Диалоги о градостроительстве: новый Генплан Казани должны согласовать в течение трех месяцев
А принципы застройки в центре города будут определены к концу года
Критерии, по которым многоквартирные дома можно будет достраивать без эскроу-счетов, назовут 15 апреля. Но уже известно, что преференции будут отданы девелоперам, которые берутся за проблемные объекты других застройщиков. Еще одна новость строительного рынка — уже местного значения — касается генерального плана Казани: он уже почти полностью готов, но на его согласование потребуется около трех месяцев. Обо всем этом говорили вчера на круглом столе «Застройщики Казани. Проблемы и пути их решения». Подробности — в репортаже «Реального времени».
Спасителям проблемных строек дадут преференции
Постановление правительства России, в котором будут окончательно определены критерии для достройки многоквартирных домов по старым правилам, должно быть принято к 15 апреля, сообщил на круглом столе заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев. Отметим, что эти критерии уже назывались не раз, да и сам проект постановления можно найти на правительственном сайте. Предполагается, что без привлечения проектного финансирования будут достраиваться объекты, строительная готовность которых составляет не менее 30% и в которых продано не менее 10% договоров долевого участия (ДДУ) от общего числа жилых помещений.
Кроме того, есть несколько категорий застройщиков, которым предоставят некоторые дополнительные преференции. Для проектов комплексного освоения достаточно, чтобы строительная готовность объектов составляла 15%. Для системообразующих предприятий, а также для девелоперов, которые достраивают проблемные объекты других застройщиков, строительная готовность объектов может быть равна 6%. Гимаев подчеркнул, что это дает Татарстану возможность и дальше использовать схему предоставления земельных участков девелоперам, которые берутся за проблемные дома.
— Само постановление правительства мы ожидаем к 15 апреля. К этому времени мы должны определиться по трем группам объектов. Первая включает объекты, которые будут финансироваться проектным финансированием. Вторая — объекты, которые достраиваются по старым правилам. Третья — объекты, не получившие проектное финансирование и не соответствующие критериям. По ним правительство РФ и ДОМ.рф планируют [подготовить] банковский продукт в виде займа. Схемы, объемы пока непонятны, — рассказал Гимаев.
Квартиры по эскроу продают «Унистрой» и «Сувар»
Несмотря на все разговоры о несовершенстве механизмов долевого строительства, количество зарегистрированных ДДУ в крупных городах Татарстана год от года только растет, отметила начальник отдела государственной регистрации недвижимости юридических лиц и договоров долевого участия управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова.
Данные из ее доклада отражены в таблице. Несложно заметить, что 2018 год оказался рекордным для рынка новостроек. «Реальное время» уже писало, что среди причин увеличения спроса на жилье были как снижение ипотечных ставок, так и ажиотаж из-за введения эскроу-счетов.
Год | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | Январь 2019 | Февраль 2019 |
Кол-во дду | 17 002 | 13 524 | 14 059 | 16 820 | 20 614 | 1 534 | 1 796 |
Бурганова сообщила также, что некоторые застройщики перешли на проектное финансирование еще до 1 июля, когда вступят в силу поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». По ее словам, на сегодняшний день 74 ДДУ с использованием эскроу-счетов заключило ООО «Специализированный застройщик «Стройуслуги», еще 5 ДДУ — ООО «Специализированный застройщик «Капитал Строй».
Как известно, «СЗ Стройуслуги» строит ЖК «Art City» на Ершова и входит в группу «Унистрой». Что касается «СЗ «Капитал Строй», то на сайте управления Росреестра по РТ есть новость, что этот застройщик заключил договор проектного финансирования со Сбербанком и что в марте в ЖК «Столичный» началась продажа квартир с использованием эскроу-счетов. Напомним, строительством «Столичного» занимается компания «#Суварстроит».
Генплан должны согласовать в течение трех месяцев
Дальше речь на заседании пошла уже не о «долевке», а о градостроительстве.
— Мы рассчитывали принять новый генеральный план в прошлом году. Но в связи с тем, что были внесены изменения в законодательство, касающиеся лесного фонда, мы были вынуждены пойти на доработку этого генплана, — рассказала начальник управления архитектуры и градостроительства исполкома Казани Ирина Дябилкина.
По ее словам, все эти вопросы уже решены и основная работа над генпланом завершена.
— Мы выходим на этап согласования. Это очень сложный этап, он занимает три месяца. У нас есть 7 республиканских министерств и 14 федеральных структур, с которыми мы должны согласовать документ. В рамках согласования возможны замечания, технические доработки, — поделилась Дябилкина.
