Почему штаб-квартира Татфондбанка на Чернышевского не попадет в конкурсную массу?

Офисы у ТФБ: собственных почти нет

У Татфондбанка в Казани 17 офисных помещений. Но, как выяснила аналитическая служба «Реального времени», в конкурсную массу из них войдет всего ничего. Только один офис — на Сахарова, 24 — принадлежит самому кредитору. Это так называемый ТЦ «Домино», где помимо банка, к слову, находился «Спартак» и когда-то DOMO.

Пятнадцать других — это арендованные здания. Причем одно из них, на Баумана, 35, банк снимал у бывшего руководителя Нацбанка РТ Евгения Богачева, а помещение на Декабристов, 150 — у «Казанских аптек».

Но самая интересная история смены собственников у главного офиса ТФБ — на Чернышевского, 43/2. По данным выписки из ЕГРН, пятиэтажное здание принадлежало Татфондбанку с декабря 2005 года. В августе 2007 недвижимость перешла в уставной капитал ООО «АктивАр». В открытых источниках сообщается, что деятельность компании относится к паевым инвестиционным фондам. В декабре 2009 года здание вновь сменило собственника. Правообладателем стал закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ТФБ-Инвестиционный» под управлением ЗАО «Управляющая компания «ТФБ Капитал». Вид зарегистрированного права — долевая собственность. Словом, от самого крупного по площади офиса Татфондбанка кредиторам банкрота ничего не светит. Скорее всего, его сдадут в аренду или продадут, считают эксперты.

— Головной офис немаленький, по площади, наверное, от 3 до 5 тысяч «квадратов», также оно пятиэтажное. Так, чтобы одна организация зашла и забрала все в аренду, маловероятно. Там кабинетная система, скорее всего, здание превратят в некий бизнес-центр. Если сейчас оценивать по рынку, цена продажи будет где-то 40—50 тысяч за «квадрат», — считает гендиректор АН «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.

Другой вопрос: кому могут понадобиться такие большие площади. Обычно инвесторов больше интересуют ретейл и торговые помещения с арендаторами. А офисную недвижимость в Казани можно найти по цене от 25 тысяч за «квадрат».

— Вот буквально сегодня поступило предложение — помещение в одном из ТЦ с федеральным арендатором по ставке 50 тысяч. А тут, получается, ТФБ сидит, и помещение пустое. Вариант, что его быстро займет одна компания, очень маловероятен, — говорит Ахмеров.

То, что своих офисов у ТФБ почти нет, специалисты называют характерной ситуацией для многих банков. С появлением электронных услуг, когда почти все операции можно проводить через интернет, площади особо не нужны.

— Зачем держать офисы в собственности — это же не профильный актив. Задача банка — выдавать кредиты и вклады. Сегодня у них такая политика — офис на 600 «квадратов». Завтра они расширили электронные услуги. И они, как Сбербанк в свое время, взяли и ужались до небольших допофисов для бабушек, остальные все перевели или закрыли. Сегодня нет ни одного крупного банка, который стремился бы к собственности, потому что все меняется, — поясняет эксперт недвижимости Никита Купцов.

Был офис ТФБ, будет Банк «Санкт-Петербург»?

Источники нашего издания сообщили, что главным офисом ТФБ на Чернышевского заинтересовался Банк «Санкт-Петербург» — идут переговоры об аренде здания. «Реальное время» направило запрос кредитору и вскоре получило ответ, в котором нет ни подтверждения, ни опровержения этой информации. Ясно лишь одно, что федеральный банк действительно обратил внимание на татарстанский рынок:

— В настоящее время Банк «Санкт-Петербург» рассматривает многие варианты офисных помещений в Казани, которые могут подходить нам по целому спектру параметров. Окончательный выбор еще не сделан, — сообщила руководитель службы внешних коммуникаций Банка «Санкт-Петербург» Анна Бархатова.

Отметим, что «Санкт-Петербург» косвенно уже работал на рынке Татарстана. Например, он кредитовал автодилеров. Несколько лет назад питерские банкиры даже вошли в уставной капитал банка «Заречье», но затем, как пишут СМИ, вышли из этого проекта. Возглавляет банк казанец, выпусник КАИ Александр Савельев, которые в начале 90-х перебрался в северную столицу.

Татарстанские эксперты не удивились приходу в республику крупного российского игрока рынка кредитования.

— Да, я слышал об этом. Татфондбанк довольно-таки сильный был, большой кусок банковского сектора занимал. Поэтому сейчас очень такой привлекательный и интересный момент для входа крупного банка на рынок Татарстана. Безусловно, все знают об этом. И я не исключаю возможности, что какой-то крупный банк также займет это здание, — говорит Никита Купцов.

Почем площади?

Рыночная стоимость здания с участком земли под ним может приблизиться к миллиарду рублей. Банк «Санкт-Петербург» вполне мог бы выкупить их, но ему вряд ли продадут, считает эксперт: «Наша местная элита сначала по дешевке кому-нибудь его продаст под шумок, тому, кто ближе, а потом уже его продают дороже по рыночной цене, сдают в аренду». Арендные ставки могут варьироваться в зависимости от категорий офисов и этажей.

Срок экспозиции, за который объект на Чернышевского сдадут, может занять от полугода до года, потому что объемы очень большие, добавляет Мурат Ахмеров. Поэтому эксперт считает более целесообразным использовать первые этажи здания под ретейл, а верхние — под офисы. Впрочем, не исключена и быстрая продажа недвижимости на Привокзальной площади, если снизить цену до 35 тысяч за «квадрат», чтобы привлечь инвестора. Появление крупного федерального игрока в лице Банка «Санкт-Петербург» на месте бывшего офиса ТФБ Ахмеров также считает вполне вероятным.

— Я думаю, это могут быть банки, которые еще не зашли в Казань. Тут у них уникальные возможности, они могут для себя выторговать хорошие условия с учетом этой ситуации. Я не исключаю этот вариант. Но это может быть таким единичным случаем. Все-таки банковская экспансия у нас прошла в 2010—2014 годах, — отметил гендиректор «А-Девелопмент».

Банки избавляются от офисов по всей России

Скоро освободятся офисы еще двух погоревших татарстанских кредитных организаций. 11 апреля республиканский арбитраж объявил конкурсное производство по «ИнтехБанку», а еще раньше — 5 апреля — отозвал лицензию у «Татагропромбанка». По данным ЕГРН, у первого кредитора в собственности офис почти в 2 тысячи квадратных метров на ул. Марджани, 24, а у второго — помещение в 1,4 тысячи «квадратов» на Зинина, 4.

Пока, по словам брокеров, по поводу освобождающихся площадей «ИнтехБанка», «Татагропромбанка» и ТФБ к ним никто не обращался. Тем не менее у «А-Девелопмент» большой опыт работы в данном направлении с банками, в том числе и с залоговыми активами. Банки избавляются от офисов не только в Татарстане, тенденция общая для всей России. Специалисты связывают происходящее с региональной сетью банков — отзывы лицензий или закрытие лишних офисов — с сокращением ее из-за кризиса.