Новостройки Казани: когда цены не растут, а снижение маскируют в маркетинг

По данным индексов «Реального времени», в июне 2016 года квадратный метр в новостройках, независимо от района и площади квартир, предлагали в среднем за 67 416 рублей, тогда как в нынешнем июне — за 67 571 рублей. Получается, что за последний год не произошло даже небольшой коррекции цен вверх на размер инфляции. Отрицательная динамика есть, хоть и не такая очевидная.

Разговоры о скором росте цен на фоне дефицита предложений прекратились. Одни застройщики решились на скромные летние дисконты, другие — держат цены, повышая их лишь по мере стройготовности домов. «Мы не делаем скидок, так как убеждены, что выставляем справедливые цены за тот качественный продукт, который производим», — заявляет Искандер Юсупов, директор по продажам «Унистрой».

— Для рынка недвижимости всегда характерна сезонность, и текущий год не стал исключением: обычно стабильная зима, за вычетом новогодних каникул, можно сказать, «стагнирующее» лето, которое начинается еще в мае, а в перспективе — активная осень, — говорит Олег Митюнин, заместитель директора «АК БАРС Недвижимость».

Скидки, «завернутые» в ипотеку и ремонт

Снижение цен, в котором не признаются застройщики, уже произошло, ведь маркетинговые акции — это и есть «переупакованные» дисконты.

Хотя кто-то действует прямолинейно. Например, СК «Грань» до 5 июля предлагает квартиры в «Соловьиной роще» с дисконтом в 5 тысяч рублей с квадратного метра.

«Сити-строй» в ЖК «Голливуд» готов скинуть с квадратного метра 2 тысячи рублей на «двушки» определенных планировок — это довольно просторные для двухкомнатных квартиры площадью 69—70 кв. м с комнатами очень вытянутой формы. В итоге, с апреля цены в ЖК снизились в среднем с 58 200 до 56 900 рублей за «квадрат». В пересчете, это всего 2,2%.

Со снижением ставок ипотечного кредитования еще более привлекательными для потребителей стали совместные программы банков и застройщиков — так называемые маркетинговые ставки. Некоторые казанские застройщики предлагают «кредитные каникулы», позволяющие ипотечникам не платить кредит полгода или же снижать платеж по ипотеке в два раза первые один-два года. В таком случае, ставка кредитования стандартная — скидки по акциям, как правило, не суммируются. Некоторые застройщики предлагают ипотеку без первоначального взноса, нацеленную на клиентов без накоплений, обычно это молодые заемщики.

«Клиентам со 100-процентной оплатой мы предлагаем помощь с ремонтом, часть нагрузки берем на себя. Помимо этого все большую популярность приобретает форма оплаты в рассрочку. Мы предлагаем целый ряд программ, включая беспроцентную рассрочку на 10 лет», — утверждает Искандер Юсупов из «Унистрой».

«Сувар Девелопмент» до середины августа при покупке квартир в своих ЖК дарит сотки в третьей очереди коттеджного поселка «Тетеево», где реализуются участки без подряда. Также запущена опция «квартиры с мебелью и техникой», в комплексах компании можно приобрести квартиру со всем необходимым сразу.

Интересно, что при разнообразии программ на рынке до сих пор нет акций для иногородних студентов, хотя летом родители из районов Татарстана, покупающие жилье своим детям — это довольна активная категория покупателей казанской недвижимости.

Девелоперы прячут цены и показывают ликвид

А вот еще одна маленькая маркетинговая уловка — у многих ли казанских застройщиков вы видели цены на сайтах в свободном доступе? Да, застройщики попрятали цены. Это делается для того, чтобы приводить звонок с запросом цены в офис и таким образом проводить продажу по телефону. Еще более настойчиво потенциальный покупатель приглашается в офис застройщика, «для более подробной консультации и выбора планировки».

По наблюдениям участников рынка, в нынешних рыночных условиях теряет популярность так называемая схема траншевых продаж, когда девелопер выставляет на продажу квартиры поэтапно. При такой схеме на стадии котлована происходит распродажа неликвида. Это квартиры на первом и последнем этажах, комнаты неправильной формы, нестандартные планировки, квартиры с выходом на козырек подъезда, с плохим видом из окна и т. д. Наиболее ликвидные метры выводятся на продажу ближе к сдаче дома, по максимально возможной стоимости. Можно получить двойной профит — создать вокруг проекта искусственный ажиотаж и снизить вероятность обвала цен при одновременном выводе на рынок большого количества предложений. Более половины московских ЖК продают квартиры по такой схеме. Впрочем, по слухам, которые сейчас уже не проверить, именно эта схема подвела в свое время девелопера ЖК «Кловер Хаус», который в кризис остался с большим портфелем нераспроданных квартир.

