Новости раздела

«Еду в Магадан»: рейтинг доступности жилья в российских регионах

Спойлер. Самое «недоступное» жилье продают в Москве, Татарстане, Крыму и Приморском крае

«Еду в Магадан»: рейтинг доступности жилья в российских регионах
Фото: Johannes Rohr / wikipedia.org

«Реальное время» составило рейтинг доступности жилья в российских городах. В топ регионов с самым дорогим и малодоступным жильем, кроме Москвы, попали солнечный Крым и Севастополь, Приморский край и Татарстан. Цены на татарстанские квартиры приближаются к столичным, чего не скажешь о зарплатах. А вот тем, кто хочет улучшить жилищные условия, можно поехать в Магаданскую область, где за 15 лет можно расплатиться за квартиру площадью 180 кв. м. Подробности — в новом аналитическом исследовании «Реального времени».

Дешевое жилье, которое никто не хочет покупать

«Реальное время» составило рейтинг доступности жилья в российских регионах. В исследовании учитывались размер средней зарплаты, свободных средств граждан, ипотечная ставка, средняя стоимость квадратного метра. Высчитывалось, сколько свободных средств остается у граждан и какой объем ипотечного кредита может обслуживать семья из двух человек. На графике приведена площадь квартиры, которую жители того или иного региона могут приобрести на эту сумму.

По результатам исследования получилось, что самую большую квартиру в ипотеку можно купить в Магаданской области. Здесь семья из двух человек в 2018 году могла бы себе позволить приобрести в ипотеку квартиру площадью почти 180 кв. м. А это сопоставимо с площадью неплохого двухэтажного дома. Выплачивать ипотеку пришлось бы около 15 лет.

Что же обеспечило такую высокую доступность магаданского жилья? Прежде всего относительно небольшая стоимость квадратного метра: в Магаданской области средняя стоимость вторичного жилья по итогам III квартала составляла порядка 43 тыс. рублей. Причем за последние 3 года «квадрат» подешевел почти на 20%. Приведем более конкретные примеры. Двухкомнатную квартиру площадью 48 кв. м недалеко от центра Магадана с ремонтом, вместе со всей мебелью и бытовой техникой можно приобрести за 2,6 млн рублей. За те же деньги в Казани на вторичном рынке можно купить только 30 «квадратов» в Авиастрое или на Горках.

За те же деньги в Казани на вторичном рынке можно купить только 30 «квадратов» в Авиастрое или на Горках. Фото Олега Тихонова

Зато средняя зарплата в Магаданской области остается одной из самых высоких в Дальневосточном федеральном округе, и это даже несмотря на то что в III квартале она снизилась почти до 81 тыс. рублей в месяц. Это и обеспечивает доступность жилья. Но, положа руку на сердце, много ли среди нас найдется тех, кто обменяет свою, пусть и небольшую квартиру в Москве или даже в Казани, на магаданские хоромы?

«Регионы в России с самым доступным жильем отличаются от прочих субъектов тем, что зарплаты в них значительно выше, чем по России, а стоимость жилья — либо такая же, либо немного ниже. К примеру, в Магаданской области средняя зарплата в два раза выше, чем по России, а стоимость жилья — на 10 процентов ниже. Именно поэтому жилье здесь более доступно для местных жителей. Однако нужно понимать, что речь идет о сырьевом регионе с очень малочисленным населением. Переезжать сюда из-за возможности улучшить жилищные условия никто не будет», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Сколько «квадратов» можно купить на «северные» зарплаты?

«Серебро» в нашем рейтинге получил Ямало-Ненецкий автономный округ: в 2018 году его жителям в ипотеку была доступна квартира площадью около 155 кв. м. Хотя всего год назад эта цифра достигала 168 кв. м — это был лучший показатель в России. Снижению доступности жилплощади способствовало удорожание квадратного метра: за год его стоимость выросла сразу на 20%. При этом в Ямало-Ненецком автономном округе самая высокая средняя зарплата в Сибирском федеральном округе. В III квартале 2018 года она превысила 89 тыс. рублей.

Вырваться в лидеры сумел и Ненецкий автономный округ. Его жители в 2018 году могли бы позволить себе купить в ипотеку квартиру площадью 143 кв. м. А это почти на 60% больше, чем в 2017 году. Увеличению доступности жилья в регионе способствовал рост средней зарплаты. Если в III квартале 2017 года в среднем жители Ненецкого округа получали 69 тыс. рублей в месяц, спустя год их средняя зарплата выросла до 79,5 тыс. рублей в месяц. Жилье в регионе при этом дешевело. В 2018 году вторичное жилье можно было купить в среднем за 63 тыс. рублей за кв. м, что оказалось почти на 9% дешевле, чем годом раннее.

