценам с элитными. Так, например, цены на участки в относительно новом проекте ГК «ДАР» «Золотые ключи» — 3 км от Казани, Зеленодольский район, вблизи «Ореховки» — 235-300 тыс. рублей за сотку (в прошлом году — 210 тыс.), и при этом 53 из 108 участков уже продано. Стартовавшая в 2010 году «Казанская усадьба» «Ак Барс Эстейта» в пос. Мирный, что в 15 км от городской черты, распродает 240 участков за 250-350 тыс. рублей за сотку — при этом цены с прошлого лета даже не изменились. Проект в процессе строительства, ожидаемая его площадь оценивается в 40 га. Бизнес-поселок «ДАР» отличается от элитного «Загородного клуба» лишь в сторону уменьшения стоимости по верхней ее границе. Тогда как «Казанская усадьба» в Мирном даже дороже элитного поселка девелопера «ДАР». Стоит отметить, что поселки «ДАР» расположены в одном Зеленодольском районе, буквально неподалеку друг от друга и вблизи от «унистроевской» «Ореховки». Цены на поселки в этом районе в трех километрах от городской черты за год в обоих сегментах ничуть не упали. Недешевые участки в бизнес-сегменте предлагает и проект «Семь озер» в Высокогорском районе в 25 км от Казани. Здесь участок предлагают приобрести по цене 180 тыс. рублей за сотку, остальные 50 предлагавшихся ранее уже распроданы: по 4,2 млн рублей за дом площадью 160 кв. м на 8 сотках. Цена участка в этом месте сопоставима, например, с ценами на участки в элитном поселке в черте города «Ясная поляна» (160-190 тыс. рублей) и «Пятидворье» в Верхнеуслонском районе в 10 км от Казани (185-190 тыс. рублей).

«Ак каен» — лидер по числу участков, реализуемых на рынке в бизнес-сегменте

Самый большой по числу участков, находящихся сегодня на рынке, — проект «Ак каен» агентства «ИМФ» (владелица — Индира Фаттирахманова, соучредитель — «Евробетонгрупп»), стартовавший в 2013 году в Высокогорском районе (41 км от столицы): 1 100 участков всего по 50 тыс. рублей за сотку, впрочем, девелопер предлагает здешние участки с домами и в сегменте «эконом». Примечательно, что цены в этом поселке за год выросли в 1,5 раза — прошлым летом участки тут продавались за 35 тыс. рублей. Стоимость одного «квадрата» дома здесь по-прежнему относительно невелика: 15-27 тыс. рублей (в зависимости от того, дерево это или кирпич). На втором и третьем местах по числу выставленных на продажу и/или уже реализованных «Солнечная долина» в Лаишевском районе (64 км от Казани) — 780 участков — и «Северная Раифа» в Зеленодольском районе (39 км от Казани) — 730 участков. Это тоже недорогой вариант для бизнес-сегмента: сотка здесь стоит 50 тыс. рублей, «квадрат» дома — 15-27 тыс. рублей. Показательно, что и в «Долине», о которой мы писали выше, и в «Раифе» продажи идут относительно неплохо — в «Раифе», к примеру, реализовано уже 75 домов. Наконец, стоит упомянуть поселок «Умырзая» компании «МИК», в отличие от крохотного «Алтын Яра» в Лаишевском районе (70 км от Казани) «Умырзая» довольно большой проект на 688 участков, расположенный хотя и в том же районе, но всего в 37 км от мегаполиса. Здесь разброс цен велик: 50-110 тыс. рублей. Почему участки в последнем дороже? Дело не только в том, что поселок оказывается ближе прочих, но и в том, что перечисленные «крупняки» ориентируются не только на бизнес-сегмент, но и на экономкласс, тогда как «Умырзая» работает только в бизнес-сегменте.

«Шигали» и «Загородный клуб» как комплексы для всех

К слову, если проранжировать бизнес- и элитный сегмент по степени удаленности от Казани, станет еще более очевидной зависимость по снижению цены. Если в поселках, расположенных на расстоянии до 18 км, цена сотки колеблется, одновременно снижаясь от 350 к 100 тыс. рублей, то в поселках бизнес-класса на расстоянии 28-70 км от столицы РТ можно найти участки с нижней границей цены за сотку в 45-32 тыс. рублей. Конечно, здесь имеет смысл также учитывать географическое направление от центра Казани, о степени влияния которого мы расскажем в следующем материале.