Похоже, в Казани такая стратегия не работает — козырь из рукава приходится доставать пораньше, чтобы опередить конкурентов.

Новые проекты: строят точечно

— В связи с тем, что интересных земельных участков под точечную застройку в городе становится все меньше, застройщики вынуждены уходить в комплексное освоение территорий, выстраивая новые современные микрорайоны. При этом они не прекращают поиск подходящих площадок под точечное строительство, — говорит Максим Николаев, коммерческий директор «Сувар Девелопмент».

И кому-то это удается. Так, среди «новичков» есть дома повышенной комфортности в исторической части Казани. Первая очередь ЖК «Галактика» от СК «Строй Групп» — девятиэтажный дом на перекрестке Тихомирнова/Волкова на 58 квартир, 17 из которых — однокомнатные студии площадью 29,8 кв. м, которые, как сообщается на сайте комплекса, «подойдут для холостяка, молодой семьи или сдачи в аренду». Срок сдачи первой очереди намечен на август 2018 года. Квартиры сдаются в предчистовой отделке. Из акций доступна рассрочка на год при первом взносе от 30%. Вместе с последующими очередями, всего по генплану, в комплексе будет 155 квартир.

«КамаСтройИнвест» решил не «мельчить», самая маленькая однокомнатная квартира в его новом проекте — 87,8 кв. м. ЖК Legato — это пятиэтажный дом на 18 квартир различной площади и планировки на перекрестке Муштари/Щапова с подземным паркингом на 63 машиноместа. Получение разрешения на его ввод намечено на II квартал 2018 года. Продажи начнутся осенью, по цене от 174 000 до 178 000 руб./кв. м.

В конце мая АО «Ипотечное агентство РТ» получило разрешение на строительство жилого дома в Кировском районе, на перекрестке улиц Шульгина и Халтурина. Судя по размеру участка, здесь также развернется точечное строительство.

Начались продажи квартир во втором доме ЖК «Ленинградский» — это 11-этажный жилой дом на 121 квартиру. По информации девелопера — «Таугрупп», планировки квартир решены здесь по принципу «максимум полезной площади». Их площадь варьируется от 29,55 до 67,16 кв. м. Цена 1-го кв. м начинается от 54 900 руб. В июне «однушки» и «двушки» в ЖК предлагаются со скидками до 10%.

Цены растут по мере стройготовности

Опрошенные «Реальным временем» игроки рынка признают, что цены в их проектах корректируются в сторону повышения, разве что по мере роста строительной готовности дома. Подробнее можно изучить в таблице цен на казанские новостройки, подготовленной аналитической службой «Реального времени» (см. ниже)

На проекты «Унистроя» идет плавное повышение, связанное с ростом готовности объектов. Как рассказал Искандер Юсупов, «компания повысила цены в своих ЖК 15 июня, и это уже пятое повышение цен в этом году. Следующее повышение планируется в течение месяца, хотя летом оно и не будет резким».

Цены в комплексах, реализуемых «Ак Барс Недвижимость», с апреля не изменились, за исключением самого свежего проекта — ЖК «Тулпар». Квадратный метр в однушках теперь стартует здесь от 54 280 руб. против 50 700 в апреле, на начальном этапе строительства. Средневзвешенные цены по комплексу выросли за два месяца на 5% — с 50 600 до 53 300 руб./кв. м.

Во второй очереди ЖК «Столичный» от «Сувар Девелопмент» цены с начала мая выросли — тогда кв. м продавали по 65 000 руб., сейчас — по 69 000. Таким образом, рост составил более 5%.

Также у компании стартовал проект ЖК «Времена года» в Лаишевском районе, позиционируемый как комплекс повышенной комфортности. Проведены подготовительные работы и залит фундамент первых домов. Квартиры здесь продаются по 40 000 — 54 000 руб./кв. м.

Казанцы возвращаются к «нормальным» квартирам

За последние годы портрет потенциального покупателя квартир изменился — как на первичном, так и на вторичном рынках. Сегодня основную долю составляют люди, приобретающие жилую недвижимость «для себя». Основными мотивами покупок на сегодняшний день служат потребность в расширении площади по причинам увеличения семьи, в раздельном проживании с родственниками, приобретение недвижимости для подрастающих детей. Доля покупателей, улучшающих жизнь своей семьи — не менее 80% от общего числа сделок. Покупателей-инвесторов при этом с каждым годом все меньше.

