На строительство конкурента казанской «Меги» девелопер занял почти 5 миллиардов

Будущему мегамоллу на Павлюхина дали старт

Как мы уже писали, под будущий Центр семейного отдыха UD Group выбрали место бывшего трампарка на Павлюхина, рядом с ЖК «Сокольники». 26 января стройка ТЦ стартовала. Объект по общей площади — 137 тыс. кв. м — превышает «Мегу» (112,5 тыс. кв. м), но уступает ей в площадях, сдаваемых в аренду, — 53 тыс. кв. м (у «Меги» — 91,5 тыс. кв. м).

Застройщик уверяет, что при возведении мегамолла применяет современные технологии, которые позволяют вести работы круглосуточно, без шума и вибраций. То есть стройка не помешает ближайшим соседям: жителям домов, воспитанникам детсада и учащимся Российского Исламского института. Пока жалоб от них действительно не поступало.

Будущий ТЦ будет пятиэтажным: два нижних этажа займет парковка, три верхних — торговые помещения. Паркинг рассчитан на 1500 машино-мест. Количество магазинов — более 150. Основной акцент — на развлекательную зону, под нее отведут небывалые для казанских ТЦ масштабы — более 30% от арендопригодной площади. Эксклюзивным консультантом проекта выступает CBRE.

Будущий ТЦ будет пятиэтажным: два нижних этажа займет парковка, три верхних — торговые помещения. Илл. эскиз интерьера

— Мы очень тщательно подходим к выбору операторов для развлекательного сегмента, постоянно изучаем мировые тенденции в данной сфере. Предпочтения отдаем тем партнерам, которые в долгосрочной перспективе готовы предлагать посетителям объекта новые эмоции и впечатления, постоянно совершенствовать и адаптировать концепцию в соответствии с меняющимся рынком. В проекте будут открыты многозальный кинотеатр с первым и единственным в Казани залом IMAX, несколько крупных развлекательных концепций для всей семьи, качественные рестораны и фуд-маркеты, — рассказала «Реальному времени» Надежда Цветкова, заместитель директора отдела региональных торговых помещений CBRE.

Заем на 4,568 млрд в ВТБ

В UD Group «Реальному времени» сообщили, что реализация проекта стала возможной благодаря финансовому партнерству с банком ВТБ. По условиям соглашения, подписанного 1 февраля 2018 года, банк предоставляет застройщику долгосрочную кредитную линию «с поэтапным возвратом долга из потоков, которые будет генерировать сам Центр семейного отдыха».

— Благодаря участию банка мы хотим создать первый в Казани проект с масштабной зоной развлечений для всей семьи, вплоть до того, что решили использовать часть кровли под развлекательную зону. Ведутся переговоры с ключевыми федеральными и мировыми брендами. На сегодняшний день мы уже подписали BTS* с «Киномаксом», — отметила в разговоре с нашим изданием директор департамента торговых центров UD Group Валентина Сахабеева.

Хотя девелопер и банк не раскрывают все детали сделки, наши источники сообщили некоторые подробности. Реализацию проекта на Павлюхина оценивают в 6,5 млрд рублей. Строить мегамолл UD Group планирует в основном на заемные средства. В ВТБ он оформил кредит на 4,568 млрд сроком на 10 лет.

С учетом инвестиций себестоимость строительства ТЦ можно оценить примерно в 50 тысяч рублей за кв. м

Из девелоперов в рантье?

— Думаю, что с этим займом у них все будет нормально. По-моему, UD Group и «Унистрой» не сильно закредитованы. У них же какая концепция? Обычно они оставляют нижние этажи себе, то есть у них большой пул собственной коммерческой недвижимости. К этому можно добавить ТЦ «ГоркиПарк», который они строили. В ЖК «Дружба» у них немало торговых площадей, где «Сбер» сидит и другие компании. Есть еще бизнес-центр «Сфера», ЖК «Изумрудный город» в нижних этажах весь «сидит» в ретейле. То есть у них огромный пул арендных платежей, они не продают все, например, как «Ак Барс Девелопмент» в «XXI веке», они оставляют первые этажи себе. Думаю, они формируют себе такую отдаленную «подушку», если когда-нибудь уйдут из девелоперского бизнеса, то оставят себе стратегию рантье. Поэтому те потоки, которые генерирует их существующая недвижимость плюс добавившийся торговый центр, позволят покрывать платежи по кредиту, — считает генеральный директор АН «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.

