«Чем дороже будет недвижимость в городе, тем будет доступнее загородное жилье»
Участники бизнес-бранча «Реального времени» обсудили тренды рынка загородной недвижимости и поделились прогнозами на будущее
Сегодня на рынке недвижимости наблюдается отток от вторичного жилья к загородному. При этом рынок загородного жилья в ближайшие годы будет расти, а радиус заселения расширяться, уверены эксперты. Как изменились предпочтения покупателей загородной недвижимости, сколько сегодня стоит средний квадратный метр и почему сложно получить ипотеку на дом — об этом и не только говорили участники бизнес-бранча «Реального времени».
Главная проблема на рынке загородного жилья — демпинг
В 2019 году произошел отток от вторичного жилья к загородной недвижимости. Так происходит потому, что загородное жилье сегодня стоит гораздо дешевле, чем в городе. Об этом рассказали представители рынка недвижимости на недавнем бизнес-бранче «Реального времени».
— Строительство дома занимает 4 месяца, а срок его продажи составляет 3 месяца. Пока мы достраиваем дом, он уже уходит, — сказал коммерческий директор строительной компании «Иман» Артур Хабибуллин.
По его словам, главной проблемой сегодня на рынке загородной недвижимости является демпинг.
— Сейчас каждый день создается порядка десятка строительных компаний. Те, кто не смог где-то себя реализовать, становятся строителями, — считает Хабибуллин.
Его поддержал директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов:
— Я недавно общался с инженером, который занимается экспертизой строительства коммерческой недвижимости. Он говорит, что сейчас на рынке загородной недвижимости очень много непрофессионалов, которые довольно сильно сбивают цены за счет того, что экономят на материалах и строят так, что это в принципе опасно для жизни, — добавил он.
Загородный дом можно приобрести от 3 млн рублей
Что касается цены, то в эконом-сегменте люди сейчас активно покупают одноэтажные готовые дома стоимостью около 3 млн рублей. Это определенный эмоциональный порог. Вторая часть эконом-сегмента колеблется в диапазоне от 3 до 6 млн рублей. Это уже двухэтажные дома с большей площадью. По словам экспертов, в сегменте домов стоимостью от 7 млн рублей у покупателя другие ценности и задачи.
— Если в домах до 5 миллионов основная задача людей — просто комфортно жить, то те, кто совершает покупки от 7 миллионов, ориентированы на качество жизни, у них другие потребности, — пояснил глава АН «Гипердом» Алексей Киселев.
— Я считаю, что дома за 3 миллиона рублей — это сегмент эконом-класса из дешевых материалов, не в очень удобном месте, на маленьком участке и чаще всего в них нужно вложить еще много средств, чтобы заехать жить, — уверена директор АН «Империя» Елена Матвеева.
По ее словам, за такую цену не всегда можно говорить и об экологичности домов. Хотя для тех, кто принимает формат загородной жизни, этот фактор особенно важен.
— Многие наши клиенты выбирают формат коттеджного поселка. Сумма в этом сегменте колеблется от 6 до 10 млн рублей. Причем это дома в предчистовой отделке, — рассказала Матвеева.
Владелец агентства недвижимости «Гипердом», которое работает с домами эконом-класса, Алексей Киселев рассказал о планах продавать дома уже с мебелью.
— Возможно, даже с занавесками, постельным бельем и едой в холодильнике, — пошутил Киселев.
По его мнению, спрос на загородную недвижимость стал расти в конце 2014 года, когда вторичное жилье стало активно подниматься в цене.
— Не секрет, что загородная недвижимость напрямую зависит от цен на вторичную, — добавил он.
20 километров от Казани — сегодня норма
По словам экспертов рынка, бум спроса на загородную недвижимость сегодня в Салмачах.
— Другие направления зависят от транспортной доступности. Если проблемы с транспортом, то покупателей значительно меньше. Транспорт — ключевой параметр, — уточнил Руслан Хабибрахманов.
— Раньше было четкое разделение между Салмачами и Куюками, хотя между ними всего 5 минут езды. Салмачи продавались, а Куюки нет. Сейчас могу отметить, что Куюки тоже пошли. Думаю, это связано с развитием Генплана, — считает представитель агентства «Ваш надежный риелтор» Ольга Леоничева.
Кроме Салмачей, в топ загородных направлений входят Лаишевский, Зеленодольский, Высокогорский, Пестречинский и Верхнеуслонский районы. При этом в Зеленодольском районе наблюдается падение спроса из-за строительства МСЗ.
Сегодня люди готовы уехать жить за 20 километров от Казани, это норма. Однако по словам экспертов, радиус будет постепенно увеличиваться.
— Радиус будет расширяться в зависимости от того, как будет заканчиваться земля в пригороде. Возможно, через 5 лет нормой станет 50—70 километров от города, — предположил Руслан Хабибрахманов.
