Команда Тимура Шагивалеева войдет в гостиничный бизнес за 1 миллиард рублей
ОЭЗ «Алабуга» планирует выкупить одноименный отель и передать его в управление международному бренду
Как стало известно «Реальному времени», ОЭЗ «Алабуга» покупает одну из лучших гостиниц в Елабуге. Продавцом выступит подконтрольная теперь СИНХ УК «Ак Барс Капитал», в нынешнем виде гостиница закроется уже 1 ноября. В самой ОЭЗ «Алабуга» уверяют, что в сегодняшнем состоянии отель не удовлетворяет бизнес-потребностям зоны. Для повышения уровня гостиницы планируется привлечь некоего международного оператора. Участники рынка считают заявленную стоимость 1,1 миллиарда рублей явно завышенной.
Отдать миллиард «Ак Барс Капиталу»
На портале госзакупок особая экономическая зона «Алабуга» опубликовала информацию о покупке гостиничного комплекса за 1,119 млрд рублей. Согласно данным документации, закупка будет произведена у единственного поставщика, которым стала управляющая компания «Ак Барс Капитал». В информации о поставщиках можно узнать и более точное описание продавца гостиницы — речь идет о закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости «Ак Барс — Земельный фонд». Указанное обоснование выбора продавца — утвержденное изменение №1 Перспективного плана развития ОЭЗ «Алабуга», протокол от 18 августа 2016 года.
К сожалению, на этом данные о гостинице и условиях покупки заканчиваются. Никаких документов, которые могли бы более подробно описать условия сделки, в опубликованных материалах нет.
Интересно при этом, что ЗПИФ «Ак Барс — Земельный фонд», который является продавцом здания, лишь в июле перешел под контроль УК «Ак Барс Капитал». До этого, как писала газета «Реальное время», инвестиционный фонд контролировался УК «Евро Фин Траст», вероятно, близкой к «Ак Барс Девелопменту». «Земельный фонд» был крупнейшим ЗПИФом «Евро Фин Траст», а одним из крупнейших активов ЗПИФа являлся, видимо, «Алабуга Сити отель» — юрлицо — ООО «Центр гостеприимства 1». Общая стоимость ЗПИФа оценивалась в 2,5 млрд рублей.
Тут следует добавить, что в конце 2015 года УК «Ак Барс Капитал» перешла под контроль «Связьинвестнефтехима» Валерия Сорокина. Отчасти эти пертурбации эксперты связывали с планом спасения опорного татарстанского банка.
Довериться международному бренду
Между тем именно эту гостиницу и приобретает ОЭЗ «Алабуга». Как сообщил начальник отдела PR ОЭЗ «Алабуга» Михаил Миронов, речь идет именно об «Алабуга Сити отель». «Мы не скрываем, что эта гостиница — «Алабуга Сити отель». Про то, что она передается, стало известно еще пару месяцев назад, когда на наблюдательном совете Рустам Минниханов сказал о ТЭЦ, гостинице и Елабужском водоканале. Она будет приобретена на средства управляющей компании», — сказал он.
Таким образом, ОЭЗ «Алабуга» покупает один из крупнейших активов ЗПИФа. Цель этой покупки не совсем ясна. По словам представителя «Алабуги», цель — одна: ОЭЗ обеспечивает инвестиционную привлекательность площадки. «Приобретение гостиницы — это один из шагов. Многие наши резиденты — и потенциальные, и нынешние, высказываются за то, чтобы в непосредственной близости от ОЭЗ, желательно, в Елабуге — была гостиница международного гостиничного бренда. К сожалению, качество «Алабуга Сити отель» не устраивало наших резидентов, особенно в последнее время. Очень многие пользовались гостиницами в Набережных Челнах — это не так удобно», — говорит Миронов.
Помимо этого, глава пресс-службы «Алабуги» сообщил, что ОЭЗ собирается передать «Алабуга Сити отель» под управление международного гостиничного бренда. «Что это будет за бренд — мы пока не можем раскрыть эту информацию, ведутся переговоры», — говорит он.
По данным источников «Реального времени», оператором может выступить сеть Mariott, однако в казанском и российском представительстве сети эту информацию подтвердить не смогли.
Лучшую гостиницу Елабуги «не дотянули» до четырех звезд
Как говорит Гульнара Сафина, директор гостиницы «Релита-Казань», приобретаемый отель достаточно высокого уровня: «Насколько я знаю, гостиница «Алабуга Сити» — это отель, который мог претендовать на четыре звезды. Там нужно было улучшить определенные параметры — необходимо наличие фитнес-центра, которого не было, но он закладывался — под него выделено место. Отель хороший, с современным дизайном. Я там была в 2009—2010 годах. На тот момент он был уровнем выше, чем существовавшие тогда отели в Казани».
