Казанский ЦУМ «отыграл» 700 миллионов у Росреестра

«Пусть сначала предоставят документы, тогда уж можно спорить»

После вступления в силу изменений в закон «О налоге на имущество организаций», вводящих исчисление налоговой базы из кадастровой стоимости вместо остаточной, которая действовала ранее и была в разы меньше кадастровой, десятки казанских девелоперов обратились в Росреестр с требованием приравнять рыночную стоимость кадастровой.

По словам Артема Костина, замглавы Росреестра по РТ, всего было подано 66 заявлений (всего же только в Казани в список «Страшного суда» минзем РТ включил 111 объектов коммерческой недвижимости). В беседе с корреспондентом «Реального времени» Артем Костин назвал среди обратившихся в Росреестр «Максидом», «Корстон», «Мегастрой» (ООО «Агава»), «ТрансТехСервис», «КАН Авто», «Муравейник» (дважды).

Однако большинство обращений (62) было отклонено. Как считают в Росреестре, отчеты компаний не соответствовали законодательству.

Как пояснил корреспонденту «Реального времени» министр земельных и имущественных отношений РТ Азат Хамаев, изначальная оценка зданий проводилась «в общем».

— В этих документах, утвержденных кадастровыми инженерами или БТИ, должно быть представлено, где находятся отапливаемые помещения, где неотапливаемые, где расположена стоянка, где идет продажа машин, — пояснил министр. — Это все должно быть расписано для оценки, потому что оценка, повторюсь, проводится в общем. Если они (владельцы ТЦ — прим. ред.) говорят, что оценка неправильная, то сначала им нужно предоставить документы. Вот тогда уж можно спорить. Наша комиссия принимает решение только по тем документам, которые были предоставлены в Росреестр. Сейчас в комиссию обращаются автоцентры. Они занимаются продажами автомобилей, но трактуют по-своему, что это не продажные. Все эти вопросы рассматривает межведомственная комиссия. Если они с решением комиссии не согласны, то идут в суд.

Из крупных ТЦ пересмотреть кадастровую стоимость первому удалось казанскому ЦУМу, заявил «Реальному времени» Хамаев, и то, как мы выяснили, со второй попытки.

Один из главных «пострадавших»

ОАО «Торговый дом Казанский ЦУМ», владеющее зданием ТЦ, оказалось в числе наиболее пострадавших от изменений в налоговом законодательстве. ОАО «Торговый дом Казанский ЦУМ», согласно данным системы «Контур.Фокус», полностью принадлежит ЗАО «Центрум» (48,22% акций принадлежит напрямую; 50,09% акций владеет ООО «Спутник», на 100% принадлежащее ЗАО «Центрум»). Директором ЗАО «Центрум» является Алишев Анвар Абдрахманович, которому принадлежит несколько ООО (ООО «СПОРТТОВАРЫ — Ц», ООО «Продукты-Ц», ООО «ПОСУДА — Ц и т.д.), зарегистрированных в здании ЦУМа.

Само здание ЦУМа было построено еще в 1977 году. Сюда был переведен городской универмаг с нынешней площади Тукая. Торговая площадь здания составила около 10 тысяч квадратных метров, складская — около 13 тысяч квадратных метров.

«Комиссия пошла навстречу»

ЦУМ подал заявление о пересмотре кадастровой стоимости сразу же после вступления в силу изменений в налоговом законодательстве, в январе этого года, заявив рыночную стоимость в размере 1 110,2 млн руб. Отклонение рыночной стоимости от кадастровой в меньшую сторону, согласно заявлению, составило 38,69%.

Однако комиссия заявление отклонила, сославшись на то, что объект оценки точно не описан — «Нет объяснения причины отличий общей площади объекта оценки по свидетельству о собственности и по паспорту БТИ», — а также из-за «ошибки в площади пятна застройки».

В марте ЦУМ подал повторное заявление. При этом рыночная стоимость, заявленная ОАО «Торговый дом «Казанский ЦУМ», несколько выросла — примерно на 600 тысяч до 1 110,8 млн руб. На этот раз комиссия приняла решение в пользу ЦУМа, снизив кадастровую стоимость здания на 700 млн руб, на 38,66%.

— Вопрос решен по старому ЦУМу. Почему? Потому что там очень большие площади отданы под подвальные помещения, поэтому комиссия пошла навстречу.

На момент публикации представители ОАО «Торговый дом «Казанский ЦУМ» не предоставили официального комментария.

Можно идти в суд, но мало кто идет

Оксана Далидан, директор департамента налогового права юридического агентства «ЮНЭКС», ранее заявляла, что несовпадение рыночной и кадастровой стоимости из-за особенностей здания — это распространенная ситуация.

— Учитывая, что кадастровая оценка проводится массовыми методами и просто не в состоянии учесть индивидуальные особенности каждого объекта, возможны случаи, когда кадастровая стоимость будет не совпадать с действительной рыночной стоимостью объекта. Специально для таких случаев законом предусмотрена возможность для собственников обратиться с требованием об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости. Для этого необходимо привлечь независимого оценщика, который определит рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на ту дату, на которую была определена кадастровая. Отчет оценщика должен пройти обязательную экспертизу в саморегулируемой организации. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления и в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, то собственник вправе обратиться со своим требованием уже в Верховный суд РТ.

— Торговые центры обращаются, но заявлений немного, потому что, скорее всего, они просто боятся обращаться, — рассказал «Реальному времени» Роман Ибрагимов, помощник оценщика компании «Барс-консалтинг». — В Республике Татарстан сложилась такая практика, что обычно кадастровая стоимость не пересматривается. Кадастровая сумма устанавливается методом массовой оценки, и при ее расчете учитываются площади вспомогательных помещений. По сути, нужно брать торговую площадь, а берутся и площади лестничных пролетов, подвальных помещений, парковок. Но согласитесь, парковка и торговый зал отличаются, и они должны по-разному облагаться. За счет того, что расчет идет по торговой площади, кадастровая стоимость уменьшается.