«Раньше покупатели смотрели на надежность, а сейчас важна эстетика»
За последние 5 лет сильно изменились запросы покупателей.
— Раньше у людей была гигантомания. Они вырвались на свободу и строили дома по 500—600 квадратных метров. И это в эконом-сегменте. Потом они столкнулись с вопросом продажи. Продать такое хозяйство, безусловно, сложно, — рассказал Хабибрахманов.
— На рынке сейчас очень много домов, построенных в конце 90-х — начале 2000-х годов. Они построены капитально, на века, но уже несовременные и содержать их очень тяжело. Раньше покупатели смотрели на надежность, а сейчас важна эстетика, — рассказала о тенденциях Ольга Леоничева.
Среди наиболее популярных материалов сегодня по-прежнему лидирует кирпич. Деревянные дома требуют особого ухода и подхода, поэтому содержать их под силу не всем. Такой материал больше подойдет для бизнес-класса. Но хороший кирпич сейчас тоже встретишь не часто.
— Сейчас кирпичными называют абсолютно любое строение, которое облицовано кирпичом. Для того чтобы проверить качество, нужно привлекать экспертов, — заявил Алексей Киселев. При этом стоимость экспертизы начинается от 15 тыс. рублей и доходит до 50 тыс. рублей (все зависит от уровня). Поэтому к экспертам в основном обращаются покупатели выше уровня «эконом».
Покупатели загородного жилья молодеют
Сегодня средний метраж в эконом-сегменте составляет 100—150 квадратных метров, в «бизнесе» — от 150 до 250 «квадратов». Элитных домов на продажу в Казани мало и, как правило, их строят под конкретный заказ.
Что касается цены за квадратный метр, то самыми дорогими считаются поселок «Алтан», Аметьево и Царицино. Чем ближе к центру города, тем дороже жилье.
Если говорить о трендах, то значительно помолодел возраст покупателей загородной недвижимости.
— Сегодня возраст желающих перебраться за город составляет уже 25 лет. Это семейная молодежь с детьми. Они пожили год в многоэтажном комплексе и решают лучше занять, но купить дом. У молодежи стало больше денег, — сказал Артур Хабибуллин.
— Я думаю, это больше связано со стоимостью вторичного жилья. Загородное жилье стало более доступным, чем, например, однокомнатная квартира, — возразил ему Руслан Хабибрахманов.
В то же время, как отметили эксперты, есть и тенденция обратной миграции из пригорода в Казань.
— Есть категория людей, которые принимают решение о жизни за городом на эмоциях, но потом разочаровываются. В основном это семьи с детьми. И люди не рассчитывают, что обслуживание загородной недвижимости обходится дороже, чем квартиры. Но таковых маленький процент, — пояснил глава АН «Флэт».
Рынок загородной недвижимости будет расти
Переходя к прогнозу рынка загородной недвижимости, участники сошлись во мнении, что спрос на нее будет расти.
— Чем дороже будет недвижимость в городе, тем будет доступнее загородное жилье. А на рынке загородной недвижимости сдерживающим цены фактором станет большое количество незастроенных земель, — уверен Руслан Хабирахманов.
— Лучше было бы для населения, чтобы это были организованные коттеджные поселки, чтобы была организованная инфраструктура, — заметила Елена Матвеева.
— Но на рынке Татарстана нет компаний, которые могли бы создавать коттеджные поселки от и до. Обычно большой участок земли переводят в ИЖС и называют поселком. А по факту там поле. Заходите, застройщики, и стройте, кто как может, — дополнил Матвееву Артур Хабибуллин. Он также спрогнозировал, что через 5 лет наступит время негативных отзывов о некачественных дешевых домах.
До сих пор актуальным для рынка загородной недвижимости остается вопрос ипотечного кредитования.
— В Татарстане сниженный спрос на кредитование домов, — сказала руководитель отдела ипотеки «Флэт» Венера Евстратова. — И потом много проблем начинает возникать при одобрении самого объекта. Потому что у нас идет снижение по цене. Если дом стоит 7 миллионов рублей и он адекватен по цене, то банк все равно занижает цену. Снижение может даже дойти до 50%, — пояснила она.
В продолжение темы ипотеки слово взял Максим Егоров, начальник отдела ипотеки «Тимер Банка» ПАО — партнера бранча. Для клиентов банк запустил новые ипотечные программы, две из которых — это специальные продукты на приобретение жилых домов с земельными участками и отдельных земельных участков.
— Мы видим, что многие банки предлагают высокий первоначальный взнос на ипотеку по домам. Мы смогли добиться снижения первоначального взноса до 15%. При этом суммы кредита не ограничены, а сроки рассмотрения заявки снизились до одного дня. От уровня доходов ставка не меняется, — рассказал о продуктах Егоров.