Рынок жилья Казани: застройщики сорвали банк на слухах о конце льготной ипотеки

Ажиотаж создали слухи о сворачивании льготной ипотеки

Татарстанское управление Росреестра фиксирует, что последний месяц зимы оказался не таким уж и зимним для рынка недвижимости. Словно предчувствуя весну, татарстанцы потянулись скупать квартиры в новостройках. Если верить статистике, то в феврале наблюдался значительный рост числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве — в Казани был зарегистрирован 861 договор против 419 в январе (рост в два с лишним раза), в остальном Татарстане — 498 против 270 в январе (на 84%).

В отличие от показателя количества зарегистрированных прав на жилье, показатель количества регистрации договоров участия в долевом строительстве обычно не растет так сильно в феврале. Так, в прошлом году в феврале показатель по Казани вырос лишь на 25% по сравнению с январем, а по районам Татарстана и вовсе снизился на 35%. В 2014 году показатель по Казани вырос на 57%, а по районам — на 26%. В феврале 2013 года показатель по Казани снизился на 4%, по районам Татарстана — вырос на 54%. Одним словом, должна быть какая-то причина.

И ее называют сами застройщики. Ольга Волчкова, начальник отдела продаж компании «Грань», говорит, что это произошло в связи с тем, что заканчивалась госпрограмма по субсидированию ипотеки. «В феврале было небольшое увеличение сделок с первичным жильем. В принципе, начало года — январь всегда более падающий, а февраль стабилизируется. Чуть-чуть сыграл тот момент, что ипотека заканчивается и процентную ставку люди хотели сохранить. Сейчас рынок нестабильный, так что сейчас то падения, то все идет хорошо — в основном все зависит от продукта, представленного на рынке. По марту судить еще рановато, но следующие кварталы сложные, потому что впереди лето, во время которого всегда есть спад», — говорит застройщик.

Анастасия Гизатова, директор агентства недвижимости «Счастливый дом», согласна с коллегой и также связывает активность рынка первичной недвижимости с окончанием программы поддержки новостроек: «Более того, многие застройщики использовали данный факт в своих рекламных кампаниях для стимулирования спроса. Кроме данного фактора можно было наблюдать и лояльность застройщиков в предоставлении как индивидуальных скидок, так и различных акций с предложениями по более низким ценам». Впрочем, о маркетинговых трюках казанских застройщиков подробно писало «Реальное время». С конца года банкиры и застройщики активно обсуждали инсайд, что государство прекращает субсидировать выдачу жилищных кредитов под 11-12%. Если в декабре-январе слухи не сильно подогревали рынок (Росреестр не фиксировал активности), то февраль «выстрелил». Еще одним из факторов активации рынка может быть выход татарстанцев из высокодоходных банковских депозитов.

В феврале этого года показатель зарегистрированных ДДУ по Казани выше на 8%, чем показатель февраля прошлого года. По районам Татарстана показатель февраля 2016 года выше показателя февраля 2015 года на четверть.

В целом февральский показатель участия в долевом строительстве — самый высокий среди февральских показателей с 2013 года. При этом по всем месяцам этот показатель в Казани был выше только в декабре 2014 года (тогда было зарегистрировано 2 тыс. договоров участия в долевом строительстве).

Количество зарегистрированных ДДУ, 2015-2016

Ипотека растет на 40% по сравнению с прошлым годом

Количество ипотечных сделок на жилые помещения в феврале в Казани составило 1 031, по остальному Татарстану — 2 208. По сравнению с январем эти цифры увеличились на 59 и 50% соответственно. В феврале прошлого года в Казани было зарегистрировано 733 такие сделки, по остальному Татарстану — 1 994. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил, соответственно, 41 и 11%.

Впрочем, этот показатель по-прежнему не дотягивает ни до декабрьского (2 323 сделки в Казани и 2 972 — в остальном Татарстане), ни до ноябрьского (1 851 — в Казани, 2 348 — в остальном регионе).

Количество ипотечных сделок на жилые помещения

Управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Татарстане Олег Исламов подтверждает факт роста выдачи по ипотеке: «Мы действительно фиксируем увеличение объемов выдач на фоне аналогичного периода 2015 года. Причины здесь две. Первая — значительный рост доли рынка ВТБ24, почти в 2 раза. Сейчас мы занимаем почти 20% рынка новых выдач в РТ. Вторая — повышенный спрос на госпрограмму на фоне новостей о ее возможной отмене».

Ожидает Исламов и дальнейшего роста: «Если сравнивать с мартом 2015 года, то в этом месяце мы действительно планируем выдать больше. Для сравнения: в марте 2015 года мы выдали по Татарстану 224 млн рублей кредитов, а на текущий момент (хотя прошла всего половина месяца) мы уже перешагнули эту цифру».