Мы поинтересовались у экспертов, с чем связан разброс цен на квадратные метры в зависимости от регионов. По мнению Марии Литинецкой, основное влияние оказывает уровень жизни в регионе, а именно — величина доходов.

«Влияние этого фактора четко проявляется в самой заметной ценовой диспропорции на рынке российской недвижимости — между Москвой и Санкт-Петербургом и другими регионами. Средний «квадрат» в этих городах обходится в два—четыре раза дороже, чем в целом по стране. Рыночные цены на недвижимость определяются спросом на жилье в регионе, а активность покупателей, соответственно, привлекательностью жизни в регионе. Есть и частные факторы: географический, отраслевой, демографический. В России влияние этих факторов проявляется особенно ярко в силу разнообразия регионов. К примеру, в северных регионах России зарплаты (как и уровень цен) относительно более высокие, чем в среднем по стране. При этом жилья здесь строится не так много, но по цене оно ненамного дороже, чем в среднем по России», — говорит Мария Литинецкая.

Директор казанского агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов также считает, что основную роль играет уровень достатка жителей региона.

Татарстан: невысокие зарплаты и дорогое жилье

Большинству жителей Приволжского федерального округа (ПФО) о квартирах величиной с дом остается только мечтать. Самая маленькая площадь доступной в ипотеку квартиры зафиксирована в Нижегородской области. Семья из двух человек при средней зарплате 31,5 тыс. рублей в 2018 году могла приобрести в ипотеку квартиру площадью 54 кв. м. Заметим, что выплачивать ипотеку придется как минимум 16 лет, так что возможность улучшить жилищные возможности в будущем тоже не так велика. Радует лишь положительная динамика: год назад эта же среднестатистическая семья могла себе позволить только 45,61 кв. м. Увеличению доступности жилья в Нижегородской области способствовали небольшой рост зарплат и незначительное удешевление квадратного метра — с 58,1 до 57,8 тыс. рублей.

Высокой доступностью жилья не может похвастаться и Татарстан — он оказался в десятке регионов с самой дорогой жилплощадью. В 2018 году семья из двух человек могла позволить купить в ипотеку квартиру стоимостью 3,3 млн рублей и площадью 56,5 кв. м. Единственная положительная тенденция — за последний год возможностей для покупки ипотечной квартиры у татарстанцев стало больше. В 2017 году площадь доступной квартиры составляла всего 51 кв. м. Надо полагать, здесь свою роль сыграл небольшой рост средней зарплаты — с 31 261 до 33 924 рублей.

В то же время в Татарстане цена квадратного метра неуклонно растет. За год жилье на вторичном рынке подорожало примерно на 7% — до 59,2 тыс. рублей. Цены на готовое жилье в Татарстане самые высокие по сравнению с другими субъектами Поволжского федерального округа. Да и в целом в России есть не более 10 регионов с более дорогой «вторичкой» чем в Татарстане. Среди них можно назвать Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Севастополь, Камчатский край, Приморский край, Хабаровский край.

Вероятно, одной из причин роста цен на жилье в Татарстане, и прежде всего в Казани, становится экономическое благополучие региона, о котором говорят эксперты. К примеру, в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов, составленном «Национальным рейтинговым агентством», Татарстан занял третью позицию, уступая лишь Москве и Санкт-Петербургу. Республика попала в категорию IC2, что означает «высокую инвестиционную привлекательность».

Цены на готовое жилье в Татарстане самые высокие по сравнению с другими субъектами Поволжского федерального округа. Фото Олега Тихонова

«В Татарстане зарплата ниже средней по стране на 11 процентов, а средний «квадрат» — на 25 процентов дороже. Именно поэтому жилье здесь менее доступно, чем, например, в Магаданской области. Однако хочу обратить внимание на методику подсчета Росстата. В Татарстане очень высока доля сельского населения с низкими доходами, поэтому средняя зарплата по региону получается низкой. При этом жилищное строительство разворачивается главным образом в городских центрах, в первую очередь — в Казани, где зарплаты выше, значит выше и стоимость квадрата. Таким образом, при анализе доступности жилья в России необходимо вести подсчет, основываясь только на данных по зарплате и средней стоимости в отдельных городах», — обращает внимание Мария Литинецкая.