Она напомнила, что при составлении генплана была принята концепция устойчивого развития города, не предполагающая расширения границ Казани. Она назвала несколько «точек роста», то есть территорий, где предполагается развивать многоэтажное строительство. Это территория, ограниченная улицами Гвардейская, Аделя Кутуя, Родины; район Речного порта, для которого был разработан проект финансового квартала; Адмиралтейская слобода. Предполагается, что строительство в последней будет вестись на территориях, которые раньше занимали предприятия — Сантехприбор и Казанский вертолетный завод. Производство КВЗ полностью сконцентрируется в Авиастроительном районе.
Кроме того, будет развиваться жилищное строительство в «Салават купере», районе РКБ и Фермы, на территории вдоль реки Нокса.
— Как только мы принимаем генеральный план, по Градостроительному кодексу РФ мы в течение следующих 6 месяцев должны принять следующий документ — Правила землепользования и застройки. Это более детальный документ градостроительного регулирования. <...>. Самые большие сложности, которые будут у города при разработке градостроительных зон — мы должны будем поставить их на кадастровый учет. Мы уже эту работу начали, — рассказала Ирина Дябилкина.
Она пояснила, что этот документ будет регламентировать высотность застройки, разрешенные виды и параметры использования конкретных территорий.
Зелени и парковок стало меньше?
На пленарном заседании представители казанского исполкома несколько раз отмечали, что необходимо уделять внимание ландшафту. К примеру, начальник отдела городского дизайна исполкома Казани Жанна Белицкая в ходе своего доклада показывала удачные примеры озеленения и превращения в общественные пространства бывших промышленных зон в европейских странах. Она даже выразила надежду, что такие пространства появятся и в Казани, наряду с парками и скверами.
Но следующий доклад наверняка заставил усомниться собравшихся в том, что Казань будет озеленяться быстрыми темпами. Начальник отдела рассмотрения проектов исполкома Казани Нонна Мелкумова рассказала об изменениях в нормативах, которые были приняты в декабре 2018 года.
— Самое приятное для застройщиков — изменение нормативов по парковочным местам, — справедливо отметила Мелкумова.
По озвученным ею данным, если раньше одно парковочное место полагалось на каждые 53 кв. м общей площади квартир, то теперь — уже на 66 кв. м. Получается, что если раньше на жилой дом площадью 16,6 тысячи кв. м требовалось 313 машиномест, то теперь только 251.
Кроме того, у застройщиков появилась лазейка, чтобы сократить площадь озеленения. Если раньше на каждые 100 кв. м площади квартир требовалось 22 кв. м площади озеленения, то теперь этот показатель можно сократить на 30 процентов. При условии, что в радиусе 500 м и в пешеходной доступности есть парки, скверы, зеленые насаждения.
«Наболевшим вопросом» Нонна Мелкумова назвала нормативы по площадкам для благоустройства. К счастью для застройщиков, их тоже сократили. По словам Мелкумовой, раньше на 100 кв. м жилой площади требовалось 12,3 кв. м благоустроенных площадок. Теперь же площадки для физкультуры можно сократить на 50 процентов, если в близком доступе есть физкультурный оздоровительный центр. Площадки для отдыха населения можно «урезать», если неподалеку есть парки и скверы.
Согласно резюме Мелкумовой, по старым нормативам на участке 10 тысяч кв. м можно было «посадить» жилой дом площадью квартир 16,6 тысячи кв. м, теперь же, исходя из всех изменений, жилую площадь можно увеличить до 2425 тысяч кв. м.
Чиновница подчеркивала, что эти решения принимались исполкомом по многочисленным жалобам и просьбам застройщиков, а также депутатов Казгордумы. Получается, что застройщикам действительно дали зеленый свет: они смогут строить дома на большее количество квартир с минимальным благоустройством и озеленением. Но, вероятно, в этом случае о красивых картинках с ладными лондонскими домами, которые показывали чуть раннее, придется забыть.
Принципы застройки исторического центра определят до конца года
О концепции развития исторического центра рассказала помощник президента Татарстана Олеся Балтусова. Он посетовала, что деревянная Казань утрачена практически полностью. По ее словам, в историческом центре города сохранилось лишь 68 деревянных домов.
— Памятников каменного зодчества у нас гораздо больше. Всего у нас 552 памятника в историческом центре. Исторической среды — порядка 400, — отметила Балтусова.
По ее словам, принципы устойчивого развития исторического центра должны быть определены к концу этого года. Балтусова напомнила, что в Агентстве инвестиционного развития РТ уже прошла встреча, на которой обсуждалось, как можно сочетать историческую и современную застройку.
В качестве примера диссонанса помощник президента показала на слайде Clover House, который одиноко возвышается над многочисленными малоэтажными зданиями.
— Сейчас для нас интересной является площадка пивоваренного завода Петцольда на Тукая. Это очень большая площадь. Инвестор на сегодняшний день запроектировал и жилые дома, и офисы, и рестораны, и сферу услуг, и галереи, — поделилась Олеся Балтусова.