Рейтинг «Реального времени»: владельцы самых дорогих торговых центров Казани

Как Росреестр к 2016 году прибавил к стоимости налогооблагаемых ТЦ 9,5 млрд

Внесенные в закон РТ о налоге изменения повлияли как на оценку кадастровой стоимости отдельных ТЦ, так и общей стоимости торговых площадей в целом. Напомним, в нашем прошлогоднем исследовании мы писали о том, почему к 2015 году часть девелоперов начали избавляться от ТЦ — не только вследствие падения покупательской активности, но и из-за резкого роста налога на имущество и из-за его подсчета по кадастру, который был подсчитан конторами минзема так, что многие рантье ахнули. Стоимость ТК «XL» за год выросла в 2,7 раза, «Меги» — в 5 раз и т.д. (вплоть до роста стоимости «Агропромпарка», принадлежащего самому Татарстану).

Несмотря на попытки владельцев ряда ТЦ оспорить новую кадастровую стоимость, к декабрю минзем «выкатил» новый перечень центров — на еще большую сумму и с еще большим числом объектов (по новым поправкам в закон, теперь налог коснется и владельцев ТЦ площадью от 2 тыс. кв. м). Число объектов, по оценкам минзема, выросло на 42, а совокупная кадастровая стоимость — более чем на 5 млрд рублей. Напомним, что оценки минзема и Росреестра разнятся, и, по оценкам последнего, совокупная стоимость всех «подналоговых» торговых площадей еще выше. Если в прошлом году она составляла 75,7 млрд рублей, а ныне, по мнению минзема, составляет 80,3 млрд рублей, то Росреестр насчитал 85,2 млрд рублей — то есть на 9,5 млрд рублей больше! Росреестр в нашем случае «сказал свое последнее слово», именно к его расчетам и выкладкам обратятся в этом году налоговики.

«Мега» за год странным образом подорожала еще на миллиард рублей…

Итак, каким получится наш топ-20 владельцев самых дорогих ТЦ с учетом новых расчетов Росреестра и поправок в закон (попадание в этот топ, к слову, вряд ли большая радость для владельцев — скорее большая налоговая печаль!)? В прошлом году мы писали о том, что занявшие первое место (которое, разумеется, они сохранили и в этом году) в рейтинге самых богатых рантье республики шведские бизнесмены из IKEA Ингвар Кампрад и сыновья могли взглянуть на новую кадастровую стоимость принадлежащего им ТЦ «Мега Казань» с ужасом: 7,4 млрд рублей. При том, что это только казанский ТЦ — в России же компании принадлежит 14 торговых центров в 11 городах совокупной торговой площадью 1,3 млн кв. м. Разумеется, в компании заявили о желании оспорить оценку кадастровой стоимости своего ТЦ, до настоящего момента результат все еще не в пользу «Икеи». Мало того, по новым расчетам их ТЦ, оставшись самым дорогим, еще и подорожал на 1 млрд рублей! Теперь Кампрады владеют в Казани торговыми площадями на 8,4 млрд рублей (Росреестр насчитал шведам на 23 тыс. кв. м площадей больше — 193,2 тыс. кв. м). Это особенно впечатляюще, учитывая, что сама компания намерена вложить в модернизацию своего молла еще 2 млрд рублей. В самой компании еще в прошлом году заявляли, что рыночная стоимость «Меги» составляет 2,5 млрд рублей. Таким образом, Росреестр увеличил стоимость ТЦ в 3,36 раза!

…а братьям Хайруллиным насчитали на 100 млн рублей меньше

А вот братьям Хайруллиным, занимавшим в прошлом и занявшим в этом году второе место, повезло больше: кадастровая стоимость их площадей за год снизилась. Если в прошлом году, заняв второе место в нашем рейтинге, они владели ТЦ на 6,7 млрд рублей, то в этом году Росреестр великодушно насчитал Хайруллиным лишь 6,5 млрд рублей.

При этом торговых площадей, подотчетных новому налогу, у Хайруллиных стало больше: 117,9 против 114,6 тыс. кв. м в прошлом году (вследствие поправок в закон — Росреестр «разглядел» у них еще три небольших ТЦ до 3 тыс. кв. м).