Недорогие, но непопулярные

Что касается других регионов Поволжского федерального округа, чуть более доступным чем в Татарстане оказалось ипотечное жилье в Башкортостане. Здесь семья из двух человек сможет привлечь на покупку жилья кредит равный 2,5 млн рублей. В этом случае площадь купленной квартиры будет равняться примерно 60,8 кв. м. В Башкирии доступность жилья увеличилась: в прошлом году среднестатистическая семья могла позволить себе купить в ипотеку только 55,4 кв. м. Росту доступности способствовало увеличение за год средней зарплаты с 29,8 до 32,6 тыс. рублей.

Самое большую квартиру в ипотеку в ПФО можно купить в Самарской области. Средняя зарплата в регионе в 2018 году составляла 33,4 тыс. рублей. То есть она была примерно такая же, как например в Татарстане. Зато квадратный метр на вторичном рынке в Самарской области стоит значительно дешевле — 39,3 тыс. рублей за кв. м. Так что на свободные средства семья из двух человек здесь может купить в ипотеку квартиру площадью 85 кв. м.

В число регионов с доступным жильем среди регионов ПФО попала и Кировская область. Здесь семья из двух человек может обслуживать ипотечный кредит на сумму 2,2 млн рублей и купить квартиру площадью 76 кв. м. На доступность жилья, конечно, повлияла его низкая цена. Квартиру на вторичном рынке Кировской области можно купить за 25,2 тыс. рублей за кв. м. Несмотря на это, большим спросом кировская недвижимость не пользуется. В число экономически развитых регионов Кировская область не входит — из Кирова скорее предпочитают уезжать, нежели приезжать и обзаводиться жилплощадью.

В число экономически развитых регионов Кировская область не входит — из Кирова скорее предпочитают уезжать, нежели приезжать и обзаводиться жилплощадью. Фото union-travel.ru

Крым наш: жилье дорожает из-за инвесторов

Отдельно рассмотрим, в каких регионах России жилье оказалось наименее доступным. Меньше всего квадратных метров среднестатистическая семья из двух человек сможет купить в Севастополе. Она сумеет обслуживать ипотечный кредит примерно в 2,5 млн рублей и получить в собственность квартиру в 44,8 кв. м. В прошлом году площадь доступного в ипотеку жилья в Севастополе была еще меньше — 33,5 кв. м. Положительной динамике способствовал рост средней зарплаты в регионе почти на 15% за год и снижение цены квадратного метра на 5% до 64, 3 тыс. рублей. Правда, стоит отметить, что даже несмотря на это снижение вторичное, жилье в Севастополе остается одним из самых дорогих в России.

В тройку регионов с наименее доступным жильем входит и Республика Крым. Здесь квадратный метр на вторичном рынке в среднем оценивается в 56, 5 тыс. рублей. Зато средняя зарплата в Крыму ниже чем во многих соседних регионах — 28,1 тыс. рублей. Вот и получается, что семья из двух человек в этом регионе может позволить себе купить в ипотеку квартиру площадью 49 кв. м. Можно предположить, что высокая цена «квадрата» в Крыму и Севастополе обусловлена тем, что квартиры здесь покупают не только в качестве жилья, но и в качестве инвестиций.

«Здесь спрос связан с новизной. Рынок пока совсем молодой. У нас же не было широкого доступа к покупке жилья в этих регионах, а какой-то спрос, видимо, был. Новое всегда покупается хорошо. Здесь покупают квартиры не только местные жители, но и жители других регионов. Я думаю, со временем ситуация выровняется. Покупают, насколько я знаю, и для себя, и в качестве инвестиций. На прибрежную зону спрос всегда есть», — отмечает Валерий Абсалямов.

В десятку регионов с наименее доступным жильем попал и Приморский край. При том что средние зарплаты в регионе не заоблачные — 40, 6 тыс. рублей в месяц по итогам III квартала 2018 года, цены на квадратные метры почти космические — около 83, 5 тыс. рублей. Причем за последний год цены на готовое жилье выросла довольно заметно — сразу на 8%. Одной из причин роста цен может быть относительно небольшое предложение на жилищном рынке.