Заметим также, что перечисленные выше отдельные поселки, где участок предлагается от 50 тыс. рублей за сотку и даже ниже, скорее тяготеют к экономклассу. Бизнес-сегмент условно начинается от ценовой отметки в 90-100 тыс. рублей. Поэтому можно было бы смело перенести часть бизнес-поселков с нижней границей стоимости, характерной для экономсегмента, именно в этот сегмент. Но мы решили придерживаться верхней планки ценовой границы, отнеся соответственно «элит»/«бизнес» скорее к элитному сегменту, а «бизнес»/«эконом» — к классу «бизнес». Хотя, к примеру, «Ясная поляна» присутствует и в элитном сегменте, и в сегменте бизнес-класса. Как и поселки «Пятидворье» и «Голубое озеро». А комплексы «Шигали» и «Загородный клуб» работают по всем трем сегментам, включая экономкласс. Только в элитном сегменте, выходит, работает лишь комплекс «Европейский».

Девелоперы переориентировались на работу с небогатым средним классом?

Необходимо иметь в виду, что, когда в чистом виде у нас оказывается 17 проектов в сегменте «бизнес» (хотя с частью «элитных» поселков их должно быть 20), то даже в чистом виде только экономкласса сегодня на рынке работает сразу 26 поселков. То есть фактически большей частью девелоперы работают сейчас не столько с зажиточным средним классом, а с потребителем победнее (не исключено, что в последний сегмент в процессе кризисных сложностей перетек частично и сам средний класс).

Можно обратить внимание, что бизнес-сегментом активно застраивается в основном Лаишевский район в 18-70 км от Казани. Второе место делят Высокогорский район (25-41 км) и Казань. В случае с поселками экономкласса Лаишевский не просто удерживает первое место, но и с огромным отрывом. Если в Высокогорском (19-35 км от мегаполиса) четыре проекта, а в Верхнеуслонском районе (50-52 км от города) и Казани — по три проекта (что объясняется и высокой стоимостью земли в столице РТ, явно не подъемной для покупателя экономжилья), то в Лаишевском районе на территории от 10 до 58 км от столицы РТ таковых экономпроектов — 13.

АН «Пассаж» — повелитель эконома

Четыре из них ведутся наиболее активным застройщиком этого сегмента АН «Пассаж», принадлежащим Рушание Бильгильдеевой, лидеру татарстанского отделения «Справедливой России»: это «Орловское», «Радужный», «Восточное Державино» и новый проект компании «Державинские просторы», все расположены в 35-43 км от Казани. Всего же в портфеле «Пассажа» 6 проектов экономкласса, два из них расположены в Верхнеуслонском и Высокогорском районах: это «Студенцы» и также стартовавший «Бахчисарай» (самый близкий для «Пассажа» от Казани — 27 км). Интересно, что СМИ писали о том, что «формально «Пассаж» строит не жилье, а садовые домики — не классические коттеджные поселки, а дачи или садовые товарищества». Тем не менее, судя по кусающимся для этого сегмента ценам, «Пассаж» ориентируется на обеспеченный средний класс, а отдельные участки в поселках вполне сравнимы и с элитным сегментом. Почему это так, не вполне ясно, но тем не менее цена сотки в «Бахчисарае» — 120-150 тыс. рублей, в «Орловском» — 160-180 тыс. рублей, в «Радужном» — 180 тыс. рублей. Самые дорогие расположены в наиболее популярном районе для коттеджных поселков — Лаишевском, вклинивающемся между Волгой и Камой. При том, что за год цены, к примеру, в «Орловском» даже выросли со 137 тыс. рублей за сотку, большая часть участков по всем недешевым поселкам экономсегмента фактически уже выкуплена. Реализовано 130 участков из 250 в «Бахчисарае», 148 из 155 в «Орловском», 130 из 140 в «Радужном» (хотя летом прошлого года продажи были приостановлены). Вообще с продажами у «Пассажа» дело обстоит более чем неплохо. Продано 40 участков из 100 в «Студенцах» (51 километр) по 50-80 тыс. рублей за сотку и 127 из 250 участков в «Восточном Державино» (35 километр) по 45-55 тыс. рублей за сотку. Не начата реализация лишь в стартовавшем недавно проекте «Державинские просторы» (43 километр), где сотка стоит 57 тыс. рублей.

