Рынок коммерческих площадей: взлет стрит-ретейла, затишье в бизнес-центрах и новые МФК
В этом году в Казани открывается два новых бизнес центра: МФК на ул. Право-Булачной, 51, где разместились Ак Барс Банк, Stefano Ricci и БЦ «Азинский» с коворкингом Orange
Как выяснило «Реальное время», арендные ставки в бизнес-центрах Казани «замерли» на уровне прошлого года — до 1510 руб./кв. м в классе А. Стагнация продлилась до середины июля, после чего девелоперы решились сделать постпандемийный рывок и проиндексировали ставки в пределах 10%, оставляя люфт для следующего повышения к концу года. Несмотря на вынужденную паузу в условиях коронакризиса, рынок коммерческой недвижимости Казани пополняется: в июне открылся элитный МФК на Право-Булачной, а в августе — БЦ «Азинский» на проспекте Победы. В перспективе до 2026 года заявлен запуск еще 14 административно-торговых центров в Казани, но аналитики полагают, что частные инвесторы будут массово «перекладывать» средства в жилье, а размеры офисного рынка останутся прежними в ближайшие год-два.
Арендные ставки могут вырасти на 3—5% к концу года
Арендные ставки на торгово-офисную недвижимость в Казани в первом полугодии 2021-го в основном сохранялись на уровне прошлого пандемийного года, в отличие от других российских городов-миллионников, хотя заполняемость татарстанских бизнес-центров достигла высокого уровня — 91,8%.
— Средняя ставка аренды в бизнес-центрах Казани на конец июня 2021 года составила 846 руб. за 1 кв. м, что является уровнем ставок июня и декабря 2020 года, — подтверждают специалисты UD Group.
Аналитики указывают, что «рост ставки показывает стагнацию», а уровень вакантных площадей в бизнес-центрах города оценивается в 8,2%. Впрочем, эта цифра далеко не критическая. «Уровень вакансии офисных помещений последние 3 года составляет 7-8%, несмотря на новые проекты, которые были введены в эксплуатацию», — констатируют в компании.
В настоящее время в городе функционирует 132 бизнес-центра с общим объемом предложения 691 тыс. кв. м. Из них продолжают пустовать 56,6 тысячи кв. м, что, по всей видимости, и сдерживало общее повышение.
Тут нужно заметить, что арендные ставки в Казани имеют широкую амплитуду в разбросе цен. Они различаются почти в два-три раза в зависимости от класса бизнес-центра. Так, средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 510 руб./кв. м/мес., но уже в БЦ класса В+ опустилась вдвое — до 859 руб./кв. м/мес., в БЦ класса В — 760 руб./кв. м/мес., а в БЦ класса С — втрое — до 486 руб./кв. м/мес. Несмотря на двукратную разницу, наибольший спрос приходится на офисные центры класса А. Причем именно здесь арендные ставки выросли за год на 5,5%, тогда как в БЦ других категорий — снижались.
— В классе А вакансия составила 7% (без учета нового здания на Право-Булачной, 51, открывшегося в июне текущего года — 4%), в классе В — 8%, в классе В+ и С — 9%. Снижение вакансии в основном произошло в классах А и В — по 8%, в бизнес-центрах более низкого класса вакансия сохраняется на прежнем уровне, — отмечают эксперты.
Территориальное местонахождение бизнес-центра, по их словам, не повлияло на динамику его заполняемости: «Тенденция по районам такая же: практически все районы восстановили уровень загрузки офисов. Повышение уровня заполняемости в сравнении с июнем предыдущего года отмечено во всех районах города».
По оценкам аналитиков UD-групп, по мере сокращения вакантных площадей «потенциал индексации ставок» составит 3-4% к концу текущего года. И еще больший потенциальный рост сохраняется у БЦ класса «А». Таким образом, в условиях сжимающегося спроса, объектам недвижимости старого формата придется прилагать немало усилий для удержания клиента.
Новые площади на рынке
В этом году рынок коммерческой недвижимости Казани пополнился новыми бизнес-центрами. В совокупности объем предложений увеличится примерно на 30 тысяч кв. м или на 5%. Так, в июне открылся элитный МФК на Право-Булачной, 51 (на месте бывшего Комбината «Здоровья»), о строительстве которого «Реальное время» подробно рассказывало. Его застройщиком выступил «Татинвестстройпроект». Общая площадь коммерческих помещений на первом и втором этажах составила 7 222,4 кв. м. На нижнем планируется размещение торговых операторов, а второй отдан под офисы. Общая площадь — 2 500 кв. м и заявлена к классификации на класс «А».
— Открытие офисных площадей состоялось в июне 2021 года без контрактов на аренду, но, по словам собственника бизнес-центра, уже имеются предварительные договоренности о сдаче всей площади в аренду, — сообщают эксперты рынка коммерческой недвижимости.
Как стало известно «Реальному времени», одним из первых арендаторов нового МФК стал Ак Барс Банк, который заключил договор на аренду 900 кв. м для обслуживания VIP-клиентов банка. Кроме того, здесь разместился ретейлер брендовой одежды Stefano Ricci.