В CBRE сообщили, что уже ведут переговоры с основными якорными арендаторами проекта, которые будут основой для дальнейшего развития Центра семейного отдыха. Но сами компании пока не называют: «это операторы продуктового гипермаркета, кинотеатр, развлекательные зоны, фешен-якоря».

С учетом инвестиций себестоимость строительства ТЦ можно оценить примерно в 50 тысяч рублей за кв. м.

— Но здесь надо учитывать, что часть помещений они сдадут в аренду, и эти площади будут делать сами арендаторы. То есть это вложения только самого девелопера, так что 50 тысяч за «квадрат» — нормальная, хорошая цена, — добавил Мурат Ахмеров.

«Будут первыми, пока не откроется «Авиатика»

Эксперты высоко оценивают удачное расположение и концепцию Центра семейного отдыха. Из существующих в Казани ТЦ это будет самый крупный, пока не построят ТЦ «Авиатика».

• 

  Надежда Цветкова заместитель директора отдела региональных торговых помещений CBRE

  Центр семейного отдыха на ул. Павлюхина в Казани — уникальный проект в сфере коммерческой недвижимости. Его отличительными особенностями станут современная концепция, учитывающая лучшие мировые тенденции и практики. Особое внимание уделяется развлекательной составляющей, а также формированию качественной концепции общественного питания. Еще одной особенностью станет круглогодично эксплуатируемая кровля, на которой будут размещены кафе и рестораны, рекреационные и спортивно-развлекательные зоны. Проект станет самым масштабным объектом, расположенным в непосредственной близости к историческому центру города. Учитывая прекрасные пешеходную и транспортную доступность, проект сможет охватить максимальное количество жителей.

• 

  Мурат Ахмеров генеральный директор агентства недвижимости «А-Девелопмент»

  Перспективы хорошие. Взять Вахитовский район — какого-то концептуального ТЦ здесь нет, разве что «Кольцо». «Корстон» — нельзя назвать ТЦ — это скорее галерея. «ГУМ» — устаревшая формация, у «Свита Холла» тоже нет ярко выраженной концепции. «Сувар Плаза» — первый этаж премиальный, дальше галерея. И все это уже не новые ТЦ, им больше 10 лет. Таких, как «Южный» или «Парк Хаус, в Вахитовском районе нет. Хотя здесь много и офисного сегмента, весь деловой центр здесь. Здесь рядом и жилье: напротив «Бриз» строит, здесь же ЖК «Сокольники». Поэтому, я думаю, проект будет удачным, и ехать до ТЦ ближе, чем до «Меги».

• 

  Диана Нургалиева директор казанского отделения Агентства регионального развития

  Расположение на Павлюхина — хорошее, в конкурентах — «Мега», «Южный» и другие ТЦ. Перспективы отличные, если заведут международные и федеральные бренды. Развлечения с долей в 35% — великолепно, ресторация и фуд-корт — тоже отлично. Сейчас упор идет как раз на этот сегмент. Если первыми откроются, то будут чуть крупнее «Меги», пока не откроется «Авиатика» (250 тыс. кв. м).

• 

  Адель Хасбиулин генеральный директор АН «МЕГАЛИТ»

  В чем формула успеха «Меги» на момент открытия? В мощной развлекательной составляющей и уникальном составе арендаторов. В новом комплексе UD Group под развлекательный компонент будет отведен целый этаж, а в торговой части некоторые бренды одежды будут представлены в Казани впервые. Интерес к ТРЦ, безусловно, будет, и произойдет перераспределение покупательских потоков. Район строительства — ул. Павлюхина, сейчас активно развивается и застраивается новыми жилыми комплексами. Мы видим, что уже сейчас там очень высокая плотность застройки.

  К тому же я вижу успешные проекты, реализованные UD Group. Это значит, что компания хорошо изучает рынок и дает то, что нужно посетителям. Кроме того, любой девелоперский проект имеет свой жизненный цикл и рано или поздно морально устаревает, даже при условии реконцепции. У проекта, который строится «с нуля», под новые запросы потребителей, потенциал в этом смысле выше.

  Думаю, новый ТЦ вполне может повторить успех «Меги» и со временем достичь того же уровня арендных ставок. Но это, конечно, будет зависеть от уровня его посещаемости.