Новости раздела

Себестоимость жилья в ПФО: насколько цена «квадрата» зависит от аппетита застройщиков?

В прошлом году оборот татарстанских строительных компаний вырос на 20% и достиг 349 млрд рублей

Себестоимость жилья в ПФО: насколько цена «квадрата» зависит от аппетита застройщиков? Фото: Максим Платонов

Аналитическая служба «Реального времени» выяснила, что по сравнению с другими регионами ПФО дороже всего строительство многоквартирного жилья обходится в Нижегородской области, а дешевле всего — в Саратовской. Эксперты отмечают при этом, что стоимость строительства в зависимости от региона отличается в 1,8 раза, а цена продажи — уже в 4,5 раза. Подробнее о том, почему так значителен разрыв в рыночной стоимости и в каком регионе строительные компании имеют наибольший оборот, читайте в нашем материале.

«Затраты на строительство парковок ложатся на плечи дольщиков»

В очередной раз попытаемся приблизиться к ответу на вопрос о том, почему цена квадратного метра в многоквартирных домах (МКД) отличается в зависимости от региона. Для этого сравним себестоимость строительства в субъектах, входящих в Поволжский федеральный округ.

Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов квартирного типа в регионах ПФО, рублей
Регион 2012 2013 2014 2015 2016
Республика Башкортостан 25.806,0 30.520,0 30.105,0 33.398,0 32.757,0
Республика Марий Эл 28.742,0 31.119,8 30.953,0 33.548,0 34.069,0
Республика Мордовия 29.838,0 34.309,0 32.269,0 33.013,0 36.034,0
Республика Татарстан 28.177,0 32.611,0 37.336,0 40.970,0 38.442,0
Удмуртская Республика 29.687,0 33.654,0 34.192,0 35.253,0 33.007,0
Чувашская Республика 29.138,0 28.778,0 30.720,0 34.459,0 34.600,0
Пермский край 30.632,0 33.770,0 33.023,0 35.476,0 39.875,0
Кировская область 28.029,0 27.452,0 31.541,0 29.193,0 31.231,0
Нижегородская область 34.165,8 38.561,2 39.197,1 45.670,0 44.320,0

Как мы видим, дороже всего строительство обойдется в Нижегородской области. По данным аналитической службы «Реального времени», в 2018 году себестоимость одного квадратного метра в многоквартирной высотке без учета затрат на покупку земельного участка и проведение инженерных сетей составила здесь почти 45,9 тысячи рублей. Отметим, что в Нижегородской области самая высокая стоимость строительства (в сравнении с другими регионами ПФО) фиксируется уже на протяжении последних семи лет.

На втором месте по себестоимости строительства оказался Татарстан: чтобы построить один кв. м жилья в многоэтажке, в прошлом году здесь пришлось потратить 43,3 тысячи рублей. При этом в РТ наблюдается довольно высокая динамика: за семь лет строительство в регионе подорожало более чем на 50%.

В случае с Татарстаном мы можем определить и примерную разницу между стоимостью строительства и рыночной стоимостью жилья, поскольку аналитическая служба «Реального времени» регулярно замеряет среднюю цену «квадрата» как на рынке Казани, так и по республике. К концу 2018 года «квадрат» в казанских новостройках в среднем стоил 73,6 тысячи рублей. То есть себестоимость строительства оказалась меньше рыночной примерно на 40%. Правда, не стоит забывать, что в последнюю входят также затраты на инженерные сети и земельный участок под домом.

— Что касается строительства в Казани, то здесь очень дорогие сети. Иногда говорят: «Я могу построить дом за столько-то», но при этом не учитывают коммунальные и социальные нагрузки. Также нужно учитывать нагрузки по парковочным местам. Наверное, мы лидеры по этим обеспечительным обременениям. Стоимость парковочного места закладывается в стоимость кв. м и, разумеется, увеличивает ее. Если мы прошерстим все жилые комплексы Казани, то обнаружим, что около 50% парковочных мест в Казани после сдачи дома не распроданы. А застройщики вынуждены их строить, и это косвенно ложится на дольщиков, — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

«Себестоимость жилья в регионах отличается в 1,8 раза, а цена продажи — в 4,5 раза»

Не самой высокой оказалась себестоимость строительства МКД в Башкортостане — в 2018 году она составила 36,7 тысячи рублей за 1 кв. м. При этом наблюдалась довольно высокая динамика: за семь лет себестоимость «квадрата» увеличилась чуть более чем на 40%.

По стоимости строительства Башкортостан отстает, например, от Пермского края, где в прошлом году себестоимость в среднем равнялась почти 40,9 тысячи рублей за 1 кв. м. В этом регионе за последние семь лет строительство подорожало на 33%.

