Чудо под Альметьевском: как 33 га земель ИЖС превратились в сельхозугодья

Казанский ИП отстаивает землю коттеджного поселка под Альметьевском

Арбитражный суд Татарстана частично удовлетворил иск казанского индивидуального предпринимателя Рифа Сафиуллина, потребовавшего вернуть трем десяткам гектаров под Альметьевском прежнюю категорию — «земли населенных пунктов». Бездействие Совета района по невнесению изменений в Единый государственный реестр недвижимости признали незаконным.

Спорную землю бизнесмен выкупил у района в начале 2014 года с открытых торгов, где был единственным участником. Заплатил 6,6 млн рублей за 33 гектара, то есть по 2 тысячи рублей за «сотку», оформил в собственность. Это был один большой участок в Новоникольском сельском поселении рядом со столицей нефтяников. Категория — «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования — жилищное строительство.

Сегодня такой ценник кажется низким, но эксперты в сфере недвижимости полагают, что на тот момент стоимость земли была вполне рыночной. Косвенное представление об этом дает и мониторинг МЗИО РТ за 2014 год по ценам на объекты недвижимости, включая земельные участки в Альметьевском районе. В районах массовой застройки жилья стоимость сотки земли начиналась от 200 тысяч рублей, но это в черте города. Цены на сельхозземли в районе стартовали от 130 рублей за сотку, так что цена, которую заплатил Сафиуллин за землю под ИЖС, 2 000 за сотку, не такая уж и маленькая.

Согласился с этим мнением и вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев, напомнив, что рынок ИЖС в Татарстане начал активно развиваться незадолго до пандемии.

Как заявил суду Риф Сафиуллин, землю он приобрел в предпринимательских целях — для развития коттеджного поселка и продажи участков под ИЖС. Поэтому в 2016 году размежевал большой земельный надел на 229 участков и начал продавать. Несколько покупателей начали строить дома. Но спустя несколько лет выяснилось, что у части участков сменилась категория на «сельхозземли», что больше не позволяло строить здесь жилье.

Участки коттеджного поселка превратили в сельхозземли

Сейчас на праве собственности Рифу Сафиуллину принадлежат 189 земельных участков, а 40 уже проданы гражданам — суд привлек их третьими лицами к спору. Пять покупателей успели построить коттеджи (их видно на снимке из космоса), поскольку их участки обладали теми же характеристиками, что и первоначальный, из которого их образовали: категория — «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования — для жилищного строительства.

Более того, вновь образованным участкам уже присвоили почтовые адреса. Это подтверждается распоряжением Новоникольского сельского исполкома от 2016 года. Но в 2023 году Сафиуллин узнал, что категорию участков сменили на «земли сельскохозяйственного назначения». Изменения внесли в ЕГРН на основании утвержденного решением райсовета генплана Новоникольского сельского поселения.

Согласно генплану, участки предпринимателя в категории «земли населенных пунктов» не включили в границу населенного пункта — поселка Сосновка. По Правилам землепользования и застройки Новоникольского сельского поселения они были расположены в территориальной зоне СХ-1, то есть в зоне сельскохозяйственного использования.

Генплан признали недействующим, но категорию землям не вернули

Как заявил бизнесмен суду, генплан Новоникольского поселения нарушил его права и законные интересы, наложив ограничения на земли. Документ лишил его возможности заниматься предпринимательской деятельностью в соответствии с установленным видом разрешенного использования участков — жилищное строительство.

В 2024 году Риф Сафиуллин обратился в Верховный суд Татарстана, требуя признать недействующим генплан поселения в части исключения из границ населенного пункта принадлежащих ему земельных участков в кадастровом квартале 16:07:230001. ВС РТ отказал, но Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции отменил решение, приняв новое. Иск казанского ИП удовлетворили, генплан признали недействующим.

Однако альметьевские чиновники так и не внесли изменения в ЕГРН в соответствии с решением по делу и не вернули участкам прежнюю категорию — «земли населенных пунктов», как это было до принятия генплана.

Чиновников обязали вернуть земле прежнее назначение

Риф Сафиуллин обращался в исполком и Совет Альметьевского района, местный Комитет земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности (ранее ПИЗО) с просьбой внести изменения. Но чиновники отказали ему, ссылаясь на то, что решение суда не предписывает им совершать какие-либо действия. Бизнесмен написал в Управление Росреестра по РТ, но там сообщили, что вопрос в ведении альметьевского исполкома.

По словам предпринимателя, он больше не мог продолжать свой бизнес-проект по возведению коттеджного поселка и нес большие убытки. Землю нельзя было использовать по первоначальному назначению и в целях, для которых она приобреталась, — ведение ИЖС. Это значительно уменьшило рыночную стоимость участков. Поэтому прошлой весной бизнесмен подал еще один иск в Арбитражный суд РТ, требуя признать незаконным бездействие альметьевских чиновников.