Минзем понизил цену «Сувара» на 720 млн, а Росреестр увеличил на 160 млн рублей

На третьем месте — владелец Suvar Plaza ЗАО «Плаза Партнерс», еще в прошлом году имевшее на балансе офисно-торговый центр класса «А» площадью 74,5 тыс. кв. м стоимостью 4,2 млрд рублей (седьмое место в топ-20 по РТ). В марте 2015 года «Сувар» был вторым самым дорогим ТЦ после «Меги». Однако владельцам Suvar Plaza одним из немногих удалось снизить приписанную ТЦ минземимущества РТ кадастровую стоимость, причем достаточно значительно — до 3,52 млрд рублей, то есть как будто бы более чем на 720 млн. Таким образом, «Сувар» после новой оценки оказался даже дешевле «Парк Хауса» (3,7 млрд рублей). К несчастью для владельцев, приведем кадастровую стоимость, подсчитанную уже Росреестром: 4,36 млрд рублей. То есть в действительности за год «Сувар» подорожал на 160 млн рублей (и площади, в отличие от «Меги», по подсчетам того же Реестра при этом не изменились).

Эта казанская «тройка» является пока и татарстанской «тройкой» владельцев самых дорогих торговых площадей.

ТРЦ «Южный» подорожал за год на 200 млн рублей

Владельцы «Парк Хаус» (Atrium European Real Estate) по Казани заняли четвертое место (хотя, по мнению минзема, «Парк Хаус» площадью 70,5 тыс. кв. м занял третье место по стоимости сразу после «Корстона» — о «чуде Корстона» разговор будет ниже). И минзем, и Росреестр насчитали ему 3,75 млрд рублей в прошлом году и не изменили расчеты к 2016 году.

На пятое место вышел Вячеслав Зубарев (напомним, после нового подсчета в налогооблагаемой базе оказался еще один его автосалон, и глава ТТС стал четвертым крупнейшим рантье в столице РТ) с общей стоимостью торговых площадей своих автосалонов в Казани площадью 81,3 тыс. кв. м в 3,7 млрд рублей. Если вспомнить прошлогоднюю цифру всех владений Зубарева по РТ — 4,1 млрд рублей, очевидно, что большая часть его площадей уже находится в Казани.

Шестую строчку нашего рейтинга заняли владельцы ТРЦ «Южный» площадью 77,8 тыс. кв. м. С «Южным» вышла неувязочка: в 2015 году ему насчитали кадастровой стоимости на 3,4 млрд рублей, ныне же Росреестр, пересчитав внимательней, увеличил стоимость ТРЦ до 3,6 млрд рублей, то есть на 200 млн рублей за год! Самое смешное в том, что, по данным минзема, кадастровая стоимость «Южного» как была год назад 2,5 млрд рублей, так и осталась… Только вот налоговая инспекция про эти 2,5 млрд рублей никогда не узнает и насчитает «Казстройинвесту», владельцу «Южного», налогов по базе на 3,6 млрд рублей.

Сулеймановы увеличили стоимость своих ТЦ благодаря Росреестру в 2 раза

Алмаз Сулейманов — седьмое место нашего рейтинга — знал на что шел, когда наконец официально выкупил почти целиком ТЦ «Савиново» и присоединил его торговые площади к площадям своего же ТЦ «XL». Росреестр, подсчитавший кадастровую стоимость последнего в 1,87 млрд рублей, в этом году оценил все владения семьи Сулеймановых в 3,6 млрд рублей. Таким образом, по оценке Росреестра, оба ТЦ примерно равноценны. По мнению же минзема, это совершенно не так: XL у чиновников стоит 1,76 млрд рублей, «Савиново» — 1,57 млрд, то есть на 200 млн рублей дешевле. При том, что формально они правы: площадь «Савиново», которое перетекло на баланс Сулейманова, меньше, чем у XL (36,4 тыс. кв. м ориентировочно), — всего 28,4 тыс. кв. м. При этом надо иметь в виду, что минзем оценил весь ТЦ «Савиново» в 1,57 млрд рублей, тогда как Сулейманов выкупил пока 93% его площади — а вот Росреестр оценил те самые 93% гораздо выше всех 100% площадей ТЦ.

