Новостройки Уфы: сколько стоит не стать обманутым дольщиком?

Новые правила — старые проблемы

Нововведения закона о долевом строительстве вступили в силу. Как это скажется на новостройках Уфы? В строительной отрасли региона и без того хватало проблем. Как заявляет глава республики Рустэм Хамитов, первое полугодие 2018 года было крайне сложным для первичного рынка недвижимости. Темпы ввода нового жилья сократились по сравнению с предыдущим годом в среднем на 15%. Причем под удар попал прежде всего ввод многоквартирных домов (МКД). Если индивидуальное строительство, которое достаточно развито в Башкортостане и Уфе (на его долю приходится 2/3 от общего объема ввода жилья), еще «держится», что вполне объяснимо, ведь здесь практически все зависит от собственника конкретного объекта и его платежеспособности, то многоэтажное, где застройщик управляет деньгами большого количества граждан — участников долевого строительства, очень сильно «хромает». Сроки сдачи объектов переносятся, число застройщиков-банкротов растет, а армия обманутых дольщиков пополняется все новыми и новыми участниками. Так, совсем недавно Арбитражный суд Башкортостана начал процедуру банкротства в отношении компании-застройщика ООО «Инвесткапиталстрой», которая вела строительство ЖК «Наш Крым» под Уфой.

Новый закон призван предотвратить подобные ситуации. Другое дело, что это создаст и новые проблемы, например, рост цен. Риелторы Уфы отмечают, что пока резкого скачка цен на новостройки с 1 июля не было, однако в будущем удорожание квадратного метра нового жилья несомненно произойдет.

— Цены без всякого сомнения вырастут, но это будет не так скоро и не так быстро, — заметила в разговоре с корреспондентом «Реального времени» Айгуль Закирова, ведущий специалист-риелтор агентства «АктиВ».

Совсем недавно арбитражный суд Башкортостана начал процедуру банкротства в отношении компании-застройщика ООО «Инвесткапиталстрой», которая вела строительство ЖК «Наш Крым» под Уфой. Фото Олега Яровикова / bashinform.ru

Во-вторых, эксперты прогнозируют сокращение числа застройщиков. В новых условиях на рынке смогут выжить только крупные компании, обладающие достаточными собственными ресурсами и/или хорошей репутацией для привлечения кредитных средств банков. На рынке новостроек Уфы большое количество игроков, в то же время у ряда из них репутация уже запятнана. Даже сейчас многие строительные фирмы демонстрируют неспособность сдать проект вовремя, как отмечает Рустэм Хамитов. Что же будет с отраслью в более жестких для застройщиков условиях?

Также нет пока ответа на вопрос: что делать с теми, кто уже обманут. В Башкортостане в целом и в Уфе в частности обманутых дольщиков, которые так и не получили свои оплаченные квадратные метры, к сожалению, очень много. По официальным данным, это около 950 семей, по неофициальным — цифра в 4 раза больше. Дольщики регулярно устраивают митинги, чтобы привлечь внимание властей и общественности к своей проблеме. Последний из таких состоялся 1 июля.

Завтра будет завтра, а пока…

Как мы уже отмечали, риелторы пока не фиксируют изменений цен на рынке новостроек. По сути дела, в Уфе ситуация с «первичкой» примерно такая же, как и в Казани: каждый застройщик ведет свою ценовую политику, которая прежде всего продиктована внутренней ситуацией в компании и состоянием спроса. Пока новые правила на стоимости «квадрата» не сказываются, поэтому выделить какие-то общие ценовые тренды у разных строительных компаний крайне сложно.

Однако, судя по замерам стоимости жилья, которые провела на рынке аналитическая служба «Реального времени», картина складывается несколько иная. Некоторые застройщики предпочли сохранить цены на квадратный метр: например, в ЖК «Йондоз» от МУП ИСК сохранилась средняя цена на уровне 70 тыс. за квадратный метр, в ЖК «Семья» цены также остались на прежнем уровне — от 62,7 до 66,9 тыс. рублей за «квадрат».