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько отмечает, что на рынок жилья большое влияние оказывают локальные факторы.

— Если мы берем доступное жилье экономкласса, то в зависимости от региона его себестоимость колеблется в районе 35—55 тысяч рублей за 1 кв. м. Себестоимость отличается от региона к региону в 1,8 раза. А цена продажи — уже в 4,5 раза, там диапазон до 100 тысяч за кв. м, — говорит Илья Володько.

Мнение эксперта подтверждается и данными аналитической службы «Реального времени». Дешевле всего строительство МКД обойдется в Саратовской области — в прошлом году его себестоимость составила здесь всего 26,6 тысячи рублей за 1 кв. м. При этом начиная с 2012 года она увеличилась всего на 14%.

В числе регионов с невысокой стоимостью строительства можно назвать и Оренбургскую область, где в 2018 году кв. м жилья в многоквартирном доме можно было построить за 29,7 тысячи рублей. При этом за семь лет динамика роста себестоимости составила всего 5%. Почти не дорожала себестоимость строительства и в Кировской области: с 2012 года она увеличилась только на 10% — с 28 до 30,6 тысячи рублей за 1 кв. м.

Как аппетиты застройщиков влияют на цену жилья

Мы поинтересовались у участников рынка, почему при относительно схожей себестоимости рыночная стоимость жилья в разных субъектах может отличаться в разы.

— Стоимость квадратного метра преимущественно определяется себестоимостью строительства, аппетитами строительных компаний и платежеспособностью населения. На локальных рынках еще важна обеспеченность местными строительными материалами, уровнем конкуренции застройщиков, миграционной привлекательностью городов, где продается жилье, и т. п., — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По мнению директора агентства недвижимости «Ак Барс Недвижимость» Елены Стрюковой, стоимость строительно-монтажных работ в регионах примерно одинаковая, а вот стоимость земли может сильно отличаться.

— На цену новостроек в городах влияет объем старого жилого фонда, объемы нового вводимого жилья. Могу выделить несколько ключевых факторов: прирост населения, наличие рабочих мест, вузы и студенты, желающие в них учиться, — отмечает Стрюкова.

По словам гендиректора компании «#Суварстроит» Руслана Нурмухаметова, стоимость строительно-монтажных работ зависит от поставщиков материалов и компаний-подрядчиков, которые в разных регионах устанавливают различные цены.

— Стоимость квадратного метра зависит от покупательской активности, особенностей строительного рынка (он везде развивается по-разному), доходов и закредитованности населения, роста тарифов ЖКХ. Географическое положение — один из основополагающих факторов, известно, что в областных и краевых центрах цены на квартиры выше. Повышает стоимость «квадрата» и наличие туристических или курортно-санаторных зон, морского побережья, крупных предприятий или спортивной инфраструктуры, — считает Нурмухаметов.

Самые оборотистые: больше всего зарабатывают девелоперы Татарстана и Башкирии

Больше всего в прошлом году сумели заработать строители Татарстана. По данным аналитической службы «Реального времени», оборот строительных компаний республики в прошлом году составил 349 млрд рублей, и это на 20% больше, чем годом ранее (288 млрд рублей).

Сразу после Татарстана в рейтинге следует Башкортостан, где в 2018 году оборот строительных компаний достиг 188,6 млрд рублей — башкирские девелоперы зарабатывают в 1,8 раза меньше татарстанских. В прошлом году оборот строительных компаний здесь пусть и не значительно, но снизился.

Среди лидеров по обороту средств девелоперских организаций остается и Самарская область. В 2018 году оборот составил здесь 151,5 млрд рублей, что оказалось почти на 20% меньше, чем годом ранее (184,3 млрд рублей).

Наименьшим оказался оборот строительных компаний в Республике Марий Эл — в прошлом году он достиг всего 15,2 млрд рублей. Тем не менее в регионе наметилась положительная динамика: по сравнению с 2017 годом оборот девелоперов вырос на 20%.

В число регионов, где застройщикам довольно сложно заработать, вошли Мордовия, где оборот строительных организаций составил только около 20 млрд рублей, и Кировская область (27,4 млрд рублей). Но если в Кировской области годовое падение составило лишь около 3%, то в Мордовии — сразу 35%.

Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» в регионах ПФО, тыс. руб.
Регион 2016 2017 2018
Республика Татарстан 286.567.819 288.050.885 349.095.956
Республика Башкортостан 190.946.890 190.125.567 188.578.628
Самарская область 156.660.463 184.297.799 151.481.472
Нижегородская область 152.725.595 164.115.540 143.554.059
Пермский край 90.358.256 110.164.212 110.798.709
Оренбургская область 41.841.868 47.322.525 65.727.748
Саратовская область 54.850.028 55.848.328 58.559.617
Чувашская Республика 33.640.765 31.959.144 46.542.697
Ульяновская область 40.359.932 35.490.110 44.739.545

Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» в регионах ПФО, тыс. руб.

