Почему сдавать квартиры в Красноярске и Перми выгоднее, чем в Казани

Столицы держатся рядом

В основу методики исследования Domofond.ru взял показатели стоимости квартир и абсолютного дохода от их аренды. Доходность от аренды определялась как отношение абсолютного дохода от аренды за год к стоимости квартиры. При расчете динамики доходности аренды аналитики Domofond.ru основывались на данных своего интернет-портала об истории цены аренды и продажи квартир, при этом при расчете доходности не учитывались возможные колебания цен на недвижимость в будущем — предполагается, что они равны инфляции.

По данным исследования, самая низкая доходность от сдачи квартир в аренду в столице — 4,6% (против 5% в 2014 году), в то время как самым доходным городом оказался Челябинск — 8,6%. При этом стоимость как продажи, так и сдачи квартир в Москве самая высокая.

Казань идет сразу после столицы по самой низкой доходности от сдачи квартир. По сравнению с прошлым годом, доходность в Казани упала на 0,1% (5,8% и 5,7% соответственно). Аналитики Domofond.ru объясняют это относительно высокой ценой на предложения вторичного жилья (4-е место среди миллионников) и относительно низкой стоимости аренды (11-е место). На третьем месте с конца в рейтинге занимает Санкт-Петербург — 5,7% — с падением с прошлого года на 0,2%.

Возглавляют рейтинг прибыльности Красноярск (7,1%) и Пермь (7,1%). Несмотря на то, что Челябинск по результатам исследования является абсолютным лидером среди городов-миллионников, в нем отмечается самое сильное падение доходности от аренды квартир: с декабря 2013 года по май 2015-го она упала на 1,3%.

Московский район как самый прибыльный

По данным исследования доходности от сдачи квартир по районам Казани на 1 мая текущего года, Московский район является безусловным лидером среди остальных районов города. При этом доходность от сдачи в этом районе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 0,2%, а с начала этого года — на 0,6% и равняется 6,1%. Средняя же цена однокомнатной квартиры в этом районе — 2,4 млн руб., а двухкомнатной — 3,2 млн руб.

Второе место в рейтинге разделяют сразу три района: Авиастроительный, Вахитовский и Кировский. Отрицательную динамику по сравнению с маем прошлого года показывает Кировский район: наблюдается падение на 0,3%. Самым стабильным районом по доходности, до данным Domofond.ru, является Авиастроительный.

Вахитовский район показывает самый сильный рост — с 4,9 до 5,8%. Самая высокая средняя цена на однокомнатную квартиру в Вахитовском районе — 3,3 млн руб., и 3,9 млн руб. за двухкомнатную. В Кировском районе стоимость однокомнатной квартиры равна 2,5 млн руб. и 3,4 за две комнаты, а в Авиастроительном — 2,3 млн руб. и 3,1 млн руб. за двухкомнатную квартиру.

В середине рейтинга районов Казани по доходности от сдачи в аренду квартир оказался Советский район. По сравнению с прошлым годом доходность упала на 0,2%, а с января 2015 года повысилась на 0,1% и составляет 5,6%. Однокомнатная квартира в этом районе в среднем стоит 2,7 миллиона, а двухкомнатная — 3,5.

Приволжский и Ново-Савиновский районы как аутсайдеры

Приволжский и Ново-Савиновский районы оказались в числе аутсайдеров в рейтинге интернет-портала по аренде жилья. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, Приволжский район потерял 0,2% показателя доходности (5,7% против 5,5% соответственно). Кроме того, эта тенденция продолжилась и в январе этого года: собственники квартир недополучили доход еще на 0,4%. Но ситуация стабилизировалась к моменту исследования. Сейчас доходность в этом районе составляет 5,5%.

Стоит отметить, что тенденция Приволжского района наблюдается и у аутсайдера рейтинга Ново-Савиновского района: падение по сравнению с прошлым годом на 0,2%, затем к началу 2015 года еще на 0,4%, но небольшой подъем на момент исследования.

Стоимость «однушки» и «двушки» в Ново-Савиновском районе чуть выше, чем в Приволжском: 2,8 и 3,9 против 2,7 и 3,4 млн рублей соответственно.

Самая низкая стоимость аренды квадратного места жилья, по данным Domofond.ru, —в Приволжском районе. Она составляет 346 рублей. Самая высокая стоимость «квадрата» за арендное жилье — в Вахитовском районе: 408 рублей.

Самый дорогой и самый дешевый район аренды

Самым дорогим районом для аренды квартир является Вахитовский. Так, «однушка» площадью 40 «квадратов» обходится арендатору в 17 тысяч рублей ежемесячно. Двухкомнатная квартира площадью 61 кв. м обходится в 23,9 тыс. руб. в месяц. По данным аналитиков Domofond.ru, цены в этом районе на однокомнатные квартиры по сравнению с аналогичным периодом прошлого года остались на прежнем уровне, а вот по сравнению с январем текущего выросли на 5,2%. Двухкомнатные квартиры все же показали рос на 1% по сравнению с маем 2014 года и 1,3% с начала текущего.

Однокомнатную квартиру в Московском районе можно арендовать за 12,9 тыс. руб. средней площадью 33 «квадрата», а двухкомнатную — за 17,5 тыс. площадью 50 «квадратов», что составляет 8% и 12% динамики к аналогичному периоду прошлого года. В начале этого года стоимость однокомнатной квартиры в этом районе выросла на 2,7%, а двухкомнатной — почти на 10%. Стоит отметить, что это самый низкий показатель стоимости аренды однокомнатной квартиры среди других районов Казани.

Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Авиастроительном районе площадью в 32 кв. м обойдется в 12,1 тыс. рублей. Стоит отметить, что наблюдается положительная динамика в 6% по сравнению с маем 2014 года и рост 2,2% с начала года.