«Во-первых, насколько я знаю, там не очень большая застройка. Во-вторых, Приморский край мы немного недооцениваем. Он же близок нашим влиятельным соседям, в этом плане экономическая зона там интереснее. И Япония, и Китай близко, и там всегда должен быть спрос, потому что там много денег», — считает Валерий Абсалямов.

Дорогая Москва и доступная Московская область

Понятно, что не может быть доступным жилье в Москве. В столице зафиксирована самая высокая в России цена кв. м за вторичку — почти 154 тыс. рублей. Причем за истекший год она выросла на 6%. При условии, что средняя зарплата в Москве составляет 78,6 тыс. рублей, семья из двух человек сможет обслуживать кредит в 6,3 млн рублей и получить в собственность квартиру площадью 51,6 кв. м.

«В Москве и Санкт-Петербурге население быстро растет, здесь сильна миграция. От этого спрос на жилье крайне высокий, что ведет к повышению цен (часто спекулятивному). Именно поэтому в этих регионах несмотря на высокие доходы, жилье менее доступно, чем в среднем по стране из-за завышенных расценок», — поясняет Мария Литиневская.

А вот в северной столице России шансов обзавестись жильем больше. Конечно, в Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра выше, чем в среднем по стране, — 88,6 тыс. рублей за кв. м. Но при средней зарплате 57,7 тыс. рублей в месяц семья из двух человек сможет купить на вторичном рынке квартиру стоимостью около 5,7 млн рублей и площадью почти 65 кв. м. Получается, при учете уровня зарплат и цен на «квадраты», жилье в Санкт-Петербурге оказывается доступнее, чем, например, в Казани.

Отдельно мы выделили статистику по Московской области. Нужно отметить, в этом регионе доступность жилья довольно высокая. Семья из двух человек способна обслуживать кредит размером 4 млн рублей и приобрести в ипотеку квартиру площадью 77 кв. м. Средняя цена квадратного метра в Московской области — порядка 64 тыс. рублей. Для сравнения напомним, что в одном из предыдущих исследований мы писали, что средняя цена кв. м в Казани за готовое жилье составляет почти 73 тыс. рублей. Так что казанские цены вплотную приближаются к столичным.

Свободные средства граждан и ипотечные кредиты
Регион Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников по полному кругу организаций по субъектам Российской Федерации, рублей Свободные средства семьи (из 2 трудоспособных человек без иждивенцев), комфортные на выплату ежемесячного платежа ипотеки,
2 кв. 2015 г.:
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья, рубль,
вторичный рынок жилья,
квартиры среднего качества (типовые)
Средневзвешенная ставка Ипотечных жилищных кредитов, % Среднеарифметическое значение средневзвешенного срока по вновь выданным ипотечным жилищным кредитам, %
II квартал 2015 II квартал 2016 III квартал 2016 II квартал 2017 III квартал 2017 II квартал 2018
Российская Федерация 34.717 37.405 35.712 40.119 37.740
Центральный федеральный округ 42.597 46.797 44.630 49.432 46.353
Белгородская область 25.039 26.600 27.147 28.746 28.984
Брянская область 22.431 23.531 22.618 25.045 24.050
Владимирская область 24.333 25.912 25.595 28.191 27.640
Воронежская область 25.209 27.096 26.504 28.539 27.924
Ивановская область 21.608 22.570 21.377 23.597 22.588
Калужская область 29.274 31.590 31.239 33.633 33.656
Гуландам Фатхуллина
НедвижимостьАналитика БашкортостанКировская областьТатарстан
комментарии 19

