Самые щедрые и скупые: кто последовал за Эльвирой Набиуллиной и скинул проценты по ипотеке

«Лучше взять ипотеку на новостройку сейчас»

На прошлой неделе сразу несколько крупнейших банков страны отреагировали на снижение ключевой ставки до 10% понижением ставок на ипотеку. Одним из первых этот шаг сделало «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» («АИЖК»), снизившее ставку по базовым продуктам до 12,25—12,75%. Что касается ипотеки с господдержкой, то ее АИЖК готово выдавать под 10,75—11,25% годовых.

Следом ставки на ипотечные продукты снизили еще два основных игрока рынка жилищного кредитования — Сбербанк и «ВТБ 24». При этом «Сбер», кроме того, что снизил ставку на 0,5 п. п. во всех регионах, сделал дополнительный дисконт в размере 0,5 п. п. для 19 субъектов (в их числе оказался и Татарстан). Сейчас в РТ ипотеку на строящееся жилье можно взять под 13,5% годовых и под 11,4% с учетом господдержки.

Банк «ВТБ 24» снизил ставку на 0,5 п. п. — с 13,6 до 13,1% по базовым продуктам и до 11,4% годовых на ипотеку с господдержкой.

Что касается татарстанских банков, то на 0,5 п. п. снизил ставку ПАО «Татфондбанк» (с 14,99% до 14,49%), на 0,25 п. п. с 12,75 до 12,5% снизил ставку ПАО «АКИБАНК».

* — % ставки при следующих условиях: срок кредита 15 лет, первоначальный взнос 30%.

В целом, участники рынка восприняли снижение ставок весьма оптимистично. В то же время они считают, что ипотеку на новостройки лучше брать сейчас, пока действует программа субсидирования и ставки держатся на минимальном уровне.

— В первую очередь, это связано со снижением ключевой ставки и в целом стабилизацией ситуации на рынке ипотечного кредитования, — говорит начальник управления ипотечного кредитования Департамента розничного бизнеса ПАО «Татфондбанк» Равиля Хасанова.

— Ипотека продолжает восстанавливаться, сейчас она является драйвером роста всего рынка розничного кредитования. Мы ожидаем, что в следующем году рынок будет достаточно крепким, чтобы развиваться и без программы господдержки, и ставка, в среднем по рынку, стабилизируется на уровне 12,5—13% годовых. Поэтому считаем, что лучше взять ипотеку на новостройку сейчас — на минимальных ставках, — отмечает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

Слухи об отмене господдержки не напугали рынок

Данные Росреестра по РТ доказывают, что нынешний год действительно оказался гораздо более благоприятным в плане выдачи ипотек. Так, в 2016 году в Казани за 9 месяцев было заключено 9 473 сделки, что почти на 36% больше, чем в прошлом году (6 092 сделки). По Татарстану рост оказался чуть меньше — на 25% (30 902 сделки в 2016 году против 23 068 — в 2015-м).

Однако проследим, как влияет снижение ставок на количество заключаемых сделок по ипотеке. Как хорошо видно из графика, составленного по данным Росреестра по РТ, начало года ознаменовалось увеличением договоров по ипотеке на жилые помещения. Так, уже в феврале в Казани произошел скачок, который привел к росту сразу на 37% (649 сделок против 1 031). В Татарстане рост оказался примерно аналогичным — примерно на 34%.

При этом число сделок увеличивалось с каждым месяцем, так продолжалось вплоть до апреля. К слову, тогда в Татарстане было зафиксировано 4 399 сделок — это наивысший показатель по ипотеке на жилые помещения в этом году. Рост сделок в начале года объясняется достаточно просто — тогда, как и сейчас, активно муссировались слухи об отмене ипотеки с господдержкой, которые активно поддерживали и сами застройщики.