Что касается Кировского района, то 37 квадратных метра однокомнатной квартиры стоят 13,8 тыс. рублей ежемесячно, а 50 «квадратов» «двушки» обойдется в 16,4 тыс. руб. по сравнению с маем прошлого года, Кировский район показал самую высокую динамику роста цен на аренду однокомнатных квартир — 9%. Интересно, что двухкомнатные квартиры в этом районе, наоборот, показывают отрицательную динамику: -1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и -2% с начала года.

Средняя стоимость аренды однокомнатной в Советском районе обходится в 13,8 тыс. руб. за 37 кв. м жилья. Двухкомнатная же квартира обходится в 17,6 тыс. за 54 «квадрата». Сравнивая цены квартир с маем прошлого года, наблюдаем рост 8% и 5% за однокомнатную и двухкомнатную квартиры соответственно. «Однушки» с начала этого года выросли в стоимости на 4,5%, а «двушки» — на процент.

38 квадратных места в однокомнатной квартирке в Приволжском районе обходится квартиросъемщикам в 13,7 тыс. рублей. Это на 7% больше, чем в мае 2014 года, и на 3,5% выше, чем в начале года. Аренда двухкомнатной квартиры средней площадью 58 «квадратов» стоит 17 тыс. руб. Это на 4% больше, чем в мае прошлого года, и на 0,8% выше по сравнению с январем 2015 года.

Аренда однокомнатной в Ново-Савиновском, по данным исследования Domofond.ru, обходится в 14,7 тыс. рублей за 40 кв. м. В Ново-Савиновском районе самая дорогая стоимость аренды двухкомнатной — 21,3 тыс. Но при этом здесь и самые большие двухкомнатные — 60 «квадратов». По сравнению с прошлым годом, стоимость аренды однокомнатной выросла на 4% и на процент с начала этого года. Стоимость же аренды двухкомнатной квартиры с прошлого года выросла на 12% и на 7,3% с января 2015 года.

Предложение превышает спрос в три раза

Как ранее писало «Реальное время», рынок аренды жилья Казани переживает спад. Причиной этому стал переизбыток предложения, ведь скупленные в декабре на фоне взлета доллара квартиры надо окупать. Добавилась и сезонность: первая половина года, а особенно январь-февраль — не самое лучшее время в плане активности на рынке. Эксперты «Реального времени» считают, что со временем ситуация выровняется, и цены потянутся за инфляцией вверх. «Реальное время» спустя полгода с декабрьского ажиотажа опросило экспертов рынка недвижимости.

Лейсан Хасанова — руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Флэт»:

— Предложение на рынке аренды по-прежнему превышено в три раза, и цены на аренду сохраняются на невысоком уровне. Цены как зимой упали, так и держатся.

Спрос начал расти, что напрямую связано с летним сезоном. Лето — это студенты, туристы, рабочие, чемпионат мира по водным видам спорта. Поэтому спрос и начал потихоньку расти.

Сейчас вообще сложно прогнозировать ситуацию на рынке, но он однозначно будет расти, так как сезон всегда влияет больше, чем кризис. Август и сентябрь — традиционно пиковые месяцы. Это, во-первых, приведет к уменьшению количества свободных квартир, а, во-вторых, как следствие, к снижению стоимости арендной платы. А выправится ли ситуация в конце концов или нет, будет известно к концу осени. Возможно, рынок придет к нормальному состоянию, а возможно, предложение так и останется превышающим.

Неудивительно, что Казань в списке наименее доходных городов по аренде жилья. В Казани не соблюден баланс спроса и предложения. Как я уже сказала, предложение в три раза превышает спрос, нет столько желающих снять, сколько квартир на сдачу выставлено. Кроме того, это еще связано и с тем, что регион у нас большой, а столица одна. Все те, кто живет в более мелких городах, покупают квартиру в Казани для вложения денег или на будущее и потом их сдают. Таким образом и формируется вот этот профицит квартир на рынке аренды. Все это, в свою очередь, приводит к снижению стоимости арендной платы. А квартиры в продаже все равно дорогие. Получается, что купить квартиру дорого, а сдавать — дешево.

Московский район и правда является самым доходным районом для сдачи квартир. Дело в том, что самые популярные районы по аренде — это Вахитовский и Ново-Савиновский, но именно в этих двух районах самые высокие цены на покупку. Квартира стоит очень дорого, а сдавать ее не получается.

В Московском районе купить квартиру намного дешевле, чем в других районах Казани. А цены на сдачу несильно отличаются от Ново-Савиновского. Поэтому и получается, что доходность в Московском районе выше.

Цены на аренду квартир от Domofond.ru соответствуют действительности. На самом деле цены на рынке аренды даже несколько выше, особенно в Вахитовском районе.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— Традиционно рынок долгосрочной аренды «просядет» летом.

Цены нестабильные, с учетом превышения количества предложений пошли значительные скидки. Но думаю, что прежде всего это носит сезонный характер. Более того, с учетом предстоящего водного мундиаля стоимость краткосрочной аренды возрастет.

Возможно, низкая доходность аренды в Казани связана с большим количеством предложений на рынке.

Ново-Савиновский район, наоборот, по популярности соперничает с Вахитовским и, как правило, стоит на первом месте по критериям арендаторов.

Наиболее дорогие — Ново-Савиновский и Вахитовский районы: однокомнатные квартиры — минимум 12 тысяч рублей, двухкомнатные — от 15 тысяч рублей без учета коммунальных платежей. И этих вариантов очень мало. Дешевле всего арендовать квартиры в Авиастроительном и Приволжском районах.

Фото: domofond.ru, panoramio.com,svpressa.ru, vmolo.by