Рынок жилья встретил реформу двукратным падением сделок
Снижение обусловил июньский всплеск технических сделок застройщиков
В Татарстане продажи новостроек за месяц упали более чем на 50% — данные за июль привели в Управлении Росреестра по РТ. Впрочем, по словам экспертов жилищного рынка, цифры не говорят о реальном охлаждении покупателя к «первичке». Снижение произошло на фоне аномального всплеска сделок за июнь, когда застройщики искусственно наращивали показатели продаж, чтобы избежать требований реформы жилищного строительства с 1 июля. В других сегментах рынка спрос, напротив, растет. Так, число сделок по «вторичке» в прошлом месяце в Казани выросло на 15%, а ипотека и вовсе «подросла» на 20%. Эксперты отмечают, что хотя снижение ипотечных ставок и сказалось благотворно, этого недостаточно, чтобы вернуть прошлогодний спрос. Подробности — в материале «Реального времени».
Рынок новостроек: спрос вырос, но показатели упали
Двукратное падение сделок на первичном рынке жилья зафиксировало Управление Росреестра по РТ: если в июне в Татарстане было зарегистрировано 2 752 договора долевого участия (ДДУ), то в июле только 1 258 (-54%). На графике видно, что показатели нынешнего июля оказались даже ниже, чем в 2018 и в 2017 годах.
В июльском проседании «первички» косвенно виноват переход на проектное финансирование. Участники рынка напоминают, что на самом деле аномальным по числу зарегистрированных сделок оказался июнь, когда застройщики скупили часть квартир у самих себя. Естественно, после 1 июля, когда поправки в ФЗ-214 уже вступили в силу, число зарегистрированных ДДУ было далеко от рекордных.
Сами застройщики также отмечают, что реально спрос на «первичку» в июле если и снизился, то не так значительно.
— Да, у нас действительно в июле был некоторый спад по интересующимся клиентам. Для разгара лета это нормальное сезонное явление. В августе мы видим увеличение спроса, хотя и не такое значительное, какое бы нам хотелось видеть, — говорит генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон.
Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов отмечает некоторый спад на первичном рынке по сравнению с прошлым годом.
«Если спроса не будет, застройщики будут вынуждены опускать цены»
Рост цен на новостройки из-за введения эскроу-счетов действительно произошел, но речь идет не об одномоментном скачке цен на новостройки сразу после перехода девелоперов на проектное финансирование. По данным аналитической службы «Реального времени», средняя цена квадратного метра на первичном рыке жилья на 31 июля составила 82,3 тысячи рублей, что оказалось всего на 1% больше по сравнению с данными на конце мая.
Но если рассматривать динамику цен за последний год, окажется, что новостройки в среднем подорожали на 17%. И если в июле 2018 года «однушку» площадью 40 «квадратов» можно было купить в среднем за 2,8 млн рублей, то в текущем июле цена поднялась до 3,3 млн рублей. Более подробно с индексом цен на новостройки можно ознакомиться здесь.
На вторичном рынке, по данным аналитической службы «Реального времени», удорожание составило порядка 10%. Средняя цена квадратного метра за год увеличилась с 72,7 до 80,3 тысячи рублей. Эксперты полагают, что серьезных предпосылок для существенного удорожания жилья в ближайшей перспективе не так много.
— Наблюдается плановое подорожание по мере готовности дома. Понятно, что у застройщиков стало больше издержек. Но все работают на одном рынке, и у покупателей есть выбор. Тем более что большинство застройщиков получили заключения о соответствии (ЗОСы) и продают квартиры без эскроу. Я думаю, что даже если бы все перешли на проектное финансирование, поднять цену было бы сложно. Все же зависит от спроса — если спроса не будет, застройщики будут вынуждены опускать цены, — считает директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
О том, что не планируют «взвинчивать» цены, говорят и сами девелоперы.
