«Покупатель был самым незащищенным в этой цепочке»: Госдума хочет обезопасить россиян от «схемы Долиной»
В Казани риелторы сталкиваются с подобными случаями ежемесячно, говорят эксперты
В законодательство России хотят внести поправки, чтобы защитить покупателей от так называемого эффекта Долиной. Риелторы оценивают поправки как нужные и актуальные, но подчеркивают: аферисты адаптируются под обстановку и схема получает новые витки. Подробнее о том, как не лишиться денег и жилья, — в материале «Реального времени».
Депутаты выступают за презумпцию добросовестности покупателя
2025 год запомнился россиянам резонансной историей продажи квартиры певицы Ларисы Долиной. Артистка заключила сделку под влиянием мошенников и впоследствии оспорила ее — в результате покупательница Полина Лурье осталась и без денег, и без жилья. Исход изменился только после обращения в Верховный суд: тот встал на сторону Лурье. На прошлой неделе стало известно, что покупательница планирует продолжить судиться с артисткой и готовит заявление о взыскании с нее судебных расходов.
Громкий прецедент запустил целую цепочку аналогичных ситуаций по всей стране. На рынке появилась мошенническая схема: продавцы заявляли, что стали жертвами злоумышленников, и отказывались покидать жилье. Недавно в Госдуму внесли законопроект о защите покупателей от таких ситуаций. Он предусматривает внесение поправок в ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса, где описывается недействительность сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Законопроект внес зампредседателя Комитета по экономической политике Михаил Делягин. Текст документа опубликован в парламентской электронной базе.
По мнению авторов законопроекта, необходимо четко прописать презумпцию добросовестности покупателя при оспаривании сделок, совершенных под влиянием обмана продавца третьими лицами. Тогда покупающему недвижимость не придется убеждать суд в своей добросовестности вместо владельца, доверившегося мошенникам. Пока правовой лакуной пользуются злоумышленники, «которые зачастую действуют совместно с продавцами, чтобы оспорить сделку после получения денег от покупателя».
— Введение презумпции добросовестности покупателя кардинально изменит подход судов к рассмотрению дел об оспаривании сделок. Вместо того чтобы возлагать на покупателя бремя доказывания своей невиновности, закон обяжет продавца доказать, что покупатель знал или должен был знать об обмане. Это существенно снизит возможности для недобросовестных продавцов и мошенников использовать формальные основания для «отъема» имущества, — говорится в пояснительной записке.
«Бремя доказывания надо более четко сформировать»
Поправки нужны и актуальны, сказал в разговоре с «Реальным временем» вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. От презумпции добросовестности покупателя «хуже точно не будет», уверен эксперт.
Согласился с целесообразностью поправок в разговоре с нашим изданием и риелтор Амир Шигапов. «[Отношусь к законопроекту] максимально положительно, потому что у нас покупатель был самым незащищенным в этой цепочке», — подчеркнул он.
Новый виток схемы: аферисты настаивают на недееспособности продавца
Драматичная история продажи квартиры Ларисы Долиной развивалась в Москве, но схему вскоре подхватили по всей России. Схожие истории происходили и в Татарстане. Еще в феврале прошлого года «Реальное время» рассказывало историю жителя Ижевска Владислава Гайнуллина, купившего в Казани квартиру у пенсионерки Дании Даутовой. Как позже заявила женщина, она действовала по указке мошенников.
Сейчас ситуация начала меняться. В январе впервые возбудили уголовное дело в отношении пенсионерки, решившей вернуть квартиру по «схеме Долиной». Подозреваемой в покушении на мошенничество стала жительница Тулы.
— Вообще, в Татарстане нет такого большого количества криминальных историй в процентном соотношении, как, например, в Москве. Но, безусловно, [такие ситуации] встречались, — поделился Андрей Савельев. — Не скажу, что прямо часто, но мы, риелторы, ежемесячно фиксируем как минимум один такой случай в Казани.
Как говорит Амир Шигапов, уловки, которые используют мошенники в сфере купли-продажи недвижимости, постоянно меняются. «Мы работаем на протяжении 15 лет, и каждый год [возникает] какая-то новая история. Нам приходится подстраиваться», — объяснил он.
— В случае с Долиной мошенники вынудили продать квартиру добросовестному покупателю. А есть еще схема, когда просто переписывают квартиру на мошенника, и он уже с нормальными документами, с выдуманной историей ее продает. Иногда и по два-три раза переписывают, чтобы совсем скрыть, — предупредил вице-президент Гильдии риелторов.
Кроме того, сейчас популярны схемы, связанные с якобы недееспособностью продавца. Это новый поворот все того же «эффекта Долиной».
— Продавец утверждает, не что мошенники его ввели в заблуждение, а что на тот момент он был недееспособен. Особенно если он в возрасте и у него есть хронические заболевания, это сделать не так сложно, — рассказал Савельев.
Как быть покупателям, чтобы не лишиться и денег, и жилья? Андрей Савельев советует обращаться к грамотным специалистам. Профессиональный риелтор обязательно проверит историю квартиры: почему человек ее продает, что он покупает вместо нее. Собственно, это и есть вторая рекомендация: уточнять, что продавец планирует приобрести после сделки.
— Если человек просто ничего не покупает, никуда [средства] не вкладывает, просто решил продать квартиру, мол, «не нужна она мне», это один из острых подводных камней. От такого жилья лучше отказаться, — посоветовал эксперт.