Говоря про стоимость, Сафина не смогла назвать ориентировочную цену: «Времени прошло уже много, гостинице около девяти лет. Все зависит от того, какой произошел износ, и образовался ли конкурентный пул — раньше гостиниц такого уровня не было в Елабуге. Вообще изначально гостиница такого уровня в Елабуге строилась в расчете на гостей особой экономической зоны. Только вот в начале резидентов было мало, и гостинице пришлось сложно».
Потенциальный приход международной сети Сафина считает хорошей новостью, но отмечает, что сеть невозможно «позвать», они это решают самостоятельно. Помимо того, руководитель «Релиты» отмечает, что работа под международным брендом может снизить доходность гостиницы: «Все сети, прежде чем прийти, делают глубокий маркетинговый и финансовый анализ. Определяется, есть ли перспективы у гостиницы. Кроме того, от формата зависят расходы для собственника: если это прямое управление, — то это одно. Если франшиза — то стоимость будет выше. Тем не менее, Елабуга — один из важнейших туристических центров в Татарстане. Международная сеть будет большим плюсом для города с учетом развития Елабуги».
«В лучшем случае гостиница окупится через 22 года»
Однако у некоторых участников рынка заявленная стоимость гостиницы в миллиард рублей вызывает вопросы. В частности, Михаил Скоблионок, владелец сети гостиниц «Регина», говорит, что миллиард за гостиницу с фондом в 105 номеров — это дорого: «Максимальная стоимость гостиницы с таким количеством номеров — 700—800 миллионов».
Михаил Скоблионок отмечает, что нормальный срок окупаемости гостиницы должен составлять 7—8 лет. Однако, по его подсчетам, такие сроки просто нереальны для «Алабуга Сити».
— При средней стоимости номера в 4 тысячи рублей в сутки, при 105 номерах гостиница будет приносить 151 миллион в год, — рассуждает Скоблионок, взяв калькулятор в руки. Расходы гостиницы составляют 30—40% от этой суммы. Плюс мы берем процент заселяемости — 60%. 100-процентной заселяемости никогда не будет ни в Елабуге, ни в Казани. Эта гостиница принесет около 90 миллионов в год. Из них расходы на обслуживание, электроэнергию, зарплату, налоги составят как минимум 50%. Итого чистыми эта гостиница будет приносить 45—50 миллионов. Если она приносит 50 миллионов, то 1,1 млрд рублей окупится через 22 года. Это — самый лучший вариант. Нормальная окупаемость гостиницы, напомню, 7—8 лет».
Также Скоблионок указывает и на то, что использование состоявшегося бренда увеличит срок окупаемости: «Если гостиница будет работать под брендом крупной международной сети, то приносить она будет еще меньше. Потому что сеть будет брать деньги за использование бренда», — говорит он.
Закрытие — 1 ноября
Напомним, гостиница «Алабуга Сити» открылась 11 июня 2009 года. В церемонии открытия принимал участие тогда еще премьер-министр Татарстана Рустам Минниханов. Инвестором строительства гостиницы выступил «Ак Барс» банк, заявлялась окупаемость в 10—11 лет.
Гостиница категории «3 звезды» расположена в исторической части Елабуги, на улице Казанской. В гостинице есть ресторан, конференц-зал, бизнес-центр и протокольный зал. Согласно данным сервиса бронирования гостиниц booking.com, всего в «Алабуга Сити» 105 номеров: 56 номеров первой категории, 21 люкс, 28 апартаментов. Двухместный стандартный номер стоит 5100 рублей в сутки, люкс — 6200 рублей, апартаменты — 8300 рублей. Что интересно, ни на booking.com, ни на сайте самой гостиницы невозможно забронировать номера с 1 ноября 2016 года. Как объяснили в колл-центре, с ноября гостиница не будет работать, потому и не принимает бронь.
Справка
Владельцем юридического лица гостиницы — ООО «Центр Гостеприимства» — с апреля 2016 года является на 75,1% — Антон Семенов, на 24,9% — ООО «Кварц-Инвест» из Перми. Владельцем «Кварц-Инвеста» выступает ООО «МИЗ», которым, в свою очередь, владеют ООО «Звезда» и — снова «Кварц-Инвест». «Звездой», в свою очередь, владеет вновь «МИЗ». Кольцо замкнулось, однако прошлыми владельцами некоторых из перечисленных юрлиц были «Ак Барс Девелопмент» и «Ак Барс лизинг».