Как второй по дороговизне «Корстон» подешевел к 2016 году на 300 млн рублей и упал на 8-е место рейтинга

Интересные события произошли и с «Корстоном», владельцы которого — ОАО «Комплекс гостиницы «Орленок» и ЗАО «Торговый Дом «Русская Тройка» — занимали в прошлом году пятое место в общетатарстанском рейтинге с кадастровой стоимостью принадлежащих им площадей (66,5 тыс. кв. м) в 3,77 млрд рублей. У минзема она осталась неизменной. А вот Росреестр, точно прознав про желание владельцев сбыть ГТРК с рук, взял да и понизил стоимость «Корстона» до 3,47 млрд рублей, то есть разом на 300 млн рублей! В результате владельцы номинально (с точки зрения минзема, считающего собственность по кадастровым номерам, а не по факту, как Росреестр) самого дорогого ТЦ в Казани оказались в действительности лишь на восьмом месте нашего рейтинга.

Обладатель девятого места — сама Республика Татарстан («Агропромпарк», ТК «На Адоратского, 12», ТК «На Ямашева, 37» и ТЦ «Олимп»), которой Росреестр за год уменьшил владения с 54,2 тыс. кв. м до 53,5 тыс. Однако результат прямо противоположный: равнодушные эксперты Росреестра нарастили налогооблагаемую базу своей родной республике на 20 млн рублей — с 2,45 до 2,47 млрд рублей.

Замыкает топ-10 бизнесмен Владимир Малыгин со своей сетью «Мегастрой» в Казани (и имеющий площади в целом по РТ). Казанскую собственность Малыгина площадью 39,3 тыс. кв. м в Росреестре оценили в 1,9 млрд рублей. «Мегастрой», впрочем, также наряду с «Кольцом» ждет решения по пересмотру кадастровой стоимости — так что есть шанс, что цену казанской сети Малыгина все же понизят.

«Спор» между Латыповой и Нагаевой: «Бахетле» меньше по площадям, но дороже

Открывает вторую десятку, заняв 11-е место в нашем рейтинге, Муслима Латыпова с сетью «Бахетле» и ТЦ «Сити центр» площадью 40,1 тыс. кв. м. В отличие от рейтинга по площадям, где ее с десятого места столкнула владелица ТРЦ «Франт» и ТЦ «Проспект» Гузель Нагаева, в стоимостном рейтинге Латыпова опередила Нагаеву, но вряд ли она тому обрадуется. Площади Латыповой в Росреестре еще в прошлом году оценили в 1,8 млрд рублей, тогда как она еще на заседаниях в стенах Госсовета, когда там принимали закон о новом налоге, жаловалась на высокую кадастровую стоимость и прогнозировала рост цен на продовольствие после введения нового налога. Теперь же Росреестр, подсчитав еще один ее ТЦ, попавший под действие налога (на проспекте Мира — 2,3 тыс. кв. м) увеличил ей кадастровую стоимость до 1,942 млрд рублей.

Гузель Нагаева, хоть и владеет более обширными торговыми угодьями, чем Латыпова, заняла лишь 12-е место в нашем рейтинге владельцев самых дорогих ТЦ. Ей Росреестр насчитал кадастровую стоимость обоих ТЦ — «Франт» и «Проспект» на 44,5 тыс. кв. м — в 1,85 млрд рублей (то есть почти прошлогодняя стоимость всего «Бахетле» и «Сити Центра» Латыповой). Что интересно, по оценкам минзема, ТРЦ «Франт» подорожал за год на 266 млн рублей, с 1,137 до 1,4 млрд рублей. А стоимость «Проспекта» в министерстве оценили в 434,3 млн рублей.

Алексею Семину добавили еще 300 млн рублей налогооблагаемой базы вместо «Адмирала»

Алексей Семин, занявший в нашем рейтинге крупнейших рантье Казани «несчастливое» 13-е место, тот же несчастливый номер получает и в рейтинге владельцев самых дорогих ТЦ. Напомним, на место сгоревшего «Адмирала» в соответствии с новыми поправками в перечень его владений вписали БЦ по адресу Нариманова, 40. Общую стоимость 36,3 тыс. кв. м оценили в 1,57 млрд рублей. В 2015 году его собственность в Росреестре оценивалась в 1,27 млрд рублей. То есть или БЦ оказался по стоимости дороже «Адмирала», или же, что вероятнее всего, Росреестр пересчитал площади «Грани», так как общая площадь семиновских владений в 2015 году составляла 28,6 тыс. кв. м, а в этом году уже 36,3 тыс. кв. м. Сам БЦ на Нариманова занимает площадь всего в 2,6 тыс. кв. м, поэтому остальные метры Росреестр, вероятно, нашел в ТЦ «Грани». Минзем же оценил владения Семина дешевле — в 1,17 млрд рублей.

