Новости раздела

Час «Х» близок: застройщики прогнозируют подорожание казанских новостроек

Рынок жилья переживает летний спад и готовится к новым правилам игры

Час «Х» близок: застройщики прогнозируют подорожание казанских новостроек Фото: Роман Хасаев

Рынок новостроек находится в «режиме ожидания»: все ждут подписания президентом РФ новых поправок в закон №214 о долевом строительстве, которые уже должны были вступить в силу с 1 июля. Что это принесет: рост цены на первичном рынке, сокращение спроса на новостройки, решение проблемы обманутых дольщиков? Четкие ответы на эти вопросы мы узнаем чуть позже. «Реальное время» между тем провело собственный анализ ситуации на рынке недвижимости. В преддверии глобальных перемен в долевом строительстве наше издание замерило цены на новостройки Казани, пока нововведения еще не отразились на них.

1 июля наступило — и что теперь?

На рынке новостроек этой даты ждали как часа Х, каждый готовился как мог. Некоторые крупные российские строительные компании уже предвещают «голодные» времена без денег дольщиков и с 1 июля повысили цены на 1—5%. К таковым относятся такие компании, как ГК ПИК, ГК «Гранель», «Лидер инвест» и некоторые другие. Чем ответили наши татарстанские застройщики? Пока их мнение сводится к тому, что цены, скорее всего, будут расти, но процесс будет проходить плавно, а не резкими скачками и с оглядкой на рыночный спрос.

— Мы ожидаем увеличения [цен], но это не произошло и не произойдет сразу резко после 1 июля, так как пока у застройщиков еще есть достаточное количество разрешений на строительство, по которым продажи можно осуществлять в рамках старого законодательства за исключением необходимости открытия счетов в уполномоченных банках, — отметила в беседе с нашим изданием коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова.

«Пока у застройщиков еще есть достаточное количество разрешений на строительство, по которым продажи можно осуществлять в рамках старого законодательства», — отметила Антонина Дарчинова. Фото Олега Тихонова

Директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова отмечает, что нововведения в долевом строительстве дадут свой «ценовой» эффект не раньше, чем к концу года. Рынок недвижимости является неволатильным, поэтому на изменения, в том числе и законодательные, не может отреагировать быстро и кардинально.

Анализ статистики на конец июня как нельзя лучше подтверждает слова экспертов. Если брать данные по новостройкам Казани, то можно отметить, что к началу июля наблюдалось некоторое падение цен. К началу июня средняя цена одного квадратного метра в однокомнатной квартире составляла 77,3 тыс. рублей, а в начале этого месяца она составила уже 75,9 тыс. рублей (снижение почти на 2%). Стоит отметить, что аналогичная тенденция наблюдалась и в прошлом году и вызвана прежде всего сезонными колебаниями на рынке недвижимости, который летом уходит «в спячку».

Стоит отметить интересную тенденцию на рынке новостроек в Казани: если раньше безоговорочно по популярности и, следовательно, по стоимости побеждали «однушки», то в 2018 году уверенную конкуренцию им составляют «трешки». Стоимость одного квадратного метра в трехкомнатной квартире в период с апреля по июль 2018 года в среднем была даже выше, чем в однокомнатной. Наиболее бюджетными и ходовыми в настоящий момент, как отмечают застройщики, остаются «двушки». Эксперты сходятся во мнении — это вызвано социально-демографической картиной в Татарстане. Уровень жизни растет, рождаемость повышается — это и стимулирует граждан расширять жилплощадь и повышать комфорт.

Застройщики опираются на внутреннюю ситуацию на рынке и отталкиваются прежде всего от спроса клиентов и собственной внутренней политики. Фото Максима Платонова

Эконом и бизнес — два берега одной реки

Отдельные игроки рынка в период летних каникул на рынке недвижимости ведут себя по-разному. Соответственно, и цены «пляшут»: «#СуварСтроит» повышает, «Унистрой» — удерживает, «Грань» — медленно ползет вверх.