Изменилось и потребительское поведение. Покупатель сегодня уже не голоден: если в начале 2016 года при выборе недвижимости потенциальные покупатели еще делали ставку на самое низкое по цене предложение, которое обеспечивалось минимизацией площадей и покупкой квартир в пригородах Казани, то теперь в приоритет ставится разумное сочетание цены и качества.

— Из трендов не могу не отметить смещение акцентов спроса с однокомнатных квартир на квартиры для семейного проживания, особенно двухкомнатные, — отметил Искандер Юсупов.

Олег Митюнин из «АК БАРС Недвижимость» тенденцию подтверждает: «На сегодняшний день основной интерес покупателей сконцентрирован на недвижимости массового сегмента, но мы уже чувствуем разворот спроса в сторону стандартных метражей. Опять становятся интересными однушки площадью 36—43 кв. м, двухкомнатные квартиры 56—57 кв. м. Трехкомнатные квартиры традиционно рассматриваются семьями с детьми, и тут очень важна не только эргономичность планировок, но и стадия строительной готовности дома».

Возможно, именно либерализация ипотеки дала покупателям возможность чувствовать себя немного увереннее и позволить себе больше: можно взять чуть больший кредит и получить полноценную однокомнатную квартиру вместо «студии-колбасы» — вытянутой комнаты с одним окном, либо двухкомнатную вместо скромной «однушки».

Покупателей заманивают в ЖК школами и парками

Учитывая, что самые большие квартиры приобретаются для проживания семейными покупателями, именно на привлечение этой категории потребителей нацелены девелоперы. К тому же это самая многочисленная аудитория. По данным агентства «МЕГАЛИТ», более 60% заявок на покупку квартиры приходят от семей с одним ребенком и более. Для этой аудитории наряду с ценой важны наличие нескольких общеобразовательных и дошкольных учреждений в микрорайоне, транспортная доступность предлагаемого объекта и хорошее сообщение общественного транспорта.

— Но самое важное для таких покупателей — необходимая для жизни ребенка инфраструктура. Сегодняшним центром притяжения жилого комплекса вновь становится школа. Этот пункт в числе значимых для родителей. В сентябре 2017 года в микрорайоне «Казань XXI век» сдается вторая многофункциональная школа с полилингвальной средой и собственным бассейном. Началось строительство школы в «Светлой долине», а для обустройства придомовой территории в этом ЖК на консультацию приглашались даже психологи, — сказал Олег Митюнин.

«Сувар Девелопмент» пошел дальше и собирается обустраивать парк с разными активностями для детей и взрослых. Как рассказал Максим Николаев, в ближайшее время начнется строительство на территории ЖК «Сказочный лес» нового парка отдыха, с детским городком, ледовым катком зимой и футбольным полем летом, а также с экстрим-зоной: веревочным парком, скалодромом и площадкой для катания на скейтборде.

Застройщики и банки взяли курс на синергию

«Возьмемся за руки, друзья, чтоб не пропасть поодиночке», — решили игроки казанского рынка недвижимости и стали искать взаимовыгодное сотрудничество. На это указывает, например, рост популярности посреднических интернет-сервисов, связывающих застройщика и риэлторские агентства. Такие приложения обеспечивают онлайн-подбор необходимого варианта для клиента с помощью умного поиска и прозрачные комиссионные риэлторам.

К тому же, как отмечает Адель Хасбиулин, гендиректор агентства недвижимости «МЕГАЛИТ», никогда еще застройщики не были настолько сговорчивыми, предлагая сотрудничество агентствам недвижимости, ведь большая часть сделок с квартирами — альтернативные, когда «вторичку» продают, чтобы купить жилье в новостройке.

Заинтересованность застройщиков видна как по пулу предлагаемых к продаже квартир, так и по растущим агентским вознаграждениям. «Если еще год-полтора назад застройщики стремились наиболее ликвидные предложения оставлять себе, то сейчас ситуация изменилась, и крупные агентства недвижимости аккумулируют действительно интересные предложения по квартирам в новостройках. Я регулярно получаю приглашения на семинары-презентации недвижимости и экскурсии в жилые комплексы Казани. К тому же, свои особые условия для риэлторских агентств наперебой предлагают и банки. Как правило, это сниженный первоначальный взнос, одобрение в день обращения, более привлекательная ставка кредитования. Участники рынка стремятся к синергии, совместной взаимовыгодной работе, ведь условия работы сейчас уже не те, когда покупателями в ажиотаже «с закрытыми глазами» сметалось все подряд».

По мнению Аделя Хасбиулина, сейчас действительно хорошее время для покупки квартиры — у покупателей большой выбор жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке, а также приятные условия по ипотеке.