Татарстанский арбитраж согласился с его доводами и частично удовлетворил требования. Суд напомнил: если права и законные интересы правообладателей земли и объектов капитального строительства нарушаются или могут быть нарушены при утверждении генплана, они вправе оспорить его в судебном порядке (часть 15 статьи 24 ГК РФ). В результате АС РТ обязал Совет Альметьевского района в течение 15 дней обратиться в Управление Росреестра по РТ с заявлением о внесении в ЕГРН изменений категории спорных участков на «земли населенных пунктов».

Однако Комитет земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности подал жалобу на это решение. Сейчас она оставлена без движения, апелляционный суд в Самаре дал альметьевским чиновникам время до 9 февраля, чтобы известить всех участников дела.

«Нанесен колоссальный ущерб обычным людям, купившим земельные участки»

«Реальное время» направило запросы с просьбой высказать свои позиции по спору Совету и исполкому Альметьевского района, а также самому предпринимателю Рифу Сафиуллину. По словам представителя ИП, казанского юриста Павла Тубальцева, фактически в рамках арбитражного дела бизнесмен понуждает уполномоченные органы исполнить ранее принятое и вступившее в законную силу апелляционное определение о признании недействующим генплана Новоникольского поселения. Именно этим документом приобретенные Сафиуллиным земельные участки без законных оснований были исключены из населенного пункта п. Сосновка, в связи с чем изменилась их категория.

Юрист считает, шансы КЗИОГД АМР на отмену решения Арбитражного суда РТ от 31.10.2025 года по этому делу практически нулевые. По его словам, решение абсолютно законное и обоснованное, он напомнил, что суд обязал Совет Альметьевского района в течение 15 дней внести изменения в ЕГРН. «Действия ответчика по обжалованию дают основания предполагать, что ответчик намеренно затягивает момент вступления в законную силу решения арбитражного суда. Это затягивание проявляется и в подаче апелляционной жалобы с нарушениями установленных требований: не были отправлены копии жалобы многочисленным третьим лицам — собственникам земельных участков и различным уполномоченным органам».

Жалобу альметьевских чиновников оставляли без движения до 14 января 2026 года, и в установленный срок КЗИОГД АМР так и «не устранил в полном объеме все недостатки», срок для устранения нарушений продлили уже до 9 февраля 2026 года. «Затягивание вступления решения в законную силу, вероятно, необходимо для того, чтобы принять новый проект генерального плана Новоникольского сельского поселения Альметьевского
муниципального района Республики Татарстан от 2025 года, которым также все 229 земельных участков остаются исключенными из состава населенного пункта п. Сосновка (поскольку в качестве границ населенного пункта принимаются в новом генплане границы, состоящие на учете в ЕГРН, а ответчик не внес запись в ЕГРН о возвращении землям прежней категории «земли населенных пунктов»)», — полагает Павел Тубальцев.

Узнав про проект нового генплана, Сафиуллин совместно с иными собственниками земельных участков представил свои возражения на публичных слушаниях, направил заявления в различные уполномоченные органы, в том числе в Минстрой и прокуратуру, на контроле которой данный вопрос также находится в настоящее время, сообщил юрист. Отвечая на вопрос о понесенных убытках, он отметил, что права и законные интересы ИП Сафиуллина Р.В. и иных добросовестных покупателей действительно существенным образом нарушаются.

— Размер причиненных убытков в денежном выражении мы назвать не можем, для этого необходимо изучать рынок подобных земельных участков, привлекать независимых оценщиков и проводить сравнительный анализ рыночной стоимости земельных участков двух рассматриваемых категорий земель. Мы и не ставили перед собой такой цели, поскольку надеемся на защиту интересов граждан-землепользователей. Однако даже без точного подсчета убытков очевидно, что нанесен колоссальный ущерб обычным людям, купившим земельные участки с категорией, разрешающей строительство жилых домов, и планировавшим строить жилые дома, — заявил Тубальцев.

Ввиду незаконного принятия оспоренного и признанного судом недействительным генплана, данные участки стали землями сельскохозяйственного назначения, что исключает возможность строить на земельном участке жилой дом и проживать в нем, подчеркнул он и добавил: «Это грубейшее нарушение прав и законных интересов собственников земельных участков».

— В настоящее время указанное судебное решение не вступило в законную силу, так как оно обжаловано в установленном порядке в суде апелляционной инстанции. Внесение сведений о земельном участке в Единый государственный реестр недвижимости с категорией земель «земли населенных пунктов» было осуществлено на основании вступившего в силу решения уполномоченного органа — утвержденного генерального плана Новоникольского сельского поселения в 2019 году. Согласно действующему на сегодняшний день генеральному плану, данные земли относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, — ответили в свою очередь на запрос издания в пресс-службе главы Альметьевского района.

Муниципалитет в своей деятельности руководствуется утвержденными документами территориального планирования, которые проходят процедуру публичных слушаний и согласований в установленном порядке, сообщили в ведомстве. «Вопрос о наличии или отсутствии нарушений прав предпринимателя находится в компетенции судебных органов и будет окончательно разрешен по итогам рассмотрения дела во всех инстанциях», — добавили чиновники.

Следующее заседание по этому делу пройдет в 11-м арбитражном апелляционном суде в Самаре в феврале.