комментарии

  • Анонимно 13 дек
    Исследование довольно абстрактное. Наример в Нижнекамске однокомнатная квартира стоит 1 млн, а двухкомнатная - 1,5 млн. Следовательно жилье должно быть очень доступным.
    Ответить
    Анонимно 13 дек
    В Нижнекамске, равно как и в Елабуге, жилье дешевое. Потому как есть неблагоприятная среда, вызванная близким расположением заводов нефтеобработки, обработки резины и тд. Поэтому и цены такие.
    А тут анализ проведен на средней стоимости жилья по крупным городам.
    Ответить
  • Анонимно 13 дек
    выборка регионов не полная, выброшены краснодарский край, черноземье. Нет ответа на вопрос почему зарплаты в Самаре сопоставимы с Казанью но жильё для людей гораздо доступней?
    Ответить
    Гуландам Зарипова 13 дек
    Краснодарский край есть в общей таблице, как и все остальные регионы, которые подробно не описаны. Что касается Самары, в исследовании речь идет все-таки не про Казань и Самару, а про целые регионы - Самарский край и Татарстан. Показатель более усредненный. Если сравнивать Самару и Казань, наверное, уровень жизни другой в Казани. Если будут дорого продавать, вероятно в Самаре просто не будут покупать
    Ответить
    Анонимно 13 дек
    А почему вы пишете Самарский край?
    Данная территория именовалась уездом, губернией, округом в составе Средне-Волжской области. Но не краем. И уж как минимум последние 27 лет имеет статус области (вернее даже больше, просто с 1935 по 1991 называлась Куйбышевской)...
    Ответить
    Гуландам Зарипова 13 дек
    Простите, это лишь опечатка, в мыслях был еще и Краснодарский край) Самарская область, конечно
    Ответить
    Анонимно 13 дек
    "Если будут дорого продавать, вероятно в Самаре просто не будут покупать" Судя по вашей таблице то зарплаты одинаковые, что по Казани так и по Самаре, однако почему то , по вашей логике, в Самаре дорого не продают, т.к. у них нет денег, а в Казани квартиры продаются потому что казанцы богаче чем жители Самары (и это при равенстве зарплат). Может тут какая то другая причина? Не обязательно смотреть на Самару, можно глянуть на Воронеж, и опять зарплаты близкие, но цены на жильё явно не в пользу Татарстана! Что у нас тут происходит с ценами на квартиры???
    Ответить
    Гуландам Зарипова 13 дек
    Обратите внимание на комментарии экспертов, особенно на то, что говорит Литинецкая. В Татарстане высокая средняя цена за счет Казани. Здесь, я думаю, как и в Москве роль играют миграционные потоки. Казань привлекательна, сюда приезжают из других регионов, в жилье инвестируют. Плюс, как опять же говорят эксперты, не исключается и спекулятивный момент - ценник может быть завышен
    Ответить
    Анонимно 13 дек
    не исключается и спекулятивный момент - ценник может быть завышен" Ха, ещё бы!!! Вот только указывает ли всё это на сговор???
    Ответить
  • Анонимно 13 дек
    А вот я уж лучше поеду в Петербург :)
    Ответить
    Анонимно 13 дек
    В питере только пить! там машины гниют за пять лет! Солнца не видно, сырость и холод, про сам город молчу, кроме как по центру гулять не где. Примерно как Москва из девяностых... Пишу не просто так, часто там бываю у сестры. Она ждет не дождется когда достроят дом в Карелии и свалят из города...)
    Ответить
    Анонимно 13 дек
    "Она ждет не дождется когда достроят дом в Карелии и свалят из города...)" Зачем ей Карелия???))) Сообщите сестре что жилищные эксперты называют Татарстан очень привлекательным и она сразу передумает ехать в Карелию.)))
    Ответить
  • Анонимно 13 дек
    Казанский пузырь надутый с помощью мундиалей и хватанием за все инициативы очень скоро окажется большим блефом и цены пойдут вниз.В городе нет ни экономических ни других предпосылок для таких цен.А нестабильность хотя бы по изучению языка не лучший повод для задирания цены жилья до небес.
    Ответить
    Анонимно 13 дек
    Не дождетесь... уж лет 5 об этом говорят,вот вот все сдуется, понапокупаем квартир по дешёвке.
    Ответить
    Анонимно 13 дек
    Квартира очень серьёзная покупка. 5 лет для ожидания-не срок.
    Ответить
  • Анонимно 13 дек
    В Крыму очень дорогое жилье! Цены разительно отличаются от цен в нашем регионе. отдыхал этим летом в Крыму и для интереса хотел узнать цены...Был очень сильно удивлен и обескуражен
    Ответить
  • Анонимно 13 дек
    Ну, половина центра куплена на деньги заработанные на севере. Поэтому доходы нефтегазовые на Кзн тоже влияют.
    Ответить
  • Анонимно 13 дек
    А Казани земля дорогая.
    Застройщики дорогие
    Очень много средств в жилье вкладывается с целью его перепродажи.
    Я думаю не меньше 30 процентов жильЯ пустует..
    Ждёт своих покупателей
    Ответить
  • Анонимно 13 дек
    Этот финансовый пузырь с квартирами скоро лопнет. Стаимость квартир упадет как минимум в 2 раза. А стоимость коттеджей - как минимум в 3 раза.
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии

Новости партнеров