Начиная с апреля, на ипотечном рынке последовал спад, который можно объяснить, с одной стороны, тем, что многие из тех, кто откладывал покупку, уже купили жилье во время предшествующего ажиотажа, с другой — традиционным падением спроса в летний период. При этом особенно сильно просел ипотечный рынок Татарстана, тогда в столице ситуация сохранялась более или менее стабильная.

Почему Казань оказалась менее подвержена резким скачкам вниз? Возможно, причина кроется в том, что столичные застройщики оказались в гораздо более жестких условиях конкуренции по сравнению с коллегами из других городов, где зачастую коммерческое строительство практически не ведется. В борьбе за покупателя казанские девелоперы предлагают всевозможные акции. В том числе они дополнительно снижают ставки, что вполне логично, если учесть, что больше половины сделок на первичном рынке совершаются с привлечением ипотечного продукта. Как правило, дополнительный дисконт предлагают крупные застройщики, такие, как «Унистрой», «КамаСтройинвест», «Ак Таш-инвест», «Ак Барс Девелопмент» и другие. Совместно с банками они готовы кредитовать своего клиента в среднем под 8,8—9% годовых. Подробнее о предложениях по конкретным жилым комплексам можно прочитать здесь.

Также следует не забывать, что определенную долю покупателей на жилищном рынке Казани составляют жители других городов Татарстана. Казань является объектом инвестиций для всей республики.

Казалось бы, сейчас должна сложиться ситуация, аналогичная той, что была в начале прошлого года. Первые заявления об отмене госпрограммы по субсидированию ставок были сделаны еще в июле, после этого исследования аналитиков о том, что ждет первичный рынок в случае, если слухи окажутся правдой, стали появляться с завидной регулярностью. Однако, если проанализировать данные Росреестра, становится понятно, что пока рынок не отреагировал на разговоры вокруг отказа от субсидий.

К примеру, в августе по Татарстану впервые был зафиксирован рост на 11%. Правда, уже в сентябре число сделок вернулось на тот же уровень, который был зафиксирован в июле. В Казани на протяжении последних месяцев также наблюдается небольшое, но регулярное падение. Отметим, что это не совсем стандартное явление, если учесть, что сентябрь считается началом благоприятного сезона, когда начинает активизироваться спрос на жилищном рынке. Именно так складывалась ситуация и в прошлом году, когда сентябрь ознаменовался увеличением числа сделок по ипотеке на жилые помещения после летнего спада.

Почему же нынешний сентябрь не ознаменовался привычном ростом? Вероятно, часть покупателей откладывала покупку как раз в ожидании снижения ипотечных ставок, последовавшего за снижением ключевой ставки Центробанком. Можно предположить, что нелегкие на подъем россияне ринутся за ипотекой ближе к окончанию госпрограммы, тем более что конец года традиционно характеризуется повышением спроса.

Не покупать, а арендовать

И похоже, что опасения экспертов об отмене господдержки вовсе не лишены оснований. Несколько дней назад президентский Совет по стратегическому развитию и приоритетным проектам утвердил паспорт проекта «Ипотека и арендное жилье» до 2020 года. Согласно стенограмме заседания, опубликованной на сайте правительства РФ, в первую очередь помощь будет оказываться региональным застройщикам в части инфраструктуры — инженерной, внутриквартальной транспортной инфраструктуры и инфраструктуры, связанной с социальными объектами. По словам министра строительства РФ Михаила Меня, на эти цели по году должно выделяться по 20 млрд рублей. Кроме того, он сообщил, что в конце этого года начнется работа по отбору проектов, а в начале следующего года программа начнет работать.

Однако в данном случае речь идет о поддержке застройщиков. И, по большому счету, эта мера не гарантирует, что девелоперы, получившие субсидии, дружно начнут снижать цену квадратного метра. Как же правительство планирует поддерживать покупателей? Понятно, что основным инструментом стимулирования потребительского спроса на протяжении последних двух лет оставалась госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки. На вопрос о том, будет ли она продлеваться в следующем году, Михаил Мень уже на брифинге после заседания ответил весьма туманно.