Почему «Благодатное» заморожено бывшим Ипотечным агентством РТ?

Помимо «Пассажа» в портфеле которого 6 проектов, в экономсегменте активно работает и уже несколько раз упоминавшаяся в нашем материале ГК «ДАР» — в ее портфеле 3 проекта: это «Светлый берег», «Дубрава» и «Благодатное». Крупнейший из них последний, в котором за год цена сотки выросла с 80 до 85-90 тыс. рублей. Здесь реализуют 425 участков, однако по каким-то причинам проект до сих пор заморожен: за год не был продан ни один участок. Отметим, что «Благодатное» располагается неподалеку от другого проекта «ДАР» (бывшего некогда Ипотечным агентством РТ) — элитного поселка «Загородный клуб», где дела идут в плане продаж гораздо успешнее. В прошлом году была почти полностью реализована вся вторая очередь (329 участков), третья очередь, судя по нулевым продажам, пока, видимо, в процессе застраивания. По «Дубраве» данных почти нет, а «Светлый берег» снизил за год число участков на продажу с 152 до 122 — 11 из них, впрочем, реализованы. Цена сотки здесь — 42-60 тыс. рублей.

900 «бюджетных» участков «Удачного»

Самым крупным застройщиком экономсегмента вообще можно назвать «Удачный» ООО «Дрим Строй» Руслана Валеева (в Высокогорском районе, 35 км) у села Усады: здесь всего должно быть реализовано 900 участков по 80-100 тыс. рублей за сотку и 14-20 тыс. рублей за строительство одного квадратного метра дома. 495 из них уже реализовано. На втором месте проект «Орел Гарден» одноименной УК в Лаишевском районе рядом с селом Орел (27 км), которые почти закрыли свои продажи, реализовав 480 из 500 участков: цены похожие — 65-110 тыс. рублей за сотку. Замыкает тройку компания ООО «УслонИнвестСтрой» с комплексом «Новый» в Верхнеуслонском районе на 55-м километре от Казани с совершенно бюджетными ценами — 22-25 тыс. рублей за сотку участка и 20-26 тыс. рублей за строительство одного «квадрата» дома. Здесь уже реализована десятая часть — 50 из 468 заявленных участков.

В экономсегменте прямая зависимость снижения цены земли с удалением от Казани не прослеживается

Наконец, что интересно, экономсегмент, пожалуй, единственный, в котором уменьшение стоимости участка с удалением поселка от Казани почти не прослеживается. Да и сам разброс цен (от 22 до 180 тыс. рублей) заставляет признать — и об этом мы постараемся рассказать в следующем материале, — что направления, южное или юго-восточное, и расположение рядом с престижными уже построенными коттеджными поселками играют не малую, а возможно, и очень большую роль в определении стоимости земли. Так как, например, тот факт, что самые дорогие участки продаются сегодня в основном в Лаишевском и Высокогорском районе можно объяснить вовсе не престижностью района вообще, а обычной математикой. Например, тем, что участков экономкласса в Лаишево вообще больше, чем где-либо вокруг Казани, а значит, и разброс там будет гораздо более впечатляющим — в сторону как дешевого, так и дорогого жилья (по всем сегментам Лаишево — самый застраиваемый район: здесь сегодня продаются участки аж в 21 проектах). Объяснить же кусающиеся цены в Высокогорском районе нельзя даже со ссылкой на разницу стоимости по географическому направлению. Можно обратить внимание на популярность направления в принципе — Высокогорский район находится на втором месте по популярности: тут строится 8 проектов в эконом- и элитном сегментах — в этом плане он не уступает Казани, где сосредоточено столько же коттеджных поселков. Можно предположить, что поселки расположены не так далеко от Казани (20-25 км), вокруг неплохая дорожная инфраструктура, и доступен он для подъезда со всех сторон. Или же можно сослаться на тот факт, что раньше главой района был нынешний врио Рустам Минниханов.

Фото на постере lambery.ru