Индекс новостроек Самары: переход на эскроу не подстегнул спрос?

Ввод падает, цены все равно не растут

Самарская область вылетела из тройки лидеров Поволжского федерального округа по вводу жилья. В период с января по май в регионе в эксплуатацию было введено только 322,2 тысячи кв. м жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года падение составило 152,7 тысячи кв. м — это самое значительное снижение объемов ввода жилья в ПФО. Такие данные приводит «Самарский областной фонд жилья и ипотеки».

Отметим, что в большинстве других регионов ввод жилья, напротив, увеличивался. К примеру, в Башкортостане этот показатель вырос более чем на 30%, до 814, 2 тысячи кв. м. В Татарстане положительная динамика составила порядка 10%, до 1 млн 147,8 тысячи кв. м.

Удивительно, но, даже несмотря на снижение объемов ввода жилья в регионе и переход на проектное финансирование, цены на жилую недвижимость за последний год в Самарской области выросли несущественно. В частности, в Самаре, по данным в исследовании СОФЖИ, средняя цена вторички с мая 2018 года по май 2019-го выросла только на 6% — с 56,6 до 59,9 тысячи рублей за кв. м.

Средняя цена на новостройки за год и вовсе снизилась на 178 рублей — до 45 116 тысяч рублей. Примечательно, что в Самарской области по-прежнему сохраняется разница в цене на первичку и вторичку, хотя во многих регионах эта разница уже стерлась и объекты на стадии котлована даже дороже, чем в сданных или сдающихся домах.

«В каждом городе разрабатывается своя система ценообразования»

Данные аналитической службы «Реального времени» подтверждают, что цены на отдельные объекты за последние полгода повысились незначительно. К примеру, во второй очереди ЖК «Центральный» от ПСК «Трансгруз» цены в период с января по июнь сохранились на уровне 53—55 тысяч рублей за кв. м. Самый дорогой объект застройщика — ЖК «120 квартал» (2-я очередь). Здесь однокомнатные квартиры на середину июня оценивались в 79 тысяч рублей за кв. м.

Фактически неощутимой оказалась и динамика цен на квартиры в МК «Новая Самара» от группы компаний «Финстрой». Например, в секциях 18—19 и 22—23 однушки за полгода подорожали только на 3—5%, с 39,5—41,5 тысячи рублей за кв. м до 40,5—42,5 тысячи рублей за кв. м. На уровне 39 тысяч рублей за «квадрат» в 2019 году сохранялись цены на однокомнатные квартиры в экограде «Волгарь» (9 квартал, 5 дом) от группы компаний «Амонд».

Застройщики также не отмечают колоссального роста цен на новостройки в Самарской области. Как рассказал заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов, с начала года цены на квартиры в жилом комплексе «Южный бульвар», который компания строит в городе Тольятти, в среднем подорожали на 4%, что было связано со степенью готовности объекта. Для сравнения: в одном из наших предыдущих материалов мы писали, что цены на квартиры от «Унистроя» в Уфе в 2019 году выросли в цене до 20%.

Цены выросли, но раньше?

Некоторые участники рынка жилья Самары отмечают, что цены на новостройки выросли, но не непосредственно перед переходом на эскроу, а гораздо раньше.

— Цены у нас поднялись. Многие застройщики постепенно поднимают цены даже на те объекты, которые продаются не по эскроу. С 1 июля 2018 года, то есть с принятия закона о переходе на проектное финансирование, цены в среднем выросли на 30%, — говорит руководитель отдела долевого строительства АН «Визит» Елена Мироненко.

Рост цен на объекты, достраивающиеся по старым правилам, она объясняет степенью готовности объектов.

Она отмечает, что с помощью эскроу на сегодняшний день продаются квартиры в жилых комплексах «Логика» (застройщик — АСП «Берег»), «Королев» (застройщик — ООО «Самарский хлебозавод №9»), «Старт» (застройщик — ООО «Вымпелстрой»). Как отмечает Елена Мироненко, многие проекты находятся на рассмотрении у регионального минстроя, который должен решить, сможет ли тот или иной дом достраиваться по старым правилам.

ЖК Самары,которые все же подорожали

О том, что часть самарских новостроек росла в цене и в первой половине 2019 года, свидетельствуют и данные аналитической службы «Реального времени». В частности, примерно на 10% подорожали однушки в ЖК «Изумрудный» (4 этап) от компании «ПромТехСтейт» — с 53 до 53,66—60,18 тысячи рублей .

На 10% увеличилась и цена объектов компании ООО «Интеграция». Однокомнатные квартиры в жилом комплексе «У парка» и в жилом доме на Аэродромной подорожали с 42 до 44—46 тысяч рублей за кв. м. От 4 до 6% выросла цена однокомнатных квартир в жилом доме на Печерской от компании «Самара-Запад»: если в январе они стоили 50 тысяч рублей за кв. м, то на середину июня — 52—55 тысяч рублей за «квадрат».

Можно отметить, что динамика наблюдалась в основном на объектах, которые реализуют компании с небольшими портфелями. Так, до 12% подорожали однушки в ЖК «Волга» от «Стройпроектсервис» — с 58 до 56—65 тысяч рублей за кв. м.

Менее значительным — от 3 до 6% — оказалось увеличение цен в ЖК «Парк Металлургов» от группы компаний «Вира». Если в январе квадратный метр в однокомнатной квартире стоил 47 тысяч рублей за кв. м, то в середине июня — 48,32—50,05 тысячи рублей за кв. м.

Более подробную информацию о новостройках Самары можно найти в таблице, подготовленной аналитической службой «Реального времени».