— Мы сейчас смотрим на то, как реализуется эта программа. Она дала серьезный результат и в 2015-м, и в этом году, но сегодня, в связи со снижением ключевой ставки, она теряет свою актуальность. Мы будем предлагать правительству какие-то варианты по тем или иным мерам дальнейшей поддержки ипотеки, — заявил он.

О каких конкретно мерах идет речь, он не уточнил. В то же время правительство ставит перед собой весьма амбициозную задачу выйти на 1 млн ипотечных кредитов к 2018 году, тогда как, к примеру, в прошлом году было выдано 700 тыс. кредитов. А к 2020 году выдача и вовсе должна достичь 1,2 млн кредитов.

По словам Михаила Меня, коэффициент риска по облигациям АИЖК будет снижен со 100 до 20%. Это, в свою очередь, повлияет на объем создаваемых резервов по кредитному портфелю. Кроме того, Мень подтвердил, что до конца года должны появиться ипотечные облигации.

Учитывая, что к 2018 году на пилотные проекты по программе арендного жилья правительство планирует выделить порядка 18 млрд рублей, возможно, именно арендное жилье рассматривается в качестве альтернативы дорогостоящей ипотеке. Отметим, что Татарстан тоже входил в число пилотных регионов, где должно было развернуться массовое строительство доходных домов. Но пока практически единственным федеральным проектом можно считать закрытый паевый инвестиционный фонд «Кутузовский». Но, как отмечает издание «Московская перспектива», в настоящий момент арендовать коммерческое жилье оказывается дешевле, чем государственное. К примеру, если «однушку» в 22 кв. м по госпрограмме предлагают арендовать за 36 тыс. рублей, у частных собственников ее можно снять за 30 тыс. рублей и даже дешевле.

Выгодная «вторичка»

Если субсидирование ставок на ипотеку на первичное жилье все же будет отменено, несмотря на альтернативные меры поддержки, предлагаемой правительством, «первичке» будет довольно сложно конкурировать с «вторичкой», которая уже сейчас показывает неплохой рост.

— Одним из трендов этого года принято считать оживление спроса на вторичное жилье. Рынок вторичной недвижимости, благодаря снижению ставки до 12% годовых, также демонстрирует положительную динамику и стабильный спрос среди клиентов, — говорит региональный директор ООО «Казанский» Приволжского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Елена Сабурова.

Как сообщает пресс-служба Сбербанка, по сравнению с 2015 годом объем одобренных заявок на ипотеку на вторичном рынке вырос на 47%. Но что еще любопытней ипотека на «вторичку» в общих выдачах Сбербанка составила 64%, что сопоставимо с уровнем 2013—2014 гг.

Понять, как «вторичке» удалось восстановить свои позиции, нетрудно. Если сопоставить ставки на ипотеку на первичное и вторичное жилье (без учета господдержки на «первичку»), окажется, что они уже сравнялись. В некоторых случаях покупка вторичного жилья даже может оказаться более выгодной. К примеру, Елена Сабурова отмечает, что если ставка на ипотеку на приобретение первичного жилья без учета госсубсидий составляет от 12% до 13,5%, то вторичное жилье можно купить под 12—12,5% годовых.

Если говорить о динамике снижения ипотечных ставок, то за истекший месяц 3 банка из 27 банков из списка к исследованию на 15 лет снизили ставку на ипотеку на вторичное жилье. В их числе оказался «АКИБАНК», опустивший ставку с 12,75 до 12,5%. На 0,5 п. п. снизили ставку ВТБ 24 (с 13,6 до 13,1%) и «Банк Москвы» (с 13,6 до 13,1%).

Так что в случае отмены господдержки первичный рынок может просесть из-за того, что потенциальные покупатели начнут делать выбор в пользу вторичного жилья, где условия кредитования в отдельных случаях могут быть даже более выгодными.