В августе 2021 года планируется введение в эксплуатацию первой очереди бизнес-парка «Азинский» в Советском районе Казани, где откроется офисный центр Orange. Общая площадь первой очереди составит 20 189 кв. м. Весь бизнес-парк будет состоять из трех зданий по девять этажей, которые «дадут» 60 567 кв. м. Известно, что офисы будут передаваться как в отделке shell&core, так и в отделке «под ключ». Помимо офисных пространств с лаундж-зоной, на территории БЦ планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты. Заявленный класс бизнес-центра — «А». Для арендаторов будут работать ресторан, фитнес-центр с бассейном.
— 2021 год отмечается стагнацией ставок аренды, но, как показывают тенденции прошлых кризисов и сокращающаяся вакансия на рынке, можно предполагать повышение ставок уже к концу года, — прогнозируют в UD Group, по их оценке, к концу года ставки могут вырасти на 3-4%.
Согласен со спикером гендиректор АН А-Development Мурат Ахмеров, указавший, что почти весь объем офисных площадей был арендован сразу после выхода в эксплуатацию, несмотря на высокие ставки. Региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers Владислав Николаев добавил, что этот объект сильно выделяется на общем фоне в Казани:
— В пандемию было совершено мало сделок, поэтому сложно отслеживать ценовые уровни ставок, и в большей части они стали предметом договоренностей, — указал он.
По его словам, до сих пор в городах-миллионниках мало выбора среди качественных предложений класса А.
Мода на коворкинг дошла до Казани
Вместе с тем, казанские девелоперы начинают развивать новый формат гибких и открытых пространств в офисах — коворкинги. Сейчас в Казани их почти полтора десятка. Общая площадь — 11 363 кв. м, в том числе некоммерческих коворкингов площадью 1 240 кв. м («Авиатор» в одноименном технопарке, коворкинг в ДК «Московский» и ДК «Сайдаш»). В дополнение к ним можно отнести два объекта в формате управляемых мини-офисов — Alliance Business Centers и БЦ «Мастер», более восьми антикафе, где можно работать с ноутбуком. Кризис 2020 года сильно затронул сегмент коворкингов и наиболее слабые проекты ушли с рынка. Так, закрылись коворкингы Grow Up и «В тапочках».
На смену им в первом полугодии этого года открылся коворкинг «Func» обшей площадью 1 400 кв. м. В текущем августе запущен второй коворкинг сети Smart Space в торговом центре Udacha, который расположен в жилом комплексе «Царево Village».
— Практически каждый новый бизнес-центр, проектируемый на рынке, заявляет об открытии на своих площадях коворкинга. Одним из новых проектов заявлен коворкинг Orange в одноименном бизнес-центре. С 2018 года о желании зайти на рынок Казани заявляет сеть коворкингов WeWork. А также в качестве реновации своих действующих объектов собственники часто рассматривают переформатирование площадей под коворкинги, но сложность и незнание рынка тормозит развитие данного формата, — отмечают эксперты рынка.
Наибольший спрос в коворкингах приходится на мини-офисы от 15 до 20 кв. м на три—пять рабочих мест. На такие помещения, по словам управляющих действующих проектов, формируется очередь. Помещения большей площади и опен-спейсы имеют загрузку не более 70%.
Стрит-ретейл: перезагрузка у дома
Спрос на аренду торговых помещений «у дома» восстановился. Уровень вакантности — 8,7%, средняя ставка аренды по торговым коридорам — 1 113 руб./кв. м/мес. (по городу — 805 руб./кв. м/мес.), средняя стоимость продажи помещений по городу — 80 572 руб./кв. м. За первое полугодие уровень вакантных площадей сократился на 2% — до 8,7%.
— После 2020 года наибольший интерес арендаторы проявляют к помещениям в жилых комплексах. Уровень стоимости ставок аренды показал рост к июню прошлого года на 26,58%, — сообщают аналитики, — Наиболее востребованными помещениями стала коммерция, расположенная в жилом комплексе на первых этажах. Мы видим быстрое восстановление ставок на такие помещения.
В предстоящие 4 года в Казани заявлено к строительству еще 14 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 414 тыс. кв. м. «Если все объекты будут реализованы, то арендуемая площадь офисных центров г. Казани к концу 2026 года увеличится на 56% процентов», — указывают эксперты, добавляя, что большинство новых проектов заявлены в Советском районе (230,5 тыс. кв. м.). Однако, в связи с удорожанием себестоимости строительства, выход новых проектов может быть отложен до момента роста ставок аренды. Пока же ставки не вселяют оптимизм у инвесторов.
— Если раньше арендные ставки стояли на месте, то в настоящее время мы наблюдаем повсеместную их индексацию в пределах 10% от уровня июня — декабря 2020 года. Можно сказать, что идет техническое повышение в пределах официальной инфляции, которое покрывает возрастающие операционные расходы по содержанию недвижимости, — описывает состояние рынка гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.
По его словам, рост ставки на 10% не вызывает затруднений. Арендаторы легко «проглотили», перейдя на новые условия с 1 июля этого года. Правда, индексация арендных ставок по долгосрочным контрактам с федеральными игроками может быть ниже 10%, так как заранее эти условия не были оговорены. В любом случае, девелоперская доходность в сегменте офисной недвижимости стала заметно ниже, чем в жилищном строительстве. Теперь этот вид бизнеса считается «догоняющим».
