Надежды «погорельцев» «Татфондбанка»: на землях РФП в Аракчино создадут первый экорайон Казани
Средства от реализации жилмассива обещают пустить на выплаты вкладчикам лопнувших банков
Накануне стартовал открытый международный конкурс на разработку концепции и мастер-плана первого в Казани экорайона. Его решено построить в Кировском районе на территории расформированной около 7 лет назад 43-й артиллерийской базы, напротив Храма всех религий. О целях проекта и путях его реализации рассказали участники пресс-конференции в Кабмине РТ, на которой побывала корреспондент «Реального времени».
Продается образ жизни
Презентуя конкурс, на подготовку и организацию которого, судя по качеству альбома, полученного журналистами перед пресс-конференцией, московскому ООО «Агентство стратегического развития «Центр» были уплачены немалые деньги, премьер-министр РТ Алексей Песошин подчеркнул, что экспериментальный экорайон открывает новые перспективы развития города, он направлен на то, чтобы удовлетворить интересы горожан к негородскому образу жизни и предполагает максимальную интеграцию современной комфортной городской среды в природный ландшафт. Особо он отметил масштабы проекта, подчеркнув, что экорайон по площади, а это 759,9 га, «превысит такие важные для Казани поселки, как Дербышки и Константиновка».
А мэр Казани напомнил об успешной реализации первого этапа проекта благоустройства системы озер Кабан, который также был разработан по итогам открытого международного конкурса, и указал, что от тщательной проработки проекта зависит его коммерческий успех, но тут же дал понять, что в данном случае городские власти решительно отказываются от практики, нацеленной исключительно на выжимание застройщиками наживы:
— Мы не побежали там скорее какие-то квадратные метры шлепать, продавать. Люди уже покупают не просто квартиру, а образ жизни. Это будет мегапроект, который выведет Казань на новый уровень и будет воспитывать нового жителя.
В заключение презентационной речи градоначальник заявил о желании одним из первых приобрести квартиру в экорайоне — «на условиях коммерческой ипотеки».
От объявления конкурса до начала продаж — полгода
Инициатором проведения конкурса выступил Республиканский фонд поддержки лиц, пострадавших от деятельности кредитно-финансовых организаций (РФП). Действовал РПФ по поручению президента.
— Была поставлена задача: найти оптимальное решение для развития земельного участка, переданного Минземимущества РТ фонду для выполнения уставных задач, — пояснил журналистам помощник президента, председатель совета РПФ Айрат Нурутдинов.
Оценку проектам конкурсантов будет давать жюри, в которое входят как профессиональные архитекторы, так и профессионалы в далеких от градостроительного планирования областях. В их числе — Стэнли Ланг, директор международного центра проектирования Turenscape International limited — партнера консорциума Turenscape, выигравшего ранее открытый конкурс на разработку концепции развития набережных и береговой полосы системы озер Кабан. Возглавит жюри президент РТ Рустам Минниханов.
Прием заявок на конкурс будет завершен 14 августа, уже 22 августа объявят финалистов, с которыми будут заключены договоры на разработку концепции экорайона, а 7 ноября подведут итоги конкурса. Трем победителям обещают премии: за первое место — до 3 миллионов рублей, включая налоги и сборы, за второе — до 2 миллионов, за третье — до миллиона. Ключевое словечко тут — «до», потому что общий призовой фонд конкурса также четко не объявлен, но он не превышает 5 миллионов рублей, а пять на троих по формуле 3+2+1 явно не делится.
Сжатые сроки проведения конкурса связаны с тем, что продажи, правда не квартир, а участков под индивидуальную жилую застройку, по словам Айрата Нурутдинова, предполагается начать уже в конце 2018 года.
Все определил «ЦЕНТР»
Организацию конкурса РФП доверил московскому ООО «Агентство стратегического развития «ЦЕНТР», которое, как сообщается в документации конкурса, имеет опыт разработки инвестиционных проектов в 17 регионах и 21 городе. Сколько стоили исследования и подготовка документации, сайта и прочей конкурсной атрибутики, не сообщается, однако порядок трат сумм можно оценить, исходя из информации о госконтрактах, которые ООО «Агентство стратегического развития «ЦЕНТР» заключало прежде.
По данным ресурса tenderguru.ru, в 2016 году за оказание ОАО «Мосинжпроект» услуг по проведению маркетингового исследования по поиску и подбору лиц, заинтересованных участвовать в разработке архитектурного облика станций Московского метрополитена «Марьина Роща», «Рижская» и «Сокольники» эта компания получила 11,6 миллиона рублей, а в 2017-м за оказание тому же ОАО услуг по проведению маркетингового исследования по поиску и подбору лиц, заинтересованных участвовать в разработке архитектурного облика станций Московского метрополитена «Нагатинский затон» и «Кленовый бульвар», — около 10,4 миллиона рублей. Еще один госконтракт — с ГАУ «Парк культуры и отдыха «Сокольники» — принес в 2015 году агентству, по данным ресурса Центра народных инициатив «Госзатраты», 950 тысяч рублей — за организацию и проведение открытого конкурса на разработку фирменного стиля и ключевых элементов айдентики парка.…
Услуги агентства «ЦЕНТР» РФП дешево не могли обойтись по определению: достаточно сказать, что 66-страничный альбом «Приглашение к участию», с кратким изложением условий конкурса и содержания техзадания, который вчера раздали журналистам в кабмине, распечатан в цвете на толстенной глянцевой бумаге. Содержание альбома также подтверждает, что специалисты агентства тщательно изучили не только российский, но и зарубежный опыт экопроектирования: в альбом внесены краткие сведения о Татарстане и Казани, а также описание мировых трендов — на примере латвийского коттеджного поселка Аматциемс, экорайона Виикки в Хельсинки и квартала Вобан во Фрайбурге в Германии (последний проект — ревитализация бывшей воинской части).