Так, у «Сувара» более активно росли цены на «квадрат» жилья бизнес-класса (до 38,7% по сравнению с концом прошлого года). Жилье класса «комфорт» (например, квартиры в домах «Залесный Сити») подросли, но значительно меньше — квадратный метр «однушки» вырос на 16,8% по сравнению с декабрем 2017 года и на 14,5% по сравнению с июнем прошлого года. Стоит отметить, что компания изначально заявляла рост цены в связи с продвижением строительства и сдачей объектов. Поэтому такой планомерный рост можно объяснить не столько колебаниями рынка, сколько ценовой политикой самого застройщика.

Строительная компания «Грань» тоже пошла на повышение, но значительно более скромное, нежели «#СуварCтроит». Так, например, цены на жилье в «Новых Горках» подросли не более чем на 10%. За последние полгода квартиры «Унистроя» если и выросли в цене, то в пределах 5% (например, «однушки» в «Art City» показали рост на 4,8%).

В общем-то, отсутствие единой тенденции в ценовой политике разных игроков рынка показывает, что пока нет таких факторов внешней среды (к ним относятся в том числе и новшества законодательства), которые бы заставили компании действовать в одном ключе. Застройщики опираются на внутреннюю ситуацию на рынке и отталкиваются прежде всего от спроса клиентов и собственной внутренней политики. Слова директора «Ак Барс Недвижимости» Елены Стрюковой как нельзя лучше это подчеркивают: «Цены по нашим жилым комплексам растут в плановом режиме и зависят от стадии строительства и темпов продаж».

Застройщики подготовились к новым правилам игры на рынке новостроек, поэтому ведут себя спокойно, к резким скачкам в ценовой политике не прибегают и работают в штатном режиме. Фото Максима Платонова

Если обратиться к вопросу спроса на новостройки, здесь многое зависит не только и не столько от застройщика, сколько от потребителя и его запросов на тот или иной сегмент жилья. Пока основная масса новостроек в соответствии с потребностями граждан приходится на жилье эконом-класса и класса «комфорт». И что мы видим? Здесь тенденции одинаковы: каждый застройщик сам определяет цены и изменяет их, но у большинства (и у «Унистроя», и у «Ак Барс Недвижимости», и у «Грани», и у «#СуварСтроит» и других) цены на «однушки» самые высокие, конкуренцию им составляют «трешки», цены на квадратный метр примерно одинаковые, а самые дешевые и ходовые — «двушки». Как раз та тенденция, которую мы отметили ранее.

Бизнес-класс и элитное жилье не столь востребованы и не столь распространены, такого массового спроса на них нет. Поэтому тут сохраняется обычная ситуация на первичном рынке, которая была и в 2016, и в 2017 году: если судить по стоимости квадратного метра, «однушки» самые дорогие, далее идут двухкомнатные квартиры, ну и самыми дешевыми оказываются «квадраты» в трешке. И опять же, эта тенденция одинакова для большинства застройщиков жилья бизнес- и элиткласса.

То есть можно с уверенностью сказать: застройщики подготовились к новым правилам игры на рынке новостроек, поэтому ведут себя спокойно, к резким скачкам в ценовой политике не прибегают и работают в штатном режиме.

Новые поправки: положительный взгляд чиновников и скептическая позиция аналитиков

Пока застройщики спокойно ведут свою деятельность, рынок недвижимости гудит, все обсуждают новые правила строительства. Мнения относительно этого нововведения сильно разнятся. Одни во весь голос кричат о решении проблемы обманутых дольщиков, другие задаются вопросом о стоимости и доступности нового жилья в России. Что интересно, водораздел мнений обозначился очень четко: государство в лице чиновников разных мастей заявляют о плюсах данной новации ФЗ-214, тогда как независимые эксперты и аналитики пока относятся к этой задумке крайне скептически.

