Азат Нигматзянов: «Сегодня фактически застройщики кредитуют банки»
В Казани превысили план по вводу жилья, но отношения с финансовыми организациями сдерживают развитие рынка
Казань вошла в первую пятерку городов-миллионников России по вводу жилья в расчете на одного жителя и заняла первое место среди городов Поволжья. Данные озвучили сегодня на «деловом понедельнике» в мэрии города. За прошлый год в Казани сдали рекордные объемы — 1,14 млн кв. м, что на 26% больше, чем годом ранее, и на 200 тыс. кв. м больше планового показателя, то есть в общей сложности ввели в эксплуатацию 87 многоквартирных домов. Рынок жилья мог бы расти и дальше, но его, по словам строителей, сдерживают банки. С реформой «долевки», по сути, именно застройщики кредитуют финансовые организации, но после сдачи дома не могут оперативно получить деньги со счетов эскроу. Подробнее — в репортаже «Реального времени».
«Механизм финансирования очень выгоден банкам»
Азат Нигматзянов отметил, что в период с 2004 года, когда был принят 214-ФЗ о долевом строительстве многоквартирных домов, по 2019 год в Казани ввели в эксплуатацию 13,5 млн кв. м жилья, что почти вдвое больше, чем с 1988 по 2003 год (7,2 млн кв. м жилья). По мнению замруководителя исполкома, высокий рост объемов жилья связан с изменениями в законодательстве и вводом эскроу-счетов. Застройщики стремились запустить как можно больше проектов, которые попадают под критерии, позволяющие достроить объект по старым правилам долевого строительства.
— Фактически происходит возврат государства в сферу жилищного строительства. Но увеличение объемов жилья, особенно в последние два года, еще не является показателем эффективности новой модели. Это произошло в связи с тем, что застройщики, зная о конце «долевки», максимально вложились в имеющиеся проекты, чтобы оставить возможность завершить их по старым правилам, — подчеркнул спикер.
При этом в 2019 году выдали 57 разрешений на строительство многоквартирных домов, что почти вполовину меньше, чем в предыдущем году. Замруководителя исполкома обратил внимание, что в Казани из 91 строящегося объекта 31 дом (34%) возводится по эскроу-счетам, 60 зданий (66%) — по старым правилам. В целом по России 28% жилья строят с помощью проектного финансирования, 72% — по старой схеме.
Спикер привел данные Рейтингового агентства строительного комплекса: в прошлом году стало известно о намерениях кредиторов подать заявление о банкротстве в отношении 350 застройщиков, что на 77 % превышает показатель 2018 года.
— С проблемами все чаще сталкиваются небольшие игроки рынка со средним объемом строительства — менее 23 тыс. кв м. в год. Сегодня фактически застройщики кредитуют банки, при том что земельные участки под застройку полностью переходят в залог банка. Существующий механизм финансирования очень выгоден банкам. Первый жилой дом, построенный в Казани с использованием эскроу-счетов, введен в эксплуатацию 30 декабря прошлого года. Но банк раскрыл эскроу-счета только 25 февраля этого года. При этом застройщик продолжал платить проценты за использование кредитных средств на строительство — это влияет на оборачиваемость и рентабельность капитала застройщиков и не стимулирует объемы жилищного строительства, — отметил Нигматзянов.
Он считает, что для решения этих вопросов банкам необходимо стать партнерами для застройщиков, взять на себя часть рисков и играть по четко установленным правилам.
Докладчик напомнил, что постановление РФ №480, принятое в прошлом году по инициативе президента Татарстана, содержит пункт, который, по соглашению правительства России с регионами, предусматривает сохранение в субъектах РФ прежней модели строительства. Недавно во время встречи с застройщиками Рустам Минниханов дал поручение Министерству строительства обобщить поступившие от компаний предложения, чтобы вынести инициативы на федеральный уровень.
Выйти на 3,7 млн «квадратов» жилья
Наращивать объемы ввода жилья в России — эту задачу Владимир Путин поставил еще 2 года назад (указ президента РФ № 204 от 07.05.2018 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»). Правительству поручили довести объемы жилищного строительства до 120 млн кв. м в год.
Отвечая на запрос «Реального времени», в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана сообщили, что в соответствии с заключенным Соглашением о реализации регионального проекта «Жилье» определены плановые значения ввода жилья в республике до 2024 года.
Планируемый ввод жилья, млн кв. м
| Республика Татарстан | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| 2,675 | 2,979 | 2,857 | 3,161 | 3,404 | 3,648 |
За шестилетний период в Татарстане должны ввести в эксплуатацию 18,724 млн кв. м жилья. Первый этап уже пройден: в прошлом году республика сдала установленные плановые и рекордные для нее 2 675,5 тыс. кв. м жилья, в том числе:
- программа ГЖФ (жилье с господдержкой) — 371,5 тыс. кв. м;
- многоквартирное инвестиционное жилье — 1 211,7 тыс. кв. м;
- индивидуальное жилищное строительство — 1 092,3 тыс. кв. м.
Рост ввода многоквартирного инвестиционного жилья или коммерческого до 1,2 млн «квадратов» в Минстрое РТ связали с реформой долевого строительства:
— В связи с этим большинство застройщиков заранее получили разрешения на строительство объектов сначала до середины 2018 года (ужесточение требований к застройщикам), а потом до середины 2019 года (переход на счета эскроу). С этим же фактором связано и увеличение (по сравнению с началом 2019 года) количества нереализованных квартир на конец 2019 года — застройщики просто не успели распродать большой объем построенного жилья. Данные квартиры найдут своих покупателей в течение 2020 года.
В министерстве также отметили, что благодаря организованной системной работе и личному контролю Рустама Минниханова удалось обеспечить плавный переход строительной отрасли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Из всего объема строящегося жилья сегодня 63% реализуется по старым правилам и 37% жилья возводится нашими застройщиками с использованием счетов эскроу.