Цифры есть — конкретики мало
Техзадание конкурса включает ряд жестких условий. Площадь жилого микрорайона должна составить от 250 до 300 га, то есть менее половины всей территории. Общественно-деловые зоны — от 100 до 200 га, коммунальная зона — 30 га. Но при этом площадь природно-рекреационных зон должна составить не мене 200, а в идеале — все 300 га. Застройка предусмотрена смешанная: на 75 процентов — индивидуальные жилые дома, на 25 процентов — 3-4-этажные блокированные и многоквартирные дома высотой 4-5 этажей. Рассчитано все это на 20—25 тысяч жителей, а предельный объем застройки должен составить 450 тысяч квадратных метров.
Поделив предполагаемую численность населения будущего глубоко экологичного района Казани на его площадь, получим плотность его населения. Если учитывать только площадь жилой застройки, она составит все 10 тысяч человек на квадратный километр, и это очень много — настоящий муравейник. Это значит, что дворики в жилых массивах будут ну очень маленькие, что наглядно и подтверждают фото немецкого экорайона Вобан. Если же брать в расчет всю территорию экорайона, получится около трех тысяч человек на квадратный километр — такова средняя плотность населения остальной части Казани, со всеми ее «каменными джунглями». И будет ли в таких условиях обеспечен негородской образ жизни, о котором говорил Алексей Песошин, — большой вопрос.
Участники брифинга в кабмине заверили журналистов, что в ходе реализации победившего на конкурсе проекта они выставят застройщикам жесткие ограничения, чтобы не допустить роста этажности. Однако неизбежное повышение себестоимости такого жилья вряд ли поспособствует заявленной организаторами целевой аудитории покупателей квадратных метров — людей в возрасте от 31 года до 60 лет со среднемесячным доходом в 40 тысяч рублей.
Также сомнительным пока выглядит предположение, что земельные участки под ИЖС в экорайоне выкупят граждане того же возраста со среднемесячным доходом в 55 тысяч рублей. По словам Айрата Нурутдинова, первыми, уже в конце этого года, в продажу поступят не дома в экорайоне, а участки площадью в среднем около 10 соток и стоимостью 3-4 млн рублей. И хотя Нурутдинов заверил корреспондента «Реального времени», что будут приняты все меры, чтобы пресечь попытки инвесторов выкупить эту землю оптом, а потом «нарезать по две сотки и перепродавать под дома», он заметил, что для РФП все же вариант продажи оптом — более выгодный. А что получается, когда землю под ИЖС продают оптом, казанцы уже знают: застройщик лепит на ней стандартные коттеджи, зачастую не обеспеченные инженерной инфраструктурой (самый яркий пример — «Загородный клуб» с его канализацией), и создает в этих поселках аффилированные управляющие компании — со всеми вытекающими последствиями.
Еще один минус будущего проекта — отсутствие четких решений относительно дорог, которые свяжут экорайон с остальным городом. На сегодня там имеется лишь Аракчинское шоссе, которое выводит поток транспорта на узкие улицы Боевую и Клары Цеткин, а затем на давно перегруженную Кировскую дамбу, либо на недавно построенный, но уже забитый в часы пик машинами по самое не могу участок БКК.
А на один из самых больных для Казани вопросов — как будет решаться проблема дорожных пробок на въезде-выезде из экорайона, многие жители которого будут работать за его пределами, участники брифинга ответили, не углубляясь в конкретику.
— Данная земля не имела бы никакой стоимости, если она не была бы обеспечена сетями, — заявил Алексей Песошин, — [планируется] опорная сеть дорог, как минимум два выхода, кроме улицы Боевой. Детали будут разработаны в рамках конкурса.…
Татьяна Прокофьева: «Сразу в районах были заложены дороги, коридоры, которые там должны быть, и численность населения рассчитали от них — обратным счетом…». Фото kzn.ru
— Там пока только Аракчинское шоссе, но на самом деле будет выход в город, просто я не могу сразу сказать где, — дополнил Айрат Нурутдинов. — Вдоль ВСМ пойдет железная дорога, и еще одна — в общей сложности будет три [дороги]. Ясность внесла, поднявшись с места, присутствовавшая в зале главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева:
— На самом деле численность населения, возложенная на эту территорию, не появилась просто так. Сразу в районах были заложены дороги, коридоры, которые там должны быть, и численность населения рассчитали от них — обратным счетом.…
После чего городские власти свернули дискуссию, напомнив о ЧМ-2018:
— Через 10 минут впервые в истории прилетает бразильская сборная, надо придумать что-то такое, — сказал мэр, — Забьет три гола — найдем спонсора, и Неймару подарим первый земельный участок! Какой магнит будет — жить по соседству с Неймаром, на территории одного экорайона.…