Объем выдачи ипотеки ВТБ24 в Татарстане, млн руб.

Спрос на «вторичку» в Казани растет, а в районах снижается

Количество зарегистрированных переходов прав на основании договоров купли-продажи увеличилось по сравнению с январем на 42% в Казани и на 47% — в остальных районах Татарстана. В феврале в Казани был зарегистрирован 2 721 такой договор, по остальному Татарстану — 3 944 договора.

В случае с Казанью это выше показателя прошлогоднего февраля на 42%. А вот в остальных районах Татарстана в этом феврале таких договоров зарегистрировано на 6% меньше, чем в прошлогоднем.

Показатель Казани в этом феврале вообще чрезвычайно высок — выше он был лишь в декабре, когда количество сделок традиционно значительное. В другие же месяцы 2015 года такого высокого показателя не было. Татарстанский же показатель, напротив, низок по сравнению с прошлым годом: за 2015 год ниже он был только в январе, мае, июне и августе. Директор АН «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов подтверждает увеличение сделок по «вторичке» в феврале в Казани: «По сравнению с январем — раза в два. Это связано с тем, что, во-первых, рубль перестал падать, во-вторых, люди успокоились, не ждут, что произойдет что-то из ряда вон выходящее, они привыкли к этому валютному курсу и так далее. Более свободно стали планировать. Среди тенденций в марте — предложение все так же выше, чем спрос. Поэтому цены не растут. Но прогнозировать что-либо сложно».

Количество переходов прав на основании договоров, 2015-2016

Отныне новое жилье дороже старого

Ситуация с ценами в январе и феврале продолжила общие тенденции, свойственные всему прошедшему году. Согласно данным аналитической службы «Реального времени», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Казани снизилась с 65,8 тыс. рублей на 25 января до 63,9 тыс. рублей к 29 февраля. Снижение составило, таким образом, около 3%.

По сравнению же с концом февраля прошлого года, когда квадратный метр в среднем стоил 71 тыс. рублей, снижение составило уже 10%.

Средняя цена на вторичном рынке

На первичном рынке ситуация ровно противоположная. Весь 2015 год квартиры дорожали — продолжили и в феврале. 24 февраля стоимость квадратного метра на рынке новой недвижимости составила 65,4 тыс. рублей, в то время как 27 января она составляла лишь 63,1 тыс. рублей. Средняя стоимость увеличилась, таким образом, на 4%.

По сравнению с концом прошлого февраля, когда квадратный метр на первичном рынке стоил 56,8 тыс. рублей, удорожание составило 15%. Отметим и своего рода историческое событие: квартиры на первичном рынке стали стоить дороже, чем на вторичном: 65,4 тыс. против 63,9 тыс. рублей.

Средняя цена на первичном рынке

Как говорит Анастасия Гизатова, директор агентства недвижимости «Счастливый дом», «формально можно отметить незначительный рост, но с учетом субсидированной процентной ставки застройщиками, предоставления различных рассрочек и уровня инфляции получается, что цены по большинству комплексов в городе Казани или остались на прежнем уровне, или даже снизились. Было незначительное повышение цен, но, как правило, при необходимости оперативной продажи предоставлялся дисконт в размере 100 тыс. — 200 тыс. рублей». «Реальное время» проанализировало изменение цен на конкретные объекты Казани (жилищные комплексы).

По словам Фаика Гараева, генерального директора компании «Стройком», «скорее всего, рынок на пассивную сторону пойдет, потому что сейчас и проценты по кредитованию хотят поднять, цены на топливо и на автомобили тоже — даже ВАЗ поднимает».

— Это пугает людей. Сейчас у нас на стройматериалы цены подняли, на цемент уже цены выросли — до 600 рублей за мешок, дальше все остальное поднимать будут. В начале сезона всегда поднимают, через какое-то время сбрасывают, а потом снова поднимают — волнообразная динамика, а потом стабильно идет цена на убывание. Будет ли в этом году так же? Все же есть надежда. По поводу роста цен: у нас есть постановление, мы до 40 тыс. имеем право поднимать, мы экспертизу проводим специально, ну, у нас уже страховые взносы выросли, стройматериалы подорожали. Первый квартал мы отработали и не подняли ничего, — размышляет застройщик. — Я лично буду стараться, сколько только можно будет, держать цены. Резкий рост цен на «первичку» продолжаться не должен, все-таки штиль должен быть из-за того, что сейчас непонятная ситуация. Какой смысл поднимать цены, если нет денег? Сейчас, наоборот, чтобы не стоять на месте, будут продавать и, возможно, даже дешевле. Сейчас можно с любым риелтором, с любым застройщиком торговаться. Про вторичное жилье и говорить нечего — там очень сильно цену опустить можно, если кто-то срочно продает.