В ЖК «Уфимский Кремль» выросли в цене «квадраты» и в «однушке», и в «двушке», и в «трешке» в среднем на 11,6%. Фото Stanbay / skyscrapercity.com

Есть компании, которые, напротив, даже снизили цены. Так, ООО «Стройинвест» удешевил стоимость жилья по сравнению с началом года в ЖК «Аксаковский» в среднем на 1,5 тыс. рублей за один квадратный метр — с 70 до 68,5 тыс. рублей. Если в начале года цена квадратного метра в ЖК «Эрмитаж Госсовет» доходила до 76,5 тыс. рублей, то сейчас верхняя граница — 65 тыс. рублей.

Впрочем, у большинства игроков новостройки все-таки подорожали. Одни застройщики повышали цены на все квадратные метры: например, в ЖК «Уфимский Кремль» выросли в цене «квадраты» и в «однушке», и в «двушке», и в «трешке» в среднем на 11,6%. Другие сделали акцент на отдельные категории квартир: например, в ЖК «Менделеев Сити» цена «квадрата» в 3-комнатной квартире так и осталась 55 тыс. рублей, а вот в 1- и 2-комнатных квартирах жилплощадь выросла в цене в среднем на 3,5 тыс. рублей за «квадрат». Казанский застройщик «Унистрой», реализующий проект ЖК «Венский лес», также подтянул цены. С начала старта продаж (30.03.2018 г.) цены выросли на 5,6% с 69 666 рублей до 73 550 рублей.

Главное, чтобы желания и возможности совпадали

Стоит обратиться к вопросу о том, что влияет на спрос покупателей. С учетом сложной ситуации с дольщиками в Уфе, первое, на что обращают внимание покупатели, — это застройщик и его надежность. «Многие покупатели сами до обращения к риелтору ищут информацию о компании, ее объектах и сроках сдачи, и приходят уже подготовленными», — отмечает Айгуль Закирова. Да и сами риелторы для себя выделяют надежных застройщиков и стараются работать только с ними.

После выбора застройщика покупатель, в зависимости от своей финансовой состоятельности, смотрит на все остальное: район, инфраструктура, строительные материалы, количество комнат и т. д. По географии большой популярностью пользуются «Зеленая Роща» и «Проспект», хотя эти районы нельзя отнести к числу самых бюджетных.

В основном покупатели предпочитают 1- и 2-комнатные квартиры. Именно на них чаще всего застройщики устанавливают наиболее высокую цену за квадратный метр: в сегменте «бизнес» в большинстве случаев самым дорогим «квадрат» оказывается в «двушках», в сегменте «комфорт» — «50 на 50» между 1- и 2-комнатными квартирами.

— Сейчас особой популярностью среди покупателей пользуются 2-комнатные квартиры формата «евро». Их основное преимущество в цене: они более бюджетны, нежели обычные стандартные «двушки». Причем данная тенденция свойственна не только Уфе, но и в целом России, — рассказала изданию Марина Янченко, член правления Ассоциации по взаимодействию профессиональных риелторов Республики Башкортостан.

Среди «однушек» популярностью пользуются студии, которые активно предлагают многие застройщики. Студия оказывается хорошим недорогим стартовым вариантом собственного жилья для многих. Однако их предложение уже превышает спрос, отметила Янченко.

А в остальном покупатели готовы платить за те преимущества нового жилья, которые и по душе, и по карману. Для одних более значима инфраструктура, для других — материал, из которого дом построен, для третьих — закрытый двор и т. д.

В итоге отметим: рынок многоэтажного строительства Уфы находится не в лучшем состоянии, но продолжает работать. Новостройки строятся и продаются. На одни квартиры цены растут, на другие снижаются. В общем, несмотря на новые правила строительства, толпу обманутых дольщиков, банкротство некоторых застройщиков, «заседание продолжается, господа присяжные заседатели». Посмотрим, в каком направлении «тронется лед» дальше на рынке новостроек Уфы.