Как покупка Айрата Баширова прогремела на весь складской рынок России
На рынке Татарстана планируется несколько крупных проектов
По итогам I полугодия 2017 года, по данным консалтинговой компании Colliers International, одной из крупнейших сделок в сегменте складской недвижимости России стала покупка производителем гибкой упаковки «Данафлекс» 17 тыс. кв. м в особой экономической зоне «Алабуга». Региональный рынок складской недвижимости активно растет. За 6 месяцев в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) было введено около 150 тыс. кв. м качественных складских площадей, общее предложение составило 7,46 млн кв. м. Казань демонстрирует достаточно скромные показатели по объему предложения складской недвижимости — только 2% от общего объема предложения. Подробнее в материале «Реального времени».
Казань в первой десятке
После столичных городов, по оценке Colliers International, Екатеринбург и Новосибирск являются наиболее крупными по объему предложения складской недвижимости городами России — 5% от общего объема предложений. У Казани показатели скромнее — только 2%. По объему общего предложения складской недвижимости предсказуемо лидирует Москва с 12,971 млн кв. м, на втором месте Санкт-Петербург с 2,797 млн кв. м, далее идут Новосибирск (1,091 млн кв. м), Екатеринбург (1,038 млн кв. м), Ростов-на-Дону (710 тыс. кв. м). Казань с ее 356 тыс. кв. м уступает по объему имеющейся складской недвижимости Нижнему Новгороду (632 тыс. кв. м), но чуть опережает Самару (351 тыс. кв. м). Также позади остались Владивосток (147 тыс. кв. м) и Челябинск (299 тыс. кв. м).
CBRE называет меньшую цифру имеющихся в городе складских помещений класса А и В — 316 тыс. кв. м. По подсчетам JLL, объем предложения качественных складских площадей Казани больше, он составляет 495 тыс. кв м, говорит руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова. Таким образом, город занимает 5-е место по объему качественного складского предложения в России, уступая лишь Москве, Санкт-Петербургу, Новосибирску и Екатеринбургу. В структуре предложения доминируют объекты класса А, их доля составляет 85%.
ILM ставит столицу Татарстана на 7-е место по количеству качественных складских помещений в России. На рынке предлагается более 450 тыс. кв. м складов класса А и В, считает бизнес-ассистент департамента складской и индустриальной недвижимости Юлия Ониани.
Предложение складской недвижимости в городах России
К крупнейшим складским комплексам эксперты относят Q-Park и «Биек Тау». Они же, по мнению Оксаны Копыловой, являются и самыми популярными объектами среди арендаторов. Доля сделок, закрытых в Q-Park, составляет почти 40% от общего объема сделок.
Под конечного потребителя
Основной спрос на складскую недвижимость формируют ретейлеры. CBRE дает такую сегментацию спроса в Татарстане: 40% — непродовольственный ретейл, 25% — продуктовый ретейл, 10% — логистика, 11% — дистрибьюторы, производство занимает только 5%.
С 2008 года основной объем по аренде и покупке складских площадей города сформировали ретейлеры, отмечает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Элеонора Богданова. Одной из крупнейших сделок в этом сегменте, по ее словам, стал договор аренды компанией X5 Retail Group более 13 тыс. кв. м в складском комплексе «Биек Тау», заключенный во второй половине 2015 года. Ретейлеры, по данным Богдановой, формируют до 56% складского спроса в Татарстане, дистрибьюторы — 16%, логистические операторы — 10% производственные компании — 17%. К одной из крупнейших сделок по приобретению складских площадей производственной компанией в обзоре Colliers International отнесли покупку производителем гибкой упаковки, компанией «Данафлекс», 17 тыс. кв. м в «А Плюс Парке Алабуга». По оценке директора Департамента складской и индустриальной недвижимости ILM Александра Перфильева, сумма сделки составила не менее 500 млн рублей.
По оценке Cushman & Wakefield, крупные федеральные сети активно развивают логистику в регионах. Третий год основу спроса в регионах составляют запросы от розничных сетей. К наиболее крупным подобным сделкам, совершенным в последнее время, Юлия Ониани относит аренду 13,2 тыс. кв. м X5 Retail Group в логопарке «Биек Тау» и аренду 3,4 тыс. кв. м компанией OZON в Q-Парке в 2016 году.
Ориентируясь на федеральные сети, девелоперы строят склады под конечного потребителя в формате built-to-suit. Компания «А Плюс Девелопмент» строит в Казани торгово-логистический комплекс площадью 22,4 тыс. кв. м для компании ЭТМ, занимающейся дистрибуцией электротехники. В CBRE напоминают о строительстве в Казани склада «под ключ» площадью 35 тыс. кв. м тем же девелопером для компании «Эльдорадо».
Избытка нет?
На текущий момент в Казани ведется новое строительство в умеренных объемах, складские объекты строятся преимущественно в формате built-to-suit, сообщила Элеонора Богданова. Оксана Копылова расказала, что сейчас на рынке складской недвижимости столицы Татарстана продолжается реализация текущих проектов, разбитых на фазы, и строительство небольших складских комплексов до 15 тыс. кв. м. По оценке CBRE, до конца года будет введено 26 тыс. кв. м складских площадей в разных местах. А в таких городах, как Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Челябинск, Краснодар, Воронеж, по данным обзора Colliers International, до конца года ввод новых складских объектов не планируется.
Строительство складских объектов
Казань выглядит перспективно на рынке складских помещений. Избыточного предложения складских площадей здесь нет, уверены в CBRE. Юлия Ониани даже считает, что, скорее, на рынке республики наблюдается дефицит качественных складских площадей.
Элеонора Богданова оценивает долю вакантных площадей в городе на уровне 3,9%. И это небольшой показатель среди других российских городов. Наибольшее количество вакантных площадей — 17% — находится в Челябинске. В Новосибирске и в Екатеринбурге, которые являются крупнейшими по объему предложения складских площадей городами России, доля вакантных площадей составляет 4,5% и 4% соответственно. В Самаре объем вакантных площадей составляет 7,8%, в Перми — 9%, отмечается в обзоре Colliers International.
С ростом спроса на складские площади и развитием логистики в регионе, арендные ставки имеют тенденцию к увеличению, отмечает Оксана Копылова. По данным Colliers International, в I полугодии средняя запрашиваемая ставка аренды на объекты класса А в Казани составила 3600 рублей за 1 кв. м в год, на объекты класса B — 2800 рублей. Они приближены к среднероссийским арендным ставкам: 3500 рублей за 1 кв. м в год на объекты класса А и 2600 рублей — класса В. Ставки в Казани выше, чем ставки в Нижнем Новгороде, Красноярске, Самаре. Ставка аренды не включает НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.
Арендные ставки на складскую недвижимость
По прогнозам Colliers International, до конца 2017 года существенных изменений на рынке складской недвижимости России не произойдет. Наибольший спрос продолжит формировать сегмент ретейлеров. А средняя запрашиваемая ставка на качественные объекты класса А будет находиться на уровне 3 500 рублей за 1 кв. м в год, изменяясь в большую или меньшую сторону в зависимости от качества объекта, объема арендуемых площадей и срока договора аренды.