Гуландам Фатхуллина, аналитическая служба «Реального времени»
АналитикаНедвижимость БашкортостанКировская областьТатарстан
комментарии 17

комментарии

  • Анонимно 25 февр
    Себестоимость однокомнатки в многоквартирном доме (нет в отдельностоящем!) около 300 тыс. руб. Я вам говорю как бывший строитель-застройщик. У нас беда в том, что землю выдают под баснословные деньги, а нужно выдавать под семьи с детьми или под детей. Убьются сразу несколько зайцев. И семьи будут и дети и жильё, а следовательно при росте населения получаем и рот экономики. Нужно усерднее лоббировать и продвигать родовые усадьбы в стране, что бы поднимать сельское производство. Для всего этого нужно законодательно ограничивать перевод земель в огромных кол-ах в одни руки и тщательно следить за чиновниками, ответственными за это. Для этого должна быть сильные спецслужбы, без связей с местными властями и зависимостью от них, с чёткими целями, а лучше и вовсе постоянные перемещения из других регионов. Этого не нужно боятся, такие меры оправданы на том или ином этапе развития страны
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Парковки по конским ценам продают по стоимости как пол однушки. Поэтому и не покупают.
    Ответить
    Анонимно 25 февр
    Вот это точно! Тоже был шокирован когда хотел взять место на подземной парковке, в итоге передумал )))
    Ответить
    Анонимно 25 февр
    550 тыс- это пол-однушки? Где вы нашли однушку за 1100 000?



    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    А почему в Казани коммунальные сети дороже? У наших рабочих зарплаты что ли московские?
    Ответить
    Анонимно 25 февр
    Так захотели
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    На 50 процентов подорожала себестоимость в Татарстане, а в других регионах такого темпа роста нет. С чем это связано, можете пожалуйста написать, автор? Основные причины роста себестоимости и на сколько они повлияли у нас и почему не повлияли в других регионах? Ведь 50 процентов это очень много.
    Ответить
    Анонимно 25 февр
    Это называется лукавство.
    Реальная себестоимость строительства в Казани не больше 30 тысяч за квадрат.
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Строительная отрасль самая коррупционная в нашей стране.
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Почему квартиры в доме одной и той же планировки в одном районе 2 миллиона, а в другом районе 12 миллионов? Только не говорите что это разница в цене земли.
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    В Уфе точно себестоимость дешевле, даже с учетом откатов. Уже на этом этапе идет большая накрутка. А продают в 2-3 дороже за квадрат.
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Молодец, Гуландам!
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Даже с учётом что у нас далеко не всё идеально в плане конкуренции, а значит и себестоимость 40 тысяч за квадрат завышена сильно, мы переплачиваем за квадрат в 2 раза. Сейчас квадрат в среднем стоит 80. Далее многие берут ипотеку. Там за 10 лет ещё в 2 раза переплата. Получается вместо 4-х, одну квартиру себе берёте, а остальные три в карман дядькам. На самом деле, если бы всё было честно и была бы честная конкуренция, ещё сильнее было бы.
    А так спасибо за статью, надеюсь, вы, как честный журналист, будете дальше копать эту тему и разбираться откуда берутся такие непонятные цены.
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Указанные сведения являются ярким подтверждением того, что прибыльность строительства гораздо выше озвученных одним плакальщиком из числа застройщиков отметившихся на страницах РВ, который утверждал что маржа в строительстве составляет 6%.
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Цена зависит только от "аппетита" застройщика и немного от расположения дома
    Ответить
  • Анонимно 25 февр
    Очень дорого в Казани, неадекватно дорого
    Ответить
  • Анонимно 26 февр
    История повторяется.
    Как пишут в интернете, в Москвк Питере и в дпугих городах компании, которые продают жилье, переписали ценники на квартиры. Повысили цены на 200-300 т.руб.
    Когда принимали решение о выдаче маткапитала, точно такая же картина была. Стоимости квартир резко повыслись и как раз на сумму этого материнского капитала, т.е. как раз на 250 тыс руб. От этого маткапитала никакого толку не было, эти суммы, причем гигантские суммы, пошли в карманы строительной мафии. Сейчас вот опять обещали 450 тыс рублей, и опять стоимости квартир начали расти. Пока только на 100-300 тыс, но скоро этот рост как раз н 450 тыс и будет. Опять разжиреют те, кто спекулирует на продаже жилья, никакой пользы простым гражданам не будет. Наоборот, они еще и пострадают, в убытке не останутся только многодетные
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии

Рекомендуем

Новости партнеров