Ильшат Гимаев отметил, что данное нововведение в долевом строительстве является не первым за последние годы. Фото minstroy.tatarstan.ru

Так, заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев на селекторном заседании отметил, что данное нововведение в долевом строительстве является не первым за последние годы. На территории Татарстана, как и на территории остальных регионов нашей страны, уже разработаны и реализуются дорожные карты, например, по решению проблем обманутых дольщиков. Однако проблема пока остается настолько острой, что требует дальнейших правовых корректив.

К таковым относится как раз переход к проектному финансированию. Разница данного типа финансирования стройки заключается прежде всего в перераспределении рисков. Если раньше риски брал на себя дольщик, из-за чего и возникала проблема, то теперь риски должны лечь на плечи самого строителя, который должен очень внимательно просчитать все риски и собственные возможности, ведь деньги дольщика он сможет получить только в одном случае — после сдачи многоквартирного дома.

И вот тут возникают вопросы, на которые эксперты и аналитики дают далеко не однозначные ответы. Откуда застройщику взять деньги на строительство? Один из вариантов — взять кредит в банке. Хорошая альтернатива деньгам дольщиков, но есть одно «но»: кредит всегда платный, а значит, предполагает выплаты процентов, которые застройщик, естественно, переложит на плечи дольщиков.

— В дальнейшем при полном уходе от долевого строительства цены будут расти уже в другой модели. В ней девелопер должен будет строить объекты с использованием проектного финансирования и лишь после ввода дома продавать готовое жилье. Не нужно говорить, что готовое жилье продается по максимальной стоимости, к этому присовокупляются проценты по кредитам, а сегодня это 11—13%. Разумеется, эти затраты лягут на покупателей, — отметил коммерческий директор компании УК «Унистрой» Искандер Юсупов

«Не нужно говорить, что готовое жилье продается по максимальной стоимости, к этому присовокупляются проценты по кредитам, а сегодня это 11—13%. Разумеется, эти затраты лягут на покупателей», — отметил Искандер Юсупов

Что делать, если застройщик не закончит строительство? И кто в этом случае несет риски? Оказывается, все, кроме застройщика. Во-первых, банк, который кредитовал застройщика, потому что, согласно закону, должен контролировать стройку. Во-вторых, дольщики, потому что хоть и остались при деньгах, но так и не получили квартиру.

Таким образом, будущая ситуация с новостройками остается загадкой, все говорят о нововведениях, прогнозируя не самый лучший исход. Но по факту пока на рынке ничего не изменилось. Застройщики живут, как жили, не рвут на себе волосы и не повышают резко цены. На рынке недвижимости летний штиль, и никакие нововведения его не нарушают.

Цены на недвижимость в Казани
Инициатор-застройщик Название проекта (ЖК или жилой дом в случае точечной застройки) Стоимость кв. метра: от и до, тыс руб. Сроки реализации проекта Кол-во домов, этажей Кол-во квартир
1-комн. 2-комн. 3-комн. начало конец
Унистрой АРТ сити №1 сдан сдан сдан 2015
АРТ сити № 4.1, 4.2 Застройщик ООО СтройУслуги 73,13-98 74,38-87,66 нет 1 кв 2016 4 кв 2017
АРТ сити № 5.1, 5.2 79,42 73,88-77,14 74,26-79,81 дек.18
АРТ сити № 2.1, 2.2 81,39-86,11 73,71-74,34 73,95-76,92 3 кв 2016 3 кв 2018
АРТ сити №9 79,6-87,44 77,39 не предусмотрено
Весна, №1 (квартир уже нет), №5 сдан сдан сдан 2015 2,4 кв 2016
Весна, дом №2 сдан сдан сдан 1 кв. 2015 1 кв. 2017
Весна, дом № 3 66,02-70,29 продано продано 2 кв. 2016 4 кв. 2017
Екатерина Еремеева
НедвижимостьЭкономикаИнвестицииФинансыБанки Татарстан
комментарии 11