Почему большие площади еще не означают больших денег

На 14-м месте Марат Гиниятуллин, владеющий рядом ТЦ (ТК на Петербургской, 37, ТРК «Тандем», «Декатлон») общей площадью 26,6 тыс. кв. м и занимающий в рейтинге крупнейших рантье лишь 19-е место. Таким образом, Росреестр посчитал его площади гораздо более дорогими, чем большие площади семьи Колесовых (30,7 тыс. кв. м), Ильгиза Минкина — ТЦ «Олимп» (31,2 тыс. кв. м), Рустема Хабибуллина с его ТЦ «Миллениум мебель» (33,6 тыс. кв. м), владельцев ЦУМа (32,6 тыс. кв. м) и Центрального рынка (26,7 тыс. кв. м). Всего, как считают в Росреестре, Гиниятуллин владеет торговыми площадями стоимостью 1,3 млрд рублей. Самое удивительное, что за год его собственность даже подешевела с 1,37 млрд рублей. Его соратник и совладелец Шамиль Зарифов оказался на 17-м месте нашего рейтинга.

В свою очередь Центральный рынок, заняв в нашем рейтинге 15-е место, увеличившись в размерах налогооблагаемой базы с 21,6 тыс. кв. м до 26,7 тыс. кв. м за год, подорожал с 1,19 млрд рублей до 1,22 млрд рублей, то есть более чем на 30 млн рублей. Любопытно, что торговые площади Центрального рынка, владельцы которого — ОАО «Центральный рынок г. Казани» — также обращались за пересмотром кадастровой стоимости, по данным уже минзема, напротив, понизились. В 2015 году рынок оценили в 957,137 млн рублей, в 2016 году его оценка — уже 685 млн рублей. То есть разница оценок между Росреестром и минземом по Центральному рынку составила 1,78 раза!

Metro Cash & Carry «похудел» на 10 тыс. «квадратов»

Несмотря на то, что в рейтинге по площадям гипермаркет Metro Cash & Carry не вошел даже в топ-20, владельцам — ОАО «МЕТРО КЭШ ЭНД КЕРРИ РАША Н.В.» насчитали кадастровой стоимости на 1,216 млрд рублей — 16-е место в нашем рейтинге. При этом в прошлом году оценка торговых площадей гипермаркета составляла 1,67 млрд рублей. Как же так получилось? А очень просто. Росреестр — редкий случай — пересчитал торговые площади, и если в 2015 году они составляли 35,2 тыс. кв. м, то в этом году — лишь 25,4 тыс. кв. м, то есть на 10 тыс. кв. м меньше! Не исключено, что от части своих площадей могли избавиться и в самой компании, уменьшив тем самым кадастровую стоимость своего гипермаркета на 470 млн рублей.

Ильгиз Минкин, выставивший в прошлом году свой ТД «Олимп» (площадью 31,2 тыс. кв. м) на продажу, занял 18-е место рейтинга. Его торговые площади оценили в 1,2 млрд рублей, тогда как в прошлом году они стоили 1 млрд. Впрочем, за год же Росреестр отыскал у Минкина в «Олимпе» еще 3,6 тыс. кв. м (в 2015-м «Олимп» занимал как будто бы 27,5 тыс. кв. м).

ТЦ «Миллениум мебель» подешевел на 300 млн рублей

У занявшего 19-е место рейтинга бизнесмена Рустема Хабибуллина, владеющего ТЦ «Миллениум мебель», радость в доме: его все те же торговые площади объемом в 33,6 тыс. кв. м Росреестр переоценил в меньшую сторону: если в 2015 году ТЦ стоил 1,8 млрд, то в 2016 году он подешевел до 1,198 млрд — моментально на 600 млн рублей! Кажется, это одна из самых показательных переоценок среди рантье в нашем топ-20.

Топ-20 замыкает кипрский офшор «Джалмен Файнэнс Лимитед», владеющий многострадальным ТЦ «Республика» (он же ТЦ «Бульвар на Петербургской», он же ТЦ «Детская республика»), выставленного ими же на продажу. Всего 19,5 тыс. кв. м (24-е место в рейтинге по площадям) Росреестр оценил в 1,17 млрд рублей.