Новостройки застыли на месте: казанские застройщики боятся «двигать» цены

Новостройки Казани держат цены на мартовском уровне

Слухи о возможном падении цен на жилье не утихают с момента объявления в конце марта режима тотальной самоизоляции, который, как известно, мгновенно привел к апрельскому обрушению продаж на рынке недвижимости Казани. Однако дальнейшее сползание было остановлено. Как сообщил вчера ЦИАН, к июлю средневзвешенная цена в новостройках Казани уменьшилась всего на 0,9% — до 86,6 тысячи рублей, фактически остановившись на «доковидном» мартовском уровне.

Похоже, что именно к этому состоянию вернулись новостройки Казани после «коронавирусного» шока, остановившего активность на рынке недвижимости. Московская компания BNMAP.PRO на основе собственной облачной digital-платформы мониторинга новостроек представила ретроспективный отчет о том, в какой ценовой точке оборвался подъем продаж в новостройках (данные на вторичном рынке не исследуются вообще, — прим. ред.). Кроме того, в нем описаны, как изменились предпочтения казанцев и какая ротация среди банковских игроков случилась на татарстанском рынке ипотеки. Отчет основан на официальных выписках Росреестра по совершенным сделкам купли-продажи квартир в Казани за I квартал 2020 года, что позволяет считать исследование объективным и беспристрастным.

Прерванный взлет

К моменту наступления пандемии в Казани было продано 120,6 тыс. кв. м жилья из выставленных на экспозицию 1,51 млн кв. м, следует из отчета. «Можно сказать, что после традиционной зимней спячки новостройки Казани в марте снова пошли нарасхват, — говорит официальный представитель BNMAP.PRO в регионах Михаил Жданович. — Судите сами: за весь 2019 год, за время которого случилось несколько скачков продаж, было реализовано 553,7 тыс. кв. м. Динамика I квартала показывала впечатляющие результаты для перспективы продаж всего 2020 года», — отметил он.

Как оказалось, мартовские продажи побили прошлогодний июньский рекорд, когда в преддверии перехода на эскроу-счета «сметалось все и вся». Как следует из отчетных данных BNMAP.PRO, если в пиковом июне прошлого года было зарегистрировано 733 сделки купли-продажи на первичном рынке Казани (всего свыше 7 тысяч сделок за 2019 год, — прим. ред.), то март превзошел его почти в 1,5 раза. Да и сами застройщики признавались, что объем продаж в марте вырос в 1,5—2 раза.

Мартовский ажиотаж разогнал цены на «первичку» в пересчете на 1 кв. м примерно на 0,1%, однако общий бюджет покупки квартиры подрос в среднем на 100 тыс. рублей, следует из отчета BNMAP.PRO. Так, однокомнатная квартира комфорт-класса площадью 38,2 кв. м подросла до 3,4 млн рублей, двухкомнатная площадью 57,7 кв. м — до 4,8 млн рублей, а трехкомнатные, наоборот, подешевели до 6,2 млн рублей. Из-за этого средний шаг покупки уменьшился, по сравнению с 2019 годом, до 1,4 млн рублей вместо 1,7 млн рублей. Но говорить о понижении стоимости не приходится, потому что это всего лишь «бумажный» показатель, а стоимость однокомнатной квартиры вообще никак не зависит от покупки «трешки».

Казанский метраж, или Почему покупают на 10 метров меньше

Тут стоит добавить, что 90% сделок пришлось на квартиры «комфорт-класса» — низшего из представленных в отчете. Тут выбор покупателей понятен — все меньше семей способны освоить покупку просторной квартиры бизнес-класса (их площадь начинается от 50 кв. м). Как показывает анализ BNMAP.PRO, средняя площадь приобретаемого в новостройках Казани жилья уменьшилась до минимального стандарта в 42 кв. м. В прошлом году семьи покупали преимущественно жилье от 56 кв. м. Иначе говоря, при подорожании бюджета покупки на 100 тыс. рублей вне зависимости от количества комнат семьи все чаще склоняются к покупке малогабаритной квартиры.

Интересно, что сами застройщики изначально не сильно верили в успех продаж первого квартала 2020 года. По сравнению с 2019 годом они выставили на экспозицию 5,9 тыс лотов, или 19,8% от проектного объема жилья. Для сравнения, в прошлом году выбор у покупателя был гораздо больше, выставлялось 7,255 тысячи лотов. «Видимо, застройщики и сами с недоверием отнеслись к рынку. Хотя, возможно, решили сбрасывать не самые лучшие варианты», — отмечает Михаил Жданович.

