Стройка на периферии: «Болезненна тема дорог, а еще серьезнее проблема — с инженерной инфраструктурой»
Гости саммита по недвижимости в Казани посетовали, что на встречу не пришли те, кто напрямую влияет на градостроительство, — представители власти
Бурное строительство жилых комплексов за чертой города, где нет подведенных коммуникаций, школ, развитой дорожной сети, и постоянное возмущение по этому поводу местных жителей обсудили на панельной дискуссии Федерального саммита по недвижимости PRO Development. Притом сами представители власти к беседе не присоединились, о чем с сожалением отзывались девелоперы, как татарстанские, так и прибывшие из Москвы, Тюмени и других регионов. Участники встречи призвали застройщиков при строительстве жилых домов помимо транспортной обеспеченности и инфраструктуры также учитывать общественные пространства и развитие отношений между соседями. Подробности — в материале «Реального времени».
Транспортная инфраструктура не поспевает за развитием жилья
«С большим сожалением констатирую, что в нашей панельной дискуссии не участвуют представители власти. Печально на самом деле, что к таким мероприятиям не находят возможности присоединяться представители администрации», — начала модератор, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова.
Обсуждение началось с комплексной застройки. Несмотря на то, что этот термин — практически общее место, не всегда этот принцип соблюдается. На днях мэр Казани Ильсур Метшин заявил, что с опасением смотрит на развернувшееся строительство за Куюками, напомнила Стрюкова. Он посетовал, что люди покупают жилье за чертой города, а потом администрации приходится тратить огромное количество усилий на то, чтобы проложить инфраструктуру.
— Я сама, как житель района, который еще лет 10 назад не входил в черту Казани, понимаю, о чем идет речь. В сторону Лаишево идет активная застройка жилыми комплексами, а транспортная инфраструктура, конечно, не поспевает за развитием жилья, — заявила модератор и предположила, что альтернативой могли бы стать коттеджные поселки.
«Почти в каждом втором проекте дом введен, тепло не подведено»
Гендиректор компании-застройщика коттеджного поселка «Примавера» Павел Кострикин подхватил тему. По его мнению, в городских и федеральных программах «тема синхронизации городского развития крайне недооценивается»: «На практике это приводит не только к тому, что «построено жилье — не построены школы», но и — застройщики знают — гораздо болезненнее тема дорог. А еще более серьезная проблема — с инженерной инфраструктурой. Почти в каждом втором проекте дом введен, тепло не подведено. И это отнюдь не вина застройщика, договор заключен, он все заплатил, но тепла нет — и получаются обманутые дольщики».
Проблема более характерна для Казани, чем, например, для Москвы, продолжил спикер и отметил, что недостаточная синхронизация — основная проблема, над которой власти обязательно должны задумываться.
«Застройщики поняли, что продать дом в чистом поле — один раз можно, а второй раз уже обмануть никого не получится», — продолжил Кострикин. Человек покупает не квадратные метры и даже не школу во дворе, а образ жизни: «И в чем он состоит — это общественное пространство и общественная жизнь».
Добрые соседи — будущий тренд
Точечная застройка — еще один источник нагрузки на инфраструктуру и… социальной напряженности, рассказал директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов:
— Когда житель во дворе своего дома внезапно замечает новую строительную площадку, и в паспорте объекта указаны многоэтажные жилые дома, он понимает, что помимо неудобств, связанных непосредственно с самой стройкой, в ближайшее время возникнут проблемы с пробками, парковкой, местами в садиках и школах. Очень важный момент, который нужно городу уловить и проводить работу, — это предоставлять возможность для освоения новых территорий.
Новые подходы в комплексном развитии также проявляются в экологии, безопасности и транспортной доступности, заявил спикер. Несмотря на то, что в коттеджных поселках на каждом участке есть гараж, «будущее не за этим», заявил Кострикин, намекая на развитие каршеринга и общественного транспорта.
Спикер попросил застройщиков налаживать в своих проектах добрососедство: «Это людям теперь нужно — и новым поколениям людей это нужно все больше». «Эта тема действительно острая. Удивительно, как иногда соседи, живущие на одном этаже, все свои вопросы относительно мест общего пользования решают через управляющие компании, не пытаясь взаимодействовать напрямую. Это будет безусловным трендом ближайших лет — выстраивать какие-то комьюнити, мероприятия, чтобы соседи видели друг друга в глаза, надо взаимодействовать не только, так сказать, по закону, но и по велению сердца», — поддержала модератор.
Жизнь после 1 июля
Участники дискуссии не могли обойти вниманием новые правила строительства долевого жилья. Пока предполагается, что по старой схеме будут достраиваться объекты строительной готовности от 30% с долей проданных ДДУ от 10% от общего числа жилых помещений.
Представитель «ТехноКада» Альберт Зубаиров напомнил, что на протяжении последних лет растет средняя стоимость квадратного метра в республике, это общая тенденция в стране, при том что растет и количество предлагаемого жилья.
Спикер сослался на Росстат: по его данным, доходы населения «если не снизились, то, по крайней мере, не выросли (Татарстан выглядит чуть лучше, чем в среднем по стране)». Из-за этого растет количество ипотечных кредитов и их объем: «В 2018 году по сравнению с 2016-м объем выданных ипотечных кредитов увеличился почти в два раза. Это предсказуемая установка, более интересной будет наметившаяся в начале года тенденция падения объема ипотечных кредитов для договоров долевого участия при общем объеме ипотечных кредитов.
Ориентируясь на обратную связь от застройщиков, которые уже пробуют эскроу-счета, Стрюкова отметила, что процесс для участников рынка медленный и носит проектный характер: «Чтобы получить аккредитацию у банков на ипотеку, приходится сильно постараться, чтобы выполнить все их требования».
Кострикин заявил, что насчет новой схемы имеет пессимистичный настрой. «Пока по новой схеме люди, может быть, понесут деньги в банки, потом к ним приклеится банковская комиссия. Понятно, что чем сложнее транзакционная схема, тем дороже конечные деньги для застройщиков, ну и дороже жилье».
«Не первый раз меняется законодательство, мы найдем ресурсы, чтобы адаптироваться к новым условиям игры», — уверила модератор.
Новый генплан
Многие проекты сейчас не могут быть реализованы, отметил Аисов, так как власти заморозили их, чтобы избежать несоответствия новому генплану.
В конце марта начальник управления архитектуры и градостроительства исполкома Казани Ирина Дябилкина сообщила, что основная работа над генпланом уже завершена: «Мы выходим на этап согласования. Это очень сложный этап, он занимает три месяца. У нас есть семь республиканских министерств и 14 федеральных структур, с которыми мы должны согласовать документ. В рамках согласования возможны замечания, технические доработки».
Первый генплан Казани был утвержден в 2007 году, напомнил Аисов. «Детальной проработки развития территорий на тот момент не было. Застройка велась внутри уже сложившихся населенных пунктов и на прилегающих территориях, носила по большей части стихийный и бессистемный характер». Тогда же поселки Константиновка, Самосырово и другие расширялись и уплотнялись — и это происходит до сих пор на волне бума коттеджного строительства. Это привело к росту цен в поселках, но эти зоны не приспособлены к такому уплотнению — это касается и дорог, и коридоров для инженерных сетей, и ком проблем для города растет.