«Многие предпочитают новостройкам «вторичку»
Некоторый подъем наметился на вторичном рынке, несмотря на то, что лето традиционно считается периодом спада деловой активности. По данным Управления Росреестра по РТ, в июле в Казани было заключено 1 774 сделки купли-продажи на жилые помещения, что оказалось почти на 15% больше, чем месяцем ранее (1 562 сделки). Положительная тенденция фиксировалась и по Татарстану — 5 454 сделки в июле против 4 926 в июне (+11%).
— Такой рост действительно был. Связан он с тем, что многие предпочитают новостройкам «вторичку», потому что цены уже примерно одинаковые, а ждать 2—3 года, пока дом сдадут в эксплуатацию, покупатели не хотят. Плюс из-за ажиотажа в связи с изменениями в законодательстве было продано очень много новостроек, что потянуло за собой продажи «вторички». Кто-то поторопился купить квартиру по хорошей цене, хотя цены уже давно нехорошие, — считает директор филиала «Этажи» Марат Галлямов.
Как отмечает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, наибольшим спросом у покупателей на вторичном рынке пользуются две категории: бюджетные однокомнатные квартиры с хорошей локацией (спрос у арендных инвесторов и счастливых родителей первокурсников) и двух-, трехкомнатные квартиры класса «комфорт» по объективной стоимости с возрастом дома не более 10 лет.
Тем не менее на графике хорошо видно, что годом ранее темпы продажи вторичного жилья были значительно выше. По данным Росреестра по РТ, число сделок на вторичном рынке в Казани в июле 2019 года оказалось почти на 40% меньше, чем в июле 2018 года. Правда, тут следует сделать оговорку — в прошлом году вторичный рынок переживал нетипичный подъем, связанный как с возможностью получить относительно дешевую ипотеку, так и с прогнозами о предстоящем росте цен на жилье.
— Я думаю, в прошлом году это было связано с ожидаемым ростом ставок, что подстегнуло спрос на покупки по ипотечному кредитованию. Ближе к концу года ставки подросли, и спрос после этого упал. Если сравнивать динамику июля с июлем прошлого года, в нашей компании продажи мы так же закрываем, как в прошлом году, — говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Ставки по ипотеке снизились, но недостаточно
Похоже, наметившееся снижение ставок помогло улучшить статистику выдачи жилищных кредитов. По данным Управления Росреестра по РТ, в июле в Казани было совершено 1 583 сделки по ипотеке, что оказалось на 20% больше, чем в июне (1 316 сделок). По Татарстану тоже наметилась положительная тенденция, хотя динамика в данном случае оказалась ниже — +10%. На графике хорошо видно, что в июле показатели по выдаче ипотеки на жилые помещения сравнялись с прошлогодними.
Напомним, в последние месяцы вернулся тренд на снижение ипотечных ставок. Так, по данным Центробанка России, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на 1 июля составила 10,28%, в то время как на 1 мая она достигала 10,56%. В целом участники рынка восприняли снижение ставок с энтузиазмом, но отмечают, что ипотека не стала такой же доступной, как, например, год назад.
— На сегодняшний день доля ипотечных сделок в нашей компании составляет 30% от общего числа. При этом, по сравнению с июнем этого года, доля выросла на 6%, по сравнению с июлем 2018 года — просела почти на 50%. Несмотря на некое снижение ставки, проценты по ипотеке по-прежнему остаются достаточно высокими, — говорит замгенерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Статистика Центробанка также подтверждает, что год назад средневзвешенная ставка была на 0,8 п.п. ниже и на 1 июля 2018 года составляла 9,48%.
Удорожание ипотеки, которое продолжалось с начала этого года, негативно сказалось на выдаче жилищных кредитов. По данным Росреестра по РТ, за 7 месяцев 2019 года было выдано 11,2 тысячи ипотек на жилые помещения, в то время как за аналогичный период 2018 года в Казани таких сделок было зарегистрировано почти на 15% больше. По Татарстану разрыв оказался еще более значительным — почти 20% (27 861 сделка за 7 месяцев 2019 года против 34 383 сделок за аналогичный период прошлого года).