По данным анализа BNMAP.PRO, в запасе у застройщиков остается еще около 30 тысяч лотов. По словам Ждановича, на первичном рынке остается около 13—14% инвестиционных сделок, которые выйдут на торги позже. «При анализе был обнаружен факт, когда 300 из 800 квартир в одном доме казанского застройщика были зарегистрированы на одно частное лицо», — рассказал он. Бартерные сделки с подрядчиками есть, но они остаются на минимальном уровне. Одним словом, накануне пандемии первичный рынок жилья Казани пришел в отличную форму, резюмирует Михаил Жданович. О том, как изменила его пандемия, станет известно позже. Обработка новых данных еще не завершилась.

Savin House обогнал на «Станции «Спортивная»

Кто из застройщиков успел попасть в «волну» и создать резервы от «доковидного» всплеска продаж? По данным BNMAP.PRO, острая конкуренция развернулась между СМУ-88 Ильи Вольфсона и «#Суварстроит». Каждый из них обеспечил себе долю в 16% от общего объема продаж. С большим отставанием от них вышел на третью позицию «Унистрой» — 10% продаж на первичном рынке Казани. Отметим, что расстановку сил в топ-10 застройщиков изменил «#Суварстроит». Раньше он находился на четвертой строчке после «Унистроя» и «Ак Барс Недвижимость» (у каждого была доля в 13% по итогам 2019 года). Рванул вверх и подмосковный застройщик «Садовое кольцо», поднявшийся с восьмого на четвертое место. Таким образом, эти четыре застройщика покрывают 51% объема «первички». В топ-10 входят также «РЕНТ Строй», «Камастройинвест», «АРТ-Строй», «ЮИТ-Казань», «Бриз».

Удивительно, но лидером по количеству сделок в первом квартале стал элитный жилой комплекс Savin House от «Садового кольца», показывают данные BNMAP.PRO. Удивительно, потому что срок сдачи комплекса приходится на следующий год, а стоимость квартир бизнес класса начинается от 5,4 млн и до 27,7 млн рублей, говорится на сайте ЦИАН. На него пришлось в первом квартале 9% сделок. «Скорее всего, это связано с уникальной локацией вдоль реки Казанки и близостью к центру Казани, — полагает Михаил Жданович. — Вообще, особенность Казани в том, что чем ближе к центру, тем более резко дорожает жилье — до 89 тыс. рублей за 1 кв. м».

На втором месте по популярности стал жилой комплекс «Станция «Спортивная», строящийся на окраине Приволжского района Казани. «#Суварстроит» получил на нем 8% продаж от всего объема проданных квартир. Сдача этого комплекса запланирована на 2021—2022 годы, но уже есть сданные квартиры, говорится на сайте ЦИАН. На третьем — ЖК «Паруса» от «РЕНТ-Сити». Немного отстал от тройки лидеров ЖК «Арт Сити» от «Унистроя» — 5%. При этом он пропустил вперед ЖК «Яркий квартал» с малогабаритным жильем, построенный в Авиастроительном районе Казани. ГК «ЖИК» заработала на нем 6% рынка продаж. В низу топ-10 проектов — ЖК «Нобелевский» («Ак Барс Дом»), «Привилегия» (СМУ-88).

Конкуренция среди банков оживилась

Каждая вторая квартира на первичном рынке покупается в ипотеку, отмечает Михаил Жданович. Наиболее распространенный срок кредита — 17 лет. Неоспоримое лидерство на рынке остается за ВТБ, который покрывает сразу треть спроса на ипотеку. Однако по сравнению с 2019 годом доля двух грантов ипотеки — ВТБ и Сбербанка — заметно убавилась. С 57% в прошлом году до 47%, показывает анализ BNMAP.PRO — у ВТБ она снизилась с 38 до 32%, а у Сбербанка с 19 до 15%.

Вместо этого резко усилили присутствие «Альфа-банк» и «Промсвязьбанк», которые вместе вытолкнули из тройки лидеров ФК «Открытие». Первый сразу оттянул 15% заключенных договоров, а ПСБ — 12%. «ФК «Открытие» сместилась с третьей на пятую позицию, потеряв всего 1% рынка (с 7% до 6%). Иначе говоря, осталась на фактически месте по объемам выдачи, просто «Альфа» и ПСБ проявили резвость.

В этом году не попали в топ-10 по выдаче ипотеки «Россельхозбанк» и «Газпромбанк». Вместо них появились новички — «Металлургический инвестиционный банк» и «Абсолютбанк».