комментарии

  • Анонимно 12 июля
    На месте застройщиков сливал бы квартиры минус 10-15 процентов от нижней цены конкурентов, пока еще есть хоть какой-то спрос. После того, как поколение 80х переберется в двушки и трешки, спрос умрет - поколение 90х в 2 раза меньше, не хочет работать, не хочет взрослеть, живут в основном с родителями, и, наверное, как в Европе, будут создавать семьи ближе к сорока годам.
    Ответить
  • Анонимно 12 июля
    за год цены выросли драматически, и это они называют стабильно? зарплаты не растут уже 4 года, а цены они повышают и за последние 4 года выросли в в 2 раза, сейчас на панике они конечно распродадут квартиры в ипотеку, а дальше люди не смогут выплатить, да и спрос станет нулевым, все кто хотел купить уже купят
    Ответить
    Анонимно 12 июля
    у меня сестрёнка платит ипотеку, тоже 2 года назад купила на радостях, когда з.п. была хорошей. Сейчас хлеб с солью ест, чтобы наскрести 20 тысяч на кредит. За эти 2 года уже 440 тысяч банку переплатила, а сумма основного долга уменьшилась всего на 30 тысяч. Кому нужен такой хомут на шее?
    Ответить
  • Анонимно 12 июля
    Дорожать будет по венесуэльскому сценарию...только в тугриках.
    Ответить
  • Анонимно 12 июля
    Правильно этих застройщиков прижали к стенке. Пусть строят и продают готовое, а не занимаются мошенничеством как ФОН. А парню в очках из компании на букву У вообще стоит сказать отдельное спасибо: во всех псевдостатьях кричит что вклад в его квартиры эффективнее, чем вклад в банке. В итоге получается, что его квартиры дорожают на 4-5%, а вклады в банках выше и мороки меньше: пришел срок, взял и забрал; а с реализацией квартиры еще попотеть придётся. Да и инвесторов на рынке недвижимости поубавится: цена будет одинаковой на любой стадии строительства объекта, так что не получится у них сверхприбыли зарабатывать. Всё правильно Путин сделал!!! Поддерживаю на 1000%. Сам был обманутым дольщиком и на своей шкуре испытал когда приходишь к своему наглому застройщику, который нарушил все возможные и невозможные сроки, а он перед тобой дверь закрывает и вызывает полицию, чтобы его на куски не порвали. Так что теперь не перед кем будет хлопать дверями. Построишь - получишь деньги, а нет, тогда забудь про свои денежки и объявляй себя банкротом; достроят другие. А поколению 90-х не то чтобы на квартиру накопить - прокормить бы себя хватило денежек; запросы то вон у них какие: айфон, мафон, тачка покруче. Короче, всех строителей с праздником наступающим! Пусть у вас всё будет хорошо! Но только не на деньги дольщиков.
    Ответить
    Анонимно 12 июля
    Всех под одну гребенку) Законы рынка неизменны!
    Они не на свои строят и многие параллельно социальное!) Добавят в себестоимость монопольных цен!
    Ответить
    Анонимно 12 июля
    да пусть хоть триллион к своим ценам добавят - покупать никто не будет. Сейчас построить дом гораздо дешевле, чем покупать трехкомнатную квартиру с огромными коммунальными платежами.
    Ответить
    Анонимно 12 июля
    вот вот, все эти квартиры с комуналкой 7 тысяч за однушку потом ни сдать ни продать
    Ответить
    Анонимно 12 июля
    а что мало у нас домов в Казани, где во всём доме только в 30% квартир свет горит? остальные пустуют. Ждут своего звёздного часа, чтобы нашелся дурак, который купит её подороже.
    Ответить
  • Анонимно 12 июля
    Из наземной реальности народ оживился и все помнят ТФБ!
    Ответить
  • Анонимно 12 июля
    Банки в ближайшее время начнут зажимать кредитование чтоб не плодить банкротов.А это сразу уменьшит ряды ипотечников.Ну а кто нынче в состоянии купить квартиру без кредита.Вот и цены на жильё сначала застопоряться а потом начнут падать.Так что бума не будет.
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии

Рекомендуем